Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Файрузовой Р.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Якуповой Э.Р., рассмотрев дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Скай Спа» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Министерству земельных и имущественных отношений РБ (ИНН <***>)

о признании отказа в предоставлении в аренду земельного участка, выраженного в письме от 20.09.2022 № АМ-М04-06-3/3626, и обязании устранить нарушения

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности от 30.05.2023, диплом,

от ответчика – не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Общество с ограниченной ответственностью «Уфастройресурс» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений РБ (ИНН <***>) о признании отказа в предоставлении в аренду земельного участка, выраженного в письме от 20.09.2022 № АМ-М04-06-3/3626, и обязании устранить нарушения.

Определением суда от 28.10.2022г. заявление принято к производству.

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.12.2022г. произведена замена судьи Напольской Н.Е. для рассмотрения дела № А07-30751/22 на судью Файрузову Р.М., путем определения состава суда с использованием автоматизированной информационной системы распределения дел.

Путем использования электронной системы подачи документов «Мой арбитр» 15.06.2023 общество с ограниченной ответственностью «Уфастройресурс» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о замене стороны истца ООО «Уфастройресурс» (ИНН <***>) на ООО «Скай Спа» (ИНН <***>) ввиду выбытия ООО «Уфастройресурс» из материальных правоотношений на основании договора купли-продажи объекта недвижимого имущества №1/23 от 26.01.2023 и перехода права собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 0255:011004:51, назначение: не определено, площадь застройки 82,5 кв.м., степень готовности 20%, ин.№354568, лит.А, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011004:281, по адресу Республика Башкортостан, г.Уфа, Кировский район, ул. Сочинская, от ООО «Уфастройресурс» к ООО «Скай Спа», что подтверждается Выпиской из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных права на объект недвижимости от 22.05.2023.

Определением суда от 26.06.2023г. по делу А07-30751/2022 произведена замена истца общества с ограниченной ответственностью «Уфастройресурс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на общество с ограниченной ответственностью «Скай спа» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в порядке процессуального правопреемства.

Заявитель заявленные требования поддержал.

Заинтересованное лицо явку представителя не обеспечило, извещено в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Возражая по заявленным требованиям, в отзыве указало на законность отказа, просило рассмотреть дело с учётом документов, представленных в материалы дела.

Судом, с учетом мнения заявителя, дело рассмотрено в порядке ст. ст. 123,156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя заинтересованного лица.

Исследовав представленные доказательства, заслушав представителя заявителя, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Уфастройресурс» является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51, который расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011004:281.

30.08.2022г. ООО «Уфастройресурс» (далее - Заявитель) обратилось в Управление по городу Уфе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением исх.№47 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:281, расположенного по адресу: Республики Башкортостан, г.Уфа, Кировский район, ул. Сочинская, общей площадью 4 227 кв.м. для строительства досугового центра с объектом общественного питания без алкогольных напитков сроком на 3 года (л.д. 19 т.1).

Заинтересованным лицом 20.09.2022г. (письмом исх. № АМ-М04-06-3/3626) направлен в адрес заявителя отказ в предоставлении в аренду земельного участка (л.д. 21-22 т.1)

Основанием для отказа явилось то, что согласно выписке из ЕГРН №КУВИ-001/2022-159562091 от 13.09.2022г. земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:281 образован путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 и частью земель, находящихся в муниципальной и (или) государственной собственности, расположенных по адресу: г.Уфа, Кировский р-н, ул. Сочинская. Договором №866-20 от 25.12.2020г. земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34 был предоставлен обществу в аренду для завершения строительства объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51 сроком до 24.12.2023г., тем сам обществом реализовано право на однократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51.

Полагая отказ в предоставлении земельного участка в аренду незаконным, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконным решения органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц указанное решение должно быть признано не соответствующим закону или иному нормативному правовому акту и должно нарушать права и законные интересы заявителя.

Разрешение вопроса о законности или незаконности (недействительности) оспариваемого ненормативного акта, действий, бездействия публичных органов и нарушения им прав и законных интересов заявителя зависит от правового регулирования правоотношений и установленных по конкретному делу обстоятельств.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения обжалованным бездействием прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.

