Гражданский кодекс часть 1

Специализированное государственное учреждение при Правительстве РФ «Российский фонд федерального имущества» (региональное отделение в РБ) обратилось в Арбитражный суд РБ с заявлением о признании недействительным распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан от 19 апреля 2005 года №134. В обоснование своих требований заявитель ссылается на то, что распоряжение № 134 не соответствует нормам Федерального закона от 21.12.2001.года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Указу Президента РФ от 23.07.1997 года № 775 «Нормативы распределения денежных средств, поступающих от реализации и использования (кроме аренды) высвобождаемого военного имущества» и обязывает СГУ при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» перечислить 5840499 руб. индивидуальному предпринимателю ФИО1 По мнению заявителя, оспариваемое распоряжение незаконно, неисполнимо, фактически возлагает на уполномоченный продать здание Фонд обязанность произвести зачет за счет собственных средств и возместить арендатору ФИО1 5840499 руб., в том числе и возлагается обязанность по оплате отделимых улучшений.

Кроме того, заявитель указывает, что отчет оценщика не соответствует действительности. Оценщик произвел оценку и составил отчет, действуя предвзято, в интересах ФИО1

Территориальное управление по управлению федеральным имуществом по РБ в удовлетворении заявления просило отказать, указывая, что распоряжение №134 не изменяет условия конкурса официально опубликованные, не затрагивает интересы участников аукциона, как и равно интересы продавца – СГУ при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества», у которого в силу закона отсутствуют права и обязанности собственника по отношению к приватизируемому имуществу. Распоряжение принято в рамках незавершенной до настоящего времени сделки купли-продажи, которую обязан завершить заявитель с победителем торгов, согласно утвержденного плана продажи. Ответчик полагает, что распоряжением интересы победителя аукциона, арендатора приватизируемого имущества, который произвел затраты в установленном порядке на его улучшение, приводятся в соответствие с нормами гражданского законодательства.

Третье лицо – Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан считает распоряжение № 134 соответствующим действующему законодательству, поскольку оно принято в связи с вынесенным решением УФАС по РБ от 18.03.2005 года по делу № А-17/7-05 и выданным предписанием об устранении Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан нарушения п.1 ст.7 Закона РСФСР от 22.03.1991 №948-1 «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках», выразившееся в ограничении конкуренции и ущемлении интересов хозяйствующего субъекта при приватизации объекта государственной собственности. Тем самым, приведен в соответствие с действующим законодательством порядок расчетов за приобретаемый объект приватизируемого федерального имущества хозяйствующим субъектом предпринимателем ФИО1, за время аренды которым за свой счет в установленном порядке были произведены улучшения, значительно превышающие стоимость спорного объекта.

Третье лицо – ФИО1 находит заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, и считает, что СГУ при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества» в силу закона не имеет интереса по сделке, так как не обладает какими-либо правами в отношении продаваемого победителю аукциона недвижимого имущества, а, следовательно, объективно, не могут быть нарушены его экономические интересы.

Решением Арбитражного суда РБ от 30 декабря 2005 года в удовлетворении требований заявителя было отказано.

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда РБ от 10 марта 2006 года указанное решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29 мая 2006 года решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены и дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда РБ. При этом суд кассационной инстанции указал на то, что обстоятельства дела исследованы судами неполно, не учтены доводы заявителя о фальсификации отчета и незаконном включении в стоимость объекта отделимых улучшений, произведенных арендатором.

При новом рассмотрении дела представитель заявителя полностью поддержал требования о признании недействительным оспариваемого распоряжения.

Представители ответчика и третьих лиц поддержали свои доводы, ссылаясь на необоснованность требований заявителя.

Определением от 17 июля 2006 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО «Агентство недвижимости «Сан». ЗАО «АН «САН» представило отзыв, где указывает, что отчет составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Что касается составления отчета со ссылкой на документы, изготовленные на более позднюю чем отчет дату, то данные о балансовой стоимости объекта продажи и данные о затратах ФИО1 во время составления отчета были представлены в устной форме и в письменном виде, подтверждающем первоначальные цифры, были представлены после составления отчета. Более того, при определении рыночной стоимости объекта оценки балансовая стоимость не является основным критерием для определения итоговой стоимости объекта оценки.

