Гражданский кодекс часть 1

Истец, общество с ограниченной ответственностью "УК Ватутинское", уточнив в порядке ст. 49 АПК РФ исковые требования, обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода о разрешении разногласий, возникающих при заключении договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ОАО «Сбербанк России», ЗАО «Капитал-агро».

Истец в настоящем судебном заседании, вновь в порядке ст. 49 АПК РФ, уточнил исковые требования, а именно просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора нежилого здания и земельного участка муниципального фонда города Белгорода, расположенных по адресу: <...>, путем принятия пунктов 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 3.1, 6.1, 6.2 в следующей редакции:

- «2.1. Стоимость приобретаемых Покупателем нежилого здания и земельного участка, указанных в п. 1.1 Договора, составляет 6 787 684 (шесть миллионов семьсот восемьдесят семь тысяч шестьсот восемьдесят четыре) рубля без учета НДС.»;

- «2.2. Оплата по настоящему договору осуществляется в рассрочку в течение 4 (четырех) лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях (по 424 230 рублей до конца каждого квартала)»;

- «2.3. Покупатель обязан производить оплату по настоящему договору на счет Управления федерального казначейства по Белгородской области (Комитет имущественных и земельных отношений), ИНН <***>, КПП 312301001, БИК 041403001, ОКАТО 14401000000, р/с <***> в ГРКЦ ГУ банка России по Белгородской области, код 895 1 14 02042 04 0000 410»;

- «2.4. Покупатель согласен, что указанный в п. 2.2 срок рассрочки является окончательным и дальнейшему продлению не подлежит»;

- «3.1. Продавец обязан в 5-дневный срок с момента заключения Сторонами настоящего договора обеспечить передачу нежилого здания и земельного участка по акту приема- передачи»;

- «6.1. За нарушение сроков внесения денежных средств в счет оплаты в порядке, предусмотренном п. 2.2 настоящего Договора, Покупатель уплачивает продавцу пеню в размере 0,01% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки».

- «6.2. Указанное в п. 1.1. недвижимое имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года находится в аренде у Покупателя непрерывно в течение более пяти лет в соответствии с договорами его аренды, задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи Покупателем заявления о реализации преимущественного права на приобретение данного имущества отсутствует».

Пункты 2.5 и 6.3 договора, истец просит исключить. Пункт 6.4 считать пунктом 6.3.

Ответчик в судебном заседании и отзывом указал, что не согласен с позицией истца об исключении из договора положения, предусматривающего возможность его одностороннего расторжения по инициативе продавца, а именно предлагает предусмотреть возможность одностороннего расторжения договора со стороны продавца в случаях, когда покупателем допущены: однократная неоплата в установленном договором срок, порча имущества, отказ от бремени содержания имущества, использование имущества не по целевому назначению. Пункт договора 6.2 в редакции истца считает не подлежащим включению, так как истцом указаны взаимоисключающие положения, а основанием к заключению договора является судебный акт. Также считает необходимым изложить пункт 6.1 договора в редакции, предусматривающей ответственность покупателя за нарушение сроков оплаты переданного имущества, в виде уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ.

Истец считает, подлежащим исключению пункт договора о возможности расторжения договора в одностороннем порядке, поскольку такое условие противоречит п. 9 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Считает, что утрата приобретенного имущества может произойти только в случае существенного нарушения покупателем (истцом) условий договора, а в редакции продавца (ответчика) такая утрата означает нарушение любого условия, не только существенного. Также считает, что ответчиком в настоящем судебном заседании. изложено новое условие договора, которое на разрешение суда не передавалось, а именно условие об ответственности покупателя за нарушение сроков оплаты приобретенных объектов в виде процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку изначально у сторон имелись разногласия по включению данного пункта, но предусматривающего ответственность в виде пени.

Третьи лица, ОАО «Сбербанк России», ЗАО «Капитал-агро», отзывами и в судебном заседании поддержали позицию ответчика, пояснили, что в целом, заключение спорного договора их законные права и интересы не нарушает.

Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 07.04.2011 истец в порядке ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обратился в Управление муниципальной собственностью Администрации г. Белгорода с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого здания с кадастровым номером 31:16:00:00:5810/1/23:1001/А общей площадью 395,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в собственность. Письмом Управления № 09/01-2608 от 18.04.2011 в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества истцу отказано.