Из представленных в материалы дела доказательств судом установлено следующее.

15.10.2007 года между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации ГО г. Уфа РБ и ООО «Башэнергостроймонтаж» заключен договор № 1087-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 для проектирования, проведения подготовительных работ и строительства гостинично - делового комплекса, площадью 4227 кв. м.

05.02.2010 года между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации ГО г. Уфа РБ и ООО «Башэнергостроймонтаж» заключено дополнительное соглашение о внесении изменений № 1 в договор аренды земельного участка № 1087-07 от 15.10.2007, в соответствии с которым срок действия указанного договора продлен до 27.12.2011г.

На земельном участке с кадастровым номером 02:55:011004:34 обществом «Башэнергостроймонтаж» возведен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51, на который 29.06.2011г. зарегистрировано право собственности (запись в ЕГРН № 02-04- 01/231/2011-172) (л.д. 68-70 т.1).

На основании договора купли-продажи № 3/11 от 04.07.2011г., заключенного между ООО «Башэнергостроймонтаж» и ООО «Уфастройресурс», к последнему перешло право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51 (запись в ЕГРН № 02-04-01/190/2011-489 от 08.07.2011).

24.02.2012г. ООО «Уфастройресурс» обратилось в Администрацию ГО г.Уфа РБ с заявлением о предоставлении земельного с участка кадастровым номером 02:55:011004:34 в аренду для завершения строительства гостинично-делового центра.

На основании постановления Администрации ГО г.Уфа РБ №5444 от 10.12.2012г., между Управлением по земельным ресурсам Администрации ГО г. Уфа РБ и ООО «Уфастройресурс» заключен договор № 1036-12 аренды земельного участка от 14.12.2012 с кадастровым номером 02:55:011004:34 для завершения строительства гостинично-делового центра, сроком аренды – с 10.12.2012 до 10.12.2015.

На основании постановления Главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30.04.2015 № 1783 между Управлением земельных и имущественных отношений и обществом «Уфастройресурс» 03.06.2015 заключено дополнительное соглашение № 1 о внесении изменений № 1 в вышеуказанный договор аренды от 14.12.2012 № 1036-12 в части указания цели аренды, а именно: слова «для завершения строительства гостинично-делового центра» заменены на «для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания».

Письмом от 30.10.2015 № 45 общество «Уфастройресурс» обратилось в Управление земельных и имущественных отношений с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 в аренду для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания (вх. №12109 от 30.10.2015).

На основании данного обращения между Управлением и обществом «Уфастройресурс» совершен договор аренды от 14.12.2015 № 1049-15 в отношении земельного участка площадью 4227 кв. м с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенного по адресу: Кировский район городского округа <...> с установлением цели аренды – для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания (для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51 (02:55:011004:34:2), срока аренды – с 30.10.2015 до 30.10.2018.

15.12.2020г. общество «УфаСтройРесурс» письмом № 153 обратилось в УЗИО г. Уфы с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 (вх. № 41374 от 24.12.2020).

25.12.2020 года между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ и ООО «Уфастройресурс» заключен договор № 866-20 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенного по адресу: Кировский район ГО <...> площадью 3298 квм., с видом разрешенного использования «для проектирования и строительства досугового центра с объектом общественного питания, для иных видов жилой застройки», целевое (функциональное) использование – «для завершения строительства досугового центра с объектом общественного питания объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51 (л.д. 145-148 т.2)

Срок аренды определен в договоре от 25.12.2020 № 866-20 с 24.12.2020 до 24.12.2023 (пункт 3.1 договора).

Решением Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан № 2571 от 26.12.2020г. произведено перераспределение земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34, утверждена схема расположения земельного участка, присвоен условный номер земельного участка 02:55:011004:ЗУ1.

На основании вышеуказанного решения из земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34, площадью 3298 кв.м. образован земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:281, площадью 4227 кв.м.

