Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Журавлевой М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Неклееновой М.М., рассмотрев дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1)Общество с ограниченной ответственностью Консалтинговая компания «Альте»,

2)Индивидуальный предприниматель Демидов Алексей Владимирович

об урегулировании разногласий при заключении договора

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, доверенность от 13.10.2016,

от ответчика – ФИО4, доверенность № 183дв от 14.10.2016

от третьих лиц - представители не явились, извещены по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

эксперт ФИО5, паспорт

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации ГО г.Уфа РБ об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа №22618.3 от 20.06.2014 года., просит:

1.Урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) и Управлением земельных и имущественных отношений Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 20.09.2016г.

2.Пункт 2.1. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 20.09.2016г. изложить в редакции Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>):

«Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта в размере 1 720 593,22 (один миллион семьсот двадцать тысяч пятьсот девяносто три рубля 22 копейки), без учёта НДС. Стоимость Объекта равна его рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчётом № 48-18 от 12.10.2016г., составленным ИП ФИО2.».

3.Пункт 3.1.1. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 20.09.2016г. изложить в редакции Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>): «Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 172 059,32 (сто семьдесят две тысячи пятьдесят девять рублей 32 копейки), перечисляются на счёт по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днём исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счёт Продавца».

4.График платежей - приложение к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 20.09.2016г. изменить с учетом изменения стоимости объекта.

По ходатайству истца с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.02.2017 по делу № А07- 26504/2016 назначена судебная оценочная экспертиза, производство экспертизы поручено Индивидуальному предпринимателю ФИО6, производство по делу приостановлено.

26.04.2017 года в адрес суда поступило заключение экспертизы № 09.04-2017.

В связи с устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления производства по делу № А07-26504/2016, производство по делу определением суда от 31 мая 2017 года возобновлено.

С учетом выводов эксперта истец неоднократно уточнял исковые требования и в окончательном варианте просит:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 20.09.2016 г.

2.Пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 20.09.2016 г. изложить в следующей редакции:

«Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта в размере 1 971 186 руб. 44 коп. (один миллион девятьсот семьдесят одна тысяча сто восемьдесят шесть рублей 44 коп.), без учета НДС. Стоимость объекта равна его рыночной стоимости, определенной судебным экспертом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается экспертным заключением № 09.04-2017, составленным экспертом ФИО5 на основании определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.02.2017 г. по делу № А07-26504/2016».

3.Пункт 3.1.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 20.09.2016 г. изложить в следующей редакции:

«Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 197 118 руб. 04 коп. (сто девяносто семь тысяч сто восемнадцать рублей 04 коп.), перечисляются на счет по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

4.График платежей – Приложение к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 20.09.2016 г. - изменить с учетом изменения стоимости Объекта.

Судом уточнение исковых требований принято к рассмотрению.

Ответчиком заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы, судом ходатайство отклонено.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика исковые требования не признает, просит в удовлетворении иска отказать.

В судебном заседании опрошен эксперт ФИО5

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился. Поскольку третьи лица о времени и месте судебного заседания надлежащим образом извещены в силу ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд

УСТАНОВИЛ:

20.06.2014 года между Управлением муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор № 22618.3 аренды объекта муниципального нежилого фонда – нежилые помещения подвала девятиэтажного жилого здания, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, бульвар Молодежный, д. 2, общей площадью 232,4 кв.м (номера помещений 15,16,17,18,19,21,22,23,24,25)

Руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 159-ФЗ), Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ (Далее - Управление) направило истцу письмо № 43-7268 от 20.09.2016г. (л.д. 26 т. 1) с приложением проекта договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 20.09.2016.

В соответствии с п. 1.2 предложенного проекта договора Управление (продавец) продает, а ИП ФИО1 (покупатель) приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения подвала девятиэтажного жилого здания, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, бульвар Молодежный, д. 2, общей площадью 232,4 кв.м (номера помещений 15,16,17,18,19,21,22,23,24,25).

