Гражданский кодекс часть 1

от истца: Шаповал Е.М. - представитель, дов. от 12.10.2010 № ДО-3-26/6764 (т. 21, л.д. 64), Грачева И.В. - представитель, дов. от 27.03.2010 №ДО-3-26/6090 (т.23, л.д. 99), Иванчихин А.Н. - представитель, дов. от 12.10.2010 (т. 23, л.д. 101), Немыкина А.В. – представитель, дов. от 26.10.2010 (т.23, л.д. 104), Ильяшенко А.В. - -представитель, дов. от 26.10.2010 (т.23, л.д. 105);

от ответчика: Сополева Л.В.- представитель, дов. от 12.05.2009 (т.1 ,л.д.71), Жданова Л.М. – представитель, дов. от 02.02.2009 (т.23, л.д. 98);

от соответчика: не явился, извещен надлежащим образом (т.22, л.д.236);

от ООО: не явился, извещен надлежащим образом (т.22, л.д.226, 230);

от Саркисова В.А.: не явился, извещен надлежащим образом (т.22, л.д.234);

от Шишкова В.В., Заречанского В.В.: Боженко Ю.А. – представитель, дов. от 30.05.2009 (т.3, л.д. 74,75);

от ГУ КЛСЭ: Пархоменко Л.А. – свидетельство №304 (т.23, л.д. 106)

Переверзев А.И. – эксперт, свидетельство №26 (т.23, л.д. 108);

от ООО «НКЭ»: Анохина И.В. – эксперт, паспорт 2009 252003 (т.23, л.д. 107).

установил:

Истец обратился к ответчику с иском (т.1, л.д. 6-9, 121-133), просил следующее.

1. Взыскать солидарно с Общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Александровский», Общества с ограниченной ответственностью «Осколрыба», Общества с ограниченной ответственностью «Орбита-2. Мелавский спиртзавод» задолженность по кредитному договору № 600807004 от 08.02.2007 в сумме 314 119 724,17 руб., и включает сумму основного долга в размере 308 263 982,60 руб., проценты в размере 1 646 889,77 руб., просроченные проценты в размере 4 016 445,08 руб., плату за резервирование ресурсов в размере 22 106,21 руб., просроченную плату за резервирование ресурсов в размере 47 613,38 руб., плату за лимит кредитной линии в размере 26 482,51 руб., просроченную плату за лимит кредитной линии в размере 57 039,25 руб., неустойку за просроченные проценты в размере 38 196,26 руб, неустойку по плате за лимит кредитной линии в размере 528,20 руб., неустойку по плате за резервирование ресурсов в размере 440,91 руб.

2. Обратить взыскание на имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственность «Торговый дом «Александровский», переданное в залог по договору ипотеки № 600807004/И-1 от 08.02.2007, - земельного участка для строительства здания многофункционального назначения и детского кафе площадью 13 069 кв. м. – земли поселений с кадастровым номером 31:16:01 14 020:0017 с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, кадастровый номер 31:16:00:00:32277/3/23:1001/А по адресу: г. Белгород, ул. Чапаева, 21, установив начальную продажную цену в размере 69 254 131, 88 руб., в т.ч. земельный участок – 21 348 930,30 руб. и объект незавершенного строительства – 47 905 201,58 руб.

3. Обратить взыскание на принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Александровский» имущественные права (права требования) на площади в строящемся объекте – здание многофункционального назначения (вторая очередь строительства – гостинично-деловой центр) общей площадью 15 521,3 кв. м. по адресу: г. Белгород, ул. Чапаева, 21, установив начальную продажную цену в размере 487 166 903, 32 руб.

Заложенное имущество, имущественные права, реализовать путем продажи с публичных торгов в соответствии с действующим законодательством.

4. Взыскать солидарно с общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Александровский», Общества с ограниченной ответственностью «Осколрыба», Общества с ограниченной ответственностью «Орбита-2. Мелавский спиртзавод» в пользу банка расходы по государственной пошлине в размере 102 000 рублей, в т.ч. в т.ч. государственная пошлина по иску о взыскании задолженности 100 000 рублей, государственная пошлина по иску об обращении взыскании на заложенное имущество 2 000 рублей.

Определением от 16.04.2009 (т.1, л.д. 1-5) суд принял вышеуказанное исковое заявление к производству, назначил собеседование и предварительное судебное заседание на 09.06.2009 на 10 час. 30 мин. и 10 час. 40 мин. соответственно, предложил сторонам обсудить вопрос о проведении соответствующей экспертизы (п.18 постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 №65, п.п. 1,3,4,6,12,13 постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 №66).

Ответчик отзыв на иск не представил.

Ответчиком и третьими лицами представлены ходатайства (т.3, л.д.36,37) о привлечении последних в качестве третьих лиц на основании договоров залога и договоров поручительства (т.3, л.д. 38-67) в счет спорного кредитного договора.

Представители ответчика и третьих лиц их ходатайство поддержали (т.3, л.д. 76).

Представители истца возражали (т.3, л.д. 76).

Поскольку вышеуказанные договоры залога и поручительства заключены в счет спорного кредитного договора, суд привлек указанных лиц к участию в деле в качестве третьих лиц (постановление ФАС ЦО от 13.02.2009 по делу № А08-4001/2008-12, постановление ДААС от 05.08.2009 по делу №А08-974/2009-30).

Таким образом, определением от 09.06.2009 (т.3, л.д. 77-81) суд назначил рассмотрение дела в судебное заседание на 08.07.2009 на 12 час. 00 мин., обязал ответчика и третьих лиц в срок до 25.06.2009 представить истцу, друг другу и в суд свои позиции по спору, а истцу в срок до 05.07.2009 в адрес ответчика, третьих лиц и суда свои контрвозражения.

Представитель ответчика представила ходатайство о приостановлении рассмотрения дела до рассмотрения и вступления в законную силу решения по иску ответчика о частичной недействительности спорного договора, ссылается на дело № А08- 2440/2009-8, а также на дела №№ А08-3755/09, А08-4502/09, А08-3147/09, А08-4494/09.

Какие- либо иные документы в дело не представлены.

Таким образом, для уточнения сторонами позиций по спору, в т.ч. по ходатайству ответчика о приостановлении производства по делу с учетом пилотного аналогичного серийного (однотипного) дела № А08-2440/2009-8 (п.32 решения Европейского Суда по правам человека (далее-Европейский Суд) от 08.12.1983 по жалобе № 7984/77 по делу Претто и другие против Италии, определение ВАС РФ от 18.02.2009 № ВАС- 16650/08, постановление ДААС от 24.08.2007 по делу №А08-8748/05-22-15), производство по которому приостановлено, определением от 08.07.2009 суд отложил рассмотрение дела на согласованную с представителями истца, ответчика, Шишкова В.В. и Заречанского В.В. дату- на 28.07.2009 на 10 час. 30 мин.

Истец представил письмо от 08.07.2009 № 01-1822 (т.3, л.д.108) поступило в суд 09.07.2009 (т.3, л.д.108) и дополнительные документы (т.3, л.д.109-132), а также ходатайство от 20.07.2009 № 01-1939 (т.3, л.д.133-134), поступило в суд 20.07.2009 (т.3, л.д.133-134), доверенность от 14.11.2007 (т.3, л.д.135-140), определение Арбитражного суда Воронежской области от 01.07.2009 № А14-5260-2009/108-5 (т.3, л.д.141-142).

Представитель Шишкова В.В., Заречанского В.В. представил объяснение (т.4, л.д.1), поступило в суд 21.07.2009 и определение от 17.07.2009 № А08-4502/2009-5 (т.4, л.д.16-17).

Кроме того, в ходе судебного заседания представители истца представили копию апелляционной жалобы по делу №А08-2440/2009-8, определение по указанному делу (т.4, л.д.12-15) и заявление от 27.07.2009 об уточнении исковых требований: 313 927 313 руб. 45 коп., в т.ч. 308 236 982 руб. 77 коп. долга, 1 646 889 руб. 77 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 24.03.2009 по 05.04.2009, 4 016 445 руб. 08 коп. просроченных процентов за период с 24.01.2009 по 05.04.2009 (т.4, л.д.18-19), пояснили, что остальные ранее заявленные требования истец будет урегулировать в самостоятельном порядке, отказ от этих требований не заявил, поэтому оснований для прекращения производства по делу в указанной части не имеется.

Таким образом, в уточнении иска истец просил следующее.

1. Взыскать солидарно с ответчиков сумму задолженности в размере 313 848 159,2 руб., в т.ч. сумму основного долга в размере 308 263 982,6 руб., процентов за пользование кредитом за период с 24.03.2009 по 5.04.2009 в размере 1 646 889,77 руб., просроченных процентов за период с 23.01.2009 по 23.03.2009 в размере 3 937 286,83 руб.,

2. Обратить взыскание на заложенное по договору ипотеки № 600807004/И-1 от 8.02.2007 имущество, принадлежащее ООО «ТД «Александровский»-

земельный участок для строительства здания многофункционального назначения и детского кафе площадью 3 069 кв. м. – земли поселений с кадастровым номером 31:16:01 14 020:0017, установив начальную продажную цену в размере 34 947 000 руб. без НДС;

расположенный на нем объект незавершенного строительства, кадастровый номер 31:16:00:00:32277/3/23:1001/А по адресу: г. Белгород, ул. Чапаева, 21, установив начальную продажную цену в размере 356 010 000 руб., включая НДС.

4. Взыскать солидарно с ответчиков в пользу банка расходы по уплате государственной пошлины в размере 102 000 руб.

Кроме того, истцом ранее заявлено вышеупомянутое ходатайство об объединении дела с делом №А08-4502/2009-5 (т.3, л.д.131-134), просил также отказать в удовлетворении ходатайства ООО «Торговый дом «Александровский» в приостановления производства по делу.

Представитель Шишкова В.В., Заречанского В.В. письменно (т.4, л.д.18) пояснил, что уточнение истца получено только в судебном заседании, просил отложить рассмотрение дела на срок не ранее 20.08.2009.

Представители истца письменно (т.4, л.д.19-20) возражали, в удовлетворении ходатайства об отложении рассмотрения дела просили отказать.

Суд вынес протокольное определение о принятии уточнения иска истцом (ст. 9 ГК РФ, ст. 49 АПК РФ).

Представители истца пояснили, что истец отзывает свое ходатайство об объединении дел (т.4, л.д.30).

Представитель Шишкова В.В., Заречанского В.В. не возражал (т.4, л.д.30).

Таким образом, суд в силу ст. 9 ГК РФ, ст.ст. 9, 13 (ч.6), 49 АПК РФ принял отзыв истца от ходатайства истца об объединении дел.

Кроме того, суд учитывал следующее.

Согласно правовой позиции Европейского Суда разумность срока применительно к судебному разбирательству устанавливается в зависимости от конкретных обстоятельств спора, сложности дела, поведения сторон в процессе, добросовестности судебных структур, рассматривающих спор и выдающих исполнительные документы.

При этом Европейский Суд, как правило, исключает из этого срока периоды, когда затягивание разбирательства происходило по инициативе частного лица (изучаются ходатайства, заявлявшиеся частным лицом, причины смены его адвоката, причины немотивированного отсутствия сторон в судебном процессе и т.д.).

Неоправданные действия государственных органов (по затягиванию рассмотрения жалоб), а также судов (по отказу в приеме исковых заявлений, необъективному распределению дел, неоправданному объединению дел, смене судей, отложению и приостановлению рассмотрения и т.д.) расцениваются как факты, свидетельствующие о нарушении принципа разумности срока разбирательства имущественного спора.

Европейский Суд, как правило, признает, что для рассмотрения спора, вытекающего из административных правоотношений, требуется значительно меньше времени, чем для разбирательства спора гражданско-правового характера (письмо ВАС РФ от 20.12.1999 №С1-7/СМП-1341).

По мнению суда, аналогичная позиция нашла отражение в Заключении от 24.11.2004 Консультативного совета европейских судей Совета Европы (далее - КСЕС) «О справедливом судебном разбирательстве в разумные сроки и роли судов в судебных процессах с учетом альтернативных способов разрешения споров» (далее -Заключение).

В этой связи суд обращал внимание сторон на то, что с самого начала рассмотрения дела суд назначает твердые даты судебных заседаний, которые откладываются только по письменному ходатайству истца и (или) ответчика, что соответствует требованиям КСЕС и Заключения (письмо ВАС РФ от 25.05.2005 №С1-7/СМП-572).

Таким образом, по мнению суда, нарушение трехмесячного (09.04.2009- 28.07.2009) процессуального срока в данном конкретном деле вызвано поведением сторон в процессе, волокита со стороны суда не допущена (письма ВАС РФ от 28.12.2005 №С1-7/ОКУ-1433, от 27.05.2008 № ВАС-СО5/КАУ-812).

В этих условиях определением от 28.07.2009 (т.4, л.д.32-39) суд отложил рассмотрение дела на 14.08.2009 на 11 час. 00 мин., предлагал сторонам в срок до 10.08.2009 представить друг другу и в суд уточнение своих позиций по уточненному истцом 28.07.2009 иску и ходатайству ответчика о приостановлении производства по делу в их совокупности (т.4, л.д.31).

Распоряжением заместителя председателя суда от 14.08.2009 (т.4, л.д.93) дело передано иному составу суда.

Третьи лица Заречанский В.В. и Шишков В.В. в суд не явились, заявив ходатайство об отложении слушания дела в связи с невозможностью явки в суд их представителей (т.4, л.д.91).

Ими также заявлено ходатайство об обязании истца представить в суд и лицам, участвующим в деле, надлежаще заверенных копий документов, подтверждающих факт предоставления кредита ответчику (т.4. л.д.92).

Суд удовлетворил указанные ходатайства (т.4, л.д.109-115).

Таким образом, суд определениями от 14.08.2009 отложил рассмотрение дела на 03.09.2009 на 14 час. 30 мин., отказал ответчику и третьим лицам в приостановлении производства по делу (т.4, л.д.111-115).

Распоряжением заместителя председателя суда от 03.09.2009 (т.7, л.д. 15) дело возвращено составу суда.

Истец представил заявление об изменении исковых требований, в т.ч. его обоснование (т.4, л.д.125-145), в т.ч. отчет № 217 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества ответчика (т.5, л.д.1-198), а также документы о приостановлении кредита ответчику (т.4, л.д.125-145).

Ответчик представил замечания к указанному отчету (т.5, л.д.199-203), возражения на заявленные требования (т.7, л.д.17-21), а также экспертное аудиторское заключение по состоянию на 01.06.2009 (т.6, л.д. 1-231).

Представители истца полагают, что указанное экспертное аудиторское заключение не имеет отношение к предмету спора, возражали против приобщения его в материалы дела.

В силу ст.ст. 9, 49, 65,71 АПК РФ суд принял указанные выше документы сторон в материалы дела, повторно предложил сторонам обсудить вопрос о проведении по делу соответствующей экспертизы (п.18 постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 №65, п.п. 1,3,4,6,12,13 постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 №66).

Кроме того, суд учитывал вышеуказанную правовую позицию Европейского Суда и КСЕС.

Таким образом, определением от 03.09.2009 (т.7, л.д.56-69) рассмотрение дела отложено на согласованные с представителями сторон и третьих лиц дату и время: 16.09.2009 на 15 час. 00 мин., все документы суд предложил сторонам представить в суд и друг другу в срок до 14.09.2009.

Кроме того, суд особо разъяснил сторонам что, по мнению суда, тип состязательного рассмотрения дела в суде первой инстанции может быть успешным только при наличии раскрытия сторонами всех существенных доказательств.

В судебном заседании 16.09.2009 истец представил ходатайство об исключении из числа доказательств (т.7, л.д.71-72) представленный ответчиком вышеуказанный отчет от 09.06.2009 № 155/25-0/2009 (т.6, л.д.1-231), полагает, что он выполнен лицом, не являющимся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, не застраховавшим свою профессиональную ответственность при осуществлении оценочной деятельности.

Кроме того, истец представил пояснения от 21.09.2009 (т.7, л.д.74-76), судебную практику (т.7, 80-96).

В свою очередь представители ответчика и третьего лица также в судебном заседании представили свои позиции, в т.ч. замечания по отчету № 217 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества (т.7, л.д.109-113), их обоснование (т.7, л.д.114-153; т.8, л.д.1-140).

Кроме того, в ходатайстве от 16.09.2009 (т.7, л.д.72-73) представитель третьих лиц поддержал ходатайство ответчика (т.7, л.д.36-37) о назначении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимости, указанной истцом в иске.

В этих условиях в судебном заседании был объявлен перерыв до 21.09.2009 (т.8, л.д.149).

После перерыва вышеуказанные представители изложили свои позиции, представили на обозрение друг другу все документы, а также представленные истцом в материалы дела, в т.ч. запросы ответчика и третьих лиц руководителю ГУ КЛСЭ, письменный ответ ГУ КЛСЭ от 21.09.2009 № 04-06-810 по факсу (т.8, л.д.144) «О возможности проведения строительно-технической экспертизы с целью установления рыночной стоимости земельных участков, зданий, сооружений (объектов незавершенного строительства), а также имущественных прав на объекты недвижимости» (т.8, л.д.144).

ГУ КЛСЭ сообщило также о том, что «проведение экспертизы будет поручено эксперту- Луценко С.Ф. имеет квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1. «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», срок проведения экспертизы в порядке сложившейся очередности по поступлению в Курскую ЛСЭ Минюста России, стоимость экспертизы составит- 20 160 руб. 00 коп.»

Представители ответчика и третьего лица вышеуказанные ходатайства поддержали, уточнили общий вопрос судебной экспертизы (т.7, л.д.37), полагали, что материалы дела эксперту можно не направлять, ответчик самостоятельно предоставит эксперту все материалы для экспертизы, имеющиеся в деле, просят определить месячный срок экспертизы, гарантируют ее оплату в срок до 10.10.2009 (т.7, л.д. 37, 73; т.8, л.д.149).

Представители истца письменно (т.8, л.д.146) возражали против проведения экспертизы, полагали, что решение может быть принято на основании представленных истцом документов, просили учесть письмо ВРО ООО РОО от 16.09.2009 № 21/09 (т.8, л.д.147).

Представители ответчика и третьих лиц просили оценить указанное письмо в совокупности с другими доказательствами по делу.

Кроме того, суд учитывал, что информация о движении дела размещена на сайте Арбитражного суда Белгородской области (http://belgorod.arbitr.ru/) и на стенде арбитражного суда в фойе на первом этаже (постановления ДААС от 25.12.2007 по делу А08-1840/07-28, от 24.03.2008 по делу №А08-3877/07-15).

