Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Кручининой Н.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сафиуллиным И.И., рассмотрев дело по иску

Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Огородно-садоводческому товариществу ОАО "УМПО" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании договора аренды № 8-11 от 01.02.2011 прекратившим свое действие

по объединенному делу № А07-5679/2013 по иску:

Управления по земельным ресурсам Администрации ГО г. Уфа РБ (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Огородно-садоводческому товариществу ОАО "УМПО" (ИНН <***>, ОГРН <***>) об освобождении земельного участка

встречному иску:

Огородно-садоводческому товариществу ОАО "УМПО" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительной (ничтожной) односторонней сделки по прекращению действия договора аренды земельного участка

третьи лица: ООО «Башкомстройремонт», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59

в судебном заседании приняли участие представители:

истца (по первоначальному иску) – ФИО60 по доверенности № 1 от 09.01.2014,

третьего лица ООО «Башкомстройремонт» - ФИО61 по доверенности от 07.02.2013,

ответчика (по первоначальному иску), третьих лиц – представители не явились, извещены надлежаще

УСТАНОВИЛ:

Управление по земельным ресурсам Администрации ГО г. Уфа РБ обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к ОСТ ОАО "УМПО" о признании договора аренды № 8-1 от 01.02.2011 прекратившим свое действие.

По данному исковому заявлению возбуждено арбитражное дело № А07-5647/2013.

Через канцелярию Арбитражного суда Республики Башкортостан от истца поступило уточнение исковых требований.

Уточнение по правилам ст. 49 Арбитражного процессуального Российской Федерации принято судом.

Управление по земельным ресурсам Администрации ГО г. Уфа РБ обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к ОСТ ОАО "УМПО" об освобождении земельного участка.

По данному исковому заявлению возбуждено арбитражное дело № А07-5649/2013.

Согласно ч.2.1. ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд первой инстанции, установив, что в его производстве имеются несколько дел, связанных между собой по основаниям возникновения заявленных требований и (или) представленным доказательствам, а также в иных случаях возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, по собственной инициативе или по ходатайству лица, участвующего в деле, объединяет эти дела в одно производство для их совместного рассмотрения.

В целях эффективного правосудия и предупреждения возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов, суд пришел к выводу о необходимости объединить дела № А07-5647/2013 и А07-5649/2013 в одно производство с присвоением делу № А07-5647/2013.

Определением Арбитражного суда РБ от 21.03.2013 по делу № А07-5647/2013 удовлетворено ходатайство ОСТ ОАО «УМПО» о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, граждан – членов садоводческого товарищества ОАО «УМПО».

Определением от 17.09.2013 к производству суда принят встречный иск ОСТ ОАО "УМПО" к Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа РБ о признании недействительной (ничтожной) односторонней сделки по прекращению действия договора аренды земельного участка.

Определением Арбитражного суда РБ от 21.06.2013 по делу № А07-5647/2013 было удовлетворено ходатайство третьего лица ООО «Башкомстройремонт» и истребованы из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан сведения о зарегистрированных правах на земельные участки или объекты недвижимости расположенных по адресу: <...> ОСТ ОАО УМПО коллективный сад № 4.

Из представленных Управлением Росреестра по Республике Башкортостан сведений установлен факт регистрации права собственности граждан на объекты недвижимости, расположенные на садовых участках №№ 4, 9, 34, 39, 40, 42, 47, 53, 53А, 54, 54А, 55, 60, 61, 76, 118, 134, 137Б 143, 147, 182А, 183, 230, 239, 240, расположенных по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, коллективный сад № 4 ОСТ ОАО «УМПО».

При рассмотрении дела от третьего лица ООО «Башкомстройремонт» поступило ходатайство о проведении землеустроительной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.11.2013 назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство по делу А07-5647/2013 приостановлено.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

- Определить геодезические данные земельного участка общей площадью 117714 кв. м, ранее находившегося на кадастровом учете под кадастровым номером 02:55:020306:32, расположенного по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, коллективный сад No 4 ОСТ ОАО «УМПО».