В соответствии с пунктом 2.1 договора покупатель уплачивает продавцу стоимость объекта в размере 3 329 491 руб. 53 коп. без учета НДС.

Стоимость объекта по договору равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ), что подтверждается отчетом № 128 (14.11-07/XVI-МК) от 27.07.2016г., составленным ООО Консалтинговая компания «Альте».

В соответствии с пунктом 3.1.1 названного договора покупатель уплачивает продавцу первоначальный платеж в размере 10%, что составляет 332 949 руб. 15 коп., который перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства покупателя по оплате объекта считается день поступления денежных средств на счет продавца.

Не согласившись с ценой выкупа, предложенной в договоре, истец направил Управлению заявление исх. №б/н от 14.10.2016г. (л.д. 42 т. 1) о несогласии с предложенным договором, с приложением протокола разногласий к договору и копии отчета оценщика.

В приложенном протоколе разногласий от 14.10.2016 (л.д. 43 т. 1) истцом предложено заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 20.09.2016 на следующих условиях:

п. 2.1. договора предложено изложить в следующей редакции:

п. 3.1.1 договора предложено изложить в следующей редакции:

«Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платёж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 172 059,32 (сто семьдесят две тысячи пятьдесят девять рублей 32 копейки), перечисляются на счёт по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днём исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счёт Продавца».

Письмом № 32942 от 28.10.2016г. Управление отклонило протокол разногласий от 14.10.2016г.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Исследовав изложенные обстоятельства дела, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Согласно части 3 статьи 9 Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления субъекта малого и среднего предпринимательства о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Наличие у истца преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения подтверждено материалами дела и не оспаривается участвующими в деле лицами.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В связи с возникшими между сторонами разногласиями в отношении выкупной цены арендуемых помещений определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.02.2017 по делу № А07- 26504/2016 назначена судебная оценочная экспертиза, производство экспертизы поручено Индивидуальному предпринимателю ФИО6.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость, без учета налога на добавленную стоимость, нежилых помещений – подвала девятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 232,4 кв.м (номера помещений 15,16,17,18,19,21,22,23,24,25) по состоянию на 22.04.2016г.?

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении №09.04-2017:

- рыночная стоимость нежилые помещения подвала девятиэтажного жилого здания, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, бульвар Молодежный, д. 2, общей площадью 232,4 кв.м (номера помещений 15,16,17,18,19,21,22,23,24,25) без учета налога на добавленную стоимость, по состоянию на 22.04.2016 составляет: 1 963 559 руб. 32 коп. без учета НДС.

Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа РБ, после ознакомления с заключением эксперта ИП ФИО5, заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Заявление обосновано следующим:

1) Эксперт некорректно подобрал объект аналог № 2 (стр. 21 и 48 экспертизы), так как дата обновления объявления указана по состоянию на 04.03.2015г. при этом дата определения стоимости 22.04.2016г., таким образом, срок давности более 1 года. Ответчик представляет иные аналоги, приближенные к дате оценки (декабрь 2015г.).

2) На странице 21 и 47 экспертизы - объект аналог №1 - ошибка в тексте объявления. Фактическое расположение объекта по техпаспорту - подвал, а не цоколь. Вследствие чего, произошла ошибка в расчетах (корректировка на этаж).

3)На странице 38 экспертизы указано, что срок службы здания с кирпичными стенами толщиной в 1,5-2,5 кирпича принят 125 лет. Однако, отсутствует ссылка на нормативный документ.

Необоснованный расчет оставшегося срока экономической жизни здания (при правильной эксплуатации здания, срок экономической жизни равен его нормативному сроку); при нормативном сроке жизни здания в 125 лет , 70% физического износа может быть в любом году эксплуатации этого здания, т.е. и на 125 год эксплуатации (износ здания происходит не линейно). Не подтверждена методика расчета оставшегося срока экономической жизни здания. Оставшийся срок экономической жизни 84 года =(125-(2016-1975)). Тогда как эксперт определяет этот срок в 46 лет, что приводит к ошибочным расчетам нормы возврата капитала, которая влияет на значение ставки капитализации и учитывается при расчете рыночной стоимости помещения.

