Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: Департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области, ПАО «Сбербанк России» (Белгородское отделение № 8592), ООО «Алые Паруса»

о расторжении договоров аренды земельных участков

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 12.01.2016;

от ответчика: не явился, уведомлен надлежащим образом;

от третьего лица ПАО «Сбербанк России» (Белгородское отделение № 8592): представитель Рак Д.Г. по доверенности от 13.10.2014;

от остальных третьих лиц: не явились, уведомлены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ответчику о расторжении договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Белгородской области, от 15.04.2011 №596.

Определением суда от 09.03.2016 настоящее дело и дела № А08-309/2016 (о расторжении договора № 667 от 18.01.2012) и №А08-311/2016 (о расторжении договора № 1003/1 от 01.03.2012), по ходатайству ответчика, объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области, ПАО «Сбербанк России» (Белгородское отделение № 8592), ООО «Алые Паруса».

Истец в настоящем судебном заседании и представленными пояснениями поддержал исковые требования в полном объеме, указал, что требование о расторжении договоров основано на ст.ст. 450, 619 ГК РФ и условий договоров аренды. Ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договорами сроков, не вносит арендную плату. Истец пояснил, что задолженность за два года, а именно за 2014 и 2015 года не оплачена вообще, за 2013 год оплачена несвоевременно. Общая сумма задолженности по трем договорам за 2014 год составляет 2 014 967 руб., за 2015 год составляет 2 302 819 руб. 02 коп., обращение 21.01.2016 к конкурсному управляющему о необходимости погашения задолженности не дало результатов, в связи с этим обратился в суд с требованием о расторжении договоров. Задолженность за 2014 год, взысканная решением арбитражного суда по делу №А08-586/2015 не погашена, исполнительный лист был направлен в службу судебных приставов- исполнителей, возбуждено исполнительное производство. По информации службы судебных приставов- исполнителей, исполнительное производство было окончено по основаниям признания должника банкротом и исполнительный документ направлен арбитражному управляющему. Требованием о взыскании задолженности за 2015 год предъявлено в арбитражный суд путем подачи искового заявления, которое принято к производству суда по делу №А08-1950/2016.

Ответчик в судебное заседание не явился, причины неявки не сообщил, уведомлен надлежащим образом, ранее возражал против удовлетворения иска, сумму задолженности признал, однако пояснил, что задолженность за 2014 год может быть оплачена только лишь в случае вступления истца в реестр требований кредиторов, так как в отношении ответчика с 2014 года введена процедура наблюдения. Задолженность же за 2015 год является текущей, которую ответчик намеревался погасить.

Третье лицо Департамент имущественных и земельных отношений Белгородской области в судебное заседание не явилось, уведомлено надлежащим образом, отзывом поддерживает требования истца, просит исковые требования удовлетворить.

Третье лицо ПАО «Сбербанк России» (Белгородское отделение № 8592) в судебном заседании и отзывом возражает против удовлетворения иска, считает, что истец не доказал существенное нарушение ответчиком условий договоров аренды. ПАО «Сбербанк России» также указало на отсутствие со стороны истца действий по включению задолженности за 2014 год в реестр требований кредиторов. Находясь в процедуре банкротства, ответчик при получении требования о погашении задолженности не мог самостоятельно без соблюдения правил Закона о банкротстве осуществить оплату текущих платежей в соответствии с условиями договора аренды. Погашение арендной платы за 2014 год повлекло бы оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами. Согласно отчету №07/12/15-01 от 07.12.2015 об оценке рыночной стоимости прав аренды недвижимого имущества, рыночная стоимость права аренды составляет 45 114 873 руб. Расторжение договоров аренды повлечет за собой прекращение ипотеки права аренды. По мнению Банка, наличие у должника имущества дает основание полагать, что задолженность, включенная в реестр текущих платежей, будет погашена после реализации конкурсной массы. Передача исполнительных документов конкурсному управляющему не освобождает конкурсных кредиторов от предъявления указанных требований в суд.

