Гражданский кодекс часть 1

третье лицо: Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района «Город Старый Оскол и Старооскольский район» Белгородской области

о взыскании неосновательного обогащения и понуждении ОАО «КМАпроектжилстрой» к заключению договора купли-продажи земельного участка

при участии:

от истца: представитель ФИО1, доверенность от 25.04.2008;

от ответчика: представитель ФИО2, доверенность от 18.12.2007; представитель ФИО3, доверенность от 05.06.2008; представитель ФИО4, доверенность от 05.06.2008;

от третьего лица: представитель ФИО1, доверенность от 16.06.2008

установил:

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику о взыскании неосновательного обогащения в размере 3228330,70 руб.; обязании заключить с истцом в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района договор купли-продажи земельного участка общей площадью 11,33 га для обслуживания здания Дворца Спорта по адресу: <...> по цене 12081731,90 коп. В порядке ст.49 АПК РФ истец уточнил исковые требования, просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере 3224004,98 руб.; обязать ответчика принять пункты 3.1. и 3.2. договора купли-продажи на условиях предложенных Администрацией, взыскать судебные расходы в пользу Муниципального образования Старооскольский городской округ.

Истец в процессе рассмотрения дела в суде уточнил наименование истца - Администрация Старооскольского городского округа Белгородской области (правопреемник администрации г.Старый Оскол и Старооскольского района Белгородской области в связи с переименованием) и наименование третьего лица - Департамент имущественных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (правопреемник Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Город Старый Оскол и Старооскольский район» Белгородской области).

Иск мотивирован тем, что ответчик, фактически используя земельный участок общей площадью 11,33 га без оформления документов в установленном законом порядке с 01.07.2004 и по настоящее время, при этом неосновательно обогащается.

По мнению истца, земельный участок площадью 11,33 га для обслуживания здания Дворца спорта по адресу: <...> должен быть приобретен в собственность ответчика по цене, действующей на момент продажи земельного участка (договор купли-продажи от 01.07.2004 №36-04), то есть по состоянию на 1 июля 2004 года, исчисляя выкупную цену исходя из десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, действующей на начало текущего календарного года.

Третье лицо в судебном заседании поддерживает исковые требования истца, просит удовлетворить исковые требования истца полностью, в удовлетворении встречного иска ответчика просит суд отказать полностью.

Ответчик предъявил встречный иск, в котором (с учетом уточнения встречного иска в порядке ст.49 АПК РФ) просит суд, разрешить преддоговорный спор, возникший при заключении договора купли продажи земельного участка между истцом и ответчиком в вопросе определения цены выкупа земельного участка общей площадью 113322 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 31:06:02 42 001:0013 (далее также – спорный участок); определить цену выкупа спорного участка в размере 780505,28 руб. исходя из 2,5% кадастровой стоимости земельного участка для земель рекреационного назначения в кадастровом квартале 02 42 001 в соответствии с кадастровой оценкой, утвержденной Постановлением Правительства Белгородской области от 27.04.2007 №101-пп.; обязать истца принять п.п. 3.1. и 3.2. договора купли продажи участка (под зданием, строением, сооружением) в следующей редакции, а именно пункт 3.1. в редакции:

«3.1. стоимость участка составляет 780505,28 рубля (семьсот восемьдесят тысяч пятьсот пять рублей 28 копеек)».

Пункт 3.2. договора купли продажи земельного участка (под здание, строением, сооружением) изложить в следующей редакции:

«3.2. Сумма 780505,28 рублей (семьсот восемьдесят тысяч пятьсот пять рублей 28 копеек) выплачивается Покупателем Продавцу путем единовременного перечисления на счет, указанный Продавцом, в течении 3 (трех) дней с момента заключения договора».