- Установить координаты и площадь земельных участков с номерами 4, 9, 34, 39, 40, 42, 47, 53, 53А, 54, 54А, 55, 60, 61, 76, 118, 134, 137Б 143, 147, 182А, 183, 230, 239, 240, расположенных по адресу Республика Башкортостан, г. Уфа, Калининский район, коллективный сад № 4 ОСТ ОАО «УМПО»?

Согласно экспертному заключению от 30 января 2014 года № 30/01-01, подготовленному кадастровым инженером ООО «Топограф» ФИО62, по результатам геодезических изысканий и сравнения полученных данных с данными кадастрового учета выявлено, что фактические границы территории коллективного сада № 4 ОСТ ОАО «УМПО» имеют расхождения со сведениями государственного кадастра недвижимости об аннулированном земельном участке с кадастровым номером 02:55:020306:32.

По результатам изысканий установлено следующее. Площадь земельного участка, занимаемого территорией коллективного сада (ОСТ №4 ОАО «УМПО») составляет 167195 кв.м. (+/-143 кв.м. с учетом допустимой погрешности). В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 17.08.2012 N 518 "О требованиях к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке" фактическая погрешность определения координат поворотных точек составляет не более 0,1 м на точку.

Территориально по актуальным данным государственного кадастра недвижимости фактические границы коллективного сада пересекают границы земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020306:91 (статус «учтенный»), 02:55:020306:93 (статус «временный» образован из земельного участка с кадастровым номером 02:55:020306:85); 02:55:020306:94 (статус «временный» образован из земельного участка с кадастровым номером 02:55:020306:85); 02:55:020306:95 (статус «временный» образован из земельного участка с кадастровым номером 02:55:020306:85); 02:55:020306:18 (статус «учтенный»); а также границы единого землепользования 02:55:000000:9 (обособленный участок 02:55:020306:22).

Также в экспертном заключении экспертом было проверено фактическое наличие объектов недвижимости на спорном земельном участке, зарегистрированных на праве собственности за садоводами.

Так, экспертом было установлено, что садовые участки с номерами 118, 137Б, 65А, 9, 21-22, 203 41-42, 39-40 частично или полностью расположены в границах единого землепользования с кадастровым номером 02:55:000000:9 (обособленный участок 02:55:020306:22), входящим в охранную зону железной дороги. Указанные садовые участки находятся вне территории земельного участка с кадастровым номером 02:55:020306:32. Распоряжается земельным участком 02:55:000000:9 (обособленный участок 02:55:020306:22) Российская Федерация.

Также экспертом установлено, что садовые участки 4, 34, 53, 54, 55, 76, 21-22, 9, 39-40, 60-61 частично или полностью расположены на землях, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, в границах кадастрового квартала 02:55:020306. Указанные садовые участки находятся вне территории земельного участка с кадастровым номером 02:55:020306:32. Распоряжается земельным участком под указанными садовыми участками Администрация городского округа г. Уфа.

Садовые участки с номерами 47, 87, 169, 134, 147А, 137, 143, 176, 178-180, 183, 183А, 182А, 240 частично или полностью расположены на землях, находящихся в государственной (муниципальной) собственности на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020306:32. Распоряжается земельным участком под указанными садовыми участками Администрация городского округа г. Уфа.

Границы остальных садовых участков и наличие на них зарегистрированных объектов недвижимости эксперту установить не удалось.

Определением Арбитражного суда РБ от 12 февраля 2014 года в связи с устранением обстоятельств, вызвавших приостановление, производство по делу было возобновлено.