Согласно Закону Республики Башкортостан от 02.11.2020 N 319-з "О внесении изменений в ст. 10.1 Закона РБ "О местном самоуправлении в Республике Башкортостан", органы государственной власти Республики Башкортостан осуществляют полномочия органов местного самоуправления городских поселений, муниципальных районов, городских округов Республики Башкортостан, за исключением городского округа закрытое административно-территориальное образование город Межгорье Республики Башкортостан, по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесенные абзацами вторым - четвертым части 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" к полномочиям соответствующих органов местного самоуправления.

Закон Республики Башкортостан от 02.11.2020 N 319-3 "О внесении изменений в статью 10.1 Закона РБ "О местном самоуправлении в Республике Башкортостан" вступил в силу с 01.01.2021.

С 01.01.2021 Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан является соответствующим органом государственной власти Республики Башкортостан, осуществляющий полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесенные абзацами вторым - четвертым части 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" к полномочиям соответствующих органов местного самоуправления.

Поскольку с 01.01.2021 полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, то есть по их распоряжению, перешли к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ООО «УфаСтройРесурс» письмом № 1/21 от 08.02.2021 обратилось в Управление о расторжении договора аренды земельного участка № 866-20 от 25.12.2020 и заключении нового договора аренды земельного участка, преобразованного из 02:55:011004:34 (вх. № 4909 от 10.02.2021).

Ответа на данное письмо в адрес ООО «УфаСтройРесурс» не поступило.

Прокуратура Республики Башкортостан направила письмо на имя начальника Управления по г. Уфе ФИО2, что в связи с проведенной проверкой Администрации ГО г. Уфа РБ выявлены нарушения земельного законодательства. В связи с чем, предлагают рассмотреть и принять решение о расторжении (прекращении) договора аренды № 866-20 от 25.12.2020г., заключенного между УЗИО г. Уфы и ООО «УфаСтройРесурс» и передачи земельного участка в ведение Управления, изъятия объекта незавершенного строительства посредством публичного предложения.

Во исполнение письменного предложения Прокуратуры РБ, Управление по г.Уфе 31.08.2021г. направило письмо в адрес ООО «УфаСтройРесурс» об отказе от договора аренды № 866-20 от 25.12.2020, заключенного между УЗИО г.Уфы и ООО «УфаСтройРесурс» и передаче земельного участка в ведение Управления, в течение трех месяцев с момента направления уведомления.

Далее, 27.07.2021г. Прокуратура Республики Башкортостан обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществу с ограниченной ответственностью «Уфастройресурс» с привлечением в качестве третьих лиц Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан и Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 25.12.2020 № 866-20, заключенного между Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «Уфастройресурс» и применении последствий недействительности сделки и обязании возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приемапередачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенный по адресу: Кировский район городского округа <...> площадью 3298 кв.м.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.05.2022г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением суда, Прокуратура Республики Башкортостан обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2022 решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт об удовлетворении исковых требований с указанием на признание недействительным оспариваемого договора аренды земельного участка от 25.12.2020 № 866-20, применении последствий недействительности сделки путем возложения на общество «Уфастройресурс» обязанности возвратить Минземимуществу РБ по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34.

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, общество «УфаСтройРесурс» обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 01.12.2022г. постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2022 по делу № А07-20287/2021 отменено в части указания на возложение на общество с ограниченной ответственностью «УфаСтройРесурс» обязанности возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приема-передачи земельный участок площадью 3298 кв. м с кадастровым номером 02:55:011004:34, расположенный по адресу: Кировский район городского округа <...> а также в части распределения судебных расходов.

Дело № А07-20287/2021 в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В остальной части постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2022 по делу № А07-20287/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставлено без изменения.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2023г. решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.05.2022 по делу № А07-20287/2021 в части отказа в удовлетворении требований Прокуратуры Республики Башкортостан об обязании общества с ограниченной ответственностью «УфаСтройРесурс» возвратить Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Прокуратуры Республики Башкортостан в указанной части – без удовлетворения.

Таким образом, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 от 25.12.2020 № 866-20 признан недействительным. Требование Прокуратуры Республики Башкортостан в части возврата Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 оставлено без удовлетворения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 1 марта 2015 года регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 1 марта 2015 года не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;

2) проектная документация лесных участков;

3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Кодекса.

Образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (пункт 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 N 303-КГ18-21258, от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019) норма пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях.

Из содержания пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что арендатором может быть реализовано право на заключение договора аренды на образованные земельные участки в течение срока действия прежнего договора.

Действующим законодательством установлены различные процедуры и сроки предоставления земельных участков под здания, сооружения и завершения строительства, а также последствия истечения сроков аренды земельных участков в зависимости от цели предоставления.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13 выражена правовая позиция о том, что решение уполномоченного органа об объединении смежных земельных участков или об отказе в таком объединении является согласием или отказом арендодателя изменить условия аренды. В силу пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами. В тех случаях, когда условия договоров аренды объединяемых участков о размере и порядке определения арендной платы являются различными, когда объединение участков позволит избежать установленной законом процедуры заключения договора аренды на новый срок или земельный участок будет получен в обход установленных процедур, законные основания для объединения земельных участков отсутствуют.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства регулируется главой V.I Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Таким образом, из указанных положений ЗК РФ следует, что земельный участок без проведения торгов может быть предоставлен в аренду только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка не предприняты действия по изъятию земельного участка и находящегося на нем объекта незавершенного строительства, срок обращения в суд с указанным заявлением истек.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Указанная позиция отражена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 года N 19-КАД21-17-К5

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 15.10.2022г. № КУВИ-001/2022-182111277 (т. 2 л.д. 161-163) следует, что за ООО «Уфастройресурс» на праве собственности зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011004:51 (степень готовности 20 %), расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский р-н, ул. Сочинская, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011004:281 (запись о регистрации №02-04-01/190/2011-489 от 08.07.2011г.)

Как следует из письма Управления росреестра по Республике Башкортостан исх. № 21-10800/220 от 31.05.2021г., адресованного Прокуратуре Республики Башкортостан:

По данным ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:281, общей площадью 4227 кв.м, видом разрешенного использования: общественное питание и адресом: <...> поставлен на государственный кадастровый учет 14.01.2021 по заявлению о государственном кадастровом учете недвижимого имущества от 13.01.2021 № PVD-0127/2021-836-1 и приложенному межевому плану от 29.12.2020, подготовленному по заказу ООО «УфаСтройРесурс» кадастровым инженером ФИО3 (номер квалификационного аттестата 02-12-670) в связи с образованием земельного участка путем перераспределения земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 и земель, находящихся в муниципальной и (или) государственной собственности и расположенных по адресу: г. Уфа, Кировский район, ул. Сочинская.

В состав вышеуказанного межевого плана включена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденная Решением Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 26.12.2020 № 2571.

Из вышеуказанного следует, земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:34 общей площадью 3298 кв.м. перераспределен и образован новый земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:281 общей площадью 4227 кв.м.

Договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:281 с ООО «Уфастройресурс» не заключался.

Таким образом, право однократного предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:281 общей площадью 4227 кв.м. для завершения строительства обществом «Уфастройресурс» не реализовано.

Также в Определении от 08.02.2017 года N 304-ЭС16-6168 Верховный Суд отмечает, что арендатор, получивший в аренду принадлежащий администрации города земельный участок для целей строительства без проведения торгов в соответствии с положениями статьи 39.6 ЗК РФ, не успевший построить здание до окончания срока договора аренды, но предпринявший в этот срок меры к началу строительства (получивший разрешение на строительство, понесший расходы на подготовку строительства, заключивший соответствующие договоры с той же администрацией и т.п.), вправе претендовать на продление с ним договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Верховный суд в Определении от 5 июля 2022 года N 308-ЭС22-3699 так же указал, что в отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства по заявлению публичного собственника земельного участка добросовестный собственник имеет право на повторное заключение договора аренды без проведения торгов в соответствующих обстоятельствах. Констатация обратного означала бы нарушение прав собственности и баланса публичных и частных интересов.