Вступившим в законную силу постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2012 по делу № А08-3447/2011 исковые требования ООО «УК Ватутинское» удовлетворены, вышеназванный отказ признан незаконным, суд обязал Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода заключить с обществом договор купли-продажи указанного здания (л.д. 19-25).

В ходе исполнения указанного судебного акта, ответчик 22.07.2013 направил истцу на рассмотрение договор купли-продажи арендуемого нежилого здания муниципального фонда г.Белгорода и земельного участка, расположенных по адресу: <...> (л.д. 26, 27-31, 32).

Стоимость отчуждаемого имущества была определена ответчиком в п.2.1 договора на основании проведенной по заказу ответчика оценки рыночной стоимости здания и земельного участка ГУП Белгородской области «ОЦЕНЩИК».

Истец, не согласившись с условиями договора, а именно пунктами 2.1-2.5, 3.1, 6.1, 6.2 и 6.3, в том числе определяющих величину рыночной стоимости здания и земельного участка, установленной в отчёте ГУП Белгородской области «ОЦЕНЩИК» № 722 от 23.07.2012, условий, определяющих порядок оплаты имущества, а также предусматривающих ответственность покупателя, направил истцу Протокол разногласий от 19.08.2013 к договору купли-продажи (л.д. 33-35).

Ответчик протокол разногласий не подписал, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с иском об оспаривании величины рыночной стоимости спорных объектов, установленной ГУП Белгородской области «ОЦЕНЩИК» (дело № А08-5130/2013).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Белгородской области от 30.06.2014 по делу № А08-5130/2013 иск ООО "УК Ватутинское" удовлетворен. Суд признал недостоверными, определенные отчетом № 722 ГУП Белгородский области «Оценщик», величину рыночной стоимости нежилого здания площадью 395, 3 кв.м., в размере 20 237 000 руб. и величину рыночной стоимости земельного участка площадью 343 кв.м., в размере 945 000 руб., также судом была признана достоверной величина рыночной стоимости нежилого здания площадью 395, 3 кв.м., в размере 4 688 116 руб. и величина рыночной стоимости земельного участка площадью 343 кв.м. в размере 2 099 568 руб., расположенных по адресу: <...> (л.д. 36-54).

В связи со вступлением в законную силу судебного акта по делу № А08-5130/2013 истец направил в адрес ответчика 25.07.2014 подписанный с его стороны договор купли-продажи нежилого здания и земельного участка с Протоколом разногласий от 24.07.2014 уточненным в части стоимости спорного имущества. Указанные документы были получены ответчиком лично (л.д. 82, 83-85).

Ответчик протокол разногласий не подписал, возражений не заявил, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Вступившее в законную силу судебные акты по указанным делам № А08-3447/2011 и № А08-5130/2013, в соответствии со ст. 69 АПК РФ, являются преюдициальными, и обстоятельства, установленные указанными актами, не подлежат доказыванию при рассмотрении данного спора, в котором принимают участие те же лица.

Статьей 11 ГК РФ закреплена возможность судебной защиты нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, которая осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также применения иных способов защиты, предусмотренных в законе.

Согласно абз.2 п.2 ст. 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из материалов дела следует, что между сторонами возник преддоговорной спор по поводу установления цены договора, порядка и сроков её внесения, ответственности покупателя за нарушение условий договора, расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе продавца.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Указанный пункт свободы договора предполагает возможность заключения любого договора, с любыми условиями, не противоречащими гражданскому законодательству.

Условия договора, не установленные законом, могут включаться в договор по соглашению сторон.

В силу ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законом о приватизации государственного и муниципального имущества.

Указанными выше судебными актами установлено, что истец относится к категории субъектов малого предпринимательства, которые имеют право на выкуп арендуемого недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».

Вступившим в законную силу судебным актом по делу № А08-5130/2013 признана достоверной величина рыночной стоимости нежилого здания площадью 395, 3 кв.м., в размере 4 688 116 руб. и величина рыночной стоимости земельного участка площадью 343 кв.м. в размере 2 099 568 руб., расположенных по адресу: <...>.

Таким образом, пункт 2.1 договора купли- продажи нежилого здания и земельного участка муниципального фонда города Белгорода подлежит принятию в редакции истца.

Ответчик, возражая по заявленным требованиям, указал, что не возражает против редакции условий договора, представленных истцом (покупателем), за исключением редакции пунктов 2.2, 6.1 и 6.3 договора.