Встречный иск мотивирован тем, что, ответчик, как собственник объекта недвижимости, имеет исключительное право на приобретение спорного участка в собственность на основании пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, а исходя из рекреационного назначения спорного участка в соответствии со статьями 422, 424 ГК РФ в силу императивных норм ст.2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона №212-ФЗ от 24.07.2008) цена спорного участка должна составлять 780505,28руб. и определяться как:

113322 кв.м. х 275,5 руб. /кв.м. х 2,5% = 780505,28 руб., где: 113322 – площадь земельного участка; 275,5 руб./кв.м. – удельный показатель кадастровой стоимости населенных пунктов (руб./кв.м.) с численностью населения более 10000 человек по Белгородской области для земель рекреационного назначения, утвержденный Постановлением Правительства Белгородской области от 27.04.2007 №101-пп; 2,5% - коэффициент цены земельного участка, установленный ст.2 Закона Белгородской области «О внесении изменений в закон Белгородской области «О цене земли при продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности».

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования, просит иск удовлетворить полностью, встречный иск ответчика не признал полностью, просит суд отказать ответчику в удовлетворении встречного иска полностью.

Представители ответчика в судебном заседании исковые требования истца не признали полностью. Просят суд удовлетворить встречный иск ответчика полностью и отказать истцу в удовлетворении первоначального иска полностью, учитывая, в частности, что ответчик пользуется спорным участком на предусмотренных законом основаниях с целью приобретения спорного участка, который передан в пользование до наступление срока исполнения обязательства (ст.2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 01.01.2010) во исполнение обязательства передать спорный участок истцом (ст.36 ЗК РФ и ст.1109 ГК РФ).

Исследовав материалы дела, выслушав истца, арбитражный суд находит иск истца полностью не подлежащим удовлетворению, а встречный иск ответчика полностью подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, во исполнении главы местного самоуправления от 24.06.2004 №2668 «О предоставлении ОАО «КМАпректжилстрой» земельного участка в собственность за плату для строительства Дворца Спорта по адресу: <...> с ответчиком заключен договор купли-продажи от 01.07.2004 №36-04 спорного участка.

05.02.2008 в арбитражный суд поступило исковое заявление истца.

Определением арбитражного суда от 11.02.2008 исковое заявление истца оставлено без движения.

12.03.2008 определением арбитражного суда исковое заявление принятого, возбуждено производство по делу.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 26.06.2006 по делу №А08-2357/06-10 по иску Прокурора Белгородской области к Администрации г.Старый Оскол и Старооскольского района, ОАО «КМАпроектжилстрой» о признании сделки недействительной и применении последствий ничтожной сделки, признан недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка от 01.07.2004 №36/04 между Администрацией города Старый Оскол и Старооскольского района и ОАО «КМАпроектжилстрой», в применении последствий недействительности сделки отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2006 Решение Арбитражного суда Белгородской области от 26.06.2006 по делу №А08-2357/06-10 отменено в части отказа в применении реституции. Данным Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2006 Муниципальное образование Муниципальный район «Город Старый Оскол и Старооскольский район» Белгородской области обязано возвратить ОАО «КМАпроектжилстрой» 1208000 рублей.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2007 по делу №А08-2208/06-17 Решение Арбитражного суда Белгородской области от 18.07.2006 по делу №А08-2208/06-17 по заявлению Прокурора Белгородской области о признании недействительным постановления главы местного самоуправления города Старый Оскол и Старооскольского района от 24.06.2004 №2668 «О предоставлении ОАО «КМАпроектжилстрой» земельного участка в собственность за плату для строительства Дворца Спорта по адресу <...>» отменено в части. Признано постановление главы местного самоуправления города Старый Оскол и Старооскольского района от 24.06.2004 №2668 «О предоставлении ОАО «КМАпроектжилстрой» земельного участка в собственность за плату для строительства Дворца Спорта по адресу <...>» недействительным в части установления стоимости продаваемого земельного участка согласно оценке независимого оценщика, в остальной части в удовлетворении требований прокурора Белгородской области отказано. В качестве ответчика по делу № А08-2208/06-17 привлечена администрация муниципального района «Город Старый Оскол и Старооскольский район», в качестве заинтересованных лиц – ОАО «КМАпроектжилстрой» и комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района «Город Старый Оскол и Старооскольский район» Белгородской области.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют свои гражданские права.

Как указано в Постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2007 по делу №А08-2208/06-17: «Федеральный закон не устанавливает обязательного требования, что недействительность нормативного акта в части влечет его недействительность полностью.