Исследовав, в т.ч. представленные сторонами только в судебные заседания 16.09.2009 и 21.09.2009 документы (т.7, л.д.71-153; т.8, л.д.1-147), суд счел необходимым производство по делу приостановить, назначить по делу судебную экспертизу по следующим основаниям.

Как вино из материалов дела, в обоснование иска, уточнения иска и необходимости рассмотрения спора по существу истец и его представители приводят следующие доводы (т.1, л.д.6-8, 121-133; т.4 ,л.д.18-20; т.7, л.д.74-76).

Как пояснил истец, между Сбербанком России ОАО (Белгородским отделением № 8592) и Обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Александровский» 08.02.2007 заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № 600807004 с лимитом в сумме 410 000 000 руб. для финансирования затрат по строительству здания многофункционального назначения по адресу г. Белгород, ул. Чапаева, 21, на срок по 23 декабря 2013 г. под 13,5 % годовых. В период действия договора процентная ставка изменена и составляет 15 % годовых.

Банком осуществлено перечисление денежных средств на счет Ответчика в размере 308 263 982,60 руб. В дальнейшем в соответствии с п.п. а), б) п. 5.1.6. договора об открытии невозобновляемой кредитной линии банком прекращена выдача кредита в связи с нарушением заемщиком условий договора. В соответствии с п. 5.1.8. договора у банка имелись данные, свидетельствующие о том, что сумма долга не будет возвращена заемщиком. Указанные обстоятельства подтверждаются перепиской с заемщиком, свидетельствующей о неоднократном неисполнении обязательств по договору (копии писем заемщика прилагаются).

На взгляд истца, кредит был предоставлен Ответчику путем перечисления денежных средств на счет, что подтверждается выпиской из лицевого счета Заемщика, приложенными копиями платежных поручений.

В обеспечение исполнения обязательств по кредиту с ООО «Торговый дом «Александровский» 08.02.2007 заключен договор ипотеки № 600807004/И-1 земельного участка для строительства здания многофункционального назначения и детского кафе площадью 13 069 кв. м. – земли поселений с кадастровым номером 31:16:01 14 020:0017 с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, кадастровый номер 31:16:00:00:32277/3/23:1001/А по адресу: г. Белгород, ул. Чапаева, 21 общей залоговой стоимостью 69 254 131, 88 руб.,

с ООО «Торговый дом «Александровский» 08.02.2007 заключен договор залога имущественных прав (прав требования) № 600807004/З-1 на получение в собственность площадей в строящемся объекте – здание многофункционального назначения (вторая очередь строительства – гостинично-деловой центр) общей площадью 15 521,3 кв. м. по адресу: г. Белгород, ул. Чапаева, 21 общей залоговой стоимостью 487 166 903, 32 руб.,

с ООО «Орбита-2. Мелавский спиртзавод» заключен договор поручительства № 600807004/П-1 от 08.02.2007, предусматривающий солидарную ответственность поручителя с заемщиком,

с ООО «Осколрыба» заключен договор поручительства № 600807004/П-2 от 08.02.2007, предусматривающий солидарную ответственность поручителя с заемщиком.

Истец считает, что ответчиками нарушаются условия исполнения договоров, просрочка исполнения обязательств по кредиту допущена 24.11.2008, 23.01.2009, 24.02.2009, 23.03.2009. Ответчикам направлены требования о возврате кредитных средств, однако до настоящего времени задолженность не погашена.

На взгляд истца, в соответствии с п.5.1.6 договора об открытии невозобновляемой кредитной линии неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств заемщиком является основанием для досрочного возврата суммы кредита, уплаты причитающихся процентов за пользование кредитом, плат за открытие кредитной линии, за пользование лимитом кредитной линии, за резервирование ресурсов, неустоек и других платежей, предусмотренных условиями договора, для предъявления аналогичных требований к поручителям.

По состоянию на 6.04.2009 задолженность по кредитному договору составляет 314 119 724,17 руб., и включает сумму основного долга в размере 308 263 982,60 руб., проценты в размере 1 646 889,77 руб., просроченные проценты в размере 4 016 445,08 руб., плату за резервирование ресурсов в размере 22 106,21 руб., просроченную плату за резервирование ресурсов в размере 47 613,38 руб., плату за лимит кредитной линии в размере 26 482,51 руб., просроченную плату за лимит кредитной линии в размере 57 039,25 руб., неустойку за просроченные проценты в размере 38 196,26 руб, неустойку по плате за лимит кредитной линии в размере 528,20 руб., неустойку по плате за резервирование ресурсов в размере 440,91 руб.

Как считает истец, на момент заключения договоров залогазалоговая стоимость определена с учетом фактического состояния имущества, срока действия договоров и иных данных, позволяющих применить критерии определения действительной стоимости имущества. Кроме того, залоговая цена была определена по соглашению сторон как стоимость залогового имущества при его возможной реализации (ст. 350 ГК РФ).

Таким образом, по мнению истца, определенная сторонами договоров залога залоговая стоимость соразмерна цене иска.

В изменении иска от 21.08.2009 истец пояснил следующее.

Сбербанком России ОАО заявлены требования к ООО «Торговый дом «Александровский», ООО «Осколрыба», ООО «Орбита-2. Мелавский спиртзавод» о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество. В дальнейшем судом принято заявление банка об изменении исковых требований в части уменьшения суммы задолженности касаемо комиссионных платежей, ранее являвшихся предметом иска, в отношении которых банком будут заявлены самостоятельные требования. В остальной части исковое заявление рассматривается по заявленным требованиям.

В целях уточнения периода, за который взыскивается задолженность, размера взыскиваемой задолженности с учетом внесенных платежей после предъявления иска, истец заявляет, что после изменения исковых требований в составе суммы исковых требований числятся суммы основного долга в размере 308 263 982,6 руб., процентов за пользование кредитом за период с 24.03.2009 по 5.04.2009 в размере 1 646 889,77 руб., просроченных процентов за период с 23.01.2009 по 23.03.2009 в размере 3 937 286,83 руб., а всего 313 848 159,2 руб.

По мнению истца, обращаясь с требованиями об обращении взыскания на заложенное имущество, истец заявлял об установлении начальной продажной цены залогового имущества равной его залоговой стоимости. Однако, как явствует из позиций ответчика и третьих лиц, они выражают свое несогласие с таким определением стоимости имущества, требования об обращении взыскания на которое заявлены.

Как пояснил истец, по заказу банка 10.04.2009 ООО «Центр оценки и экспертиз» была проведена оценка имущества, преданного в залог ООО «ТД «Александровский». По результатам оценки переданные в залог по договору ипотеки № 600807004/И-1 от 08.02.2007, - земельный участок для строительства здания многофункционального назначения и детского кафе площадью 3 069 кв. м. – земли поселений с кадастровым номером 31:16:01 14 020:0017 оценен в сумму 34 947 000 руб. без НДС;

расположенный на нем объект незавершенного строительства, кадастровый номер 31:16:00:00:32277/3/23:1001/А по адресу: г. Белгород, ул. Чапаева, 21, - в сумму 356 010 000 руб., включая НДС.

Истец считает, что в качестве доказательства рыночного размера стоимости заложенного имущества судом может быть принят обозначенный выше отчет. Отчет соответствует требованиям законодательства.

По мнению истца, оценка рыночной стоимости имущественных прав на строящиеся площади в объекте не производилась, в связи с чем их начальную продажную цену, заявленную в иске, определенную по соглашению сторон, банк считает справедливой.

В связи с изложенным истец ходатайствует об изменении исковых требований в вышеуказанной части.

По существу заявленных возражений ответчиков и третьих лиц истец пояснил следующее.

Истцом, по его мнению, предоставлено достаточно доказательств предоставления кредитных средств заемщику, включая копию выписки из лицевого счета, копию выписки операций по счету.

Как пояснил истец, в соответствии со ст. 819 ГК РФ кредитный договор вступает в силу с момента его подписания, т.е. является консенсуальным договором и при соблюдении письменной формы (ст. 820 ГК РФ) считается заключенным с момента его подписания, в отличие от договора займа, являющегося реальным договором и считающимся заключенным с момента передачи денег (п.2 ст. 819, п.1 ст.807 ГК РФ), в связи с чем довод представителя третьего лица о незаключенности кредитного договора является несостоятельным. Как следствие, несостоятельным является довод стороны об отсутствии кредитных отношений между сторонами.

На взгляд истца, право кредитора на отказ от предоставления кредита полностью или частично установлено ст. 821 ГК РФ. Согласно истории операций по кредитному договору (прилагается) банком осуществлялась выдача денежных средств вплоть до февраля 2009 года, тогда как просрочка исполнения обязательств заемщиком допускалась 24.11.2008, 23.01.2009, 24.02.2009, 23.03.2009 до предъявления иска и после предъявления иска 23.04.2009, 25.05.2009, 23.06.2009, 23.07.2009. Прекращение выдачи кредитных средств частично в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ, когда право на такое прекращение допускается законом или письменным соглашением сторон (п. 5.1.6, 5.1.8 кредитного договора, п. 1 ст. 821 ГК РФ), не влечет расторжения договора, поскольку договор считается измененным. Из указанного следует, что обязательства сторон с учетом его изменения не прекратились, в связи с чем обязательство ответчиков о возврате кредитных средств должно быть исполнено в полном объеме. В соответствии со ст. ст. 352, 367, п.3 ст. 453 ГК РФ изменение кредитного обязательства не прекращает обеспечительных сделок (залога и поручительства), в связи с чем не является состоятельной позиция представителя третьих лиц, изложенная в пояснении.

Истец полагает, что экспертное аудиторское заключение, представленное в судебное заседание представителем третьих лиц, не может являться доказательством ненадлежащего исполнения банком обязательств, просрочки исполнения обязательств по выдаче кредита, поскольку в соответствии с п.2.4 кредитного договора выдача кредита производится перечислением сумм кредита на основании платежных поручений заемщика, в связи с чем якобы установленная просрочка исполнения банком обязательства, влекущая возможность встречного неисполнения, не доказана стороной.

По мнении истца, право на досрочное взыскание задолженности в соответствии с условиями кредитного договора (п. 5.1.6) также не противоречит законодательству (ст. 811 ГК РФ). Кредитный договор при его заключении согласован сторонами.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Кроме того, истце и его представители особо отмечают следующее.

Как считает истец, экспертное аудиторское заключение, представленное в судебное заседание представителем третьих лиц, не может являться доказательством ненадлежащего исполнения банком обязательств, просрочки исполнения обязательств по выдаче кредита, поскольку в соответствии с п.2.4 кредитного договора выдача кредита производится перечислением сумм кредита на основании платежных поручений заемщика, в связи с чем якобы установленная просрочка исполнения банком обязательства, влекущая возможность встречного неисполнения, не доказана стороной. Так, положениями договора (п. 2.7 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 1.08.2008) определен период выдачи кредитных средств: с даты заключения договора по 30.06.2007, с 1.07.2007 по 30.06.2008, с 1.07.2008 по 31.12.2008, с 01.01.2009 по 30.06.2009. При этом согласно п. 2.7 выплаты денежных средств в рамках каждого транша осуществляется после предоставления заемщиком надлежащим образом оформленных документов, подтверждающих целевое использование кредитных средств, а также проведения экспертизы представленных документов и выполненных на объекте работ.

На взгляд истца, положениями п. 2.7 установлено, что в случае, если в предусмотренный по графику период выборки выбрана не вся сумма транша, невыбранный остаток денежных средств может быть выбран в течение периодов, предусмотренных для следующих траншей.

Представленными в дело документами подтверждено, что взыскиваемая сумма основного долга по кредитному договору была предоставлена заемщику траншами со смещением определенных сроков согласно условиям кредитного договора. Однако указанное смещение сроков произведено не по вине банка, что также подтверждается отсутствием в материалах дела неисполненных платежных документов заемщика с отметкой банка об их получении (положение ЦБ №2-П «О безналичных расчетах в Российской Федерации»).

Право на досрочное взыскание задолженности в соответствии с условиями кредитного договора (п. 5.1.6) также не противоречит законодательству (ст. 811 ГК РФ). Кредитный договор при его заключении согласован сторонами.

Истцом, по его мнению, от ответчиков потребован досрочный возврат суммы кредита и причитающихся процентов письмом от 1.04.2009. Требования банка к ответчикам имеются в материалах дела. Установленный срок для возврата всей задолженности - 6.04.2009. С истечением указанной даты задолженность по кредитному договору является задолженностью, срок возврата которой наступил.

На взгляд истца, вышеизложенная позиция истца подтверждается сложившейся судебной практикой (Определение ВАС РФ от 12.12.2007 года №16453/07, Определение Верховного суда РФ от 17.02.2009 года №24-В09-1, Постановление ФАС Уральского округа от 01.04.2009 года №Ф09-1651/09-С5, Постановления ФАС Московского округа от 08.07.2009 №КГ-А40/5797-09, от 01.06.2009 №КГ-А40/4502-09 и от 22.06.2007 года №КГ-А40/5184-07, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.12.2006 года по делу №Ф03-А59/06-1/4238, Постановление ФАС Поволжского округа от 08.04.2009 по делу №А55-9804/2008, Постановление Девятнадцатого апелляционного Арбитражного суда от 17.11.2008 года по делу №А48-3535/08-1, Постановление ФАС Центрального округа от 14.08.2006 года по делу №А64-1598/05-8).

Возражения против иска истца полностью и заявляя ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы ответчик, третьи лица и их представители приводят следующие доводы.

В производстве арбитражного суда Белгородской области рассматривается арбитражное дело № А08-2451/2009-15 по иску АКБ Сбербанк РФ к ООО «Торговый Дом «Александровский», ООО «Осколрыба», ООО «Орбита 2. Мелавский спиртзавод».

Предмет иска составляют материально-правовые требования о:

- досрочном взыскании суммы кредита;

- процентов за пользование кредитом;

- просроченных процентов.

Иск основан на кредитном договоре от 08.02.2007 г. № 600807004.

Третьи лица выражали по доводам иска и в своих возражениях ссылаются на следующее:

1. По мнению истца спор, возник в связи с неисполнением ответчиком – ООО «ТД «Александровский» кредитного договора от 08.02.2007 г. № 600807004.

Заявляя названный иск, истец просит суд взыскать денежные средства, которые по своей юридической природе являют собой (по мнению истца) – суммой кредита, процентов за пользование кредитом, просроченные проценты, т.е. в целом уплаченных ответчику по кредитному договору от 08.02.2007 г.

Как пояснил ответчик и третьи лица, спор возник из кредитного договора от 08.02.2007 г.

Согласно п.1. 1 договора от 08.02.2007 г., истец обязался предоставить ответчику кредит в сумме 410 000 000 рублей для финансирования затрат по строительству здания многофункционального назначения по адресу: г.Белгород, ул. Чапаева, д. 21 (далее – объект), на срок по 23.12.2003 г. под 13.5% годовых.

По п.2.7 договора выдача кредита производится частями в согласованные временные периоды.

За пользование кредитом ответчик обязался уплачивать проценты – 13.5 % годовых за фактический срок пользования кредитом ежемесячно 23 числа каждого месяца до 23.12.2013 года.

На взгляд ответчика и третьих лиц, кредитный договор обеспечен (по его условиям) способами, указанными в п.п. 2.3.4-2.3.9, и п.п. 6.2.6.3; 6.2.6.4; 6.2.6.12; 6.2.6.13; 6.2.6.14.

Сторонами согласован график погашения кредита (п.2.13) начиная с 23.02.2009 г. до 23.12.2003 г. путем поэтапной уплаты денежных средств.

Соглашением от 01.08.2008 г. условия кредитного договора частично изменены в части сроков выдачи кредита и размера очередных платежей (п.2.7), а так же в части порядка и срока возврата – с 23.07.2009 г.! до 23.12.2013 г.

Оценивая текст упомянутого договора и согласованные сторонами его условия, а так же момент обращения истца в суд, следует заметить, что истец в заявленном иске просит о досрочном взыскании суммы кредита и досрочном обращении взыскания на заложенное имущество.

Как полагают ответчик и третьи лица, в пользу данного тезиса указывают согласованные договором от 08.02.2007 г. и дополнительного соглашения к нему – сроки возврата кредита – 23.12.2004 г.

Истцом иск заявлен в суд 14.04.2009 г.

Согласно графику возврата кредита, начало возврата ответчиком кредита, определено моментом – 23.07.2009 г.

Поводом к обращению истца в суд являлось то, что якобы ООО «ТД «Александровский» нарушает обязательства по уплате процентов, которые по состоянию на момент изменения иска – 28.07.2009 г составили всего 4 016 445.08 рублей.

Гражданским законодательством установлен общий принцип (ст. 10 ГК РФ), согласно которому защите подлежат права того участника гражданского оборота, который, в свою очередь, сам является добросовестно исполняющим свои обязательства.

В ином случае, права лица, допустившего недобросовестность, не подлежит защите (ст. 10-11 ГК РФ).

Данный принцип изложен в законе применительно к различным правовым случаям.

В силу ст. 308 ГК РФ, если согласно обязательству каждая сторона несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу и одновременно кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

По мнению ответчика и третьих лиц, из условий кредитного договора от 08.02.2007 г. следует, что Банк и ООО «ТД Александровский» являются в обязательстве займа одновременно и должником и кредитором.

Банк является должником в том, что обязан выдать кредит, и кредитором в том, что имеет право требовать его возврата.

Заемщик, в свою очередь, является кредитором в том, что имеет право требовать предоставления кредита, и одновременно должником в том, что обязан возвратить кредит.

Между тем, исполнение обязательств заемщиком по возврату кредита, обусловлено и поставлено в зависимость от факта его предоставления кредитором.

Такое исполнение обязательств признается встречным и имеет автономную процедуру исполнения (ст. 328 ГК РФ).

В силу ст. 328 ГК РФ, встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

В силу п.2 той же нормы права, если обусловленное договором исполнение обязательств произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредставленному исполнению.

Как считает ответчик и третьи лица, банком в ходе предоставления кредита допущены нарушения сроков и размеров платежей, значительно превышающей ту, которая послужила основанием к обращению истцом с иском в суд (при доказанности такого факта!).

По мнению ответчика и третьих лиц, согласно Экспертного Аудиторского заключения от 30.06.2009 г. Группы Компаний «Бизнесс – Консалтинг Проект «Аудит» общая сумма просроченных Банком по кредитному договору платежей составила – 181.668.117 рублей, а общее время просрочки – 504 дней. Иных доказательств истцом не представлено.