11 февраля 2014 года от истца по первоначальному иску поступили уточнения исковых требований, в которых истец просит обязать ОСТ ОАО «УМПО» освободить земельные участки с кадастровыми номерами:

02:55:020306:91;

02:55:020306:93 за исключением земельного участка № 47, с координатами приведенных в таблице:

Обозначение характерных точек границы

Координаты, м

Расстояние до следующей точки, м

н28

667132,09

1366943,95

20,41

н29

667132,20

1366964,36

31,54

н30

667100,88

1366960,62

18,16

н31

667100,82

1366942,46

31,31

02:55:020306:94, за исключением земельного участка № 87, с координатами приведенными в таблице:

Обозначение характерных точек границы

Координаты, м

Расстояние до следующей точки, м м

н32

667065,39

1366992,22

30,02

н33

667067,08

1367022,19

28,27

н34

667038,91

1367019,82

6,22

н35

667035,40

1367014,69

20,02

н36

667034,84

1366994,68

30,65

02:55:020306:95, за исключением земельного участка № 87, с координатами приведенными в таблице:

Обозначение характерных точек границы

Координаты, м

Расстояние до следующей точки, м м

н32

667065,39

1366992,22

30,02

н33

667067,08

1367022,19

28,27

н34

667038,91

1367019,82

6,22

н35

667035,40

1367014,69

20,02

н36

667034,84

1366994,68

30,65

земельного участка № 169, с координатами приведенными в таблице:

Обозначение характерных точек границы

Координаты, м

Расстояние до следующей точки, м м

н37

667030,32

1366992,43

13,19

н38

667030,56

1367005,62

13,79

н39

667030,55

1367019,41

38,58

н40

666993,84

1367007,53

15,53

н41

667001,90

1366994,25

28,48

земельных участков № 134 и № 147, с координатами приведенными в таблице:

Обозначение характерных точек границы

Координаты, м

Расстояние до следующей точки, м

н42

666906,03

1367097,14

31,09

н43

666905,82

1367128,23

33,98

н44

666872,02

1367124,70

28,33

н45

666871,87

1367096,37

34,17

Обозначение характерных точек границы

Координаты, м

Расстояние до следующей точки, м

н43

666905,82

1367128,23

15,51

н214

666905,01

1367143,72

33,42

666876,05

1367127,04

4,66

н44

666872,02

1367124,70

33,98

земельных участков № 137 и № 143, с координатами приведенными в таблице:

Обозначение характерных точек границы

Координаты, м

Расстояние до следующей точки, м м

н50

666869,89

1367040,80

19,67

н51

666870,54

1367060,46

29,15

н52

666841,40

1367061,11

19,87

н53

666840,77

1367041,25

29,12

Обозначение характерных точек границы

Координаты, м

Средняя квадратическая погрешность положения характерной точки (Мt), м

н54

666836,55

1367050,02

19,90

н55

666836,85

1367069,92

30,49

н56

666806,36

1367069,80

19,91

н57

666806,06

1367049,89

30,49

земельных участков № 176, с координатами приведенными в таблице:

Обозначение характерных точек границы

Координаты, м

Расстояние до следующей точки, м м

н46

666881,65

1366977,90

15,40

н47

666880,00

1366993,21

36,75

н48

666843,39

1366989,95

15,40

н49

666845,03

1366974,64

36,76

расположенные по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в коллективном саду № 4.

Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан заявлено ходатайство о выделении в отдельное производство требования уточненного первоначального иска об освобождении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020306:91.

Ходатайство мотивировано тем, что в результате проведенной экспертизы установлены обстоятельства, препятствующие определению на местности границ земельного участка с кадастровым номером 02:55:020306:91, поскольку для этого сначала подлежат уточнению границы садовых участков №№ 230, 239, 240, 225, 232, 236, 226, 231, 237. Таким образом, для установления на местности границ земельного участка с кадастровым номером 02:55:020306:91 в целях разрешения спора по требованию о его освобождении, потребуется назначение дополнительной экспертизы, тогда как для разрешения требований в остальной части препятствий не имеется.