Исходя из изложенного, решение о предоставлении участка ОАО «КМАпроектжилстрой как собственнику объекта незавершенного строительства в собственность за плату соответствует закону и в этой части действительно. Иное толкование не служит защите прав собственников зданий, сооружений, гарантированных законом и стабильности гражданского оборота.

Не счел возможным суд согласиться и с доводами прокурора, принятыми судом первой инстанции относительно несоответствия закону указанного в постановлении размера передаваемого в собственность земельного участка».

В Постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2006 по делу №А08-2357/06-10 указано: «Статьей 218 Гражданского кодекса РФ предусмотрены основания приобретения права собственности. В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий.

Следовательно, право собственности ОАО «КМАпроектжилстрой» на основании сделки купли-продажи земельного участка площадью 11,33 га для строительства Дворцаспорта от 01.07.2004г. не возникло… Вместе с тем, ОАО «КМАпроектжилстрой» является собственником спортивного комплекса Дворец спорта, расположенного на этом земельном участке, и для его эксплуатации необходимо пользование этим участком.

Поскольку прокурор области не ставит вопрос о возврате земельного участка, свободным от строений, то в соответствии со статей 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество».

Согласно Свидетельства о государственной регистрации права от 27.09.2004 учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Белгородской области в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 27.09.2004 сделана запись регистрации №31-01/08-24/2004-448 о государственной регистрации права собственности за ОАО «КМАпроктжилстрой» на земельный участок площадью 113322 кв.м. – земли поселений кадастровый номер 31:06:02 42 001:0013.

Рассмотрев запрос арбитражного суда от 22.09.2008 №с-5/29, Управление Федеральной регистрационной службы по Белгородской области (Старооскольский отдел) письмами от 25.09.2008 №№08/057/2008-880, 08/057/2008-996 сообщило, что на основании Решения Арбитражного суда Белгородской области от 26.06.2006 и Постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2006 право собственности ОАО «КМАпроектжилстрой» 29.12.2007 прекращено.

Определением арбитражного суда от 06.06.2008 по делу №А08-501/08-29 удовлетворено ходатайство ответчика об истребовании из управлении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Белгородской области сведений о государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Белгородской области рекреационного назначения в кадастровом квартале 31:06:02:42 001 в г.Старый Оскол Белгородской области, исчисленной в рублях за квадратный метр и утвержденной Постановлением главы администрации Белгородской области от 18.12.2002 №474 (период действия кадастровой оценки с 18.12.2007 по 01.01.2008) и Постановлением Правительства Белгородской области от 27.04.2007 №101-пп (период действия кадастровой оценки с 01.01.2008 по настоящее время).

Согласно ст.98 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан (ч.1 ст.98 ЗК РФ).

В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта , туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболовства и охотника, детские туристские станции, туристские парки, лесопарки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты (часть 2 статьи 98 ЗК РФ).

В Постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2006 по делу №А08-2357/06-10 указано: В судебном заседании участвующие в деле лица пояснили, что земельный участок занят объектами недвижимости (спортивными сооружениями), построенными ОАО «КМАпроектжилстрой». Земельный участок площадью 11,33 га необходим для его использования. По площади, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, у участвующих в деле лиц спора нет».

В ответе на запросы арбитражного суда №с-5 от 07.07.2008 и с5/981 от 10.07.2008 территориальный отдел по г.Старый Оскол и Старооскольскому району Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Белгородской области письмом от 08.08.2008 №1886 сообщил, что удельные показатели кадастровой стоимости земель оздоровительного и рекреационного назначения в кадастровом квартале 31:06:0242 001 составляют:

1) утвержденные постановлением главы администрации Белгородской области «Об утверждении Государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области» №474 от 18.12.2002 - 249,36 руб./кв.м.

(период действия до 01.01.2008)

2) утвержденные постановлением главы администрации Белгородской области «Об утверждении Государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области» №101-пп от 27.04.2007 – 275,50 руб./кв.м.