4) На странице 15 экспертизы в таблицах сведения не подтверждаются документально.

Ответчиком представлены возражения на заключения эксперта в воде таблицы с комментариями.

Вызванный в судебное заседание эксперт ФИО5 ответила на все заданные представителем ответчика вопросы и возражения на экспертизу, пояснила следующее.

Отдельная письменная форма предупреждения эксперта об ответственности за дачу заведомо ложного заключения ФЗ 73 не предусмотрена. Подписка является частью письменного заключения. Размещается во вводной части заключения, перед вводной частью или на отдельном листе.

- ст. 19 ФЗ 73 Судебная экспертиза считается назначенной со дня вынесения соответствующего определения или постановления.

Определение о назначении экспертизы вынесено 17.02.2017 года. В определении указано- «Назначить по делу №А07-29991/2016 судебную экспертизу. Производство экспертизы поручить Индивидуальному предпринимателю ФИО5». Следовательно, с 17.02.2017 года ФИО5 является судебным экспертом по делу на основании определения.

В определении также прописано:- «Эксперт обладает правами и обязанностями, предусмотренными ст. 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

За дачу заведомо ложного заключения эксперт может быть привлечен к уголовной ответственности в соответствии с нормами действующего законодательства». Следовательно, с 17.02.2017 года суд предупредил эксперта об уголовной ответственности, наделил правами и обязанностями, предусмотренными 55 ст. АПК РФ.

Письменная форма, озаглавленная как «Экспертное заключение» по форме и содержанию полностью соответствует ст.25 ФЗ 73. От формулировки заглавия нельзя говорить о грубейших нарушениях процессуального характера. Необходимой характеристикой заключения эксперта, влияющей на его достоверность, является форма этого заключения. Заключение эксперта состоит из трех частей - вводной, исследовательской и заключительной (выводы). В данном случае заключение оценивается с точки зрения его качественных характеристик: относимости, допустимости, достоверности.

Заключение эксперта относимо, если с его помощью устанавливаются или опровергаются факты, входящие в предмет доказывания по делу или имеющие значение для проверки иных доказательств по делу.

Допустимость оценивается с учетом целого ряда необходимых условий (наличие определения о назначении экспертизы, отсутствие личной заинтересованности, квалификация эксперта и т.д.).

Оценка достоверности заключения эксперта осуществляется путем анализа материалов дела. В данном случае заключение эксперта какой-либо специфики не имеет, поскольку оценивается лишь факт, установленный экспертом. Экспертом в исследовательской части рассчитывалась рыночная стоимость нежилого помещения. Название - «Экспертное заключение» не повлияло на факт, установленный экспертом, что рыночная стоимость нежилого помещения составляет 12 309 000 (двенадцать миллионов триста девять тысяч) рублей, в том числе НДС 18% 1 877 644,07 рублей.

При составлении заключения эксперт, прежде всего, руководствуется Федеральным законом N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Деятельность эксперта отличается от деятельности оценщика. Судебный эксперт и оценщик являются субъектами различных областей деятельности. Оценщик является субъектом оценочной деятельности. Эксперт является субъектом судебно-экспертной деятельности. В ст. 25 ФЗ -3 и ст.86 АПК РФ не указано, что в заключении отдельным разделом должны быть приведены «основополагающие нормативные правовые акты и литература, методические документы, которыми эксперт руководствовался». В исследовательской части заключения на стр.21-56 приводятся ссылки на источники информации, справочники.

Иллюстрирующий материал (фотографии объекта) стр.5-19 разделены на три раздела: внешний вид здания, внутренние помещения 1-й этаж, подвал

В п.226 ФСО №7 сказано, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразуюшим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Основными ценообразующими факторами для торговой недвижимости являются:

1.Местоположение. Основной фактор. Ключевым ценообразующим факторам относятся:

- близость к транспортным и пешеходным потокам и местам с высокой плотностью населения. Расположение относительно «красной линии».