Согласно упомянутого экспертного заключения установлено, что при предъявлении первой части кредита в сумме 141 500 000 рублей допущена просрочка в уплате 79 932 101 рублей на срок 143 дня.

Ответчик и третьи лица считают, что при предоставлении второй суммы (части) кредита 94410266 рублей, просрочки не допущено.

По третьей части кредитной суммы сумма недоплаты из причитающихся 99735000 рублей составила 27381283 рублей. Срок просрочки составляет 181 день и исчисляется до момента – 30.06.2009 г.

Четвертая часть кредитной суммы – 74354733 рублей предоставлена не была в срок 01.01.2009 г. – 30.06.2009 г., согласованный договором. Срок просрочки – 180 дней.

Итоговая величина просрочки:

79932101 + 27381283 + 74354733 рублей = 181 668 117 рублей.

Итоговая величина времени просрочки:

143 + 181 + 180 = 504 дня.блей допущена просрочка в уплате 79 932 лено, что при предъявлении первой части кредита в сумме 141500000нное имущество.

что и

Как считают ответчик и третьи лица, упомянутая истцом просрочка в уплате процентов, допущенная ООО «ТД «Александровский» (при наличии доказательств), является незначительной в сравнении с просрочкой, допущенной Банком при предоставлении кредита.

Кроме того, исходя из встречного характера обязательств, ООО «ТД «Александровский» имеет право (ст. 328 ГК РФ) на аналогичную просрочку – т.е. суммы – 181.668.117 рублей на срок 504 дней.

При упомянутых обстоятельствах, учитывая существенное нарушение кредитного договора от 08.02.2007 г., допущенные Банком, иск удовлетворению не подлежит.

2. Истец в одностороннем порядке прекратил выдачу кредита с февраля 2009 г., недоплатив ответчику 132 868 012 рублей.

В силу ст. 450 п.3 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Истец, по его позиции, прекратил выдачу кредита по п.1 ст. 821 ГК РФ.

С точки зрения права упомянутое прекращение в выдаче кредита означает расторжение кредитного договора.

Однако, такое расторжение имеет свои правовые последствия:

3.1. В силу п.2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон –прекращаются.

В силу п./п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного им основного обязательства.

Учитывая то, что Банк в одностороннем порядке расторг кредитный договор от 08.02.2007 г., соответственно прекращены и обязательства залога.

3. Случаи досрочного обращения взыскания на заложенное имущество, а так же досрочного требования исполнения обеспеченного залогом обязательства предусмотрены в ст. 351 ГК РФ.

В силу указанной нормы права, залогодержатель вправе потребовать, как в нашем случае, досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случае:

1. если предмет залога выбыл из владения залогодателя;

2. нарушения залогодателем правил о замене залога;

3. утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает.

Случаи требования досрочного обращения взыскания на заложенное имущество предусмотрены п. 2 той же нормы права и состоят в:

1) нарушении залогодателем правил о последующем залоге;

2) невыполнении залогодателем обязанностей предусмотренных п.п.1 и 2 и п.2 ст. 343 ГК РФ.

3) нарушении залогодателем правил, о распоряжении заложенным имуществом.

По факту иск Банка заключается в требовании о досрочном исполнении обеспеченного залогом обязательства и одновременного обращения взыскания на заложенное имущество.

Между тем, перечень оснований для такого рода требований, является исчерпывающим.

Условия кредитного договора от 08.02.2007 г. (п.5.1.6) не совпадающие с положением ст. 351 ГК РФ, являются по сути – ничтожными.

На взгляд ответчика и третьих лиц, оснований для досрочного взыскания денежной суммы и обращения взыскания на заложенное имущество – не имеется.

4. Истец просит обратить на предмет залога – объект незавершенного строительства по ул. Чапаева, д. 21 г.Белгорода, на заложенные имущественные права, а так же на денежную сумму.

В силу ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае невыполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, по обязательствам, за которые он отвечает.

В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Ответчик и третьи лица полагают, что подлежит учету следующее:

- на момент обращения истца в суд ответчиком не было допущено нарушений основного обязательства;

- сумма просроченной задолженности составляла 4016445 рублей неуплаченных процентов;

- к моменту рассмотрения спора имеется упомянутая выше просрочка истца в сумме 181 668 117 рублей на срок 504 дней;

- стоимость имущества, на которое истец просит обратить взыскание, подлежит установлению с учетом различных оценок.

На взгляд ответчика и третьих лиц, при упомянутых обстоятельствах не имеется оснований к удовлетворению иска.

5. Из заявленного иска и пояснений представителя истца, по времени совпали – отказ от предоставления кредита и требование о досрочном возврате кредита.

В силу ст. 821 ГК РФ, кредитор вправе отказаться полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок.

Доказательств наличия упомянутых законом обстоятельств, предоставляющих право на отказ в предоставлении кредита, истцом не представлено.

Напротив, такой отказ не может быть признан правомерным с учетом того, что исполнение обязательств по кредитному договору обеспечено:

- договорами залога долей в Уставном капитале ООО «ТД Александровский» от 08.02.2007 г. с Саркисовым В.а., Заречанским В.В., Шишковым В.В.;

- договорами ипотеки объектов незавершенного строительства и земельного участка по ул. Чапаева, д. 21 г.Белгорода от 08.02.2007 г.

- договором залога имущественных прав от 08.02.2007 г.

- договорами поручительства с Саркисовым В.А., Заречанским В.В., Шишковым В.В., ООО «Осколрыба», Литвиновым Д.П., Литвиновой О.А., ООО «Орбита 2. Мелавский спиртзавод».

Напротив, наличие указанного обеспечения, очевидно, указывает на реальную возможность возврата кредита.

6. Оценивая пояснения представителей истца, данных в судебном заседании, ответчик ссылается на следующее:

- п.2.4 кредитного договора, согласно которому выдача кредита производится перечислением сумм кредита на расчетный счет Заемщика… на основании платежных поручений Заемщика.

Представители истца и третьих лиц пояснили, что получения кредита ответчик обязан предоставить Банку платежное поручение, по которому Банк производит перечисление Заемщику суммы кредита на его счет в пределах транша.

Как полагают ответчик и третьи лица, в указанной трактовке п.2.4 кредитного договора является ничтожным, как противоречащий закону.

В силу ст. 863 ГК РФ, при расчетах платежных поручением, банк обязуется по поручению плательщика за счет средств, находящихся на его счете (!) перевести определенную денежную сумму на счет указанного плательщиком лица.

В силу «Положения о безналичных расчетах в РФ» (утв. ЦБ РФ от 03.10.2002 г. № 2-П), платежным поручением является распоряжением владельца счета обслуживающему ему банку … перевести определенную денежную сумму на счет получателя средств.

Из смысла указанных законоположений следует, что платежные поручения используются при совершении операции владельцем счета в банке в отношении находящихся на нем денежных средств.

На взгляд ответчика и третьих лиц, в данном случае (п.2.4) ответчик не может распорядиться еще не предоставленными средствами на его расчетный счет, путем предоставления Банку платежного поручения.

7. В целом, условия кредитного договора подлежит толкованию с учетом положений ст. ст. 870, 819 ГК РФ.

По кредитному договору Кредитор (банк) обязан предоставить денежные средства в размере и на условиях, предусмотренных договором.

Кредитным договором от 08.02.2007 г. и дополнительным соглашением к нему предусмотрены сроки предоставления кредита.

С момента заключения договора Банк обязан предоставить кредит в указанные сроки.

Кредитным договором от 08.02.2007 г. не предусмотрены случаи, когда Банк имеет право не предоставить денежные средства в пределах графика траншей.

Кроме того, в силу п.2 ст. 821 ГК РФ, заемщик вправе отказаться от получения кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до установленного срока предоставления кредита.

Как считает ответчик и третьи лица, письменных уведомлений от ответчика, согласно которым ответчик отказывается от получения денежных суммы не поступало.

В целом, ответчик и третьи лица возражают по иску исходя из того, что Банк, в одностороннем порядке допустивший просрочку в предоставлении кредита, и его недоплату в существенных размерах потребовал досрочного возврата кредита от должника и поручителей.

Указанная недобросовестность (ст. 10 ГК РФ) не может найти процессуального поощрения в виде удовлетворения иска.

С учетом изложенного ответчик и третьи лица просили отказать истцу в иске полностью.

Кроме того, ответчик представил свои возражения на замечания на представленный истцом отчет № 217 (т.5, л.д.199-203; т.7, л.д.109-113) и их обоснование (т.7, л.д.114-127), а также вышеупомянутое экспертное аудиторское заключение (т.6, л.д.1-23), полагал, что оно опровергает выводы представленного истцом отчета № 217 (т.5, л.д.1-197).

В этой связи ответчик и третьи лица ходатайствовали о назначении судебной экспертизы по следующим основаниям.

Как считает ответчик и третьи лица, истец просил установить начальную продажную стоимость имущества (земельного участка для строительства здания многофункционального назначения и детского размере и объекта незавершенного строительства) в размере залоговой стоимости. Однако на момент заключения договора ипотеки объект незавершенного строительства имел подвал и незаконченные три этажа. В настоящее время банк заявляет требование об обращении взыскания на заложенное имущество, которое имеет иные качественные характеристики. Так в настоящее время объект незавершенного строительства имеет двенадцать этажей и 70 процентную готовности, в связи с чем, его залоговая стоимость не соответствует его реальной рыночной стоимости в настоящее время.

Таким образом, по мнению ответчика и третьих лиц, определение начальной стоимости имущества общества по залоговой стоимости недопустимо. Полагаю, что в данном споре, при определении начальной стоимости реализации имущества общества, необходимо руководствоваться результатами судебной экспертизы, проведенной по данному делу.

Ответчик и третьи лица считают, что данной правовая позиция подтверждается правоприменительной практикой, в частности в пункте 6 информационного письма от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Также, определением ВАС РФ от 25.06.2008 по делу № 7414/08, надзорная инстанция подтвердила правомерность определения судом начальной стоимости заложенного имущества исходя из величины определенной по результатам экспертизы.

В соответствии со ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности в РФ» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а не величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Таким образом, по мнении ответчика и третьих лиц для определения рыночной заложенного имущества общества, необходимы специальные познания, которыми обладает профессиональный оценщик, имеющий право на осуществление оценочной деятельности в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в РФ».

В этой связи ответчик и третьи лица просили:

1. Назначить по делу судебную экспертизу по определению рыночной стоимости объекта незавершенного строительства кадастровым номером 31:16:00:00 000:0000:032277-00/003:1001/А и земельного участка площадью 13 069 кв.метров кадастровым номером 31:16:01 14 020:0017, расположенных в г. Белгороде, ул. Чапаева, 21, принадлежащих на праве собственности ООО «Торговый дом «Александровский»

2. Поручить проведение экспертизы ГУ «Курская лаборатория судебной экспертизы» (т.8, л.д.144).

3. Поставить перед экспертом следующий вопрос:

- Какова рыночная стоимость объекта незавершенного строительства кадастровым номером 31:16:00 00 000:0000:032277-00/003:1001/А и земельного участка площадью 13 069 кв. метров кадастровым номером 31:16:01 14 020:0017, расположенных в г. Белгород, ул. Чапаева, 21, принадлежащих на праве собственности ООО «Торговый дом «Александровский»?

4. Расходы по оплате стоимости услуг эксперта ответчик принял на себя.

5. Приостановить рассмотрение настоящего дела до окончания проведения экспертизы.

6. Определить срок экспертизы в течении месяца, материалы дела экспертам не направлять, поскольку они будут представлены эксперту ответчикам самостоятельно (т.7, л.д.36-37, 72-73).

В этих условиях определением от 28.09.2009 суд приостановил производство по делу до окончания производства назначенной судом судебной строительно-технической экспертизы, направил материалы дела в адрес ГУ КЛСЭ (т.8, л.д.149-191).

Между тем письмом от 25.01.2010 № 04-07-32 начальник ГУ КЛСЭ представила экспертное заключение (т.15, л.д.77; т.16, л.д.1-182).

В этих условия суд определением от 29.01.2010 (т.15, л.д.79-110) возобновил производство по делу, назначил дело к рассмотрению в судебном заседании на 10.02.2010 на 10 час. 00 мин., т.е. с учетом сообщения ГУ КЛСЭ от 26.01.2010 № 04-06-53 о сроках отпуска эксперта (т.15, л.д.78).

Стороны ознакомились с заключением экспертов ГУ КЛСЭ № 983 (т.16, л.д.1-182).

Истец представил свои замечания, ходатайство о назначении повторной экспертизы, уточнение иска в порядке ст. 49 АПК РФ (т.17, л.д.1-119).

Определением от 10.02.2010 суд (судья Кузнецов А.М.) отложил рассмотрение дела на 11.03.2010 на 14 час. 30 мин. (т.17, л.д.118).

Письмом от 10.03.2010 № 82-сп (т.17, л.д.147) заместитель председателя суда сообщил истцу о результатах рассмотрения его жалоб о нарушении срока рассмотрения дела, в т.ч. с учетом постановления ПР ВАС РФ от 26.05.2009 № 1939/09 (т.17, л.д.144-146).

Какие-либо новые документы по существу иска стороны не представили (т.17, л.д.116-150).

Истец уточнил иск в порядке ст. 49 АПК РФ (т.17, л.д.119).

Ответчик возражение на ходатайство истца о назначении по делу повторной экспертизы также не представили (т.17, л.д.116-150), представитель ответчика устно возражает (т.18, л.д.2).

Распоряжением заместителя председателя суда от 11.03.2010 (т.17, л.д.143) дело возвращено составу суда.

Отвод составу суда сторонами и третьими лицами не заявлен (т.18, л.д.1,2).

Представители истца просили (т.18, л.д.1,2) отложить рассмотрение дела на 18.03.2010 на 17 час. 00 мин. для уточнения истцом своей позиции по повторной экспертизе, в т.ч. с учетом дела №А08-2440/2009-8.

В этих условиях по инициативе истца суд определением от 10.03.2010 (т.18, л.д.3-36) отложил рассмотрение дела на 18.03.2010 на 17 час. 00 мин. (т.18, л.д.1,2).

Ответчик и Саркисов В.А. представили возражения на ходатайства истца о назначении повторной экспертизы, представитель других третьих лиц указанные доводы поддержал.

Представители истца просили отложить рассмотрение дела на 30.03.2010 на 11 час. 30 мин. для уточнения перечня документов для проведения повторной экспертизы (т.18, л.д. 89,92).

Таким образом, определением суда от 18.03.2010 рассмотрение дело отложено на 30.03.2010 на 11 час. 30 мин. (т.18, л.д.93-126).

Представители сторон ознакомились с материалами дела (т.18, л.д.127-130), представили свои предложения по перечню документов, которые по мнению истца, суд должен направить эксперту (т.18, 137-168,172-180).

Истец просил поручить проведение повторной судебной экспертизы оценки стоимости заложенного имущества ООО «НКЭ», на разрешение эксперта Анохиной Ирины Викторовны поставить вопрос, ранее поставленный перед экспертами ГУ КЛСЭ (т.18, л.д.179), сообщил адрес ООО «НКЭ»: 394018, г. Воронеж, ул. 9 января, 30, срок экспертизы просит определить 30 дней, в разумные сроки на усмотрение эксперта, пояснил, что истец оплатит экспертизу в срок до 05.04.2010, дополнительные документы истца для эксперта истец представит в суд в срок до 03.04.2010 (т.18, л.д.179,180,183).

Ответчик, третьи лица и их представители возражали против проведения повторной экспертизы, просили назначить дополнительную экспертизу (т.18, л.д.162-168, 181-183).

Представители ответчика и третьих лиц пояснили, что все дополнительные документы ответчика для эксперта ответчик представит в суд в срок до 03.04.2010, если они у ответчика имеются (т.18, л.д.183).

Исследовав доказательства по делу, суд счел необходимым назначить по делу повторную судебную а не дополнительную экспертизу, приостановить производство по делу по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между истцом и ответчиком имеются существенные разногласия в определении рыночной, в т.ч. ликвидационной, стоимости спорного заложенного имущества.

Истец не согласен с заключением экспертов ГУ КЛСЭ (т.16, л.д.1-182), поэтому просит назначить повторную судебную экспертизу оценки стоимости заложенного имущества (т.18, л.д.58-82,137-161,172-180,183).

Ответчик в ходатайстве от 30.03.2010 (т.18, л.д.181-182) также не согласен с заключением экспертов ГУ КЛСЭ, поэтому просит провести по делу дополнительную экспертизу, возражает против проведения повторной экспертизы (т.18, л.д.83-88).

Стороны не пришли к соглашению по спорному вопросу оценки стоимости заложенного имущества (ст.9 ГК РФ, ст.ст. 9,65 АПК РФ).

Разногласий по перечню документов, направляемых судом в срок до 05.04.2010 эксперту- копии материалов дела в приложении на томах 1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, у сторон не имеется (т.18, л.д.137-183).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В пункте 1 статьи 819 Кодекса установлено, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Факт наличия задолженности по кредитному договору и ее размер ответчиком в арифметической части не оспаривается (т.1, л.д.1- т.8, л.д.149).

В пункте 1 статьи 348 Кодекса установлено, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (статья 337 Кодекса).

Согласно ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

Аналогичную норму содержит пункт 4 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену (ст. 350 ГК РФ).

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» указано, что арбитражным судам
необходимо учитывать,что нарушение требований п. 3 ст. 350 Кодекса может привести к существенному ущемлению имущественных прав залогодателя в процессе последующей реализации принадлежащего ему имущества. При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества (п. п. 5, 6).

Согласно статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и пункту 3 Стандартов оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В подпункте «ж» пункта 4 Стандартов оценки предусмотрено, что стоимость объекта оценки может быть отличной от рыночной стоимости в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Исходя из нормы Закона «Об оценочной деятельности в РФ» рыночная стоимость имеет вероятный характер и имеет как минимальный, так и максимальный размеры.

Таким образом, учитывая, что реализация залоговых объектов производится не в обычных условиях открытого рынка, а в принудительном порядке в рамках исполнительного производства, ограниченного на основании статьи 13 Федерального закона «Об исполнительном производстве» сроком в 2 месяца, то при определении начальной продажной цены имущества следует руководствоваться ликвидационной стоимостью.