Ранее, в обоснование доводов ответчик пояснил, что лишен заключить договор на условиях приобретения истцом имущества в рассрочку ввиду следующих обстоятельств.

Согласно п. 1.4 спорного договора нежилое здание площадью 395,3 кв.м. и земельный участок площадью 343,0 кв.м., расположенные по адресу: <...>, находятся в залоге по договору ипотеки № 601211031/И-З от 06.05.2011.

Как указано выше, у сторон не возникло разногласий относительно пункта 1.4 договора, предусматривающего залог недвижимого имущества по договору ипотеки № 601211031/И-З от 06.05.2011.

Договором залога, заключенным между ОАО Сбербанк России (залогодержатель) и ответчиком (залогодатель) предусмотрено, что залогодатель (ответчик) не вправе без письменного согласия залогодержателя (ОАО Сбербанк России) распоряжаться предметом залога. Последующий залог предмета залога не допускается без согласия залогодержателя. Договор залога заключен между сторонами сделки, ввиду обеспечения кредитных обязательств ЗАО «КапиталАгро».

Статьей 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов РФ, но не должен составлять менее трех лет.

При реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества право выбора оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого имущества, а также определение срока рассрочки, принадлежит субъекту малого и среднего предпринимательства (пункт 2 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008).

В случае, если законом субъекта РФ не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный трем годам.

Статьей 3 Закона Белгородской области от 30.12.2010 № 14 «Об установлении срока рассрочки оплаты арендуемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими имущества, находящегося в государственной собственности Белгородской области или в муниципальной собственности» установлено, что срок рассрочки оплаты приобретаемых помещений при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемых ими помещений составляет четыре года.

Согласно п.1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В силу пункта 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становиться на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Как следует из материалов дела, ОАО «Сбербанк России» письмом от 28.02.2014 № 15-01/1362 уведомил ответчика, что изменение утвержденного перечня залогового имущества возможно на этапе выхода заемщика (общество «Капитал-агро») на полную производственную мощность и при отсутствии существенных отрицательных отклонений результатов деятельности ЗАО «Капитал-агро» от показателей актуализированного бизнес- плана на протяжении 2014 года, а также 2 кварталов с даты начала погашения основного долга по кредитным договорам, то есть по итогам первого полугодия 2015. При этом банк выразил готовность рассмотреть возможность по передаче в залог объектов недвижимости в обеспечение по договорам ЗАО «Капитал-агро» (л.д. 121).

В свою очередь ЗАО «Капитал-агро» 30.04.2014 сообщило ответчику, что исполнило свои обязательства по передаче собственного имущества в залог ОАО «Сбербанк России» в обеспечение заключенных кредитных договоров. В рамках заключенных договоров ипотеки, в том числе и договора № 601211031/И-З от 06.05.2011 общество «Капитал-агро» сообщило, что банк точных сроков о выводе городского имущества не сообщает (л.д. 122).

13.08.2014 ответчик обратился к Банку по вопросу согласования продажи спорного нежилого помещения и земельного участка, являющихся предметом договора ипотеки № 601211031/И-З от 06.05.2011, в целях заключения договора купли- продажи указанного имущества с истцом (л.д. 123).

Банк 22.08.2014 сообщил ответчику, что реализация объектов недвижимого имущества возможна при сохранении залога на него в пользу Банка (л.д. 124).

Как следует из пункта 5 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008, в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли- продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Согласно пунктов 1 и 3 статьи 334.1 ГК РФ в случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения.

Пунктом 1 статьи 335.1 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законом или договором, предмет залога может находиться в залоге у нескольких лиц, имеющих на него равные по старшинству права залогодержателей (созалогодержатели), в обеспечение исполнения разных обязательств, по которым созалогодержатели являются самостоятельными кредиторами. Если иное не установлено законом или соглашением между созалогодержателями, каждый из них самостоятельно осуществляет права и обязанности залогодержателя.

Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 не предусмотрена возможность перехода права на недвижимое муниципальное имущество приобретенное в рассрочку, после его полной оплаты.

Исходя из смысла статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 право собственности на государственное или муниципальное имущество, приобретенное в рассрочку, переходит в установленном законодательством порядке.

Таким образом, право собственности на спорные объекты перейдет к истцу после государственной регистрации перехода права, при этом недвижимое имущество до его полной оплаты, в силу пункта 1 статьи 334.1 ГК РФ, будет находиться в залоге у ответчика.