(период действия с 01.01.2008)

Как следует из письменных пояснений ответчика, Дворец Спорта оказывает населению физкультурно-оздоровительные услуги, в том числе за 2007 - первое полугодие 2008 года услуги зала аэробики. В зале аэробики работает детская секция хореографии. Предоставляются, также: услуги тренажерного зала, оздоровительных бассейнов, спортивного зала, в котором работают детские секции ОФП, баскетбола, большого тенниса, футбола, спортивных танцев, проводятся учебно-тренировочные занятия СДЮШОР «Спартак»; оказываются услуги зала тяжелой атлетики, тира, ледовой арены, на ледовой арене работают секции фигурного катания, секция по хоккею с шайбой.

В письме Президента Общероссийской общественной организации «Ассоциация гольфа России» от 23.06.2008 №01/КК-384И указано, что 11-13 июня 2008 года в Старооскольском гольф-клубе прошло «ВТБ Первенство России по гольфу 2008» среди юниоров. О данных соревнованиях указано в газете «Оскольский курьер» от 16.06.2008.

Согласно информации в газете «Бизнес-центр» от 03.07.2008 в Старооскольском гольф-клубе 29.06.2008 состоялся открытый чемпионат Старого Оскола по гольфу.

В судебном заседании сторонами не отрицается факт того, что находящиеся на спорном участке объекты недвижимости используются для проведения оздоровительных и спортивных мероприятий.

Как указано в ст.85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к перечисленным в ней территориальным зонам, в том числе рекреационным.

В соответствии с положениями Главы 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации зонирование производится с учетом, как уже существующих объектов, так и объектов, строительство которых предполагается с учетом развития территорий.

В Постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2007 по делу №А08-2208/06-17 указано: «Из отзыва администрации на заявление прокурора следует, что инвестиционный проект, под который выделялся участок, именовался как эксплуатация спортивных сооружений и проведение спортивных мероприятий. Продажа ОАО «КМАпроекжилстрой» участка 11,33 га при таких обстоятельствах не меняет целевого назначения и вида разрешенного пользования.

В настоящее время, что не оспорено и представителем прокурора, на данном земельном участке обществом возведены другие объекты, спортивно-оздоровительного назначения».

В судебном заседании, сторонами не оспаривается факт того, что зонирование территории, на которой находится спорный участок до настоящего времени не осуществлено.

Письмом от 22.09.2008 №1/03-1430 Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области сообщил, что земельный участок, общей площадью 113322 кв.м., с кадастровым номером 31:06: 02 42 001:0013, категория земель – земли поселений, предназначенный для обслуживания Универсального Дворца Спорта по адресу: <...> не относится к землям особо охраняемых территорий.

Учитывая то, что согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации отнесение земельных участков к тем или иным территориальным зонам осуществляется с учетом существующего назначения при определении кадастровой стоимости спорного участка в качестве удельного показателя, необходимо принимать во внимание фактические обстоятельства землепользования, организационно-правовую форму предприятия и функциональное использование объектов (Дворец Спорта).

Следовательно, действующее законодательство не содержит императивных положений препятствующих определению кадастровой стоимости спорного участка с учетом надлежащего удельного показателя в соответствии с его фактическим и функциональным использованием, соответствующим землям под объектами оздоровительного и рекреационного назначения.

Суд не соглашается с доводами истца о необходимости взыскания с ответчика суммы неосновательного обогащения, так как в нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств волеизъявления ответчика на заключение договора аренды земельного участка под принадлежащими ему строениями.

Как следует из материалов дела, ответчик не изъявлял желания оформить право аренды на спорный участок, а намеривался приобрести его в собственность.

Согласно статье 1 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 №1738-1 «О плате за землю» использование земли в Российской Федерации является платным. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи , кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается плата.

Согласно п.10 ст.12 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 №1738-1 «О плате за землю» учреждения культуры, физической культуры и спорта, туризма, спортивно-оздоровительной направленности и спортивные сооружения (за исключением деятельности не по профилю спортивных сооружений) независимо от источника финансирования полностью освобождались от уплаты земельного налога в 2004-2005гг.

Решением территориального Совета депутатов г.Старый Оскол и Старооскольского района от 28.11.2005 №104 «Об установлении земельного налога на территории муниципального района «Город Старый Оскол и Старооскольский район», вступившее в силу с 01.01.2006 (в редакции Решения Совета Депутатов муниципального района от 24.05.2006 №159) в соответствии с пунктом 6 которого налоговая ставка в отношении земель, занятых для эксплуатации спортивных сооружений, используемых в соответствии с целевым назначением, составляет 0% от кадастровой стоимости участка.