Определение рыночной стоимости объекта при реализации его в ограниченные сроки, то есть ликвидационной стоимости отвечает требованиям Федерального закона от 29.07.98г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции ФЗ от 27.07.2006г. №157-ФЗ) и Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519, поскольку в качестве базы при оценке имущества берется рыночная стоимость. Из определения, приведенного в Стандартах Российской Федерации, следует, что ликвидационная стоимость является частным случаем рыночной стоимости в условиях ограниченного срока экспозиции, и если срок реализации в два месяца является меньше обычного срока экспозиции для такого вида имущества, то оценщик должен говорить о ликвидационной стоимости, но в качестве базы ему все равно придется использовать рыночную стоимость и вводить поправку на условия ограниченного срока экспозиции.

Таким образом, понятие «ликвидационная стоимость» подразумевает все необходимые условия, присущие понятию «рыночная стоимость», кроме одного - срока реализации имущества, как следует из заключения эксперта от 14.05.2008г. при определении стоимости применялась рыночная стоимость, установленная при исследовании первого вопроса, поставленного судом перед экспертом, но при этом учитывалась ставка дисконта, ликвидационный срок реализации имущества, равный двум месяцам на основании ФЗ «Об исполнительном производстве».

В соответствии со ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, по мнению суда, определение рыночной, в т.ч ликвидационной стоимости объекта оценки, которая отличается от рыночной стоимости, не ведет к нарушению прав залогодателя и соответствует положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При таких обстоятельствах, на взгляд суда, при установлении начальной продажной цены объектов следует руководствоваться «рыночной стоимостью», в т.ч. «ликвидационной стоимостью» (постановление ДААС от 30.06.2009 по делу №А14-14703-2006-576/17).

Что касается ранее заявленного ходатайства и доводов истца и его представителей об исключении представленного ответчиком аудиторского заключения из числа доказательств то оно, на взгляд суда, не учитывают вышеизложенные обстоятельства данного конкретного дела, указания ВАС РФ об определении судом продажной цены имущества в случае спора сторон и отсутствия у них соответствующего соглашения (определение суда от 28.09.2008).

Согласно п.п. 4,10,11 постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 № 66 «О некоторых вопросах практики применения Арбитражными судами законодательства об экспертизе» в соответствии с положениями части 4 статьи 82, части 2 статьи 107 Кодекса в определении о назначении экспертизы должны быть решены вопросы о сроке ее проведения, о размере вознаграждения эксперту (экспертному учреждению, организации), определяемом судом по согласованию с участвующими в деле лицами и по соглашению с экспертом (экспертным учреждением, организацией), указаны фамилия, имя, отчество эксперта.

Объектами экспертизы могут быть вещественные доказательства, документы, предметы, образцы для сравнительного исследования, а также материалы дела, по которому производится судебная экспертиза (статья 10 Закона об экспертной деятельности).

Если объектом исследования является не сам документ, а содержащиеся в нем сведения, в распоряжение эксперта в силу положений части 6 статьи 71 и части 8 статьи 75 АПК РФ могут быть предоставлены надлежаще заверенные копии соответствующих документов.

В случае, когда подлежащий предоставлению эксперту для производства экспертизы объект исследования находится у иных лиц, суд, руководствуясь частью 1 статьи 16 АПК РФ, решает вопрос об обеспечении эксперту свободного доступа к такому объекту. Если лицо, у которого находится объект исследования, не предоставляет его в распоряжение эксперта, суд истребует данный объект в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 66 Кодекса.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу ч.ч.1,2 ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

При этом суд обязан обеспечивать справедливое и беспристрастное разрешение спора, предоставляя сторонам равные возможности для отстаивания своих позиций, и поэтому не может принимать на себя выполнение их процессуальных (целевых) функций (ч. 3 ст. 123 Конституции РФ, ст.ст. 8,9 АПК РФ, п.5 постановления КС РФ от 28.11.1996 № 19-П, информационное письмо ВАС РФ от 11.02.1997 № С5-7/ОЗ-79).

В целях единообразия, предсказуемости и институционализации судебно-арбитражной практики (постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 62, письмо ВАС РФ от 14.08.2009 № ВАС РФ-СО5/КАУ-1637, постановления ДААС от 24.08.2007 по делу №А08-8748/05-22-15, от 07.12.2009 по делу № А08-2355/2009-15) суд учитывал вышеуказанную практику КС РФ, ВАС РФ, ФАС ЦО и ДААС.

В этих условиях определением от 05.04.2010 суд в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении дополнительной экспертизы экспертами ГУ КЛСЭ отказал, приостановил производство по делу до окончания производства повторной судебной экспертизы оценки стоимости заложенного имущества.

Проведение экспертизы суд поручил эксперту ООО «НКЭ» Анохиной Ирине Викторовне, перед экспертом поставлен следующий вопрос:

Какова рыночная, в т.ч. ликвидационная, стоимость объекта незавершенного строительства кадастровым номером 31:16:00:00 000:0000:032277-00/003:1001/А и земельного участка площадью 13 069 кв.метров кадастровым номером 31:16:01 14 020:0017, расположенных в г. Белгороде, ул. Чапаева, 21, принадлежащих на праве собственности ООО «Торговый дом «Александровский»?

Между тем руководить экспертного учреждения- ООО «НКЭ» письмом от 22.07.2010 представил экспертное заключение от 22.07.2010 № 2/3 на 293 листах(т.19).

В этих условиях суд определением от 16.08.2010 возобновил производство по делу, назначил рассмотрение дела в судебное заседание на 26.08.2010 на 12 час. 00 мин (т.20, л.д. 13-55).

Какие-либо новые документы стороны и третьи лица не представили.

Эксперт ГУ КЛСЭ не явился.

Таким образом, определением 26.08.2010 для уточнения сторонами своих позиций с учетом двух заключений экспертов, а также для возможного урегулирования спора, рассмотрение дела, по согласованию с вышеуказанными представителями сторон и экспертом, суд отложил на 29.09.2010 на 14 час. 00 мин.

По письменному ходатайству (т.21, л.д.1-7) вышеуказанных представителей сторон и третьих лиц определением от 29.09.2010 рассмотрение дела отложено на 08.11.2010 на 14 час. 30 мин. для завершения работы по возможному мировому соглашению (ст.ст. 9,49,65,138-142,158,159 АПК РФ).

Какие-либо новые документы стороны не представили (т.21, л.д.1-68).

Вместе с тем в ходе судебного заседания представители истца представили копии протокола совещания 19.12.2008, выписку по операциям на счете, а ответчик- копии решения 29.09.2009 и кассационное определение от 08.12.2009 (т.21, л.д.88-100).

Представитель ответчика заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля физических лиц, явку представителя обеспечит.

Представители истца возражали.

Эксперты не явились.

Представители истца пояснили, что до 12.11.2010 истец представит в канцелярию суда содержащие все ранее заявленные и уточненные исковые требования.

Суд предложил истцу указанный документ направить в срок до 15.11.2010 в адрес всех лиц, участвующих в деле.

Представитель ответчика пояснила, что в срок до 20.11.2010 представит в канцелярию суда окончательную редакцию отзыва на иск.

Суд предложил указанный документ направить в адрес всех лиц, участвующих в деле.

На основании ст. 41 АПК РФ суд предложил вышеуказанные документы в электронном виде направить помощнику судьи Косареву Е.И.

Суд учитывал также вышеуказанную правовую позицию Европейского Суда и КСЕС.

Таким образом, согласовав по телефону с экспертами дату и время судебного заседания 30.11.2010 на 11 час. 00 мин., суд определением от 08.11.2010 (т.21, л.д. 104-147) отложил рассмотрение дела на 30.11.2010 на 11 час. 00 мин., разъяснил сторонам, что 30.11.2010 спор будет рассмотрен по существу по имеющимся в деле документам, в т.ч. вышеуказанным, если они будут представлены сторонами (аудиозапись и протокол судебного заседания 08.11.2010).

Представители истца ознакомились с материалами дела (т. 21, л.д. 148-149).

Стороны и третьи лица дополнительно обосновали свои позиции (т. 22, л.д. 225).

В ходе судебного заседания 30.11.2010 стороны и третьи лица представили дополнительные документы (т. 23, л.д. 1-97); суд заслушал представителей сторон, третьих лиц и экспертов (т.23, 98-108, аудиозапись и протокол судебного заседания 30.11.2010).

С учётом мнения представителей истца, судом вынесено определение об отказе ответчику в удовлетворении ходатайства о заслушивании свидетеля по вопросу заключении я договоров поручительства, судом разъяснено ответчику его право рассмотреть вопрос о действительности указанных договоров в самостоятельном порядке и возможности пересмотра решения по вновь открывшимся обстоятельствам (ст.ст. 309-317 АПК РФ, п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №57, постановление ДААС от 21.12.2009 по делу №А08-1471/2009-3, аудиозапись и протокол судебного заседания 30.11.2010).

По ходатайству представителей истца судом объявлен перерыв до 01.12.2010 до 15.00 (аудиозапись и протокол судебного заседания 30.11.2010).

Стороны, третьи лица и эксперты дополнительно уточнили свои позиции (т. 23, л.д. 109-121).

ГУ КЛСЭ письмом от 01.12.2010 №04-06-1230 (т.23, л.д. 113) просит принять меры по оплате экспертизы согласно счёту от 01.12.2010 №215 (т.23, л.д. 114).

Представитель ответчика пояснила, что ответчик оплатил экспертизу по данному делу согласно счёту ГУ КЛСЭ от 22.10.2009 №148 (т.23, л.д. 116) платёжным поручением от 22.10.2009 №379 (т.23, л.д. 115) в сумме 57 600 руб. 00 коп. согласно счёту (т.23, л.д. 115-116).

Суд соглашается с доводами ответчика, разъясняет ГУ КЛСЭ, что вопрос оплаты экспертиз по другим делам эксперт вправе решить в рамках этих других дел, при этом суд учитывает письмо ГУ КЛСЭ от 02.12.2010 №04-08-1241 (поступило по факсу 02.12.2010).

Вместе с тем ответчик может добровольно оплатить счёт ГУ КЛСЭ от 01.12.2010 №215 (ст. 9 ГК РФ, ст. 9, 65 АПК РФ).

Разногласий по факту и порядку оплаты стоимости экспертизы ООО «НКЭ» истцом у сторон и эксперта не имеется (т.21, л.д. 50, 51; т. 23, л.д. 117, 118, 121).

Таким образом, истец просит удовлетворить иск по следующим основаниям (т.22, л.д. 1-5, 20-25).

Как пояснил истец, открытое акционерное общество «Сбербанк России» в лице Белгородского отделения №8592 просит суд

1.Взыскать солидарно с ответчиков сумму задолженности по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №600807004 от 08.02.2007 вразмере 313 848 159,20 руб., в т.ч.:

основной долг в размере 308 263 982,6 руб.,

проценты за пользование кредитом в размере - 5 584 176,60 руб. за период с 24.01.2009 по 05.04.2009.

2.0братить взыскание на находящееся в залоге по договору ипотеки № 600807004/И-1 от 08.02.2007 имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Александровский»:

объектнезавершенногостроительства,расположенный в г.Белгород,ул.Чапаева,21, кадастровый номер 31:16:00:00:32277/3/23:1001/А, установив начальную продажную цену в размере 323 874 000 руб., включая НДС.

98148/100000 долей в праве собственности на земельный участок, расположенный в г.Белгород, ул.Чапаева, 21, площадью 13069 кв.м, кадастровый номер 31:16:01 14 020:0017, установив начальную продажную цену в размере 45 155 932 рублей без НДС,

3. Взыскать, солидарно с ответчиков в пользу банка расходы по уплате государственной пошлины в размере 102 000 руб.

В обоснование своих исковых требований в части установления начальной продажной цены недвижимого имущества сообщаем следующее.

Предъявляя исковое заявление о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество в рамках настоящего дела, истец заявлял об установлении начальной продажной цены залогового имущества равной его залоговой стоимости, указанной в договоре ипотеки № 600807004/И-1 от 08.02.2007, а именно:

объектанезавершенногостроительствакадастровымномером 31:16:00:00:32277/3/23:1001/А, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Чапаева, 21 (далее - объект незавершенного строительства) - 47 905 201,58 руб.,

земельного участка площадью 13 069 кв. м. кадастровым номером 31:16:01 14 020:0017, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Чапаева, 21 (далее - земельный участок) - 21 348 930,30 руб.

10.04.2009 по заказу истца ООО «Центр оценки и экспертиз» была проведена оценка имущества, переданного в залог ООО «ТД «Александровский». По результатам оценки, рыночная стоимость предмета договора ипотеки составила:

объекта незавершенного строительства - 356 010 000 руб., включая НДС;

земельного участка 34 947 000 руб. без НДС

Позиция ответчика и третьих лиц заключалась в несогласии с таким определением стоимости имущества. В связи с чем, по их ходатайству судом была назначена экспертиза.

В соответствии с результатами экспертизы, проведенной экспертами ГУ «Курская лаборатория судебной экспертизы» Пархоменко Л.А. и Луценко С.Ф. (заключение №983) на четвертый квартал 2009 года:

рыночная стоимость

объекта незавершенного строительства составляет 722 884, 90 тыс. руб.,

земельного участка - 60 836,2 тыс. руб.,

ликвидационная стоимость

объекта незавершенного строительства - 572 847,8 тыс. руб.,

земельного участка - 48 243,1 тыс. руб.

По мнению банка, экспертами в заключении №983 стоимость объектов недвижимости была существенно искажена в сторону увеличения, что подтверждалось анализом рынка недвижимости на территории Белгорода и Белгородской области, в частности, об этом факте однозначно свидетельствовали аналоги объекта недвижимости, реализуемые на территории Белгорода и Белгородской области. Так один объект (п.Разумное) реализовывался в нормальных условиях по цене 20 313 руб. за 1 кв.м., и другой при принудительной продаже - 13 522 руб. за 1кв.м. При этом первый объект с большой вероятностью является аналогом №3, указанным экспертом, но только реализовался почему то у него по цене 50 000 руб. за1 кв.м. (дополнение к ходатайству банка о проведении повторной экспертизы от 17.03.2010).

Эксперт при проведении экспертизы осуществлял оценочную деятельность. В соответствии со ст. 15 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении оценочной деятельности необходимо соблюдать требования ФЗ «Об оценочной деятельности», нормативные правовые акты РФ, федеральные стандарты оценки. При этом согласно вышеперечисленным документам, указанные федеральные стандарты оценки являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Ни один из вышеперечисленных обязательных документов при проведении оценки экспертом не использовался (стр. 4 экспертного заключения). Более того, перечисленные справочные материалы, касающиеся непосредственно самой оценки объектов недвижимости, являются несколько устаревшими, даже по сравнению с Федеральными стандартами оценки №№ 1-3, утвержденными приказами Минэкономразвития России от 20.07.07г. №№ 254-256.

В экспертном заключении не была указана научная обоснованность экспертной методики, условия ее применения, допустимость применения избранной методики в данном конкретном случае, отсутствуют научно обоснованные выводы, а также указания, на какой методике исследования сделаны экспертные выводы по поводу оценки заложенных объектов недвижимости.

В доказательство искажения стоимости объекта оценки истцом в материалы дела 09.03.2010 было представлено суждение Воронежского регионального отделения общероссийского общества оценщиков от 19.02.10.

Банк указывал, что проведение экспертизы рыночной/ликвидационной стоимости ошибочно было поручено ненадлежащей экспертной организации.

ГУ Курская лаборатория экспертизы вправе проводить строительно-техническую экспертизу, а именно исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки. Однако ему не дано право проводить оценку имущества на предмет определения рыночной/ликвидационной стоимости, поскольку согласно ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» установление в отношении объекта оценки рыночной или иной стоимости - это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности. Субъекты оценочной деятельности определены в ст.4 данного закона. Эксперты ГУ Курская лаборатория, которые проводили экспертизу рыночной/ликвидационной стоимости заложенного имущества, таковыми не являются.

Банком были представлены замечания по экспертному заключению на 102 листах (том 17 стр. 1 - 102 материалов дела).

В связи с вышеизложенным, истцом было заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы рыночной/ликвидационной стоимости заложенного имущества.

Согласно проведенной повторной экспертизе определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства и земельного участка, являющихся предметом залога в обеспечение кредитного договора №600807004 от 08.02.2007, (заключение эксперта Анохиной И.В. №2/3 от 22.07.20.10) по состоянию на 27.04.2010:

рыночная стоимость предмета залога составляет

объектанезавершенногостроительствакадастровымномером 31:16:00:00:32277/3/23:1001 /А, расположенного в г.Белгороде, ул. Чапаева, 21 - 323 874 000 руб.с учетом НДС,

земельного участка площадью 13 069 кв.м. кадастровым номером 31:16:01 14 020:0017, расположенного в г. Белгороде, ул. Чапаева, 21 - 46 008 000 руб.

ликвидационная стоимость предмета залога

объектанезавершенногостроительствакадастровымномером 31:16:00:00:32277/3/23:1001 /А, расположенного в г. Белгороде, ул. Чапаева, 21 - 184 932 000 руб. с учетом НДС,

земельного участка площадью 13 069 кв.м. кадастровым номером 31:16:01 14 020:0017, расположенного в г. Белгороде, ул. Чапаева, 21 - 26 271 000 руб.

Истец считает экспертное заключение №2/3 от 22.07.2010 обоснованным, сделанным на строго научной и практической основе, всесторонне и в полном объеме. При проведении оценки оценщик использовал стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Экспертом использовалось определение стоимости объектов оценки с учетом всех факторов, существенно влияющих па их ценность. Применены следующие подходы к оценке: доходный подход к оценке, затратный подход к оценке (стр.82-109 Отчета об оценке). Из-за недостатка рыночной информации оценщик сделал вывод о невозможности применения при проведении оценки сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости оцениваемого здания, однако при этом им была проанализирована ситуация, сложившаяся на рынке гостиничных услуг. При определении рыночной стоимости земельного участка оценщиком применялся и сравнительный подход к оценке, как наиболее точно отражающий состояние на рынке недвижимости.

Повторная экспертиза, согласно Закону об оценке, проведена субъектом оценочной деятельности - оценщиком I категории, имеющим высшее естественно-научное и экономическое образование, со стажем работы 15 лет, прошедшим переподготовку в области оценочной деятельности, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков». Требования к заключению экспертов предусмотрены частью 2 статьи 86 АПК РФ. Заключение эксперта Анохиной И.В. оформлено в соответствии с названными требованиями.

При этом, рыночная стоимость предмета ипотеки, установленная отчетом об оценке от 10.04.2009 и рыночная стоимость, установленная при проведении повторной экспертизы, разнятся, однако, несмотря на это, вполне сопоставимы, что еще раз подтверждает позицию истца о необоснованном завышении стоимости объекта оценки экспертами ГУ «Курская лаборатория судебной экспертизы».