Ходатайство судом удовлетворено, требование первоначального иска Управления по земельным ресурсам Администрации ГО г. Уфа РБ к Огородно-садоводческому товариществу ОАО "УМПО" об освобождении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020306:91, выделено в отдельное производство с присвоением делу номера А07-4894/2014.

В судебном заседании представитель истца иск поддержала, просит удовлетворить заявленные требования.

Ответчик, третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства путем направления в их адрес копий определения о принятии искового заявления к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте суда, ссылка на который имеется в определении о принятии искового заявления к производству, явку своих представителя в суд не обеспечили, об уважительных причинах неявки не сообщили, об отложении заседания не просили.

Представитель третьего лица ООО «Башкомстройремонт» поддержал позицию истца, просит удовлетворить заявленные требования.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, находит исковые требования первоначального обоснованными и подлежащими удовлетворению. Оснований для удовлетворения встречного иска судом не усмотрено.

Из материалов дела следует, что 01.02.2011 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (Арендодатель) и ОСТ ОАО «УМПО» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 8-11, по условиям которого на основании постановления главы Администрации городского округа город Уфа от 24.11.2010 № 6755 Арендатору был передан земельный участок с кадастровым номером 02:55:020306:32, расположенный по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в коллективном саду № 4, общей площадью 117714 кв.м., для ведения садоводства, в границах, указанных в кадастровом паспорте участке.

Договор заключен сторонами на неопределенный срок (п. 3.1 договора) и государственной регистрации не требовал.

Согласно сведениям Государственного кадастра недвижимости, 27 сентября 2011 года земельный участок с кадастровым номером 02:55:020306:32 был снят с кадастрового учета в связи с формированием и постановкой на учет земельного участка с кадастровым номером 02:55:020306:85, в последующем предоставленный в аренду ООО «Башкомстройремонт» по договору № 1473-11 от 08.11.2011, и из которого впоследствии сформированы и поставлены на кадастровый учет со статусом «временный» земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:020306:93, 02:55:020306:94, 02:55:020306:95, и земельный участок со статусом «учтенный» с кадастровым номером 02:55:020306:91.

Как следует из содержания ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора аренды (объектом арендных правоотношений по соответствующему договору) может являться индивидуально-определенная вещь; в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки относятся к недвижимым вещам.

В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ч. 1 ст. 11.2 ЗК РФ).

В п. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее Закон о кадастре) предусмотрено, что кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7-21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

По смыслу изложенных норм в результате кадастрового учета объекта недвижимого имущества такой объект приобретает свойства индивидуально-определенной вещи, которая может быть вовлечена в гражданский оборот.

В соответствии с ч. 4 ст. 24 Закона о кадастре, внесенные в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят «временный» характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости, либо по истечении 2 лет с момента постановки на ГКУ.

При этом согласно п. 3 ст. 24 Закона о кадастре (в редакции, действующей на момент снятия спорного участка с кадастрового учета) учет изменений преобразуемого объекта недвижимости или в соответствующих случаях снятие с учета преобразуемых объектов недвижимости осуществляется без заявления на основании документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия и подтверждающих государственную регистрацию прав на образованные из таких объектов недвижимости иные объекты недвижимости. Указанный учет осуществляется на основании таких документов в срок не более чем три рабочих дня со дня их поступления в орган кадастрового учета.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 ЗК РФ, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами (пункт 2 статьи 11.2 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Согласно ч. 10 ст. 4 Закона о кадастре, ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется органом кадастрового учета в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности (далее - орган нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношении).

Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42 в соответствии с ч. 10 ст. 4 Закона о кадастре утвержден Порядок ведения государственного кадастра недвижимости (далее - Порядок).

Таким образом, данный Порядок принят во исполнение Закона о кадастре, является подзаконным актом и документом, регламентирующим деятельность органа кадастрового учета.