Истцом не отрицается факт использования ответчиком объектов недвижимости расположенных на спорном участке в соответствии с их целевым назначением (эксплуатация спортивных сооружений).

Определение понятие неосновательное обогащение дается в статье 1102 ГК РФ, в которой также устанавливаются обязательные условия возникновения неосновательного обогащения.

В соответствии с указанной статьей обязательства из неосновательного обогащения возникают при наличии трех условий:

- имело место приобретение или сбережение имущества;

- приобретение или сбережение произведено за счет другого лица;

- третьим необходимым условием является отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, прежде всего договоре, то есть происходит неосновательно.

Как следует из материалов дела, ответчик приобрел в собственность по договору купли-продажи от 19.03.2003 №9 объект недвижимого имущества, расположенный на спорном участке. Ответчик в установленном законом порядке оформил свое право собственности на приобретенный объект недвижимого имущества, что в силу статьи 552 ГК РФ означает и одновременное приобретение права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Также, согласно п.1.3. договора купли-продажи от 19.03.2003 №9 заключенного между истцом и ответчиком, земельный участок, занятый под продаваемым Объектом и необходимый для его использования, предоставляется «Покупателю» (ответчику) в соответствии с действующим законодательством.

Кроме того, ответчик обратился к истцу с заявлением от 08.06.2004 №283/09 с просьбой разрешить ответчику осуществить выкуп спорного участка, на основании которого с ответчиком заключен договор купли-продажи, в дальнейшем признанный судебными актами недействительным по признаку ничтожности.

Принимая во внимание положение статьи 552 ГК РФ, учитывая то, что ответчик намеревался приобрести спорный участок в собственность и приложил со своей стороны все усилия для заключения договора купли-продажи спорного участка, пользование ответчиком спорным участком нельзя считать незаконным, используемым без правовых оснований.

В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В соответствии с п.1 ст.1109 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. Следовательно, для того чтобы констатировать неосновательное обогащение, необходимо отсутствие у лица оснований (юридических фактов), дающих ему право на получение имущества (ст.8 ГК РФ).

Буквальное толкование пункта 2 статьи 1105 ГК РФ позволяет утверждать, что неосновательное временное пользование чужим имуществом с намерением его приобрести не порождает обязанности приобретателя возместить потерпевшему неосновательно сбереженное.

Поскольку в спорный период у ответчика не было правовых оснований для внесения арендной платы за спорный участок под приобретенным им недвижимым имуществом, в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения следует отказать.

Следует отметить, что обстоятельства, связанные с неверным определением истцом выкупной цены спорного участка, не направление проекта нового договора купли-продажи спорного участка ответчика в срок установленный законом, после того как договор купли-продажи от 01.07.2004 №36/04 признан судом недействительным по признаку ничтожности, не зависели от ответчика и их исполнение не является обязанностью ответчика.

Кроме того, суд соглашается с доводом ответчика об истечении срока исковой давности за период с 01.07.2004 по 31.01.2005 в части взыскания неосновательного обогащения, установленный ст.196 ГК РФ. Согласно ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

01.02.2008 Администрация Старооскольского городского округа Белгородской области (правопреемник администрации г.Старый Оскол и Старооскольского района Белгородской области в связи с переименованием) в лице Департамента имущественных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (правопреемник Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Город Старый Оскол и Старооскольский район» Белгородской области) обратилась к ответчику с предложением заключить договор купли продажи спорного участка, по цене 12081731,9 руб., направив ответчику проект договора и обоснование цены, с о ссылкой на то, что цена должна определяться на момент заключения договора купли продажи спорного участка на 01.07.2007 №36-04, признанного Арбитражными судами недействительным, исходя из десятикратной ставки земельного налога, существовавшей на 01.07.2004.

Ответчиком проект данного договора подписан с протоколом разногласий. Согласие сторон не достигнуто по пунктам 3.1. и 3.2. договора касающихся цены выкупа спорного участка. Ответчиком предложен свой расчет цены выкупа земельного участка.