Третье лицо ООО «Алые Паруса» в судебное заседание не явилось, отзывом указало, что согласно письму истца, в случае расторжения договоров, обществу будет предоставлена возможность проведения необходимых сельскохозяйственных работ на завершающей стадии производства в полном объеме. По мнению третьего лица, в случае непредставления ответчиком доказательств исполнения обязательств по уплате арендной платы истцу, требования о расторжении договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения № 596, № 667, №1003/1 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно ст. 153 АПК РФ разбирательство дела осуществляется в судебном заседании арбитражного суда с обязательным извещением лиц, участвующих в деле, о времени и месте заседания.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии с ч. 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела.

С учетом имеющихся в деле доказательств, сроков рассмотрения дела, позиций лиц, участвующих в деле, суд, руководствуясь ст. 121-123, 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие надлежащим образом уведомленных ответчика и третьих лиц.

Исследовав материалы дела, доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд удовлетворяет заявленные требования в полном объеме по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с Постановлением Правительства Белгородской области от 10 февраля 2006 года №36-пп «О порядке управления и распоряжения земельными участками и долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Белгородской области», ОАО «Белгородский земельный фонд» определено уполномоченной организацией по управлению и распоряжению земельными участками и долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Белгородской области.

Так, 12.08.2008, 18.12.2008, 16.08.2010, 28.02.2011, 29.03.2011, 01.10.2011, 23.01.2012 между Департаментом имущественных и земельных отношений Белгородской области (Департамент) и ОАО «Белгородский земельный фонд» (Фонд) были заключены договора поручения, в соответствии с п. 1.1 которых Департамент поручает, а Фонд принимает на себя обязанности по совершению организационно – технических и юридических действий в отношении принадлежащих Белгородской области на праве собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 3114,6478 га, в том числе, в отношении земельного участка площадью 200,1 га, кадастровый номер 31:26:0000000:0187, расположенного по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ «Колос» и земельного участка площадью 48,22 га, кадастровый номер 31:26:0000000:0197, расположенного по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ «Серп и молот»; общей площадью 7443,98 га, в том числе в отношении земельного участка площадью 1443,2 га, кадастровый номер 31:26:0:1, расположенного по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ «Колос»; общей площадью 3042,2242 га, в том числе в отношении земельного участка площадью 4,46 га, кадастровый номер 31:26:0301002:40, расположенного по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ «Серп и молот» и земельного участка площадью 85,5045 га, кадастровый номер 31:26:0:55, расположенного по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ «Колос»; общей площадью 910,397 га, в том числе в отношении земельного участка площадью 676,5 га, кадастровый номер 31:26:0:63 расположенного по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах АОЗТ «Серп и молот»; общей площадью 632,16 га, в том числе в отношении земельного участка площадью 92,4 га, кадастровый номер 31:26:0101002:31, расположенного по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ «Колос» и земельного участка площадью 64,12 га, кадастровый номер 31:26:1101002:4, расположенного по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ «Восход»; общей площадью 752,04 га, в том числе в отношении земельного участка площадью 140,36 га, кадастровый номер 31:26:0000000:273, расположенного по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ «Серп и молот» общей площадью 1 896,551 га, в том числе в отношении земельного участка площадью 123,66 га, кадастровый номер 31:26:0000000:395, расположенного по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ «Восход».

Согласно пп. «е» п. 1.1 Соглашений, Фонд представляет интересы Белгородской области в судебных органах по защите ее имущественных прав в отношении земельного участка.

В соответствии с актами приема – передачи от 12.08.2008, от 18.12.2008, от 16.08.2010, от 28.02.2011, от 29.03.2011, от 01.10.2011, от 23.01.2012 земельные участки, поименованные в договорах поручений, переданы Департаментом имущественных и земельных отношений Белгородской области ОАО «Белгородский земельный фонд» с указанием на полное выполнение сторонами всех обязательств по передаче данных земельных участков (л.д. 30-57 том 1, л.д. 9-11 том 2, л.д. 27-32 том 3).