Пунктом 53 Порядка установлено, что в отношении образованных объектов недвижимости "временный" статус кадастровых сведений изменяется на "учтенный", а в отношении преобразуемых объектов недвижимости - на "архивный" в случае поступления в порядке информационного взаимодействия от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, документов о зарегистрированных вещных правах на все образованные объекты недвижимости. Исключением из данного правила является образование земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности до ее разграничения. В таком случае основанием для изменения статуса кадастровых сведений является поступление документов о зарегистрированных вещных правах хотя бы на один из образованных земельных участков.

В отношении частей объектов недвижимости "временный" статус кадастровых сведений изменяется на "учтенный", а "учтенный" - на "архивный" при поступлении в порядке информационного взаимодействия от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, документов, соответственно, о зарегистрированных ограничениях (обременениях) вещных прав либо документов о регистрации прекращения ограничений (обременении) прав и отсутствии сведений о том, что на данную часть не зарегистрировано другое ограничение (обременение) права.

"Временный" статус кадастровых сведений изменяется на "аннулированный" в случае:

истечения срока действия "временного" статуса сведений ГКН и непоступления в течение указанного срока документов, содержащих сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости или ограничений (обременении) прав на него;

представления в орган кадастрового учета собственником объекта недвижимости заявления о снятии с кадастрового учета объекта недвижимости, сведения ГКН о котором имеют "временный" статус;

представления в орган кадастрового учета собственником объекта недвижимости или лицом, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права, заявления о снятии с кадастрового учета части объекта недвижимости, сведения ГКН о которой имеют "временный" статус.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, разделение ранее существовавшего земельного участка на несколько новых с определением их площади, границ и присвоением новых кадастровых номеров свидетельствует о возникновении новых объектов недвижимости.

Таким образом, учитывая, что договор аренды с ОСТ ОАО «УМПО» заключен на неопределенный срок, и не подлежал государственной регистрации, сведения о земельном участке с кадастровым номером 02:55:020306:32 носили «временный» характер, и он подлежал снятию с ГКУ по истечении двух лет либо в связи с регистрацией права на образованный из него земельный участок.

На основании поступивших в Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан сведений о регистрации прав на земельный участок 02:55:020306:91 статус данного земельного участка был изменен на «учтенный». При этом в соответствии с п. 3 ст. 24 Закона о кадастре земельный участок с кадастровым номером 02:55:020306:32 был снят с ГКУ 27.09.2011.

Таким образом, с момента снятия земельного участка с кадастровым номером 02:55:020306:32 с кадастрового учета, прекращено существование данного земельного участка как объекта земельных правоотношений, следовательно, договор аренды прекратил свое действие в силу закона в связи с невозможностью исполнения обязательств по данному договору по основаниям ст. 417 ГК РФ.

Действия органа, осуществляющего кадастровый учет, по снятию с ГКУ земельного участка с кадастровым номером 02:55:020306:32 оспорены не были.

Из указанного следует, что договор аренды № 8-11 от 01.02.2011 прекратил свое действие с момента снятия с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 02:55:020306:32 площадью 117714 кв.м., т.е. с 27 сентября 2011 года, в связи с прекращением существования спорного земельного участка как объекта земельных отношений (статья 16 Закона о кадастре). Ликвидация предмета договора аренды влечет его неисполнимость, поскольку исключает возможность использования земельного участка в согласованных границах и в целях, для которых он предоставлялся.

При разрешении требований истца в части освобождения земельных участков, образованных из участка, являвшегося предметом спорного договора аренды, суд исходит из следующего.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исходя из заявленных требований в рассматриваемой части и подлежащих применению к спорным правоотношениям норм материального права, в предмет судебного исследования входят обстоятельства наличия у истца правовых оснований для обращения в арбитражный суд с настоящим иском, владения ответчиком имуществом в отсутствие законных оснований, наличия на земельном участке строений, объектов, возведенных в период владения ответчиком указанным земельным участком.