Следует отметить, что при рассмотрении спора установлению также подлежит и наличие объективной возможности у собственника объекта завершить строительство, а также меры, которые им принимались для завершения строительства объекта. При этом перечень доказательств судебной практикой не определен, в каждом конкретном случае представленным доказательствам судом должна быть дана оценка в порядке ст. 71 АПК РФ.

С целью завершения строительства заявителем осуществлялись действия, о чем свидетельствуют представленные в дело:

- заказан и получен градостроительный план земельного участка №RU03308000-321 (л.д. 12-26 т.4)

- направлялись обращения в ООО «Башкирэнерго» о выдаче технических условий на вынос линий электропередачи и ТП, попадающих под застройку земельного участка, выделенного для проектирования и строительства «Досугового центра с объектом общественного питания по ул. Сочинская в Кировском районе ГО г.Уфа» (исх. №12-с от 25.06.2018, исх.№11-с от 24.05.2018, исх. №8-с от 22.03.2018г., исх. №7-с от 28.02.2018 и ответы ООО «Башкирэнерго» №УГЭС/10.10-5876-46, исх. №БЭ/181-1600 от 27.04.2018г., №2639 от 20.04.2018г.) (л.д. 27-31 т.4)

- обращалось с запросом в ООО «Архитектурная мастерская» (л.д. 36 т.4)

- обращалось с запросом в Управление Главархитектуры ГО г.Уфа Республики Башкортостан (исх. №6-с от 17.04.2018г.) (л.д. 35 т.4)

- обращалось с запросом в ООО «Испытательный лабораторный центр «Экологический мониторинг» по вопросу предоставления сведений о наличии или отсутствии объектов культурного наследия на участке проектируемых работ по объекту «Досугового центра с объектом общественного питания по ул. Сочинская в Кировском районе ГО г.Уфа» (исх. №03-07/305 от 31.01.2018 на №03/18 от 16.01.2018г.)

- обращалось в МУП «Уфаводоканал» по вопросу выдачи технических условий на водоснабжение и водоотведение для проектирования и строительства «Досугового центра с объектом общественного питания по ул. Сочинская в Кировском районе ГО г.Уфа» (л.д. 34 т.4)

- обращалось в ПАО «Газпромраспределение Уфа» по вопросу выдачи технических условий по газоснабжению для проектирования и водоотведения строительства «Досугового центра с объектом общественного питания по ул. Сочинская в Кировском районе ГО г.Уфа» (л.д. 60-72 т.4)

- направляло запросы в МУП УКХиБ г.Уфа для оценки зеленых насаждений попадающих в зону строительства на земельном участке по адресу: ул.Сочинская Кировском районе г.Уфа (л.д. 32 т.4)

- заключен договор №96-07-2018 от 12.07.2018 на выполнение проектного предложения с ИП ФИО4 «Проектное предложение по размещению Досугового центра с объектом общественного питания по ул. Сочинская в Кировском районе ГО г.Уфа» на общую сумму 65 000 руб. (л.д. 105-110 т.4)

- заключен договор №15/5-с от 15.05.2018г. с ФГБО БГПУ им. М.Акмуллы на выполнение научно-исследовательской работы «Археологическое исследование территории, отводимой под строительство «Досугового центра с объектом общественного питания по ул. Сочинская в Кировском районе ГО г.Уфа» на общую сумму 60 724 руб. (л.д. 50-55 т.4)

- заключен договор №01-42-172 от 09.02.2018г. с филиалом ПАО «Газпромгазораспределение Уфа» о подключении (технологическом присоединении) объектов капитального строительства к сети газораспределения» на общую сумму 326 296 руб. (л.д. 60-72 т.4)

- заключен договор №13э-2018 от 07.02.2018г. с ООО «Негосударственная экспертиза» на проведение экспертизы результатов инженерных изысканий на общую сумму 140 000 руб. (л.д. 73-76 т.4)

- получено разрешение №829 от 13.11.2017г. в Управлении коммунального хозяйства и благоустройства Администрации ГО г.Уфа Республики Башкортостан на производство работ в зоне зеленых насаждений в соответствии с решением Совета ГО г.Уфа №23/19 от 26.02.2010г. с приложением акта от 13.11.2017г. (л.д. 77-82 т.4)

- заключен договор №01/11 от 20.11.2017г. с ИП ФИО5 по выполнению работ по установке ворот, спилу деревьев по порубочному акту №829 от 13.11.2017г., корчеванию пней с вывозом порубочных остатков и т.д.