На основании указанных выше договоров поручений, между Белгородской областью (арендодатель) и ответчиком (арендатор) были заключены следующие договора аренды земельных участков:

- договор №596 аренды земельных участков от 15.04.2011 (л.д. 10-15 том 1);

- договор №667 аренды земельного участка от 18.01.2012 (л.д. 12-16 том 2);

- договор №1003/1 аренды земельного участка от 01.03.2012 (л.д. 9-13 том 3).

Согласно условиям договора №596 от 15.04.2011 (далее- договор 1) арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельные участки: площадью 200,1 га, кадастровый номер 31:26:0000000:0187, расположенный по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ «Колос»; площадью 48,22 га, кадастровый номер 31:26:0000000:0197, расположенный по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ «Серп и молот»; площадью 1443,2 га, кадастровый номер 31:26:0:1, расположенный по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ «Колос»; площадью 4,46 га, кадастровый номер 31:26:0301002:40, расположенный по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ «Серп и молот»; площадью 85,5045 га, кадастровый номер 31:26:0:55, расположенный по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ «Колос»; площадью 676,5 га, кадастровый номер 31:26:0:63 расположенный по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах АОЗТ «Серп и молот»; площадью 92,4 га, кадастровый номер 31:26:0101002:31, расположенный по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ «Колос»; площадью 64,12 га, кадастровый номер 31:26:1101002:4, расположенный по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ «Восход».

Согласно условий данного договора земельные участки являются собственностью Белгородской области, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 58-64 том 1).

По акту приема- передачи 15.04.2011 истец передал, а ответчик принял указанные земельные участки (л.д. 18-21 том 1).

Пунктом 1.3 договора определено, что договор заключен сроком на 25 лет с 15.04.2011 по 14.04.2036.

Согласно подписанного между сторонами 01.02.2013 Соглашения к договору аренды №596 сумма арендной платы составляет 1 830 153 руб. 15 коп., из расчета 700 руб. за 1 га сельскохозяйственных угодий в 2013 году с последующими изменениями (л.д. 18-21 том 1).

Арендная плата вносится арендатором единовременным платежом не позднее 1 декабря отчетного года.

Соглашением от 02.03.2015 стороны изложили раздел договора №2 в иной редакции, а именно сумма арендной платы в год за пользование участками составила 13 072 391 руб. 77 коп., из расчета 4 999 руб. 95 коп. за 1 га сельскохозяйственных угодий. В случае, предусмотренном п. 2.1.1 соглашения, сумма арендной платы в год составляет 2 091 603 руб.коп., из расчета 800 руб. за 1 га сельскохозяйственных угодий. Пунктом 2.4 соглашения стороны установили, что арендная плата вносится единовременным платежом не позднее 1 декабря года использования, путем перечисления сумму на расчетный счет истца (л.д. 24-29 том 1).

Согласно условиям договора №667 от 18.01.2012 (далее- договор 2) арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 140,36 га, кадастровый номер 31:26:0000000:273, расположенный по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ «Серп и молот».

По акту приема- передачи 18.01.2012 истец передал, а ответчик принял указанный земельный участок (л.д. 17 том 2).

Пунктом 1.6 договора определено, что договор заключен сроком на 25 лет с 18.01.2012 по 17.01.2037.

Согласно подписанного между сторонами 01.02.2013 Соглашения к договору аренды №667 сумма арендной платы составляет 98 252 руб., из расчета 700 руб. за 1 га сельскохозяйственных угодий в 2013 году с последующими изменениями.

Арендная плата вносится арендатором единовременным платежом не позднее 1 декабря отчетного года.

Соглашением от 02.03.2015 стороны изложили раздел договора №2 в иной редакции, а именно сумма арендной платы в год за пользование участками составила 701 792 руб. 98 коп., из расчета 4 999 руб. 95 коп. за 1 га сельскохозяйственных угодий. В случае, предусмотренном п. 2.1.1 соглашения, сумма арендной платы в год составляет 112 288 руб., из расчета 800 руб. за 1 га сельскохозяйственных угодий. Пунктом 2.4 соглашения стороны установили, что арендная плата вносится единовременным платежом не позднее 1 декабря года использования, путем перечисления сумму на расчетный счет истца (л.д. 24-29 том 2).