Считаем, что необходимо учесть иную специфику и иной подход к оценке объектов недвижимости при проведении оценки экспертами ГУ «Курская лаборатория судебной экспертизы» в силу того, что они не являются субъектами оценочной деятельности.

Кроме того, необходимо отметить, что истец, как банк, ранее осуществляющий финансирование инвестиционного строительства Ответчика, не располагает сведениями о консервации объекта незавершенного строительства (целью которой, по-сути, являются сохранение объекта строительства) на настоящий момент, хотя фактически строительные работы приостановлены уже более года, что говорит о возможности воздействия на объект незавершенного строительства различных негативных факторов в данный период (в том числе в период после проведения экспертиз). Этот факт свидетельствует не в пользу использования при установлении начальной продажной цены предмета залога наиболее высокой цены.

Принимая во внимание все вышеуказанные экспертные заключения, имея особое мнение относительно заключения экспертов Луценко С.Ф. и Пархоменко Л.А., доведенное до суда и сторон ранее, истец считает, что данные повторной экспертизы являются наиболее достоверными, объективно отражают рыночную стоимость имущества, являющегося предметом спора, в связи с чем, банк и просит суд при установлении начальной продажной цены заложенного имущества исходить из рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта Анохиной И.В. №2/3 от 22.07.2010.При этом, начальная продажная цена доли в праве на земельный участок заявлена банком исходя из размера доли в праве собственности на данный земельный участок общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом»Александровский» (т.22, л.д. 1-5).

Кроме того, истец пояснил следующее.

Как пояснил истец, ответчик указывает на отсутствие у банка права на досрочное взыскание задолженности по кредитному договору, якобы незначительной просрочкой исполнения обязательств по кредитному договору, несвоевременным перечислением кредитных средств с апреля по февраль 2008г., а также необоснованным прекращением финансирования строительства.

Указанный довод, по мнению истца, не может быть принят во внимание по следующим основаниям.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310 ГК РФ).

На основании ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк обязуется предоставить кредит заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты на нее.

В кредитном договоре оговорены порядок, условия и против каких документов, представляемых заемщиком банку, производится перечисление денежных средств.

В соответствии с п.2.3.1. кредитного договора перечисление денежных средств производится после предоставления банку документов, по форме, удовлетворительной для банка. Также согласно п. 5.19 кредитного договора банк в любой для него форме осуществляет проверку достоверности предоставляемых заемщиком отчетных показателей и требовать иные данные, имеющие отношение к использованию кредитных средств.

В п. 2.7. установлен график выборки кредитных средств (первоначально с 30.06.2007 по 31.12,2008), а также стороны пришли к соглашению, что выплата в пределах транша (части транша) осуществляется только после предоставления заемщиком надлежащим образом оформленных документов, подтверждающих целевое использование кредита, а также проверки банком экспертизы представленных документов и выполненных на объекте работ.

Основание для выдачи кредита являются представленные в банк платежные поручения заемщика (п.2.4. до говора).

Заемщиком не были своевременно представлены платежные поручения, на основании которых банк зачислял денежные средства со ссудного счета на расчетный счет. Довод ответчика о том, что указанный пункт недействителен, не могут быть приняты во внимание, поскольку стороны договорились именно о такой форме предоставления заявки на получение кредита. При этом в течение всего 2007г. и до ноября 2008г. у заемщика не было вопросов по вопросу формы оформления заявки на предоставление кредитных средств, что подтверждается представленными в банк платежными поручениями (прилагаются). Обращаем внимание на то обстоятельство, что представленные заемщиком платежные поручения не являлись документами, по которым производилось списание со ссудного счета, они рассматриваются как заявка, на основании которых банк формировал свой платежный документ о перечислении кредитных средств со ссудного счета на расчетный счет заемщика.

Кроме того, заемщиком несвоевременно представлялись документы для проведения банком соответствующей экспертизы. В соответствии с п.6.2.3. заемщик обязан был предоставлять банку надлежащим образом оформленные платежные документы и приложения, необходимые для осуществления операций по счетам в соответствии с целевым назначением кредита не позднее, чем за 10 календарных дней до планируемой даты платежа. Таким образом, довод о срыве строительства по вине банка ничем не подтвержден. Более того, довод ответчика, что с 11.04.08г. по 03.06.08г. общество не получало финансирование не соответствует действительности. В это период Заемщику были представлены денежные средства в размере 8 415 814руб. 18 коп., что подтверждается историей выписки по лицевому счету заемщика (в материалах дела имеется). Также не соответствуют действительности доводы об отсутствии получения финансирования со стороны банка в период с 27.06. по 17.02.09 г. В это период Заемщику были предоставлены денежные средства в размере 76 510 552 руб.28 кол.

Таким образом, на взгляд истца, Заемщик не мог своевременно выбирать кредитные ресурсы на условиях, оговоренных в кредитном договоре, в связи с чем банком был перенесен срок выборки кредита до 30.06.09г., что подтверждается протоколом совещания по условиям сотрудничества Белгородского ОСБ №8592 и ООО «ДТ «Александровский» от 19 декабря 2008г. (прилагается).

Что касается довода о неправомерном отказе выдачи кредита, то истец пояснил следующее.

В соответствии с п.1 ст.821 ГК РФ кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок. При этом закон не ставит наступление указанного права у кредитора в зависимость от уведомления заемщика. Основанием возникновения такого права является сам факт наличия обстоятельств, предусмотренных ст.821 ГК РФ.

В ноябре месяце Заемщик допустил просрочку исполнения обязательств как по данному кредитному договору на сумму 3 623 тыс. руб., так и по договору № 600806050 от 06.06.06г. на сумму 2 787 тыс. руб.

Им также не исполнялся п. 7.6 кредитного договора, согласно которому заемщик обязался обеспечить собственное участие в финансировании проекта в размере не менее 30 % от общего объема освоенных средств в течении каждого календарного квартана. На 01.10.08г. заемщик не исполнил своих обязательств по собственному участию в финансировании (расчет собственного участия в проекте на 01.10.2008 прилагается). Факт неисполнения заемщиком своих обязательств подтверждается протоколом от 19.12.08г., и реестром документов, предоставленных ответчиком в банк, подтверждающих полные затраты заемщика по освоению объекта недвижимости.

Также им не исполнялся график строительных работ и бизнес-план, представленный банку. В соответствии с п.2.4. протокола ответчик обязался представить в банк документы по возможным источникам обслуживания ссудной задолженности и вложения собственных средств., а также ввести до 01.04.09г. в эксплуатацию объект недвижимости, на строительство которого предоставлялся кредит. Кроме того, в апреле 2008г, Заемщик должен был возвратить сумму основного долга в размере 122 млн. руб. по договору № 600806050 от 06.06.06г.

Все вышеперечисленное свидетельствовало о невозможности исполнения заемщиком своих обязательств в срок по возврату кредита. Что в дальнейшем и было подтверждено фактическими обстоятельствами; просрочкой уплаты процентов в январе, а с февраля месяца им полностью прекратились исполняться обязательства по уплате процентов за пользование кредитом и плат, предусмотренных условиями данного договора и договора № 600806050 от 06.06.06г.

Письмом от 18.11.08г. № 01-2544 банк предупредил заемщика о том, что не планирует увеличения ссудной задолженности, и просил предоставить план конкретных мероприятий по выходу из создавшейся ситуации с целью сохранения возможности своевременного обслуживания долга (копия прилагается). В дальнейшем 19.12.2009 стороны достигли договоренности о возобновлении кредитования в рамках заключенных кредитных договоров на четко указанных в протоколе условиях (размер денежных средств, возможных к перечислению, на что будут перечисляться указанные средства, какие документы необходимо представить заемщику для дальнейшего сотрудничества).

Условия, обозначенные в протоколе от 19.12.2008, банком были выполнены, заемщик же не выполнил условия указанного соглашения (информация прилагается).

Таким образом, по мнению истца, в соответствии с условиями кредитного договора и достигнутыми 19.12.2008 договорённостями, у банка не было оснований для дальнейшего предоставления кредитных средств.

Доводы ответчика, что банком нарушены условия договора, ничем не подтверждены, кроме как представленным в дело экспертным заключением «по результатам проведения финансово-правовой экспертизы договорных отношений». При этом оценка надлежащего исполнения обязательств сторонами по договору дается лицом, которое имеет диплом на оценку машин, оборудования, транспортных средств и даже неизвестно, имеет ли данное лицо юридическое образование.

Ссылка ответчика на решение Свердловского районного суда от 29.09.2009г., в котором якобы установлено отсутствие у банка оснований для прекращения финансирования не может быть принята во внимание, поскольку во-первых,

Суд первой инстанции указал (цитируется дословно) «исходя из принципов разумности и справедливости, учитывая положения ст. 348, 365 ГК РФ иски к поручителям о взыскании денежных средств и об обращении взыскания на заложенное имущество могут быть удовлетворены, если будет установлено неисполненное обязательство ООО «ТД «.Александровский» по досрочному возврату кредитов, процентов за пользование кредитами, других платежей, предусмотренных кредитными договорами, по обстоятельствам, за которые Общество отвечает. На данный момент такое обязательство судами не установлено».

В кассационном определении Белгородского областного суда от 08.12.09г. было указано, что «основанием для отказа в удовлетворении исковых требований послужило то обстоятельство, что иски, предъявленные Банком в Арбитражный суд Белгородской области к Заемщику, а также к ООО «Осколрыба», ООО «Орбита-2 Мелавский спиртзавод». ООО «Племенной завод «Разуменский» о взыскании задолженности по тем же кредитным договорам, в том же объеме, до настоящего времени не рассмотрены по существу». Надзорная инстанция в своем определении от 03.03.2010г. указала «вопрос о надлежащем исполнении Заемщиком своих обязательств, как усматривается из материалов дела, поставлен Банком при обращении в арбитражный суд и не является предметом рассмотрения настоящего иска. Таким образом, именно в арбитражном процессе должен разрешиться вопрос о надлежащем или ненадлежащем исполнении сторонами своих обязательств по договору.

Согласно п.2.5 кредитного договора заемщик уплачивает банку проценты за пользование кредитом, уплата процентов производится за фактический срок пользования кредитом ежемесячно 23 числа каждого месяца и на дату возврата кредита (п.2.6. договора). В такие же сроки заемщик обязался уплатить платы, предусмотренные договором (п.п.2.8.-2.11.)

Право банка требовать досрочного исполнения заемщиком обязательства, согласовано сторонами в тексте заключенного договора.

В соответствии с п.5.1.6. банк вправе потребовать от Заемщика в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения им обязательств по уплате процентов, плат досрочного возврата кредита с уплатой всех предусмотренных договором платежей, а также начисленной неустойки. Указанное условие не ставит право банка в зависимость от суммы просрочки платежа, здесь оговаривается только, что срок просрочки процентов не может превышать более 3-х календарных дней.

Как видно из представленного расчета Заемщиком систематически ненадлежащим образом исполнялись обязательства по договору (допускалась просрочка в уплате процентов и плат на протяжении трех месяцев подряд - в январе, феврале, марте 2009г., не считая просрочку платежа, допущенную ответчиком в ноябре 2008г.).

Указанное обстоятельство Заемщиком не оспаривается, он говорит о незначительности просрочки, при этом необоснованно сопоставляя размер просрочки не с суммой, подлежащих уплате процентов, а с суммой выданного кредита. Необходимо отметить, что уже 25.04.2009г. заемщик должен был бы погасить банку 122 млн. руб., в то время как он не мог исполнить обязательства по погашению процентов.

Банк неоднократно шел навстречу заемщику, в том числе переносил как сроки выборки кредитных средств, так и сроки погашения задолженности, что подтверждается протоколом совещания по условиям сотрудничества Белгородского отделения №8592 Сбербанка России и ООO «Торговый Дом «Александровский».

Таким образом, на взгляд истца, у банка возникло право требования досрочного возврата всей суммы кредита, процентов и плат, предусмотренных условиями договора, а также начисленной неустойки. Обращение в суд с требованием о досрочном возврате кредита не противоречит действующему законодательству и не может рассматриваться злоупотреблением банком своими правами.

Как уже указывалось выше, по мнению истца, банк выполнил все свои обязательства по кредитованию заемщика на условиях, предусмотренных кредитным договором (в том числе с учетом договоренностей от 19.12.2008). В связи с чем, несостоятельны доводы ответчика, что неисполнение им обязательств по уплате процентов и досрочном возврате кредита основываются на ст.328 ГК РФ.

На взгляд истца, позиция ответчика основана на неправильном понимании указанной статьи. Указанная статья регулирует ту ситуацию, когда исполнение обязательства одной из сторон в соответствии с договором обусловлено исполнением обязательства другой стороной (предшествующего исполнением). Так, заключение договора купли-продажи на условиях предварительной оплаты уже само по себе придает исполнению обязательства по передаче товара встречный (последующий характер). В нашей ситуации исполнение по оплате процентов у заемщика возникает не с даты заключения кредитного договора, а с даты зачисления денежных средств на расчетный счет истца. И сумма процентов уплачивается именно от размера зачисленных кредитных ресурсов, а не от суммы, указанной в договоре. Если принять позицию ответчика, что банк неправомерно не предоставил часть кредита, то согласно его логике, он вправе не возвращать как кредит, так и уплачивать проценты за его пользование.

Истец считает, что довод ответчика о расторжении договора не может быть принят во внимание по следующим основаниям.

Условие о расторжении договора в случае направления требования о досрочном возврате кредита, в заключенном сторонами договоре отсутствует. Не предусмотрено такое последствие и нормами ГК РФ. Напротив, п.2 ст.811 ГК РФ указывает на право заимодавца потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы с уплатой причитающихся процентов, а не на расторжение договора займа. Такая позиция банка подтверждена сложившейся арбитражной практикой (Определение ВАС РФ от 22.12.2009г. № ВАС-17078/09, Постановление ФАС Московского округа от 30.07.2004г. по делу №КГ-А40/5366-04).

На взгляд истца, ответчик необоснованно считает, что в связи с расторжением договора прекращаются обязательства по договору поручительства.

Акцессорные обязательства не прекращаются в связи с досрочным требованием возврата по основаниям неисполнения/ненадлежащего исполнения заемщиком основного обязательства.

В силу п.1 ст.363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащим исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно. При этом согласно п.2 указанной статьи поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства. Договорами поручительства иное не предусмотрено. Согласно п.2.3. договоров поручительства поручитель согласен на право банка потребовать как от заемщика, так и от поручителя досрочного возврата всей суммы кредита, процентов за пользование кредитом, неустоек и других платежей по кредитному договору в случаях, предусмотренных кредитным договором.

Обязательства по возврату кредита, уплаты процентов, неустоек и иных платежей, предусмотренные договором, за исполнение которых обязался отвечать поручитель, не прекратились самим фактом досрочного взыскания задолженности. Досрочное взыскание не повлекло за собой и увеличение ответственности поручителя по кредитному обязательству.

В силу ст.334 ГК РФ кредитор по обеспеченному залогом обязательству в случае неисполнения должником этого обязательства вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Согласно п. 2.2. обязательства, которые обеспечиваются залогом, включают в себя все платежи, судебные и иные расходы банка, связанные с реализацией прав по кредитному договору и договору ипотеки. Пунктом 4.3.4. договора ипотеки предусмотрено право залогодержателя обратить взыскание на предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства при невыполнении ответчиком обязанностей, предусмотренных кредитным договором.

Судебная практика взыскания с поручителей и обращении взыскания на заложенное имущество в связи с требованием кредитора о досрочном взыскании задолженности по основаниям, связанным с ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств, многочисленная (Постановлениевторого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2010г по делу А82-15372/2009-32, ФАС Западно-Сибирского округа от 19.11.2009г. по делу А46-24010/2008, Постановление 15 арбитражного апелляционного суда от 02.07.2010г. № 15АП-6502/2010, все Постановления 19 Арбитражного апелляционного суда по искам банка о досрочном взыскании и обращении взыскания на залог).

Необходимо отметить, что последствия, вызванные расторжением договора, наступают на будущее время и в силу общих норм обязательственного права (ст.ст.307, 408 ГК РФ) не прекращают возникших ранее договорных обязательств должника, срок исполнения которых уже наступил.

Учитывая вышеизложенное, истец просит суд удовлетворить требования истца в полном объеме (т.22, л.д. 20-25).

С заключением ГУ КЛСЭ истец не согласен (т. 17, л.д. 1-7), приводит, в частности, следующие доводы (т.23, л.д. 120).

Как считает истец, во-первых, согласно поручению руководителя экспертами была проведена не оценочная экспертиза, а строительно-техническая экспертиза

Во-вторых, определением суда (согласно ответу руководителя экспертного учреждения) экспертиза была поручена эксперту Луцкевич, а фактически была проведена экспертом-строителем Пархоменко, которая имеет высшее образование по специальности «промышленное и гражданское строительство». Никаких документов, подтверждающих ее специализацию по проведению рыночной оценки недвижимого имущества в материалах дела нет. При этом и опрашивался в судебном заседании не назначенный судом эксперт Луценко.

В-третьих, при расчёте здания гостиницы сравнительным подходом (стр. 10-11 Заключения экспертов №983) использовалась информация, взятая из одного источника – консалтинговой фирмы «Кредо» (e-mail: kredobelpravo@br.ru). Данная фирма является деловым партнером Ответчика, осуществляющим продажу Объекта (данный вывод сделан на основе размещенных в сети Интернет объявлений о продаже – в материалах дела имеется представлено 29.11.2010г.).

Данный факт, по мнению истца, позволяет усомниться в объективности примененных первоначальных данных для проведения оценки Экспертом.

В-четвертых, при расчёте здания гостиницы сравнительным подходом (стр. 10-11 Заключения) по объекту-аналогу №1 (Здание в п. Разумное, ул. Чехова, д.1) указана его цена в сумме 135 565 тыс. рублей. Хотя в открытых источниках (сеть Интернет) имеется информация о предложении данного здания на дату оценки за 57 000 тыс. рублей (разница в 2,4 раза). Объявление о продаже данного объекта в материалах дела имеется, представлено 29.11.210г.

Вышеперечисленные факты, на взгляд истца, позволяют усомниться в объективности первоначальных данных, примененных Экспертом для проведения оценки.