2.Плотность застройки и социальный класс населения в районе торговли;

3.Наличие (или отсутствие) конкурентов, особенно крупных магазинов;

4.Наличие организованной автостоянки, фасадных витрин и прочих улучшений;

5.Состояние помещения, коммуникаций и торгового оборудования;

6.Характеристики оцениваемого помещение - общая площадь, планировка.

Экспертом для расчета выбирались аналоги сопоставимые по основному ценообразующему фактору- местоположение. Все выбранные аналоги сравнения расположены в аналогичном районе города Уфы с одинаковой плотностью застройки и социальным составом населения. Два аналога, из выбранных экспертом для расчета, расположены на ул. Менделеева. Все выбранные аналоги расположены в жилых домах. У помещений есть отдельный вход. Выход у помещений-аналогов ориентирован на «красную линию».

Далее, экспертом рассматривался другой ценообразующий фактор - наличие крупных торговых предприятий. Рядом с объектом экспертизы расположены ТСК «Октябрьский», ТЦ «Башкирия». Рядом с объектами аналогами расположены следующие торговые объекты:

-Аналог №1 (ул. Менделеева, 150/4)- ТЦ «Чайка»;

- Аналог №2 (ул. Менделеева, 197/2) - ТЦ «Башкирия»;

- Аналог №3 (ул. Караидельская,6)- Рынок ХБК, торгово-офисное здание (ул. Караидельская,2).

С учетом изложенного эксперт утверждает, что выбор аналогов выполнен им корректно.

Рыночная стоимость нежилых помещений определялась в рамках сравнительного и доходного подходов. По сравнительному подходу рыночная стоимость рассчитывалась по методу сравнения продаж.

Также эксперт поясняет, что для расчета им выбирались аналоги, которые были предложены на продажу с марта 2015 г. по 22.04.2016 г. В данном случае, срок экспозиции для помещений подвала зависит от местонахождения, качества отделки и площади. В данном случае, местоположение объекта можно охарактеризовать как не самое привлекательное. Здание находится на пересечении улицы Лесной проезд и Молодежного бульвара. В окружение объекта расположены жилые 9-ти этажные дома, подземный гараж, через дорогу лесопосадка, ГКБ №21, Причем застроена только четная сторона ул. Лесной проезд. Пешеходный трафик низкий. Автомобильный трафик средний. Состояние отделки не удовлетворительное, требуется проведение капитального ремонта. Следовательно, применим срок экспозиции более 1 года.

Замечание ответчика о том, что на странице 21 и 47 экспертизы - объект аналог №1, ошибка в тексте объявления; фактическое расположение объекта по техпаспорту-подвал, а не цоколь, вследствие чего, ошибка в расчетах (корректировка на этаж), эксперт признал обоснованным.

Ответчик, в своем возражении, приводит копию кадастрового паспорта на помещение по ул. Губайдуллина,11, площадью 340 кв.м. , ссылая на сайт АН «Много метров». В приведенном ответчиком рисунке данное помещение с кадастровым номером 02:55:000000:33489 (согласно информации сайта https://rosreestr.ru ) находится в подвале, и по сегодняшний день не продано (с даты выхода объявления о продаже 10.02.2016 года по 05.07.2017 года прошло 17 месяцев).

Эксперт произвел расчет с учетом замечаний. В расчетах рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода корректировка на этажность для аналога №1 не применялась.

По скорректированному расчету рыночная стоимость без учета налога на добавленную стоимость, нежилых помещений - подвала девятиэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 232,4 кв.м, (номера помещений 15,16,17,18,19,21,22, 23,24,25) по состоянию на 22.04,2016 г. составляет:

1 971 186,44 (один миллион девятьсот семьдесят одна тысяча сто восемьдесят шесть тысяч) рублей 44 копейки.