Исходя из того, что в силу закона при переходе прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного отчуждения этого имущества залог сохраняется, залогодержателем- Банком не заявлено возражений относительно продажи спорного имущества истцу, учитывая, что в силу положений ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 право выбора оплаты приобретаемого имущества принадлежит истцу, суд не усматривает препятствий для реализации истцом права на оплату имущества в рассрочку.

При продаже спорного недвижимого имущества истцу в рассрочку, залог возникает в силу закона. Истец по отношению к ответчику и Банку выступает залогодателем, а Банк и ответчик по отношению друг к другу и к истцу созалогодержателями.

К тому же суд учитывает, что истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества 97.04.2011, а ответчик достоверно зная об обращении истца, 06.05.2011 заключил договор ипотеки спорного имущества.

Как следует из п.3 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", в соответствии со статьей 823 Гражданского кодекса Российской Федерации к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров. Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом, являются платой за пользование денежными средствами.

Порядок взимания процентов по договору займа предусмотрен в положениях п. п. 1, 2 ст. 809 ГК РФ, из которых следует, что право на получение связано с днем уплаты суммы долга или его соответствующей части, и при отсутствии иного соглашения выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы долга.

Истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе недвижимого имущества 07.04.2011, согласно Указанию Центрального Банка РФ от 25.02.2011 № 2583-У с 28.02.2011 года ставка рефинансирования Банка России устанавливается в размере 8 процентов годовых.

Таким образом, в случае приобретения недвижимого имущества в рассрочку положениями Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 предусмотрена обязательная уплата процентов, являющаяся платой за пользование коммерческим кредитом.

В рассматриваемом случае покупатель (истец) будет обязан уплачивать проценты от выкупной цены с учетом уменьшения суммы процентов на суммы ежеквартальных выплат, внесенных истцом ответчику. Начисление процентов будет происходить исходя из ставки, раной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, а именно 8% годовых.

В связи с этим, арбитражный суд принимает пункты 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 3.1 договора в редакции истца, но с учетом п.3 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008.

Пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Стоимость приобретаемых Покупателем нежилого здания и земельного участка, указанных в п. 1.1 Договора, составляет 6 787 684 (шесть миллионов семьсот восемьдесят семь тысяч шестьсот восемьдесят четыре) рубля без учета НДС.»

Пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: «Оплата по настоящему договору осуществляется в рассрочку в течение 4 (четырех) лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях (по 424 230 рублей до конца каждого квартала).

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, а именно 8% годовых».

Пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: «Покупатель обязан производить оплату по настоящему договору на счет Управления федерального казначейства по Белгородской области (Комитет имущественных и земельных отношений), ИНН <***>, КПП 312301001, БИК 041403001, ОКТМО 14 701 000 001, р/с <***> в ОТДЕЛЕНИЕ БЕЛГОРОД, код 895 1 14 02042 04 0000 410».

Пункт 2.4 договора изложить в следующей редакции: «Покупатель согласен, что указанный в п. 2.2 срок рассрочки является окончательным и дальнейшему продлению не подлежит».

Пункт 2.5 договора подлежит исключению, поскольку положениями Федерального закона № 159-ФЗ не предусмотрено обязанности покупателя оплатить проведенную оценку стоимости имущества, к тому же вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Белгородской области от 30.06.2014 по делу №А08-5130/2013 величина рыночной стоимости спорных объектов, определенных на основании отчета № 722 ГУП Белгородской области «Оценщик», признаны недостоверными.

Пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: «Продавец обязан в 5-дневный срок с момента заключения Сторонами настоящего договора обеспечить передачу нежилого здания и земельного участка по акту приема- передачи».

Как указано выше, ответчик не возражает по принятию остальных пунктов договора в редакции истца, за исключением пунктов 6.1-6.3 договора.

Пунктом 6.1 договора в редакции продавца (ответчика) предусмотрена договорная ответственность в виде уплаты пени в размере 0,01% от оставшейся суммы платежа за каждый день просрочки.

В редакции покупателя п. 6.1 предлагается изложить в следующей редакции: «За нарушение сроков внесения денежных средств в счет оплаты в порядке, предусмотренном п. 2.2 настоящего Договора, Покупатель уплачивает продавцу пеню в размере 0,01% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки».