Наличие у истца права на обращение за судебной защитой по спорам, связанным с земельными участками, собственность на которые не разграничена, вытекает из статей 125, 214 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Как указано выше, договор № 8-11 от 01.02.2011 аренды земельного участка является прекращенным с 27.09.2011, следовательно, с указанной даты юридические последствия для его сторон также прекращены.

Действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (пункт 4 части 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 62 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Учитывая, что договор аренды прекращен, следовательно, не может служить основанием для использования земельного участка товариществом, а также то, что доказательств наличия иных законных оснований владения спорным участком земли, в том числе нахождения на спорном земельном участке принадлежащих самому товариществу (а не его членам) объектов недвижимости, не представлено, суд приходит к выводу об обоснованности требований Управления об освобождении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020306:93, 02:55:020306:94, 02:55:020306:95 за исключением садовых участков, занятых объектами недвижимости граждан – членов садоводческого товарищества.

Таким образом, доводы истца по первоначальному иску о прекращении действия договора аренды и отсутствии у ответчика правовых оснований для использования земельного участка основаны на законе, что влечет удовлетворение первоначального иска.

Разрешая требования встречного иска, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 3.1. договора аренды № 8-11 от 01.02.2011 срок аренды устанавливается с 24.11.2010 на неопределенный срок, но не более чем на срок резервирования данного земельного участка для муниципальных нужд.

Пунктом 6.4 договора аренды № 8-11 от 01.02.2011установлено право арендодателя в соответствии с действующим законодательством расторгнуть договор в одностороннем порядке без возмещения затрат и предоставления другого земельного участка.

Пунктом 6.6. договора аренды № 8-11 от 01.02.2011 предусмотрено, что в случае намерения одной из сторон досрочно расторгнуть договор, она направляет другой стороне, не менее чем за три месяца, письменное уведомление об этом.

Письмом от 27.04.2012 за № 9417 Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан уведомило ОСТ ОАО «УМПО» о расторжении договора аренды земельного участка № 8-11 от 01.02.2011.

В связи с тем, что со стороны Арендатора не было предпринято действий по освобождению занимаемого участка и передаче его Арендодателю, письмом от 28.05.2013 Управление повторно обратилось к товариществу с уведомлением о расторжении договора аренды в одностороннем порядке и требованием о его освобождении. Данное обращение оставлено товариществом без ответа.

Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Арендные отношения возникают из сложного юридического состава, который включает в себя решение собственника о предоставлении земельного участка в аренду и заключение на его основе договора аренды, исполнение обязательств по договору, прекращение арендных отношений по предусмотренным законом или договором основаниям.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Наличие указанных правовых последствий позволяет оценить названное выше сообщение Управления по земельным ресурсам об отказе от договора аренды земельного участка как одностороннюю сделку (статьи 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона является ничтожной.

В ходе судебного разбирательства оснований несоответствия закону названного сообщения арендодателя об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не установлено, истцом по встречному иску доказательств данному обстоятельству не представлено.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Данная норма не связывает право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе.

В силу приведенных выше норм, односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является безусловным правом арендодателя. Указанный вывод соответствует правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08.

Суд также принимает во внимание, что положения части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации об основаниях изменения и расторжения договоров, а также части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, не применимы к рассматриваемым правоотношениям, поскольку договор на срок более 5 лет в отношении спорного земельного участка с товариществом не заключался.

Нормы статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации направлены на защиту права арендатора, который при заключении договора был вправе рассчитывать на определенный значительный срок использования участка и соответственно правомерно строил проекты в пределах согласованного с арендодателем периода. Поэтому закон предъявляет повышенные требования к основаниям для расторжения долгосрочных договоров в целях предоставления гарантий реализации долгосрочных проектов.