На утверждение ответчика о необоснованности расчета оставшегося срока экономической жизни здания эксперт пояснил, что срок экономической жизни — это срок, в течение которого здание приносит прибыль. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа. Оцениваемое помещение - подвал жилого дома. Непригодными считаются жилые дома с физическим износом 70 % и выше. Следовательно, логично предположить, что проводимые улучшения при износе здания 70% и более уже не внесут вклад в стоимость объекта.

На стр. 15-16 заключения экспертом приводится краткий обзор рынка коммерческой недвижимости. Обзор составлен по данным аналитиков-экспертов агентства недвижимости «Эксперт» (http://expert-nissia.ni/), анализа рынка, подготовленного ООО "Хоум Финанс", телефон <***>, <...> ООО КИТ «Инженеръ», телефон: <***>, 8-917-48-53200, адрес: 450059, <...>, Агентство недвижимости «Авеню» «Исследование рынка коммерческой недвижимости г. Уфа 2 кв. 2016 г.».

Выслушав представителей сторон и эксперта, суд приходит к следующему.

В соответствии с требованиями пункта 4 части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в заключении эксперта должны быть отражены сведения о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством РФ об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Такие сведения в рассматриваемом заключении имеются.

Требований о наличии отдельного документа, составлении подписки в строго определенной форме положения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, иные правовые акты, не содержат.

Исходя из положений статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно ч.1,2 ст. 86 АПК РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его. В заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены:

1) время и место проведения судебной экспертизы;

2) основания для проведения судебной экспертизы;

3) сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение судебной экспертизы;

4) записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения;

5) вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов;

6) объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы;

7) содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

8) оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование;

9) иные сведения в соответствии с федеральным законом.

Материалы и документы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Если эксперт при проведении экспертизы установит обстоятельства, которые имеют значение для дела и по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

Заключение эксперта, являясь одним из предусмотренных частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, в силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследуется и оценивается судом наряду с другими доказательствами по делу.

Оценивая в порядке ст. 71 АПК РФ относимость, допустимость, достоверность заключения эксперта в качестве доказательства по делу, суд устанавливает его соответствие требованиям ст. 86 АПК РФ, анализирует содержание исследовательской части заключения.

Заключение экспертизы выполнено полно, не содержит неточности и неясности в ответе на поставленный вопрос; вывод эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера; проведен необходимый анализ и обоснование вывода, в связи с чем у суда отсутствуют сомнения в обоснованности заключения эксперта.

Довод ответчика о том, что форма исследования, поименованная «Экспертное заключение», не является «Заключением эксперта», сам по себе не влечет признания заключения недопустимым доказательством и не опровергают изложенные в заключении выводы.

В силу ч. 1 ст. 4 АПК РФ правом на обращение в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обладает заинтересованное лицо.

В силу статей 64, 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. При этом все представленные доказательства оцениваются арбитражным судом на предмет их относимости к рассматриваемому делу, допустимости и достоверности.

В ст. 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Установление судом или изменение при рассмотрении спора о разрешении преддоговорного спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора.

Рассмотрев преддоговорный спор, суд с целью урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 20.09.2016 – нежилые помещения подвала девятиэтажного жилого здания (склад), расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, бульвар Молодежный, д. 2, общей площадью 232,4 кв.м (номера помещений 15,16,17,18,19,21,22,23,24,25) без учета налога на добавленную стоимость, по состоянию на 22.04.2016, полагает возможным руководствоваться данными экспертного заключения №09.04-2017 с учетом уточнения.

При изложенных обстоятельствах суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 20.09.2016 г.

Пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 20.09.2016 г. изложить в следующей редакции:

Пункт 3.1.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 20.09.2016 г. изложить в следующей редакции:

График платежей – Приложение к договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 20.09.2016 г. - изменить с учетом изменения стоимости Объекта.

Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) 6 000 руб. – сумму расходов по оплате государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья М.В. Журавлева