Согласно условиям договора №1003/1 от 01.03.2012 (далее- договор 3) арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 123,66 га, кадастровый номер 31:26:0000000:395, расположенный по адресу: Белгородская область, Валуйский район, в границах плана земель бывшего АОЗТ «Восход».

По акту приема- передачи 01.03.2012 истец передал, а ответчик принял указанный земельный участок (л.д. 14 том 3).

Пунктом 1.6 договора определено, что договор заключен сроком на 49 лет с 01.03.2012 по 28.02.2061.

Согласно подписанного между сторонами 01.02.2013 Соглашения к договору аренды №1003/1 сумма арендной платы составляет 86 562 руб., из расчета 700 руб. за 1 га сельскохозяйственных угодий в 2013 году с последующими изменениями.

Арендная плата вносится арендатором единовременным платежом не позднее 1 декабря отчетного года.

Соглашением от 02.03.2015 стороны изложили раздел договора №2 в иной редакции, а именно сумма арендной платы в год за пользование участками составила 618 293 руб. 82 коп., из расчета 4 999 руб. 95 коп. за 1 га сельскохозяйственных угодий. В случае, предусмотренном п. 2.1.1 соглашения, сумма арендной платы в год составляет 98 928 руб., из расчета 800 руб. за 1 га сельскохозяйственных угодий. Пунктом 2.4 соглашения стороны установили, что арендная плата вносится единовременным платежом не позднее 1 декабря года использования, путем перечисления сумму на расчетный счет истца (л.д. 23-26 том 3).

Однако, в период действия указанных договоров аренды ответчиком были нарушены сроки и порядок оплаты суммы арендных платежей.

Так, за 2013 год арендная плата, подлежащая уплате в полном объеме до 01 декабря, была внесена с нарушением сроков оплаты, а именно в период с середины до конца декабря 2013 года, арендная плата за 2014 год, по всем трем договорам аренды, была взыскана решением Арбитражного суда Белгородской области от 14.05.2015 по делу № А08-586/2015, а именно: в сумме 1 830 153 руб. по договору аренды земельного участка № 596 от 15.04.2011, в сумме 98 252 руб. по договору аренды земельного участка № 667 от 18.01.2012, в сумме 86 562 руб. по договору аренды земельного участка № 1003/1 от 01.03.2012, и до настоящего времени ответчиком не погашена в полном объеме. Арендная плата за пользование земельными участками за 2015 год, подлежащая уплате в срок до 01.12.2015, ответчиком не оплачена в полном объеме.

Истец письмом от 04.12.2015 предложил ответчику в течении семи дней с момента получения письма, погасить задолженность за 2015 год в общей сумме 5 040 806 руб. 60 коп. (л.д. 65-66 том 1).

В связи с тем, что ответчик задолженность не погасил, истец 24.12.2015 направил ответчику письмо, которым предложил досрочно расторгнуть договора аренды, в связи с нарушением обязательств по внесению арендной платы и предложил подписать соглашения о расторжении договоров (л.д. 87-89 том 1).

Ответчик предложения истца о расторжении договоров оставил без ответа и удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований- в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Являясь по своей природе возмездным (ст. 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п.1 ст. 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Статья 619 ГК РФ предусматривает, что при наличии определенных нарушений договора аренды со стороны арендатора он может быть расторгнут судом по требованию арендодателя.

Согласно статье 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Как указано выше, согласно п. 1.3 договора №1, последний заключен на срок 25 лет, до 2036 года; п. 1.6 договора №2, последний заключен на срок 25 лет, до 2037 года; п.1.6 договора №3, последний заключен на срок 49 лет, до 2061 года.

Пунктом 4.1.1 Дополнительных соглашений от 02.03.2015 к договорам установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные п. 2.4 договора, по окончании календарного года.

В соответствии с п. 5.5 Дополнительных соглашений от 02.03.2015 к договорам, изменение его условий, расторжение и прекращение допускаются в случаях, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как указано выше, арендная плата за использование земельных участков, вносится арендатором единовременным платежом не позднее 1 декабря года использования (п. 2.4 дополнительных соглашений от 02.03.2015).