В-пятых, в приложении 2 к Экспертизе приведена таблица (см. Приложение), согласно которой при разнице в площади аналогичных зданий в 3 раза, разница в стоимости 1 кв. м. площади составляет до 30% (удельная стоимость меньше у объекта большей площади). Однако, сам Эксперт, при расчете здания гостиницы сравнительным подходом применил корректировку на разницу в площади объектов в размере всего 2% (двух процентов) при разнице в площади объектов-аналогов и оцениваемого Объекта от 6 до 15 раз.

При расчете стоимости земельного участка корректировка на разницу в площади вообще не применялась.

В-шестых, при расчете здания затратным подходом Экспертом необоснованно увеличена стоимость на 20% (на так называемую «прибыль предпринимателя»).

Истец полагает, что экспертное заключение Анохиной соответствует требованиям, предъявляемым ст.86 АПК РФ.

Как уже отмечалось выше, ответчик и третье лицо иск не признали, приводят следующие доводы (т.22, л.д. 221-225; т.23, л.д.109-112).

Как пояснил ответчик и третье лицо, СБ РФ ОАО (Белгородское отделение № 8592) обратился в суд с требованием о взыскании солидарно с ООО «ТД «Александровский», ООО «Осколрыба» и ООО «Орбита-2. Мелавский спиртзавод» задолженности по кредитному договору № 600807004 от 08.02.2007г. в сумме 313 848 159,20 рублей, в том числе: основной долг в размере 308 263 982,6 рубля и проценты за пользование кредитом в размере 5 584 176, 60 рублей.

Указанный договор был заключен между ООО «ТД «Александровский» и банком для финансирования затрат по строительству здания многофункционального назначения (вторая очередь строительства - гостинично-деловой центр).

Считаю, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям:

- по условиям кредитного договора и дополнительных соглашений к нему срок возврата кредита у общества на момент обращения с исковыми требованиями еще не наступил. По условиям кредитного договора начало возврата кредитных средств наступает только 23.07.2009г., в то время как банк обратился в суд 14.04.2009г. с требованием о досрочном возврате заемных средств. Согласно дополнительному соглашению № 1 от 01.08.2008г. погашение выданного кредита производится в соответствии с графиком с 23 июля 2009г. по 23 марта 2013 года.

Основанием к обращению послужило якобы имеющее место быть нарушение ООО «ТД «Александровский» обязательства по уплате процентов за пользование кредитом на сумму 4 016 445,08 рублей, при сумме кредита более трехсот миллионов рублей и невыполненных банком обязательств по выдаче кредита на сумму свыше ста миллионов рублей.

В соответствии с п. 5.1.6 кредитного договора и ст. 363, 811 ГК РФ Банк при неисполнении или ненадлежащем исполнении Заемщиком обязательств по уплате процентов, если такое неисполнение или ненадлежащее исполнение продолжается в течение периода, превышающего три календарных дня, имеет право прекратить выдачу кредита и потребовать от заемщика и поручителей досрочного возврата сумм кредита с уплатой всех причитающихся процентов. Заемщиком не отрицается факт допущенных нарушений сроков уплаты процентов по кредитному договору в ноябре 2008 года на 18 дней и в январе 2009 года на 5 дней. С февраля 2009 г. Заемщик прекратил выполнение своих обязательств по ежемесячной уплате процентов по кредитному договору, частично уплатив проценты за февраль. Недоплата за февраль составила 287 465,9 рублей.

Прекращение Заемщиком исполнения обязательств по уплате процентов совпадает с прекращением Банком кредитования по кредитному договору № 600807004 от 08.02.2007г. При этом в нарушение условий кредитного договора уведомление о прекращении выдачи кредита Заемщику (п. 5.1.6. договора) Банком не направлялось.

Ответчик и третьи лица считают, что упомянутая истцом просрочка является незначительной, а утверждение истца о том, что срок возврата кредита наступил 26 марта 2009г. не основано ни на нормах права, ни на условиях договора. Пункт 5.1.6. предоставляет право кредитору при определенных условиях требовать досрочного возврата суммы займа, но не предоставляет право на изменение сроков.

Так по условиям договора № 600807004 от 08.02.2007г. об открытии невозобновляемой кредитной линии выдача кредита производится отдельными траншами в соответствии с графиком. На протяжении сложившихся договорных отношений с банком последний неоднократно нарушал свои договорные обязательства и неосновательно срывал график выдачи кредитных средств. Анализ истории операций по счету позволяет сделать вывод о том, что в 2008 году банком в одностороннем порядке фактически сорван строительный сезон. С 18.02.09г. банком фактически в одностороннем порядке расторгнут кредитный договор на основании ст. 821 ГК РФ, предусматривающей право кредитора на отказ от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок, при этом эти обстоятельства были созданы банком искусственно.

Однако, по мнению ответчика и третьих лиц, Банком не представлено суду доказательств того, что на момент его отказа в предоставлении денежных средств в рамках очередного транша наступили обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что предоставленная сумма кредита не будет возвращена в срок, что в силу ст. 821 ГК РФ предоставляет Банку право отказаться от предоставления оставшейся суммы кредита, а это более 100 миллионов рублей.

ГК запрещает односторонний отказ от исполнения договора, если это не предусмотрено договором или законом. Статья 821 ГК РФ позволяет банку или кредитной организации на односторонний отказ от исполнения договора, т.е. его одностороннее расторжение, что и было сделано банком. Часть 3 статьи 450 ГК РФ предусматривает: «В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным».

Вместе с тем с поручителями никто никаких дополнительных соглашений об изменении условий договора не подписывал, что в силу норм ст. 367 ГК РФ влечет прекращение поручительства.

В настоящее время рыночная стоимость объекта залога, согласно имеющимся в материалах дела заключениям экспертов, в том числе ГУ Курская лаборатория судебных экспертиз, значительно превышает сумму кредитных средств, в связи с чем, требования ОАО «Сбербанк России» к поручителям о взыскании сумм кредита могут быть так же квалифицированы, как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).

«Поручительство прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства, а также в случае изменения этого обязательства, влекущего увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя, без согласия последнего» (ст. 36 ГК РФ).

Часть 2 статьи 453 ГК РФ предусматривает прекращение обязательств при расторжении договора.

По условиям кредитного договора банк финансировал 70% строительства объекта, 30% - обязано было финансировать Общество. Однако, в виду своего ненадлежащего исполнения обязательств по договору банком, Общество было вынуждено не только своевременно уплачивать банку проценты за пользование кредитными средствами, но и в большем объеме участвовать в строительстве.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст. 310 ГК РФ).

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (ст.314 ГК РФ).

Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (ч.2 ст.308 ГК РФ).

Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права (ст. 10 ГК РФ).

В то же время как следует из аудиторского заключения по результатам проведения финансово-правовой экспертизы системы договорных правоотношений между Обществом и банком, последний систематически ненадлежащим образом исполнял свои договорные обязательства допустив просрочку выполнения своих обязательств на 324 дня на общую сумму 278 233 611, 26 рублей, при этом денежные средства на сумму более ста миллионов рублей вообще не были предоставлены Обществу.

По условиям кредитного договора № 600807004 в период с 01.01.2009г. по 30.06. 2009г. Банк должен был предоставить ООО «ТД «Александровский» 74 354 733, 68 руб. Денежные средства за указанный период поступили в сумме 6 920 218,95 рублей, что подтверждается платежными поручениями и историей операций по счету, что так же может быть квалифицировано как злоупотребление Банком своими правами (ст. 10 ГК РФ).

Заключая договора поручительства, поручители исходили из добросовестного выполнения сторонами своих обязательств по договору как со стороны должника, так и со стороны Банка. Банк, как указано выше, допустил значительную просрочку по отношению к должнику, которая составила 324 дня на общую сумму 278 233 611, 26 рублей, при этом денежные средства на сумму более ста миллионов рублей вообще не были предоставлены Обществу, тем самым сознательно допустив сложившуюся ситуацию вокруг как самого объекта, так и кредитной линии.

В тоже время законодатель предусматривает право должника встречного неисполнения. Так ст. 328 ГК РФ гласит:

Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Не смотря на, как считают ответчик и третьи лица, неоднократное неисполнение Банком своих обязательств по предоставлению Обществу заемных средств в соответствии с графиком, установленным договором Общество выполняло свои договорные обязательства в полном объеме. И только лишь после одностороннего расторжения договора Общество реализовало свое право предоставленное ему ст. 328 ГК РФ.

В настоящее время, банком в одностороннем порядке расторгнут кредитный договор. Фактически предоставленная сумма кредита составила вместо 410млн. руб. 308263982,60 рублей.

Задолженность Общества перед банком на момент обращения истца в суд не превышала сумму встречного неисполнения банком обязательства, в связи с чем у банка так же не имелось права требования досрочного возврата кредитных средств, в связи с отсутствием факта не исполнения (не надлежащего исполнения) Обществом своих обязательств.

Утверждение представителя Банка о том, что Обществом не выбирались суммы транша в порядке установленном п.2.4 договора не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а сам пункт противоречит действующим нормам права, в связи с чем исполнению не подлежит в силу его ничтожности.

Единственным легальным определением банковского счета в настоящее время является сформулированное в ст. 11 НК РФ положение о том, что счетом (счетами) признаются расчетные (текущие) и иные счета в банках, открытые на основании договора банковского счета, на которые зачисляются и с которых могут расходоваться денежные средства организации и индивидуальных предпринимателей, нотариусов, занимающихся частной практикой, адвокатов, учредивших адвокатские кабинеты.

Верховный Суд РФ в своем решении от 01.07.1999г. № ГКПИ99-484 отметил, что «при осуществлении кредитования банк открывает ссудный счет, который не является счетом в смысле договора банковского счета. Ссудный счет служит для отражения задолженности заемщика банку, по выданным ссудам и является способом бухгалтерского учета денежных средств и материальных ценностей» Аналогичная позиция содержится в п.1 Информационного письма ЦБ РФ от 29.08.2003г. № 4.

На взгляд ответчика и третьих лиц, очевидно, что ссудный счет не обладает не одним из признаков, содержащихся в ст. 11 НК РФ, поскольку:

а) открывается на основании кредитного договора (а не договора банковского счета),

б) имеет специальное целевое назначение - отражение задолженности клиента перед банком,

в) не позволяет зачислять и расходовать денежные средства владельца счета.

Данный счет является способом бухгалтерского учета денежных средств. Он открывается кредитными организациями заемщикам для отражения задолженности по выданным ссудам и «должен быть закрыт при полном погашении заемщиком основного долга или по истечении действия договора /соглашения - при предоставлении кредитов в рамках договора на открытие кредитной линии/ кредитования при недостатке средств на корреспондентском, расчетном, текущем счете («овердрафт») (разъяснение ЦБ РФ от 02.11.1998г. №310-Т).

Таким образом, ссудные счета обладают целевым характером и ограниченным режимом:

-по ним невозможны расходные операции, проводимые в порядке аналогичному расчетному счету;

-на них невозможно налагать арест либо приостанавливать операции.

Клиент банка, получивший кредит по кредитному договору, не может распоряжаться денежными средствами со ссудного счета, поскольку они на данном счете не находятся, а зачисляются на расчетный или иной счет клиента.

Следовательно, ссудный счет не обладает правовым режимом банковского счета в понимании ст. 11 НК РФ и гл.45 ГК РФ.

Статья 863 ГК РФ предусматривает, что при расчетах платежным поручением банк обязуется по поручению плательщика за счет средств, находящихся на его счете, перевести определенную денежную сумму на счет указанного плательщиком лица в этом или в ином банке в срок, предусмотренный законом или устанавливаемый в соответствии с ним, если более короткий срок не предусмотрен договором банковского счета либо не определяется применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота.

Платежным поручением является распоряжение владельца счета (плательщика) обслуживающему его банку, оформленное расчетным документом, перевести определенную денежную сумму на счет получателя средств, открытый в этом или другом банке. Платежное поручение исполняется банком в срок, предусмотренный законодательством, или в более короткий срок, установленный договором банковского счета либо определяемый применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота (п.3.1. Положения о безналичных расчетах в Российской Федерации, утв. Центральным банком РФ от 03.10.2002г. № 2-П).

Как следует из приведенной нормы права, платежное поручение - есть способ распоряжения владельца денежных средств на их списание с его счета. Платежное поручение как способ зачисления денежных средств действующими нормативными документами не установлен.

Распорядиться же в данном случае Общество могло только денежными средствами, находящимися на его расчетном счете.

В связи с чем, возникает вопрос с какого счета заемщика банк перечисляет денежные средства на его расчетный счет по представленным платежным поручениям последнего.

В тоже время в соответствии с п.2.1 .Положения о порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения), утвержденным Центральный Банком Российской Федерации 31 августа 1998 г. N 54-П предоставление (размещение) банком денежных средств осуществляется в следующем порядке:

2.1.1. юридическим лицам - только в безналичном порядке путем зачисления денежных средств на расчетный или корреспондентский счет/субсчет клиента - заемщика, открытый на основании договора банковского счета (далее по тексту настоящего Положения - банковский счет клиента - заемщика), в том числе при предоставлении средств на оплату платежных документов и на выплату заработной платы;

Предоставление (размещение) банком денежных средств клиентам банка осуществляется следующими способами:

1) разовым зачислением денежных средств на указанные в п. 2.1 настоящего Положения банковские счета либо выдачей наличных денег заемщику – физическому лицу;

2) открытием кредитной линии, т.е. заключением соглашения/договора, на основании которого клиент - заемщик приобретает право на получение и использование в течение обусловленного срока денежных средств, при соблюдении одного из следующих условий:

а) общая сумма предоставленных клиенту - заемщику денежных средств не превышает максимального размера (лимита), определенного в соглашении/договоре (далее по тексту настоящего Положения и Приложения к нему – «лимит выдачи»);

б) в период действия соглашения/договора размер единовременной задолженности клиента - заемщика не превышает установленного ему данным соглашением/договором лимита (далее по тексту настоящего Положения и Приложения к нему – «лимит задолженности» (п.2.2).

Предоставление (размещение) банком денежных средств клиенту - заемщику производится на основании распоряжения, составляемого специалистами уполномоченного подразделения банка и подписанного уполномоченным должностным лицом банка (п.2.3).

В распоряжении указываются номер и дата договора/соглашения, сумма предоставляемых (размещаемых) средств, срок уплаты процентов и размер процентной ставки, срок/сроки (дата) погашения (возврата) средств - общая сумма либо несколько сумм, если погашение будет осуществляться по частям, для кредитных договоров - цифровое обозначение группы кредитного риска (изменение группы кредитного риска ссуды производится также на основании соответствующего распоряжения, классификация кредитов и приравненной к ним задолженности по группам риска осуществляется банком в установленном Банком России порядке), стоимость залога (если имеется договор залога), сумма, на которую получена банковская гарантия или поручительство, опись приложенных к распоряжению документов и другая необходимая информация (п.2.3.1).

Указанное распоряжение на предоставление (размещение) денежных средств, а также распоряжение по изменению группы кредитного риска передаются в бухгалтерию банка для помещения в документы дня (п.2.3.2).

Из сказанного, на взгляд ответчика и третьих лиц, следует, что банк считается исполнившим свое обязательство по предоставлению средств при зачислении денег на расчетный счет заемщика (п.2.1.1). При этом перечисление денежных средств производится на основании соответствующего распоряжения, а не платежного поручения заемщика (п.2.3).

Банком не предоставлено доказательств того, что им были изданы соответствующие распоряжения на своевременное перечисление кредитных средств Обществу в соответствии с графиком их перечисления, равно как и доказательств наличия невыбранных денежных средств на счете Общества на отчетную дату.

Оплата за выполненные работы, услуги, материалы, авансов по договорам производилась согласно заявкам ООО «ТД «Александровский». Заявки передавались работнику кредитного отдела СБ вместе с платежными поручениями.

Согласно п.2.3.1 и п. 5.1.3. договора об открытии кредитной линии так же вместе с заявкой передавались документы, подтверждающие целевое использование кредита (копии счетов, актов выполненных работ, договоров и т.д.).

В соответствии с установленным порядком (п.9.3 договора) вся документация необходимая для оплаты передавалась через уполномоченного лица Общества работнику кредитного отдела СБ. Переданная таким образом документация считалась оформленной надлежащим образом. Копии оплаченных заявок и копии оплаченных на их основе платежных поручений (для примера) прилагаются:

за 15.02.2008г. на сумму 3510279,40 руб., за 27.03.2008г. на сумму 12562009,02 руб., за 09.04.2008г. на сумму 4799683,18 руб., за 20.06.2008г. на сумму 3314203,75 руб.,; за 14.08.2008г. на сумму 7000000,00 руб., за 09.09.2008г. на сумму 6833268,30 руб., за 22.12.2008г. на сумму 9313271,66 руб.

После проверки принятых таким образом к оплате документов заявленная сумма кредита с расчетного счета Общества третьим лицам, а на платежных поручениях ставился штамп СБ об оплате.

В качестве примера Обществом к настоящему возражению прилагаются копии заявок с платежными поручениями, которые были в описанном выше порядке представлены в СБ с необходимыми документами, однако платежи по которым производились либо несвоевременно, либо не производились вообще. Примеры задержек оплат произведенных СБ с нарушением сроков рассмотрения заявок приведены в таблице 1 (прилагается). Из приведенных примеров видно, что Общество могло выбрать сумму транша по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии в полном объеме. О том, что Банком не выполнялись свои обязательства по своевременному выделению Обществу кредитных средств свидетельствует и переписка между истцом и ответчиком, приложенная Обществом к своим возражениям ранее.

На момент заключения договора залоговое имущество представляло из себя земельный участок площадью 13069 кв. метра, объект незавершенного строительства площадью 4935,5 кв. метров. В настоящее время площадь объекта составляет 15521,3 кВ. метров. В связи с изменением объекта как такового изменилась и его стоимость, в связи с чем, требование банка об обращении взыскания на заложенное имущество по залоговой стоимости так же не может быть удовлетворено. В соответствии с нормами ФЗ РФ № 102-фз от 16.07.1998г. (в редакции от 17.07.09г.) «Об ипотеке при определении цены объекта необходимо исходить из его рыночной стоимости. В настоящее время согласно заключению экспертов № 983, данное ГУ Курская лаборатория судебной экспертизы, рыночная оценка объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 31:16:00:00:32277/3/23:1001/А, расположенного по адресу: область Белгородская, город Белгород, ул. Чапаева, 21 составляет 722884,9 тыс.руб., а земельного участка площадью 13069 кв. метров с кадастровым номером 31:16: 01 14 020: 0017, расположенного по адресу: область Белгородская, город Белгород, ул. Чапаева, 21 – 60836,2 руб., что значительно превышает размер требований ОАО «Сбербанк России».