В соответствии со статьями 329 и 330 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренной законом или договором сторон.

Поскольку, в настоящее время, исходя из уточнения истцом исковых требований, имеется согласие обеих сторон об установлении неустойки за нарушение сроков оплаты, в том числе и определен размер неустойки- 0,01%, между сторонами имеются разногласия относительно суммы платежа от размера которой будет производиться начисление неустойки, а именно истец считает необходимым установить такую неустойку от просроченной суммы платежа, а ответчик от оставшейся суммы платежа.

Исходя из смысла ст. 330 ГК РФ неустойка носит компенсационный характер.

Таким образом, при нарушении обязательства по гражданскому договору кредитору предполагается компенсация, соизмеримая с его потерями.

В рассматриваемом случае потери ответчика (продавца), в случае нарушения истцом сроков оплаты, будут равняться сумме просроченных ежеквартальных платежей, подлежащих уплате за соответствующий период, а не всей суммы оставшегося платежа.

В связи с чем, арбитражный суд принимает пункт 6.1 договора в редакции покупателя (истца).

Суд не может принять пункт 6.1 договора в редакции продавца (ответчика) представленной в последнем судебном заседании, а именно: «6.1. За нарушение сроков внесения денежных средств в счет оплаты в порядке, предусмотренном п.п. 2.2.-2.4. настоящего Договора, Покупатель уплачивает на просроченную сумму проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ со дня, когда по Договору имущество должно было быть оплачено, до дня оплаты товара Покупателем за каждый день просрочки», поскольку пункт договора в указанной редакции, предусматривающей иной вид гражданско- правовой ответственности покупателя, не был изначально указан в договоре и на разрешение суда не передавался.

Пункт 6.2 договора в редакции ответчика (продавца) гласит: «При установлении факта незаконного происхождения денежных средств, используемых Покупателем при совершении сделки, а также недостоверности предоставленных сведений о происхождении этих средств, Продавец вправе отказаться от заключения сделки, а в случае обнаружения указанных фактов после совершения сделки признать её недействительной в порядке, установленном законодательством Российской Федерации».

Пунктом 6.3 договора в редакции продавца (ответчика) предусмотрено право продавца в одностороннем порядке, определяемом действующим законодательством, расторгнуть договор. К таким условиям относятся: однократная неоплата в установленный договором срок, порча имущества, отказ от бремени содержания имущества, использование имущества не по целевому назначению.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом включение условий одностороннего отказа от исполнения обязательств допускается только в случаях, предусмотренных законодательством.

Из пункта 9 статьи 4 Федеральный закон № 159-ФЗ следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Иных оснований утраты субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества указанный Закон не содержит.

Также Федеральный закон № 159-ФЗ не содержит положений предусматривающих обязательное включение в договор купли- продажи условий о возможности его одностороннего расторжения по инициативе продавца (ответчика).

Следовательно, во всех остальных случаях применению подлежат положения гражданского законодательства, то есть суд не вправе устанавливать возможность одностороннего досрочного расторжения договора по инициативе ответчика (продавца), если одна из сторон возражает против этого.

К тому же, в случае нарушения истцом (покупателем) условий договора, ответчик не лишен права обратиться в порядке ч.2 ст. 450 ГК РФ с требованием о расторжении договора.

При рассмотрении требований истца в части исключения из договора пункта 6.3 суд предложил ответчику дать правовое обоснование о необходимости включения данного пункта.

Согласно п.3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Положениями Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 иных обязанностей продавца, в том числе по проверке сведений о происхождении денежных средств, служащих средством оплаты за приобретенное имущество, не предусмотрено.

С учетом изложенного суд исключает пункты 6.2 и 6.3 из договора, поскольку данные условия могут быть включены в договор только по соглашению сторон.

В последнем судебном заседании истец уточнил исковые требования и просит суд принять п. 6.2 договора в иной редакции, а именно «указанное в п. 1.1 недвижимое имущество по состоянию на 01 сентября 2012 года находится в аренде у Покупателя непрерывно в течение более пяти лет в соответствии с договорами его аренды, задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи Покупателем заявления о реализации преимущественного права на приобретение данного имущества отсутствует», при рассмотрении данного требования суд исходит из следующего.

Как указано выше, статья 421 ГК РФ регламентирует принцип свободы договора, в частности свободы определения сторонами условий, подлежащих включению в договор, который может быть ограничен лишь случаями, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (статья 422 ГК РФ).