В п.2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», указано, что Гражданский кодекс Российской Федерации не решает вопрос о том, вправе ли сторона, для которой заключение договора обязательно, передать разногласия по договору на рассмотрение суда, однако если они были переданы, а контрагент представил в суд свои предложения по условиям договора, то в этом случае арбитражный суд должен исходить из того, что спор передан на его рассмотрение по соглашению сторон.

Ответчик как собственник недвижимого имущества на основании пункта 1 статьи 36 ЗК РФ имеет исключительное право на приватизацию земельного участка, на котором расположено названное имущество. В связи с этим и в соответствии с пунктом 5 названной нормы ЗК РФ ответчик обратился к истцу с заявлением в июне 2004 года о приобретении права собственности на спорный участок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной и муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 2 статьи 43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» с даты вступления в силу названного закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном данным законом.

Из материалов дела усматривается, что истец, рассмотрев заявление ответчика, принял решение о продаже земельного участка.

При заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене земельного участка.

Согласно статье 2 Закона Российской Федерации «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» цена земли устанавливается субъектом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения , в связи, с чем доводы истца, о необходимости определения цены исходя из десятикратной ставки земельного налога не могут приниматься, поскольку действующим законодательством решен вопрос только о применении той ставки земельного налога, которая действует на дату подачи продавцу земельного участка заявки на выкуп, в то время как собственно цена рассчитывается на момент вынесения решения суда о заключении договора, а добровольно данный вопрос сторонами решен не был.

Подготовленный ответчиком проект договора купли-продажи спорного участка содержит выкупную цену, которая определена на основании расчета, составленного в соответствии с законодательством, действующим в момент рассмотрения спора.

Как следует из пункта 6 ст. 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в момент подачи истцу ответчиком заявления на приватизацию спорного участка), исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления указанного в п. 5 настоящей статьи заявления готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Вступившими в законную силу судебными актами, договор купли продажи земельного участка от 01.07.2004 №36/04 признан недействительным по признаку ничтожности. После данного факта, как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, в срок, установленный пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ, проект договора купли-продажи спорного участка заявителю (ответчику) не направлен.

Проект договора купли-продажи спорного участка направлен ответчику лишь 01.02.2008.

Отказ истца от подписания договора в редакции п.3.1. и 3.2., предложенной ответчиком, мотивирован тем, что решение о предоставлении участка ответчику принято истцом в 2004 году, в связи с чем необходимо руководствоваться законодательством, действующим в 2004 году, при определении цены выкупа спорного участка.

В силу статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Из пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка (в процессе приватизации), суды должны учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

В соответствии со статьей 445 ГК РФ лицо вправе обратиться в суд с требованием об обязании заключить договор только тогда, когда для лица, в адрес которого направлена оферта, заключение договора является обязательным. Обязанность уполномоченного органа заключить договор купли-продажи земельного участка с собственником недвижимого имущества, расположенного на этом участке, закреплена в земельном законодательстве.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды в порядке и на условиях, установленных Кодексом, федеральными законами. Порядок определения стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при продаже их собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений установлен статьей 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Поэтому выкупная цена в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должна определяться по правилам и в порядке, установленным действующим законодательством. По смыслу статей 422 (пункт 1), 424 (абзац 2 пункта 1) ГК РФ и статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» формирование условий о выкупной цене в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно осуществляться только в соответствии с требованиями закона.

В силу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, то есть цена определяетсясторонами в момент заключения договора.

Таким образом, цена по договору купли-продажи земельного участка должна определяться на основании действующих, на момент его заключения законов и нормативных правовых актов. Довод истца о том, что должна применяться ставка, действующая на момент подачи заявления о выкупе земельного участка, не основан на нормах материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Поскольку для истца, направившего оферту, заключение договора в силу части 1 статьи 36 ЗК РФ является обязательным и ввиду того, что стороны не достигли соглашения относительно выкупной цены спорного участка, возникшие разногласия рассматриваются арбитражным судом.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 425 ГК РФ Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Из смысла приведенных норм следует, что возможность распространения условий договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, является правом этих сторон и предполагает согласие всех лиц, заключающих договор. Поскольку такого согласия сторонами не достигнуто, суд считает необходимым принять пункты 3.1. и 3.2 договора в редакции ответчика.