Вместе с тем ответчик и третьи лица невозможным обращение взыскания на заложенное имущество в силу того, что в отношении этого имущества имеются действующие договора подряда. В силу п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 8 от 25.02.98г. и ст. 130 ГК РФ, ст.25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» незавершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда. В настоящее время в отношении спорного имущества имеется более десяти действующих договоров строительного подряда.

- не подлежат удовлетворению требования истца и в силу норм ст. 54.1 ФЗ РФ № 102-фз Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Как указано выше на момент возникновения судебного спора сумма просрочки допущенная обществом была чуть более четырех миллионов рублей при сумме кредита четыреста десять миллионов рублей.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке (5% от 308 млн. составляет 15400000руб.);

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев (фактический период просрочки на момент обращения в суд составил менее двух месяцев).

Как следует из представленных истцом документов при сумме займа свыше трехсот миллионов рублей размер не исполненного Обществом обязательства составлял чуть более 4-х миллионов рублей, имевшие место ранее периоды просрочки были вызваны ненадлежащим исполнением своих обязательств банком. Так кредитные средства не предоставлялись Обществу с сентября по 23 декабря 2008г. Именно в этот период в ноябре Общество допустило задержку оплаты процентов, т.к. вынуждено было направлять дополнительные средства на строительство объекта.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 10, 308, 310, 328, 367, 450, 453 ТК РФ ответчик и третьи лица просят суд:

- в удовлетворении исковых требований Сбербанку России ОАО (Белгородский филиал № 8592) о взыскании сумм кредита и процентов за пользование кредитом с поручителей ООО «Осколрыба» и «Орбитра-2. Мелавский спиртзавод» отказать.

- Установить рыночную стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 31:16:00:00:32277/3/23:1001/А, расположенного по адресу: область Белгородская, город Белгород, ул. Чапаева, 21 в сумме 722884,9 тыс. руб.

- установить рыночную стоимость 98148/100000 долей в праве собственности земельного участка площадью 13069 кв. метров с кадастровым номером 31:16: 01 14 020: 0017, расположенного по адресу: область Белгородская, город Белгород, ул. Чапаева, 21 в сумме 60836,2 руб.

- отказать в удовлетворении требований об обращении взыскания на 98148/100000 долей в праве собственности земельного участка площадью 13069 кв. метров с кадастровым номером 31:16: 01 14 020: 0017, расположенного по адресу: область Белгородская, город Белгород, ул. Чапаева, 21, в связи с тем , что на данном участке находится еще один объект незавершенного строительства – паркинг площадью более 20-ти тысяч квадратных метров, землепользование не разделено.

С заключением эксперта ООО «НКЭ» не согласны по следующим основаниям.

Как пояснили ответчик и третьи лица, по результатам проведенной экспертизы экспертом направляется в суд соответствующее заключение. В ч. 2 ст. 86 АПК РФ содержится указание на то, какие сведения должны быть отражены в заключении эксперта, а именно:

время и место проведения судебной экспертизы;

основания для проведения судебной экспертизы;

сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которому поручено проведение экспертизы;

записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством РФ об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения;

вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов;

объекты исследований и материалы дела, предоставленные эксперту для проведения судебной экспертизы;

содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование;

иные сведения в соответствии с федеральным законом.

Анализ приведенной нормы права говорит о том, что представленное экспертом Анохиной И.В. заключение от 22.07.2010г. не соответствует требованиям процессуального законодательства, а, следовательно не может быть процессуальным документом.

Фактически суду представлено не экспертное заключение, а отчет, где госпожа Анохина выступает оценщиком, а не экспертом. При этом Анохина забыла, либо не знала, что деятельность эксперта (производство экспертизы) в связи с конкретным уголовным, гражданским, арбитражным делом или делом об административном правонарушении регламентируется законодательно, и закон предусматривает составление по результатам исследования «заключения эксперта», но никак не «отчета».

Заключение эксперта (комиссии экспертов) дается в письменном виде.

Указанный документ состоит из вводной части, исследовательской и выводов; выделяется также предшествующая выводам его синтезирующая часть.

Заключению эксперта, предшествует письменная отметка о том, что он в соответствии с ст. 307 УК РФ несет ответственность за дачу заведомо ложного заключения. В данном случае эксперт дает подписку в последний день дачи заключения, в то время как период проведения экспертизы указан с 27.04.2010г., т.е. вся информация и проведение исследования эксперт проводил без подписки о предупреждении по ст. 307 УК РФ.

В вводной части заключения эксперта приводятся необходимые установочные данные, индивидуализирующие проведенные исследования и определяющие их направление. Поскольку участники судебного разбирательства в соответствии со ч. 2 ст. 83 АПК РФ вправе присутствовать при производстве экспертизы (в том числе при проведении натурных исследований), факт их присутствия с указанием необходимых сведений о них (фамилия, инициалы и процессуальное положение) должен быть отражен в заключении (ст. ст. 197, 283 УПК РФ, ст. 25 ФЗ о ГСЭД). Указываются также дата и время проведения названных действий. К сожалению названные требования законодательства Анохиной И.В. так же не соблюдены.

В вводной части указывается также характер экспертизы: дополнительная, повторная, комиссионная или комплексная. В данном случае судом была назначена повторная экспертиза. При оформлении повторной экспертизы следует указать фамилию, инициалы лица, проводившего первичную экспертизу, и название организации (учреждения), сотрудником которого оно является (являлось), привести вопросы, поставленные перед ним, и выводы эксперта. В заключении также следует указывать основания, по которым экспертиза определенного вида была назначена. После изложения хода и результатов исследования, проведенного в рамках дополнительной экспертизы, необходимо отметить те установленные экспертом обстоятельства (факты), с помощью которых появилась возможность устранить неполноту (если она была) и (или) неясность первичной экспертизы, т.е. то, что послужило основанием для назначения повторной экспертизы. Соответственно, при производстве повторной экспертизы в заключении должно быть указано, что сделанные экспертом выводы совпадают с выводами предыдущей экспертизы или что они противоречат им (нужно назвать эти противоречия). Увы, ничего из сказанного так называемым экспертом Анохиной И.В. не сделано. Как отражено выше вместо экспертного заключения приложен отчет об оценке, который не является процессуальным документом, а определение суда о назначении повторной экспертизы фактически не выполнено.

В исследовательской части заключения эксперт излагает ход и результаты проведенного им исследования. При производстве дополнительной экспертизы им дается пояснение о том, чем (результатами каких выполненных действий) устранена неполнота или неясность первичной экспертизы, либо констатируется невозможность этого. При производстве повторной экспертизы проводится сопоставление полученных выводов с выводами первичной экспертизы, приводятся и конкретизируются результаты такого сопоставления.

В данной части описываются использованные экспертом методы исследования, технические средства и условия их применения, дается научное объяснение установленным фактам, а также характеризуются объекты исследования с указанием их состояния. Излагая общеизвестные научные и научно-технические положения, используя апробированные методы и методики исследования, их достаточно только упомянуть и перечислить. Специфические научные положения, малоизвестные, относительно недавно используемые на практике методы и средства должны быть подробно охарактеризованы, со ссылкой на литературные источники, справочники, технические паспорта и пр. Говоря об описании хода исследования, необходимо выделить наиболее общие его стадии, изложение которых обязательно приводится в исследовательской части заключения.

В зависимости от содержания поставленных вопросов специалист приводит сведения о следующем.

По объектам экспертного исследования - о перечне обязательных и рекомендуемых составляющих, входящих в комплект проектно-сметной документации на строительство объекта определенного вида (в ситуациях, когда следователю или суду необходимо установить полноту представленных документов, подлежащих приобщению к материалам дела); о принадлежности строительного объекта (его характеристики представляются в общем виде) к тому или иному виду, группе, классу; нормативных сроках эксплуатации зданий и сооружений определенного вида и пр.

По вопросам методического характера - о допустимости применения конкретных методов и методик при решении определенных экспертных задач; наличии (существовании) методических подходов, методов, необходимых для установления тех или иных фактов, обстоятельств по делу (иными словами, о возможностях ССТЭ); преимуществах и недостатках той или иной методической разработки; критериях решения определенных вопросов (например, связанных с возможностью реального раздела жилого дома); об уровне цен на ту или иную продукцию строительного производства, недвижимость жилищной и градостроительной сферы на определенный период времени, причинах и тенденциях изменения указанных цен и пр.

По техническим средствам - о возможности применения конкретного оборудования, инструментов для выполнения определенных технических операций в обеспечение эффективности проведения следственных и судебных действий, производства экспертизы; преимуществах и недостатках, возможностях технических средств фиксации и исследования объектов, содержащих доказательственную информацию по делу; установленном порядке сертификации и поверке измерительного и иного инструмента или оборудования и пр.

Выводы - итоговая часть заключения эксперта и специалиста, где кратко формулируются ответы на поставленные перед ними вопросы. В заключении специалиста выводы резюмируют изложенное в мотивировочной части этого документа, в заключении эксперта - воспроизводят результаты исследования, изложенные в предыдущей части.

Как указано выше, по мнению ответчика и третьих лиц, вместо экспертизы имеется отчет об оценке с привлечением к участию в экспертизе сметчика ООО «Проект-оценка» Акопян С.М., который не давал никаких подписок, которого суд не привлекал в качестве эксперта и не предупреждал по ст. 307 УК РФ. Нет документов, подтверждающих, что он является сотрудником ООО проектно-оценочная фирма «Проект - Оценка» и в соответствии с требованиями государственных надзорных органов об аттестации имеет квалификацию сметчика.

В соответствии с нормами Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 № 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» выдача лицензий прекращена с 1 января 2009 года, а срок ранее выданных заканчивается 1 января 2010 года. В Отчете имеется лишь лицензия ООО проектно-оценочной фирмы «Проект-Оценка» (стр. 219-220 отчета), не представлены документы о вступлении ООО в саморегулируемую организацию проектировщиков.

Сметные расчеты выполнены Акопяном С.М. на несертифицированном автоматическом программном комплексе с применением ТЕР-2001 по Воронежской области, а не по Белгородской, а заказчиком оценки согласно стр. 13 Отчета выступает Арбитражный суд Белгородской области в лице Глазова Ю.В. Интересно, это из какого процессуального документа эксперт узрел? И знает ли об этом сам заказчик оценки?

На странице 11 Отчета дата оценки (дата определения стоимости объекта) - 27.04.2010г., срок проведения оценки с 27.04.2010г. по 06.07.2010г., а подписка по ст. 307 УК РФ дана Анохиной 22.07.2010г. Смысл и цель подписки в данном случае не ясна. Какая в ней необходимость по завершении работы.

В соответствии со ст. 11 ФЗ РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Вместе с тем отчет об оценке, приложенный к так называемому заключении эксперта содержит в себе больше вопросов, чем ответов. Так при исследовании указанного выше отчета выявлено ряд существенных недостатков, которые ставят под сомнение обоснованность полученных в заключении результатов. Например, оценщиком при определении рыночной стоимости объекта применен доходный метод. Считаю, что в данном случае доходный подход при оценке объектов незавершенного строительства, каковым является здание гостинично-делового центра, неприменим т.к. для того, чтоб он смог приносить доход, в него необходимо вкладывать дополнительные средства, объем которых определить затруднительно в связи с изменениями в экономической ситуации.

Кроме того в связи с тем, что объект не эксплуатируется и срок его ввода в эксплуатацию определить сложно (продолжительность строительства в настоящий момент определить невозможно), то невозможно определить размеры эксплуатационных расходов на его содержание.

При определении рыночной стоимости объекта затратным подходом Оценщик справедливо отметил (см. стр. 83 Отчета), что наиболее достоверным является использование существующих сметных расчетов. Однако при использовании существующих сметных расчетов, выполненных экспертом Акопян С.М. (приложение к Отчету на стр. 275-272), имеются имеются не только просчеты, но и существенные ошибки.

Например:

1.1. Локальная смета № 4,7,10 отражено, что подпорная стена набережной не облицована керамогранитом

Объем превышения по сметам незавершенных работ по набережной

№ пп	Наименование замечаний	№ страницы Отчета	Стоимость в ценах 2001 года, руб.	Стоимость на 1 квартал 2010 года с НДС, руб.
	Отделка подпорной стены керамогранитом выполнена, осталось всего 25 кв.м (лестница у гостиницы) см. фото на стр. 45,46 Отчета), или превышение составляет 77% от 281049 руб.	Стр.241	216408	1368735,61

Таким образом, объем незавершенных работ по набережной составляет по сметам 14520866рублей, а не 15889602 рублей (смотри стр. 241 Отчета).

1.2. В пункте 4.37 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), утвержденной Постановлением Госстроя РФ от 05.03.2004 г. № 15/1(Далее МДС-35) приводится полный перечень глав сводного сметного расчета:

1. «Подготовка территории строительства».

2. «Основные объекты строительства».

3. «Объекты подсобного и обслуживающего назначения».

4. «Объекты энергетического хозяйства».

5. «Объекты транспортного хозяйства и связи».

6. «Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения».

7. «Благоустройство и озеленение территории».

8. «Временные здания и сооружения».

9. «Прочие работы и затраты».

10. «Содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора) строящегося предприятия».

11. «Подготовка эксплуатационных кадров».

12. «Проектные и изыскательские работы, авторский надзор».

В приложении к Отчету об оценке рыночной стоимости эксперт Акопян С.М. приводит сводный сметный расчет со всеми необходимыми пунктами, однако по непонятной причине в главах Подготовка территории строительства, объекты энергетического хозяйства, объекты транспортного хозяйства и связи, наружные сети ВК, тепло-газоснабжения, благоустройство и озеленение территории, содержание службы заказчика-застройщика отражено – «затрат нет».

На стр. 83 Отчета эксперт Анохина И.В. также, по мнению ответчика и третьих лиц, без объяснения причин пишет, что для определения стоимости нового строительства объекта оценки необходимо очистить проектный сметный расчет от нетипичных затрат, свойственных конкретному объекту (в данном случае – это затраты на подготовку территории строительства, объекты энергетического и транспортного хозяйства, внешние инженерные сети и т.п.) и учесть процент готовности объекта».

Однако затраты на объект существуют, причем существенные. Согласно имеющихся в деле № А08-2440/2009-8 форм КС-2, КС-3 эти затраты составляют.

Если эти затраты не включены в сам объект, то они и не включены в улучшения земельного участка, которые необходимо было учесть в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р, как сумму затрат на улучшение земельного участка.

Ведь в сравнительном подходе к оценке (стр. 89-90 Отчета) он сравнивает его, например, с участком по ул. Б. Хмельницкого, 111, стоимость 1 кв.м которого 9554,4 руб. Однако у данного земельного участка только имеется возможность подключения к инженерным коммуникациям, а затрат на инженерное обеспечение объекта и его благоустройство не выполнено.

В соответствии с Постановлением Губернатора Белгородской области от 11.11.2002 года № 430 «О развитии магистральных инженерных сетей в городах и поселках области» на территории Белгородской области при отводе земельных участков и выдаче разрешительной документации на строительство предусматривается долевое участие инвестора в централизованном развитии инженерного хозяйства соответствующих населенных пунктов в размере 20 процентов от стоимости возводимого объекта.

Поэтому ответчиком, по его заявлению, в первоочередном порядке до ввода объекта в эксплуатацию проведена реконструкция центрального теплового пункта, выполнено технологическое подключение объекта к сетям электроснабжения, разработан проект на водовод от 4-го водозабора, выполнена набережная левого берега реки Везелка в пределах предоставленного нам земельного участка.

1.2. Кроме того, нами заплачена арендная плата за землю и налог за землю, что по состоянию на 13.11.2009 года составило 7164646 рублей. Справка имеется в Отчете на стр. 194. В настоящее время эти затраты составили около 9 млн. рублей и продолжают платиться налоги за землю, несмотря на то, что объект не достраивается. А в соответствии с МДС-35 они относятся к главе 1 сводного сметного расчета «Подготовка территории строительства».

1.3. Что касается самого объекта оценки то в сметных расчетах также имеются упущения:

1.3.1. Приобретены лифты на сумму 2 675 043,19 рублей в базовых ценах 2000 года или 17 297 899,28 рублей в ценах на 4 квартал 2010 года.

1.3.2. Оборудование бассейнов: установлено оборудование на сумму 256971,04 рублей в базовых ценах 2000 года, или на суму 1661677,53 по состоянию на 4 квартал 2010 года.

1.3.3. Пожарная сигнализация выполнена частично на сумму 1353561,39 в базовых ценах 2000 года или на сумму 1 661 677,53 рублей в ценах 4 квартала 2010 года.

В деле суда имеются все формы КС-2 и КС-3 и их реестр (тома 4-6). Нами произведен расчет затрат на основе данного реестра с учетом роста индекса изменения сметной стоимости строительства. Строительство осуществлялось с 4 квартала 2005 года, когда индекс изменения СМР равнялся 2,96, в настоящее время он равен 5,48, т.е. стоимость возросла в 2 раза.

На взгляд ответчика, расчет показал, что ответчиком затрачено на строительство гостинично-делового центра 573870,69 тыс. рублей. Расчет прилагается.

При этом Отчет выполнен с применением индекса изменения сметной стоимости по состоянию на 1 квартал 2010 года. В настоящее время он изменился в соответствии с письмо Минрегиона РФ от 18.11.2010 года № 39160-КК/08 (прилагается).

Учитывая изложенное, ответчик и третьи лица полагают, что представленный суду документ не является экспертным заключением и его выводы не могут быть положены в основу решения суда по определению рыночной стоимости спорных объектов:

- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 31:16:00:00:32277/3/23:1001/А, расположенного по адресу: область Белгородская, город Белгород, ул. Чапаева, 21

- 98148/100000 долей в праве собственности земельного участка площадью 13069 кв. метров с кадастровым номером 31:16: 01 14 020: 0017, расположенного по адресу: область Белгородская, город Белгород, ул. Чапаева, 21.

Эксперт ООО «НКЭ» пояснил следующее (т.123, л.д. 119).

1. Я, Анохина Ирина Викторовна, работаю в ООО «НКЭ» в должности оценщика I категории, имею стаж работы в оценочной деятельности 16 лет, документы, подтверждающие мое право заниматься оценочной деятельностью в соответствии с законодательством, имеются в материалах дела. Я не являюсь сотрудником государственной экспертной организации и не являюсь сертифицированным негосударственным экспертом, при составлении Заключения эксперта № 2/3 от 22.07.2010 г. Я выступала в качестве независимого эксперта, имеющего знания, опыт и профессиональную подготовку, необходимые для ответа на поставленные в определении суда вопросы.