На судебных заседаниях представители лиц, участвующих в деле поддержали свои требования, доводы и возражения по делу.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд установил:

19 апреля 2005 года Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан вынесено распоряжение № 134, в котором указано о внесении изменений и дополнении в п.4.1 плана продажи здания № 19 – хранилища для техники военного городка № 47 Уфимского гарнизона изложив его в следующей редакции: «4.1. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором – ЧП «ФИО1», в размере 4352202 руб. и стоимость отделимых улучшений в размере 1488297 рублей, подтверждаемых отчетом о рыночной оценке № 1326 от 20.12.2003 года, и дополнением независимого оценщика ЗАО АН «САН» (исх. №50-П от 15.04.2005), подлежит возмещению арендатору в течение 10 дней с момента поступления денежных средств от продажи здания (инв.№19) с момента поступления денежных средств от продажи здания (инв.№19) на счет РО РФФИ по РБ. В случае участия и победы в аукционе арендатора ЧП «ФИО1», стоимость отделимых и неотделимых улучшений в сумме 5840499 рублей подлежит зачету к выкупной цене объекта».

Также в распоряжении указано о передаче в Региональное отделение РФФИ в Республике Башкортостан план продажи здания № 19 – хранилища для техники военного городка № 47 Уфимского гарнизона с учетом внесенных изменений.

Суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 21.12.2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» одним из способов приватизации является продажа государственного имущества на аукционе.

В силу ст.12 указанного закона начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 21.06.2002 года № 1623-р «О реализации высвобождаемого военного имущества Минобороны России, находящегося в РБ» Территориальным управлением Министерства имущественных отношений РФ по РБ были подготовлены планы продажи зданий военного городка № 48 Уфимской КЭЧ.

Планы продажи разработаны в соответствии с типовым планом продажи высвобождаемого недвижимого имущества, утвержденным распоряжением Мингосимущества РФ от 23.03.1998 года № 256-р.

Согласно протоколу №1 от 14.05.2004 года заседания совместной комиссии по рассмотрению планов продажи и выработке предложений по утверждению начальной цены подлежащего реализации высвобождаемого недвижимого военного имущества, подписанному всеми участниками комиссии, в том числе и заместителем начальника специализированного государственного учреждения при Правительстве РФ Российского фонда федерального имущества регионального отделения в РБ, было принято решение об утверждении планов продажи и начальной цены 19-ти зданий военного городка № 47.

Распоряжением Территориального управления Министерства имущественных отношений РФ по РБ от 17.05.2004 года № 110 были утверждены планы продажи зданий военного городка № 47, в том числе и по зданию № 19 – хранилище для техники (инвентарный номер технического паспорта 11371), согласно которому формой проведения торгов был избран аукцион, открытый по составу участников и по форме подачи предложений по цене имущества, а начальная цена имущества составила 6 360 000 руб.

Данное хранилище с 02.07.2001 года было предоставлено предпринимателю ФИО1 в аренду в соответствии с заключенным договором № 6692. В дальнейшем, арендные отношения сторон были пролонгированы до настоящего времени.

При передаче в 2001 году указанного хранилища в аренду предпринимателю ФИО1 ЗАО «АН «САН» была определена рыночная стоимость хранилища для техники № 19, которая согласно отчету об оценке № 1007 составляла по состоянию на 02.07.2001 года 497 000 руб.

Указанная же в плане продажи начальная цена здания № 19 в размере 6360000 руб. установлена на основании отчета №1326 об оценке недвижимого имущества военного городка № 47, произведенного ЗАО «Агентство недвижимости «САН». Согласно данному отчету стоимость объекта недвижимости определена с учетом произведенных предпринимателем ФИО1 с разрешения арендодателя неотделимых улучшений на сумму 4352202 руб. и отделимых улучшений на сумму 1488297 руб.