При заключении договора на неопределенный срок у арендатора отсутствуют законные основания пользоваться гарантиями, установленными законом для арендаторов по долгосрочным договорам аренды, при этом арендатор, действуя своей волей при заключении договора на указанных условиях, заведомо осведомлен о своей зависимости от воли арендодателя, не связанного дополнительными обязательствами относительно срока действия договора.

Необходимо подчеркнуть, что законодатель совершенно определенно указал на то, что в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 450 и п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, речь идет об одностороннем волевом действии только одной из сторон договора, ибо, если волю к расторжению договора изъявили обе стороны договора, либо имели место обстоятельства, вызвавшие необходимость в юрисдикционном (оговоренном законом участии суда) способе расторжения договора, следует говорить о совершенно иных основаниях расторжения договора, предусмотренных ст. 450 ГК РФ, поскольку в отличие от соглашения сторон отказ от исполнения договора носит односторонний характер, согласование воль сторон договора отсутствует. Такое действие возможно без согласования с контрагентом, единственной обязанностью арендатора в данном случае является необходимость поставить арендодателя в известность о своем намерении прекратить договор.

Данные выводы основаны на правовой позиции, изложенной в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 ("спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании ч. 2 ст. 610 Кодекса мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора, за три месяца"). Указанные разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подтверждают наличие у сторон такого рода сделки прав, поименованных как в части 2 статьи 610, так и в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (при существенном нарушении условий договора арендатором).

В рассматриваемом случае, когда земельный участок был предоставлен в аренду на неопределенный срок, за Администрацией города в лице Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан как распорядителем земельного участка, сохраняется право прервать арендные правоотношения в случае необходимости или целесообразности предоставления его иному лицу и в иных целях, с соблюдением установленного ст. 610 ГК РФ порядка. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Более того, возможность прекращения правоотношений подобным способом предусмотрена и самим договором аренды от 01.02.2011 (п. 6.4, 6.7).

Кроме того, самостоятельным основанием, исключающим удовлетворение заявленных требований о недействительности односторонней сделки, является невозможность обеспечения в полной мере защиты прав садового товарищества избранным способом защиты, который должен способствовать восстановлению нарушенного права и удовлетворять материально-правовой интерес инициатора процесса.

Результатом удовлетворения требований о признании незаконным отказа от договора, выраженного оспариваемым письмом, является сохранение договора аренды на неопределенный срок по правилам статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, что исключается по основаниям, изложенным при оценке судом доводов истца по первоначальному иску о прекращении действия договора в связи с отсутствием земельного участка как объекта гражданских правоотношений.

Более того, заключением экспертизы установлено, что часть садовых участков находится за пределами ранее учтенных границ земельного участка с кадастровым номером 02:55:020306:32, что исключает возможность сохранения арендных правоотношений на условиях договора от 01.02.2011 № 8-11.

Суд отмечает, что факт наличия на части спорного земельного участка объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за гражданами, сам по себе основанием для продолжения арендных правоотношений с садовым товариществом не является, поскольку не является препятствием для реализации Управлением по земельным ресурсам права на отказ от арендных отношений и не возлагает на Управление по земельным ресурсам обязанность продолжать арендные отношения в рамках договора от 01.02.2011.

Для реализации права на земельные участки, занятые объектами недвижимости, земельным законодательством и Федеральным законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" предусмотрен специальный порядок, при условии соблюдения которого граждане – собственники объектов недвижимости не лишены возможности приватизации садовых участков или получения в аренду.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10.

Кроме того, уточнением первоначального иска в части требований об освобождении земельных участков за исключением садовых участков, на которых расположены объекты недвижимости, зарегистрированные за гражданами, устранена угроза нарушения прав собственников таких объектов.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения встречного иска.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, что составляет 8000 руб., которые подлежат взысканию с ответчика по первоначальному иску в доход бюджета.