Судом установлено, что ответчик неоднократно не исполнил обязанность по своевременному внесению арендной платы, так за 2013 год арендная плата внесена несвоевременно, за 2014 год арендная плата по всем трем договорам аренды в общей сумме 2 014 967 руб. была взыскана решением Арбитражного суда Белгородской области от 14.05.2015 по делу № А08-586/2015, за 2015 год сумма арендной платы за земельные участки по договорам аренды в размере 2 091603 руб. 60 коп. (по договору №1), 112 288 руб. (по договору №2), 98 928 руб. (по договору №3) подлежащая уплате до 01.12.2015, на дату судебного заседания ответчиком не оплачена.

Решение суда по делу № А08-586/2015 вступило в законную силу и ответчиком не исполнено.

Несвоевременное внесение аренды за 2013 год и наличие задолженности за 2014-2015 года ответчиком не оспаривается и признается.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.

Такое толкование ч. 3 ст. 619 и п.2 ст. 452 ГК РФ содержится в п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

В уведомлении от 04.12.2015, направленному конкурсному управляющему и генеральному директору общества ответчика, истец указал на необходимость погашения задолженности в сумме 5 040 806 руб. 60 коп. в семидневный срок с момента получения письма.

Поскольку ответчик задолженность не погасил, истец письмом от 24.12.2015 предложил расторгнуть договора аренды земельных участков и направил ответчику соглашения о их расторжении.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Существенными признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Из материалов дела следует, что ответчик неоднократно не выполнял условия договоров в установленный срока именно, оплатил арендную плату за 2013 год несвоевременно и не оплатил вообще арендную плату предусмотренную условиями договора за два года подряд, за 2014 и 2015. Истец считает данное нарушение существенным и просит расторгнуть договора аренды.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В договорах аренды земельных участков №596 от 15.04.2011, №667 от 18.01.2012, №1003/1 от 01.03.2012 и Дополнительных соглашений к ним от 02.03.2015 предусмотрено право арендодателя на расторжение договора в случае невыполнения арендатором его условий по своевременному внесению арендной платы. Такое же право арендодателя следует из положений статьи 619 ГК РФ.

Поскольку соглашение о расторжении договора ответчиком не подписано, истец обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора на основании ст.ст. 450, 619 ГК РФ.

Ответчиком в нарушение положений ст. 65 АПК РФ в суд не представлено доказательств надлежащего исполнения обязательств по договорам аренды земельных участков.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 614, 619 ГК РФ и условий договоров аренды, в котором стороны согласовали размер арендной платы, несвоевременное внесения арендной платы за 2013 год и регулярная неоплата арендный платежей за два года подряд (2014, 2015) является существенным нарушением условий договоров.

В силу следующего, судом не принимаются доводы конкурсного управляющего общества ответчика и третьего лица Банка о том, что истец утратил право на обращение в суд с иском о расторжении договоров в связи с несвоевременной оплатой за 2013 год, задолженность за 2014 год может быть погашена только согласно реестру требований кредиторов, однако истец не обращается в дело о банкротстве с соответствующим заявлением, право аренды включено в конкурсную массу, право аренды заложено по договорам ипотеки с Банком, поэтому истец не доказал нарушение ответчиком существенных условий договором.

Как указано выше, арендная плата по спорным договорам вносится единовременным платежом за текущий год, из условий договоров аренды не следует, что при несвоевременном внесении арендной платы истец утрачивает право на обращение в суд с иском о расторжении договоров по истечении какого-либо срока, а наоборот истец имеет право обратиться в суд с требованием о расторжении договоров при невнесении арендной платы в сроки, установленные условиями договоров.

Нормы Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не содержат запрета на требования о расторжении договоров, заключенных с должником, в том числе договоров аренды.

Нарушения, послужившие основанием для расторжения договора аренды (несвоевременная уплата в 2013 и неоплата за 2014), были допущены ответчиком до его обращения в суд с заявлением о признании банкротом (дело № А08-10983/2014). Определением суда от 03.03.2015 заявление должника ООО ТКЗ «ПодшипникМаш» о признании несостоятельным (банкротом) было признано обоснованным и в отношении него введена процедура наблюдения. Решением Арбитражного суда Белгородской области от 02.12.2015 ответчик признан несостоятельным (банкротом) и введено конкурсное производство.