Распоряжением Территориального управления Министерства имущественных отношений РФ по РБ № 207 от 21.09.2004 года из плана продажи высвобождаемого военного имущества здания № 19 – хранилище для техники - был исключен пункт 4.1, предусматривающий возмещение победителем торгов, в случае если им не является предприниматель ФИО1, стоимости неотделимых улучшений в размере 4352202 руб. арендатору, то есть ФИО1

Решением Управления Федеральной антимонопольной службой по РБ от 18.03.2005 года по делу №А-17/7-05 Распоряжение Управления № 207 от 21.09.2004 года об отмене пункта 4.1 плана продаж здания № 19 признано дискриминационным в отношении предпринимателя ФИО1, в связи с чем, 21.03.2005 года в адрес Территориального управления Министерства имущественных отношений РФ по РБ было направлено предписание об устранении нарушений антимонопольного законодательства путем приведения распоряжения № 207 от 21.09.2004 года в соответствие с действующим законодательством.

Во исполнение указанного предписания Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по РБ было принято распоряжение №134 от 19.04.2005 года, которым признано утратившим силу распоряжение Управления № 207 от 21.09.2004 года и внесены изменения и дополнения в п.4.1 плана продажи здания № 19, устанавливающие обязанность возместить арендатору ФИО1 стоимость отделимых и неотделимых улучшений в размере 5840499 руб., либо в случае его победы в аукционе произвести зачет к выкупной цене объекта.

Положением об организации продажи государственного и муниципального имущества на аукционе, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 12 августа 2002 года № 585, определены функции Фонда (продавца), к которым, согласно п.3 Положения, в частности относятся: определение на основании отчета об оценке имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальной цены продаваемого на аукционе имущества, а так же величины повышения начальной цены при подаче предложений о цене имущества в открытой форме; организация подготовки и публикации информационного сообщения о проведении аукциона; определение победителя аукциона и оформление протокола об итогах аукциона; передача имущества покупателю (победителю аукциона) и совершение необходимых действий, связанных с переходом права собственности на него.

Исходя из нормативно – правового обеспечения функций Фонда и фактических обстоятельств приватизации спорного объекта, Фондом, после издания распоряжения Территориального управления от 17.05.2004 года № 110, утвердившего план продажи спорного объекта – хранилище для техники № 19, был получен и отчет ЗАО «АН «САН» об оценке недвижимого имущества от 20.12.2003 года № 1326, согласно которому в сентябре 2004 года в информационном бюллетене Фонда «Реформа» (№118 сентябрь 2004 года стр.28) была опубликована информация о проведении аукциона, в том числе и лота № 15.

На основании отчета об оценке недвижимого имущества от 20.12.2003 года № 1326, в соответствии с п.п. «а», п.3 вышеназванного Положения об организации продажи на аукционе, Фонд определил начальную цену продаваемого имущества на аукционе, а так же выполнил другие функции, в силу указанного Положения, провел аукцион, итоги которого никем не оспорены и признаны действительными.

При этом заявителем отчет был принят без каких-либо возражений.

Доводы заявителя о фальсификации отчета судом не могут быть приняты, так, как пояснил в судебном заседании представитель ЗАО «АН «САН», то данные о балансовой стоимости объекта продажи и данные о затратах ФИО1 во время составления отчета были представлены в устной форме и в письменном виде, подтверждающем первоначальные цифры, были представлены после составления отчета, что не противоречит фактическим обстоятельствам дела и не влияют для расчета рыночной стоимости объектам оценки.

Что касается оценки имущества иного, чем предусмотрено планом продажи, то в данном случае в соответствии со ст.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке содержит точное описание объекта – производственное здание: цех по очистке и разливу бутилированной воды. В силу ст.11 указанного закона оценщик обязан был в отчете произвести точное описание объекта оценки, что и было им сделано: а именно указано, что в объекте оценки были произведены улучшения в виде капитального ремонта всего здания, был надстроен второй этаж, где находятся офисные помещения; на первом этаже размещены производственные и складские помещения, столовая; во всех помещениях сделан ремонт по евростандарту; в офисе полы керамическая плитка, подвесные потолки, стены – гипсокартон; в производственном помещении на полу линолеум, потолки подвесные, на стенах стеновые панели; по всему периметру здания в оконные проемы поставлены пластиковые стеклопакеты (стр. 17 отчета). В то же время, на стр.17 отчета, в наименовании описания объекта оценки указано, что оцениваемым объектом является «Здание № 19 – хранилище для техники».