Исходя из данного принципа, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, не вправе включать в договор хоть и заявленное к включению, но несогласованное сторонами условие, за исключением случая, когда содержание этого условия предусмотрено законом или иным правовым актом.

Следовательно, суд, в таком случае, проверяет возможность включения в договор спорных условий с точки зрения действующего законодательства.

Указанное истцом в уточнении иска условие договора, не являлось предметом, по которому стороны выдвинули возражения, а также изначально, указанное условие не передавалось на рассмотрение суда в порядке статей 445, 446 ГК РФ.

Согласно статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 преимущественное право на приобретение арендованного имущества может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В силу части 4 статьи 9 указанного Закона в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Отказ ответчика от 18.04.2011 №09/01-2608 в реализации обществом преимущественного права на приобретение спорного имущества, послужил основанием для обращения истца- Общества «УК Ватутинское» в арбитражный суд с иском (дело №А08-3447/2011).

Как указано выше, постановлением Девятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 11.04.2012 дело № А08-3447/2011 суд признал незаконным отказ ответчика- Комитета в реализации истцом- обществом «УК Ватутинское» права на приобретение в собственность нежилого здания и обязал Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Белгорода заключить с обществом договор купли-продажи нежилого здания.

Пунктом 11 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 предусмотрено, что в договоре купли-продажи арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Согласно преамбуле договора, последний, заключается в соответствии с Федеральными законами от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», решением Совета депутатов города Белгорода от 26.02.2008 № 630 «Об утверждении порядка планирования и принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества в городском округе «Город Белгород», постановлением Девятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 11.04.2012 дело № А08-3447/2011.

В связи с изложенным, у арбитражного суда не имеется оснований для рассмотрения указанного условия договора, поскольку преамбула договора, содержит указание на судебный акт, которым установлено право истца на реализацию преимущественного права на приобретение спорного имущества в собственность, а соответственно и соблюдение при этом условий, установленных статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ.

В связи с изложенным, арбитражный суд удовлетворяет исковые требования частично, а именно пункты 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 3.1, 6.1 договора подлежат принятию в редакции истца, пункты 2.5, 6.2, 6.3 договора подлежат исключению из договора.

Дело возникло по вине ответчика, на которого суд относит расходы по оплате госпошлины.

Согласно п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 46 от 11.07.2014 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Согласно ст. 138 АПК РФ арбитражный суд принимает меры для примирения сторон, содействует им в урегулировании спора. Стороны могут урегулировать спор, заключив мировое соглашение или применяя другие примирительные процедуры, в том числе процедуру медиации, если это не противоречит федеральному закону.

Для заключения мирового соглашения необходима выраженная воля сторон. Принудить стороны к заключению мирового соглашения суд не вправе.

Учитывая обстоятельства дела, вступившие в законную силу судебные акты по делам № А08-3447/2011 и № А08-5130/2013, суд неоднократно предлагал сторонам проявить добрую волю, уступчивость, уважительное отношение друг к другу и разрешить спор мирным путем на приемлемых для них условиях.

Однако стороны, открыто не отвергая предложения суда по мирному урегулированию спора, не смогли заключить мировое соглашение.

Судом разъяснено, что в соответствии с ч.2 ст.268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 11 часов 30 минут 12.12.2014.

Руководствуясь статьями 167-170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Уточненный иск общества с ограниченной ответственностью "УК Ватутинское" удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли- продажи нежилого здания и земельного участка муниципального фонда города Белгорода, расположенных по адресу: <...>, путем принятия пунктов 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 3.1, 6.1 в следующей редакции:

- «2.3. Покупатель обязан производить оплату по настоящему договору на счет Управления федерального казначейства по Белгородской области (Комитет имущественных и земельных отношений), ИНН <***>, КПП 312301001, БИК 041403001, ОКТМО 14 701 000 001, р/с <***> в ОТДЕЛЕНИЕ БЕЛГОРОД, код 895 1 14 02042 04 0000 410»;

Пункты 2.5, 6.2 и 6.3 договора, исключить.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

2. Взыскать с ответчика Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу истца общества с ограниченной ответственностью "УК Ватутинское" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 4 000 руб. сумму расходов по оплате госпошлины.

Исполнительные листы выдать по вступлении решения суда в законную силу.

3. Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции.

Судья

Шульгина А.Н.