По мнению суда, само по себе введение в отношении ответчика процедуры конкурсного производства не является препятствием для расторжения договора аренды, иное привело бы к нарушению законных прав и интересов истца, что в силу пункта 1 статьи 2 АПК РФ не допустимо.

Доводы ответчика и Банка о том, что истец не обращался в рамках дела № А08-10983/2014 с заявлением о включении задолженности в реестр требований кредиторов, отклоняются, поскольку право на иск является исключительным правом истца, однако, не заявление требований не устраняет обязанность по уплате платежей, как обстоятельств существенного нарушения договоров.

Включение права аренды земельных участков в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ и пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Довод Банка о том, что расторжение договора аренды лишает его возможности обратить взыскание на заложенное по договорам залога право аренды и влечет прекращение залога, нарушает права и законные интересы банка, отклоняется, поскольку наличие договора залога арендных прав и, соответственно, обременения договора аренды земельного участка не лишает права арендодателя обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором.

Поскольку обязанной стороной уплачивать денежные средства по договору аренды является арендатор (ответчик), а не арендодатель (истец), то сама по себе возможность передачи права аренды в залог, не влияет на существо требования о расторжении договора.

Такой вывод согласуется с правовой позицией, содержащейся в Определении ВАС РФ № ВАС-154/12 от 07.02.2012 по делу № А31-9245/2010 и подтверждается практикой: постановления АСМО от 09.12.2015 по делу А41-12793/15 и ФАС ЦО от 17.04.2014 по делу №А68-5253/2013.

Принимая во внимание неоднократное неисполнение ответчиком своих обязательств по оплате аренды, суд приходит к выводу, что нарушение ответчиком условий договоров аренды земельных участков является существенными.

Данные существенные нарушения влекут расторжение договоров аренды № 596 от 15.04.2011, № 667 от 18.01.2012, № 1003/1 от 01.03.2012, в соответствии со ст. 450 ГК РФ.

На основании изложенного суд считает требования истца о расторжении договоров аренды № 596 от 15.04.2011, № 667 от 18.01.2012, № 1003/1 от 01.03.2012, заключенных между Белгородской областью, от имени и в интересах которой действовал ОАО «Белгородский земельный фонд» и ООО Технология консервирующего земледелия «ПодшипникМаш» подлежащими удовлетворению.

Дело возникло по вине ответчика, на которого суд относит расходы по оплате госпошлины (6000 руб.х3=18000 руб.).

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.Иск удовлетворить полностью.

Расторгнуть: -договор № 596 аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Белгородской области от 15.04.2011 с Дополнительными соглашениями от 01.02.2013, от 04.02.2014, от 02.03.2015 к нему, заключенный между Белгородской областью, от имени и в интересах которой действовал ОАО «Белгородский земельный фонд» и ООО Технология консервирующего земледелия «ПодшипникМаш»;

-договор № 667 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности Белгородской области от 18.01.2012 с Дополнительными соглашениями от 01.02.2013, от 04.02.2014, от 02.03.2015 к нему, заключенный между Белгородской областью, от имени и в интересах которой действовал ОАО «Белгородский земельный фонд» и ООО Технология консервирующего земледелия «ПодшипникМаш»;

-договор № 1003/1 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности Белгородской области от 01.03.2012 с Дополнительными соглашениями от 01.02.2013, от 04.02.2014, от 02.03.2015 к нему, заключенный между Белгородской областью, от имени и в интересах которой действовал ОАО «Белгородский земельный фонд» и ООО Технология консервирующего земледелия «ПодшипникМаш».

Днем расторжения договоров считать дату вступления в законную силу решения арбитражного суда по настоящему делу.

2. Взыскать с ответчика ООО Технология консервирующего земледелия «ПодшипникМаш» в доход федерального бюджета 18 000 руб. сумму расходов по оплате госпошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

3. Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) в течение месяца после принятия путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Шульгина А. Н.