Таким образом, указанное в отчете недвижимое имущество военного городка № 47, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, пос. Нижегородка, здание № 19 – хранилище для техники с произведенными арендатором отделимыми и неотделимыми улучшениями как цех по очистке и разливу бутилированной воды соответствует понятию «имущественный комплекс» (ст.132 ГК РФ).

В соответствии с пп.1, 2 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Следовательно, все произведенные с согласия арендодателя предпринимателем ФИО1 отделимые и неотделимые улучшения арендуемого имущества на основании вышеприведенных норм закона являются собственностью ФИО1

Для приведения положений договоров аренды в соответствие фактически сложившимся отношениям сторон и действующему законодательству дополнительным соглашением № 1 от 12.04.2005 года к договору о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа от 28.06.2004 года № 6692.в/319 пункт 2.3.19 был исключен. Наличие указанного пункта в более ранних договорах аренды не лишает арендатора права собственности на произведенные им в соответствии с установленным законом порядком отделимые и неотделимые улучшения.

В силу п.1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, следовательно, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по РБ, выступающее в силу ст. 125 ГК РФ в рассматриваемых отношениях от имени собственника - Министерства обороны РФ - предоставленного в аренду объекта недвижимости, вправе распоряжаться только принадлежащим ему имуществом, то есть самим хранилищем, но не произведенными улучшениями.

В рамках п.2 ст. 33 Федерального закона от 21.12.01г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в соответствующие бюджеты подлежат перечислению денежные средства, полученные от продажи федерального имущества, имущества, находящегося в собственности субъектов РФ или муниципального имущества.

Отделимые и неотделимые улучшения являются собственностью арендатора, не относятся к федеральному имуществу, следовательно, полученные от их реализации денежные средства не подлежат перечислению в соответствующие бюджеты. На Фонд возложена обязанность перечислить в соответствии с Указом Президента РФ от 23.07.1997 года № 775 только сумму денежных средств, полученных от реализации именно федерального имущества.

Доводы заявителя о том, что оспариваемое распоряжение фактически возлагает на уполномоченный продать здание Фонд обязанность произвести зачет за счет собственных средств и возместить арендатору ФИО1 5840499 руб. являются несостоятельными, та как в распоряжении указано о зачете потраченных арендатором на неотделимые и отделимые улучшения здания денежных средств, что будет осуществляться собственником имущества – ответчиком по делу, а не продавцом имущества – заявителем.

Также судом не могут быть приняты доводы заявителя о том, что в стоимость объекта высвобождаемого военного имущества незаконно включены отделимые улучшения, произведенные арендатором, поскольку в силу п.3 Положения об организации продажи государственного и муниципального имущества на аукционе, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 12 августа 2002 года № 585, в данном случае сам заявитель, как продавец, в соответствии с законодательством РФ при подготовке и проведении аукциона определяет на основании отчета об оценке имущества, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, начальную цену продаваемого на аукционе имущества. Кроме того, отделимые улучшения, вошедшие в отчет об оценке стоимости объекта, являются принадлежностью имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности.

Таким образом, суд считает, что, исполняя решение и предписание Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан, Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации вынесло законное и обоснованное распоряжение №134, соответствующее действующему законодательству, чем устранило нарушение антимонопольного законодательства.

Кроме того, суд учитывает, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19 апреля 2006 года по делу №А07-43772/04-Г-ВЕГ, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 5 июля 2006 года СГУ при Правительстве РФ «Российский фонд федерального имущества» обязано заключить договор купли-продажи с индивидуальным предпринимателем ФИО1 на условиях проекта №04/06 от 11.11.2004 года, предполагающего зачет стоимости улучшений арендованного имущества.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления специализированного государственного учреждения при Правительстве РФ «Российский фонд федерального имущества» (региональное отделение в РБ) о признании недействительным распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Башкортостан от 19 апреля 2005 года №134 отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок с момента принятия решения в порядке, предусмотренном ст.ст.257, 259, 260 АПК РФ либо в двухмесячный срок, со дня вступления в законную силу решения, в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 273, 274, 275, 276, 277 АПК РФ.

Судья Р.К. Кутлин