Расходы по государственной пошлине, которой оплачены встречные требования, относятся на истца по встречному иску, и, в связи с отказом в его удовлетворении, возмещению за счет ответчика не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск Управления по земельным ресурсам Администрации ГО г. Уфа РБ (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Признать прекратившим действие с 27.09.2011 договор аренды земельного участка от 01.02.2011 № 8-11, заключенный между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Огородно-садоводческим товариществом ОАО "УМПО".

Обязать Огородно-садоводческое товарищество ОАО "УМПО" освободить:

- земельный участок с кадастровым номером 02:55:020306:93, расположенный по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в коллективном саду № 4, за исключением земельного участка № 47 со следующими координатами

Обозначение

характерных

точек

границы

Координаты, м

Расстояние до следующей точки, м

н28

667132,09

1366943,95

20,41

н29

667132,20

1366964,36

31,54

нЗО

667100,88

1366960,62

18,16

н31

667100,82

1366942,46

31,31

- земельный участок с кадастровым номером 02:55:020306:94, расположенный по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в коллективном саду № 4, за исключением земельного участка № 87 со следующими координатами

Обозначение

характерных

точек

границы

Координаты, м

Расстояние до следующей точки, м м

н32

667065,39

1366992,22

30,02

нЗЗ

667067,08

1367022,19

28,27

н34

667038,91

1367019,82

6,22

н35

667035,40

1367014,69

20,02

н36

667034,84

1366994,68

30,65

- земельный участок с кадастровым номером 02:55:020306:95, расположенный по адресу: Калининский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, в коллективном саду № 4, за исключением земельного участка № 87 со следующими координатами

Обозначение

характерных

точек

границы

Координаты, м

Расстояние до следующей точки, м м

н32

667065,39

1366992,22

30,02

нЗЗ

667067,08

1367022,19

28,27

н34

667038,91

1367019,82

6,22

н35

667035,40

1367014,69

20,02

н36

667034,84

1366994,68

30,65

земельного участка № 169 со следующими координатами

Обозначение

характерных

точек

границы

Координаты, м

Расстояние до следующей точки, м м

н37

667030,32

1366992,43

13,19

н38

667030,56

1367005,62

13,79

н39

667030,55

1367019,41

38,58

н40

666993,84

1367007,53

15,53

н41

667001,90

1366994,25

28,48

земельных участков № 134 и № 147 со следующими координатами

Обозначение

характерных

точек

границы

Координаты, м

Расстояние до следующей точки, м

н42

666906,03

1367097,14

31,09

н43

666905,82

1367128,23

33,98

н44

666872,02

1367124,70

28,33

н45

666871,87

1367096,37

34,17

н43

666905,82

1367128,23

15,51

н214

666905,01

1367143,72

33,42

666876,05

1367127,04

4,66

н44

666872,02

1367124,70

33,98

земельных участков № 137 и № 143 со следующими координатами

Обозначение

характерных

точек

границы

Координаты, м

Расстояние до следующей точки, м м

н50

666869,89

1367040,80

19,67

н51

666870,54

1367060,46

29,15

н52

666841,40

1367061,11

19,87

н53

666840,77

1367041,25

29,12

Обозначение

характерных

точек

границы

Координаты, м

Средняя квадратическая

погрешность положения

характерной точки (Mt),

н54

666836,55

1367050,02

19,90

н55

666836,85

1367069,92

30,49

н56

666806,36

1367069,80

19,91

н57

666806,06

1367049,89

30,49

земельного участка № 176 со следующими координатами

Обозначение

характерных

точек

границы

Координаты, м

Расстояние до следующей точки, м м

н46

666881,65

1366977,90

15,40

н47

666880,00

1366993,21

36,75

н48

666843,39

1366989,95

15,40

н49

666845,03

1366974,64

36,76

Взыскать с Огородно-садоводческого товарищества ОАО "УМПО" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 8000 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья Н.Е. Кручинина

____________________________

Информацию о движении дела можно получить на официальном сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан в сети Интернет по веб-адресу: http//www.ufa.arbitr.ru/