В ходе судебного разбирательства по делу стороны неоднократно пытались согласовать условия о цене выкупа спорного участка, но не пришли к единому мнению о выкупной цене, в том числе, путем направления предложения ответчика от 04.06.2008 №799/07 истцу о приобретении спорного участка.

Поскольку спор о цене выкупа спорного участка находится на рассмотрении Арбитражного суда Белгородской области, ответчик в качестве возражений обратился в суд для урегулирования спора со встречным иском, предложив свою редакцию спорных пунктов договора о цене выкупа спорного участка.

Федеральным законом от 24.07.2007 №212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» внесены изменения в статью 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», устанавливающие, что до 01.01.2010 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности: коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Законом Белгородской области от 13.02.2008 №188 «О внесении изменений в Закон Белгородской области» «О цене земли при продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности» применена цена выкупа земельного участка в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

То есть законодательством закреплено, что коммерческие организации вправе рассматривать существенные условия договоров купли-продажи земельных участков, к которым относится, в том числе и выкупная цена земли, с учетом изменений законодательства Российской Федерации о размере цены, продаваемых земельных участков до 01.01.2010 .

Таким образом, суд соглашается с расчетом выкупной цены земельного участка, предложенной ответчиком, исходя из рекреационного назначения спорного участка, в соответствии со статьями 422, 424 ГК РФ в силу императивных норм ст.2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Федерального закона №212-ФЗ от 24.07.2008) цена спорного участка должна составлять 780505,28 руб. и определяться как:

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения приводится вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор - условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Так как договор купли продажи спорного участка сторонами еще не заключен, поэтому судом выкупная цена рассчитывается на момент вынесения решения суда о заключении договора, следовательно, стоимость выкупаемого земельного участка устанавливается судом в сумме 780505,28 руб.

Суд соглашается с редакцией п.3.2. проекта договора предложенного ответчиком. Так как моментом заключения договора является момент вынесения решения суда о заключении договора продажи спорного участка, а выплата ответчиком истцу суммы выкупной цены спорного участка, путем единовременного перечисления на счет, указанный Продавцом, в течение 3 (трех) дней с момента заключения договора не нарушает прав и законных интересов истца, а трехдневный срок для перечисления суммы цены, по мнению суда, является разумным.

Суд соглашается с доводом ответчика о том, что копии документов, приобщенных к материалам дела судом по ходатайству истца в судебном заседании 03.10.2008 в качестве доказательств, не относятся и не являются допустимыми доказательствами, так как информация о финансировании объекта «Ледовый дворец спорта» к предмету рассматриваемого дела не относится. Кроме того, на вопрос суда истцу о том, может ли истец представить в суд подлинники тех копий документов, которые приобщены по устному ходатайству истца к материалам дела в судебном заседании 03.10.2008, истец суду пояснил, что подлинники данных документов у него отсутствуют, где они могут находиться, истец не знает.

В силу п.1 ч.1 ст.64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в установленном порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования лиц, участвующих в деле.

Лицам, участвующим в деле судом разъяснено положение п.2 ст.268 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Отказать в удовлетворении иска Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области полностью.

2. Удовлетворить встречный иск ОАО «КМАпроектжилстрой» полностью.

Принять пункты 3.1. и 3.2. договора купли-продажи участка (под зданием, строением, сооружением) в редакции ОАО «КМАпроектжилстрой», а именно пункт 3.1. в редакции:

«3.1. стоимость участка составляет 780505,28 рубля (семьсот восемьдесят тысяч пятьсот пять рублей 28 копеек)»;

пункт 3.2. договора купли продажи земельного участка (под зданием, строением, сооружением) в редакции:

«3.2. Сумма 780505,28 рублей (семьсот восемьдесят тысяч пятьсот пять рублей 28 копеек) выплачивается Покупателем Продавцу путем единовременного перечисления на счет, указанный Продавцом, в течение 3 (трех) дней с момента заключения договора».

3. Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня вынесения решения.

Судья Д.А. Булгаков