ООО «УфаСтройРесурс» за весь период пользования земельным участком, провело значительные геологические изыскания на земельном участке, вело планирование строительства, работы по благоустройству территории, проектирование работ, закуп строительных материалов в целях завершения строительства.

Строительные работы, запланированные на 1 полугодие 2021 года были временно приостановлены в связи с распространением коронавирусной инфекции, во 2 полугодии 2021 года и по настоящее время – из-за наложения обеспечительных мер.

Кроме того, процесс постройки на данном земельном участке затянулся, так как территория земельном участке закарстована. Участок находится на карстующих породах, (из гипсовых, известковых пород), недостаточно устойчивых для строительства, способных разрушаться под действием влаги. Имеется опасность карстовых провалов. При застройке таких участков проведение комплексных прогностических исследований на предмет выяснения перспектив изменений горных пород, согласно градостроительных норм обязательно.

Перед принятием решения о строительстве проводится зонирование участка по степени карстовой опасности, а затем – полный комплекс противокарстовых мероприятий. Результат геологических изысканий необходим проектировщикам и строителям для принятия решения о том, какие строения можно строить на этой территории. По результатам геоизысканий, будет разрабатываться проект усиления грунтов, строительные спецтехусловия, карстозащитные фундаменты, исключающие деформацию строительных конструкций.

Геологические изыскания на данном земельном участке проводились в 2017 году. В настоящее время ведется работа по заключению договоров на проведение дополнительных инженерно-геологических изысканий, для чего в октябре 2021 года на земельном участке с письменного согласования УКХиБ Администрации г. Уфы, осуществлена точечная вырубка зеленых насаждений, что подтверждается отчетами об инженерно-геологических изысканиях (т. 1, т.2, т.3)

ООО «Уфастройресурс» с учетом изложенного и наличия уважительных причин было лишено возможности завершить строительство недвижимого объекта, а именно:

- приостановка деятельности подрядных организаций в связи с распространением коронавирусной инфекции в 1 полугодии 2021 года;

- обращение Прокуратуры РБ в Арбитражный суд РБ с иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 25.12.2020 г. № 866-20 и обязании возвратить по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:34 (дело № А07-2-287/2021);

- невозможность государственной регистрации договора ввиду наложения судом обеспечительных мер (запрета на регистрационные действия);

- невозможность оформления разрешительных документов на строительство и проектирование для завершения строительства, из-за отсутствия правоустанавливающего документа о правах на земельный участок (зарегистрированный договор).

Наложение обеспечительных мер, согласно определения Арбитражного суда Республики Башкортостан суда об обеспечении иска от 28.07.2021г. в рамках дела № А07-20287/2021, препятствовало, осуществлению права ООО «УфаСтройРесурс» на совершение регистрационных действий по договору № 866-20 от 25.12.2020.

Указанное, по мнению суда, свидетельствует о наличии интереса у заявителя в завершении строительства объекта.

С учетом изложенного, суд полагает, что факт наличия интереса и возможности у заявителя завершить строительство объекта доказанным.

Принимая во внимание указанное, а также отсутствие принципиальных возражений относительно завершения строительства объекта обществом, учитывая замену истца общества с ограниченной ответственностью «Уфастройресурс» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на общество с ограниченной ответственностью «Скай спа» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в порядке процессуального правопреемства, суд полагает заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на заинтересованное лицо в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Скай Спа» – удовлетворить.

Признать незаконным отказ Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, выраженный в письме №АМ-М04-06-3/3626 от 20.09.2022.

Обязать Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>) в срок, не превышающий тридцати дней со дня вступления в законную силу судебного акта по делу, подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью «Скай Спа» (ИНН <***>, ОГРН <***>) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:281, площадью 4227 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, ул. Сочинская сроком на 3 года объекта незавершенного строительства.

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений РБ (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Скай Спа» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Судья Р.М. Файрузова