При составлении Заключения эксперта я руководствовалась требованиями АПК РФ. В Заключения эксперта № 2/3 от 22.07.2010 г. содержатся все необходимые разделы и сведения в соответствии с ч. 2 ст. 86 АПК РФ. В исследовательской части заключения эксперта дано указание на объект исследования и пояснено, что для ответа на поставленные перед экспертом вопросы, мной произведена оценка рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся объектом исследования, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований приведены в Отчете № 2/3 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 22 июля 2010 года (далее Отчете), который является приложением к Заключению эксперта, т.е. его составной частью, что законодательством не запрещается.

При составлении Отчета об оценке, я руководствовалась требованиями законодательства об оценочной деятельности (перечень документов приведен в Заключении эксперта и Отчете об оценке).

2. В ходе оценки спорных объектов недвижимости на этапе расчета стоимости объектов затратным подходом для осуществления технических работ при осмотре объектов и работе со сметной документацией привлекался сотрудник ООО «Проект-оценка», как специалист, имеющий многолетний опыт работы в строительстве прорабом, сметчиком, начальником ОКСа и т.д. (имеется копия трудовой книжки Акопяна С.М. и в, в случае необходимости, может быть приобщена к делу). Упоминание в Отчете Акопяна С.М. в качестве участника работ обусловлено требованием нормативных документов в области оценочной деятельности, согласно которым в Отчете об оценке оценщик должен указать всех специалистов, принимавших участие в работе над Отчетом.

3. Никаких сметных работ Акопян С.М. не выполнял, автоматические программные комплексы при осуществлении работ по оценке не использовались. Все расчеты осуществлялись мной и опирались на сметные расчеты, выполненные ОАО «Белпромпроект», содержащиеся в материалах дела. Методика расчетов приведена в п. 10.3.1 Отчета.

4. Поскольку Отчет об оценке выполнялся в рамках расчетов для составления Заключения эксперта в соответствии с определением Арбитражного суда Белгородской области, в пункте «Заказчик оценки» указан Арбитражный суд Белгородской области. Наличие такого пункта в Отчете об оценке является обязательным требованием законодательства об оценочной деятельности.

5. Дата определения стоимости спорных объектов соответствует дате их осмотра экспертом – 27 апреля 2010 года. Период проведения экспертизы: 27.04.2010 по 22.07.2010; срок проведения оценки (в рамках экспертизы): 27.04.2010 по 06.07.2010. Подписка по ст. 307 УК РФ дана мной в день завершения работ по экспертизе 22 июля 2010 года и подтверждает тот факт, что на указанную дату я несу ответственность за содержащиеся в Заключении эксперта выводы в соответствии с законодательством РФ.

6. В Замечаниях на заключение эксперта № 2/3 от 22.07.2010 г. содержится необоснованное утверждение о наличии в Отчете «ряда существенных недостатков, которые ставят под сомнение обоснованность полученных в заключении результатов», однако перечень «недостатков» не приведен. В качестве примера приведен тот факт, что в Отчете «при определении рыночной стоимости объекта применен доходный метод», по мнению представителя ООО «Торговый дом «Александровский» «доходный подход при оценке объектов незавершенного строительства, каковым является здание гостинично-делового центра, неприменим, т.к. для того, чтоб он смог приносить доход, в него необходимо вкладывать дополнительные средства, объем которых определить затруднительно….». По существу данного замечания считаю необходимым пояснить, что применение доходного подхода к оценке является обязательным требованием законодательства об оценочной деятельности, отказ от применения доходного подхода возможен только в случае наличия серьезного обоснования. Одним из общепринятых методов доходного подхода является метод дисконтирования денежных потоков, который применяется как раз для оценки объектов, которые требуют дополнительного вложения средств и будут способны приносить доход только через определенный промежуток времени. Именно этот метод был применен мной при определении стоимости спорного объекта в рамках доходного подхода (п. 10.5 Отчета). Объем средств, необходимых для завершения строительства рассчитан при определении процента готовности объекта в рамках затратного подхода (п. 10.3.1 Отчета); период времени, необходимого для завершения строительства определялся в соответствии с нормативными документами; размеры эксплуатационных расходов определись по аналогии с объектами соответствующего назначения, сходными с оцениваемым объектам по конструктивным характеристикам и технологическим решениям. Величина потенциального дохода определялась по результатам анализа рынка соответствующих помещений (в части аренды) и услуг. Процедура расчетов методом дисконтирования денежных потоков полностью соответствует требованиям соответствующих методических рекомендаций и законодательства. По моему мнению, при оценке рассматриваемого объекта у оценщика нет никаких оснований для отказа от применения доходного подхода к оценке. Кроме того, эксперт считает, что доходный подход к оценке отражает интересы покупателя в сделке купли-продажи объекта недвижимости, тогда как затратный подход отражает интересы продавца, таким образом, отказ от применения доходного подхода к оценке может привести к существенному искажению результатов оценки.

Эксперты ГУ КЛСЭ также изложили свою позицию (аудиозапись и протокол судебного заседания 30.11.2010).

Стороны, третьи лица и эксперты задали друг другу вопросы, дополнительно обосновали свои позиции (аудиозапись и протокол судебного заседания 30.11.2010).

Стороны пояснили, что в арифметической части иска спора у сторон не имеется (аудиозапись и протокол судебного заседания 30.11.2010).

Рассмотрение дела назначено в судебное заседание с уведомлением сторон, третьих лиц и экспертов.

По смыслу ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определившие права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте судебного разбирательства дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве и иных процессуальных прав, поэтому не является препятствием для рассмотрения дела судом.

Кроме того, суд учитывает, что информация о движении дела размещена на сайте Арбитражного суда Белгородской области (http://belgorod.arbitr.ru/) и на стенде арбитражного суда в фойе на первом этаже (определение ФАС ЦО от 17.11.2010 по делу №А08-1205/2010-15, постановления ДААС от 25.12.2007 по делу А08-1840/07-28, от 24.03.2008 по делу №А08-3877/07-15).

Дело поступило в суд 09.04.2010 (т.1, л.д.6).

Таким образом, поскольку предусмотренный законом срок рассмотрения дела (ст.ст. 6.1., 113, 114, 134, 152, 158, 176 АПК РФ, п. 15 письма ПР ВАС от 22.12.2005 N 99, постановление президиума Арбитражного суда Белгородской области от 28.12.2007) истек, суд рассматривает назначенное в судебное заседание дело по существу спора согласно ст.ст. 123, 124, 134, 152, 156, 159 АПК РФ.

Такой подход, по мнению суда, соответствует ст.46 Конституции РФ, ст.ст.1, 11 ГК РФ, ст.ст.2, 4, 6.1., 7, 8, 9 АПК РФ, в силу которых долг суда состоит в осуществлении правосудия, а не в его оттягивании; задача права и правосудия – в разрешении конфликта, внесении правовой определенности в неопределенную ситуацию в разумные сроки, а также принципу оперативности рассмотрения экономических споров.

Исследовав доказательства по делу, арбитражный суд считает, что иск подлежит удовлетворению полностью по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, разногласий по факту заключения спорных договоров кредита, залога и поручительства (т.1, л.д. 12-107), а также в арифметической части иска у сторон и(или) третьих лиц не имеется (аудиозапись и протокол судебного заседания 30.11.2010).

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 Кодекса, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу п. 1 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

При этом, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечиваеттребование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнениядолжникомобеспеченногозалогомобязательствапообстоятельствам, за которые он отвечает.

Таким образом, поскольку ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по кредитному договору нашло свое подтверждение в материалах дела, суд обращает взыскание на заложенное имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичныхторговвпорядке,установленномпроцессуальнымзаконодательством (в редакции, действовавшей на момент заключения договора об ипотеке № 008-И).

Аналогичную норму содержит пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора ‒ судом.

Ссылки истца, ответчика и третьих лиц на рыночную стоимость спорной недвижимости суд отклоняет по следующим основаниям.

Как сказано выше, согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Факт наличия задолженности по кредитному договору и ее размер ответчиком в арифметической части не оспаривается (т.1, л.д.1 - т.8, л.д.149, аудиозапись и протокол судебного заседания 30.11.2010).

Оценивая все вышеизложенные доводы сторон, третьих лиц и экспертов в отношении заключений экспертов ГУ КЛСЭ и ООО «НЭК» суд учитывает следующее.

Согласно ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В силу ч. 1 ст. 83 АПК РФ экспертиза проводится государственными судебными экспертами по поручению руководителя государственного судебно-экспертного учреждения и иными экспертами из числа лиц, обладающих специальными знаниями, в соответствии с федеральным законом.

Проведение экспертизы может быть поручено нескольким экспертам.

В соответствии с п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 №66 экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации либо к экспертизе могут привлекаться лица, обладающие специальными знаниями.

Заключение эксперта негосударственной экспертной организации не может быть оспорено только в силу того, что проведение соответствующей экспертизы могло быть поручено государственному судебно-экспертному учреждению.

Таким образом, оценивая в совокупности заключения экспертов ГУ КЛСЭ (т.16) и ООО «НЭК» (т.19), а также другие доказательства по делу, вышеизложенные доводы сторон, третьих лих и экспертов суд считает следующее.

Как сто кроликов не заменят одного слона, так, на взгляд суда, взаимные многочисленные доводы сторон, третьих лиц и экспертов о несогласии с заключением соответственно ГУ КЛСЭ или ООО «НЭК» не позволяют суду сделать вывод о том, что эти заключения не соответствуют ст.ст. 82, 83, 86, 87 АПК РФ (постановления ПР ВАС РФ от 20.01.1998 №1981/97, от 10.09.1996 №1345/96; ФАС ЦО от 29.03.2001 по делу №А08-379/99-6-15-20, от 12.11.1999 по делу №А08-2800/97-3-15, от 18.07.2005 по делу №А08-4966/02-10-15, от 13.08.2009 по делу №А08-6625/07-15; ДААС от 01.09.2008 по делу №А08-10483/06-28-15).

Вместе с тем суд учитывает указанные заключения наряду с другими доказательствами по делу (ч. 3 ст. 86 АПК РФ, постановление ФАС ЦО от 01.06.2010 по делу №А08-8197/2008-12).

Таким образом, с учётом вышеуказанных заключений, других материалов дела, всех доводов сторон, третьих лиц и экспертов (аудиозапись и протокол судебного заседания 30.11.2010), ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 №519 «Об утверждении стандартов оценки», а также принципа «золотой середины», суд считает возможным установить начальную продажную цену спорных объекта незавершённого строительства в размере 450 000 000 руб. 00 коп.; долей в праве собственности на земельный участок в размере 36 000 000 руб. 00 коп.

Указанные суммы, на взгляд суда, являются средними между ликвидационной стоимостью согласно заключений экспертов ГУ КЛСЭ и ООО «НКЭ».

Доводы ответчика и третьих лиц об отсутствии оснований к удовлетворению иска за счёт поручителей суд отклоняет, соглашаясь в этой части с вышеизложенной позицией истца.

Как сказано выше, разногласий в арифметической части иска у сторон и(или) третьих лиц не имеется (аудиозапись и протокол судебного заседания 30.11.2010).

Представители сторон и третьих лиц пояснили, что у них не имеется разногласий по вопросам отнесения судебных расходов при удовлетворении иска полностью в денежной части, а также по порядку их уплаты ответчиками (аудиозапись и протокол судебного заседания 30.11.2010).

Заявлений о фальсификации спорных документов и ходатайств о проведении каких-либо иных экспертиз в суде первой инстанции истцом и (или) ответчиком, и (или) третьими лицами и(или) их представителями не подано (постановление ПР ВАС РФ от 29.09.2009 № 6560/09, постановление ДААС от 09.12.2008 по делу №А08-6221/05-4, постановления ФАС ЦО г. Брянск от 24.02.2005 по делу №А08-10767/03-10, от 09.06.2006 по делу №А08-5733/05-15, постановления ДААС от 23.12.2009 по делу № А08-2348/2009-15, от 22.10.2010 по делу №А08-2286/2010-15).

Суд считает необходимым отметить то обстоятельство, что ответчик в случае отсутствия у него долга перед истцом не лишён возможности об этом заявить на стадии исполнительного производства при исполнении судебного акта (постановление ДААС от 24.02.2010 по делу № А08-8792/2009-15).

Таким образом, исследованные в совокупности представленные истцом, ответчиком, третьими лицами и экспертами в материалы дела все вышеуказанные доказательства позволяют суду первой инстанции сделать вывод о доказанности иска истцом полностью.

Какое-либо документальное обоснование обратного ответчик, третьи лица и эксперты в материалы дела, по мнению суда, не представили (ст. 9 ГК РФ, ст.ст. 9,65 АПК РФ).

По мнению суда, действующий АПК (ст.ст. 13 (ч.6), 170 (ч.5), доктрина науки арбитражного процесса (страница 445 комментария к АПК РФ по редакцией В.Ф. Яковлева, М.К. Юкова, ООО «Городец-издат», 2003), в т. ч. принцип процессуальной экономии, постановление ПР ВАС РФ от 07.06.2005 № 1585/05, постановления ФАС ЦО от 23.09.2010, ДААС от 25.05.2010 по делу №А08-10609/2009-15, постановления ФАС ЦО от 26.12.2006 по делу № А08-2519/06-10, от 12.10.2007 по делу № А08-8208/06-10, от 12.11.2008 по делу № А08-8204/06-3, от 09.12.2008 по делу № А08-12182/04-22, постановления ДААС по вышеуказанным делам, а также постановления ДААС от 09.06.2007 № А08-8208/06-10, от 23.07.2007 по делу № А08-8204/06-3, от 28.11.2008 по делу № А08-1830/08-15, не исключает права суда указать в решении суда вывод суда по другим требованиям, в отношении которых судом прекращено производство по делу и (или) которые оставлены судом без рассмотрения, и (или) в отношении оставленных без удовлетворения ходатайств, в т. ч. о назначении экспертизы и приостановлении производства по делу.

Кроме того, даже с иной теоретической точки зрения на изложенный подход, включение указанных выводов в решение само по себе не является существенным нарушением норм процессуального права и не влечет по этому основанию его отмену в кассационном (апелляционном) и надзорном порядке (п. 13 постановления Пленума ВС РФ от 19.12.2003 № 23, п.п. 5-8 постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 № 36).

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению полностью (постановления ДААС от 29.02.2008 по делу №А08-5021/07-12, от 26.03.2010 по делу №А08-9921/2009-15, от 22.10.2010 по делу №А08-2286/2010-15).

В целях единообразия, предсказуемости и институционализации судебно-арбитражной практики (постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 62, письмо ВАС РФ от 14.08.2009 № ВАС РФ-СО5/КАУ-1637, постановления ДААС от 24.08.2007 по делу №А08-8748/05-22-15, от 07.12.2009 по делу № А08-2355/2009-15) суд учитывает вышеуказанную практику КС РФ, ВАС РФ, ФАС ЦО и ДААС.

Дело возникло по вине ответчиков, на которых в силу ст.110 АПК РФ следует отнести расходы истца по уплате госпошлины по иску (т.1, л.д. 11), экспертизе ООО «НКЭ» (т.23, л.д. 117, 118, 121), а также экспертизе ГУ КЛСЭ, которую ответчик, как сказано выше, уже оплатил (т.23, л.д. 113-116), что признало ГУ КЛСЭ в письме от 02.12.2010 №04-06-1241 (поступило в суд по факсу 02.12.2010).

Таким образом, расходы по экспертизам относятся на ответчика.

В этой связи с депозитного счёта Арбитражного суда Белгородской области следует перечислить ООО «НКЭ» 62 500 руб. 00 коп., полученных указанным судом по платёжному поручению от 01.04.2010 №635 (т.23, л.д. 117, 118), с учётом счёта ООО «НКЭ» от 17.09.2010 №6/3 (т.21, л.д. 50, 51).

Инициированного судом и (или) обсуждаемого сторонами (т.21, л.д. 1-4) мирового соглашения стороны не достигли, в силу ст.9 ГК РФ, ст.ст. 49, 138-142 АПК РФ вправе это сделать даже на стадии исполнительного производства, в любой удобной для сторон форме.

С учетом изложенного и руководствуясь ст.ст. 158, 159, 167-171, 180, 181, 319 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

ООО «Торговый дом «Александровский» в удовлетворении ходатайства о заслушивании свидетеля отказать.

Иск удовлетворить полностью.

Взыскать солидарно с ООО «Торговый дом «Александровский», ООО «Осколрыба», ООО «Орбита-2. Мелавский спиртзавод» в пользу Сбербанка России ОАО 308 263 982 руб. 60 коп. основного долга, 5 584 176 руб. 60 коп. процентов за пользование кредитом за период с 24.01.2009 по 05.04.2010, всего 313 848 159 руб. 20 коп., а также 102 000 руб. 00 коп. госпошлины по иску, и 62 500 руб. 00 коп. стоимости экспертизы ООО «НКЭ».

Обратить взыскание на находящееся в залоге по договору ипотеки от 08.02.2007 №600807004/И-1 имущество, принадлежащее ООО «Торговый дом «Александровский»:

- объект незавершенного строительства, расположенный в г. Белгород, ул. Чапаева, 21, кадастровый номер 31:16:00:00:32277/3/23:1001/А, установив начальную продажную цену в размере 450 000 000 руб. 00 коп., включая НДС.

- 98148/100000 долей в праве собственности на земельный участок, расположенный в г. Белгород, ул. Чапаева, 21, площадью 13069 кв.м., кадастровый номер 31:16:01 14 020:0017, установив начальную продажную цену в размере 36 000 000 руб. 00 коп. без НДС.

Перечислить ООО «НКЭ» с депозитного счёта Арбитражного суда Белгородской области 62 500 руб. 00 коп., полученных указанным судом по платёжному поручению от 01.04.2010 №635 (т.23, л.д. 117, 118), с учётом счёта ООО «НКЭ» от 17.09.2010 №6/3 (т.21, л.д. 50, 51).

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом решения через Арбитражный суд Белгородской области.

Копию настоящего решения направить в адрес всех лиц, участвующих в деле, ГУ «Курская лаборатория судебной экспертизы» (305000, г. Курск, ул. Радищева, д.17) и ООО «Независимая коллегия экспертов» (394018 г. Воронеж, ул. 9 Января, 30), а также представить начальнику финансово-хозяйственного отдела Арбитражного суда Белгородской области.

судья С.В.Кравцев