Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Новый путь» (далее – ООО «Новый путь», истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агромеридиан» (далее – ООО «Агромеридиан», ответчик), третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее – Управление Росреестра по Брянской области, третье лицо), о признании отсутствующим обременения в виде залога (ипотеки) прав аренды земельного участка с кадастровым номером 32:14:0230202:49, площадью 1 476 564 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Брянская область, Комаричский район, СПК «Шаровское», регистрационная запись о залоге (ипотеки) №:32-32/011-32/019/002/2015-478/1 от 11.03.2015.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик к дате заседания направил письменные пояснения по делу, конкретных возражений по существу заявленных требований не высказал, в судебное заседание своего представителя не направил.

Третье лицо в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со ст.123 Арбитражного процессуального кодекса РФ извещено надлежащим образом, в письменном отзыве на исковое заявление полагало рассмотрение заявленных требований на усмотрение суда.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьего лица в порядке, установленном ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, 26.12.2002 между Комитетом по управлению имуществом Комаричского района (арендодателем) и ООО «Сахар-Кристалл» (арендатором) был заключен договор № 14-с/220 аренды земельного участка земельного участка с кадастровым номером 32:14:0230202:49, площадью 1 476567 кв.м. (11.12.2014 в Государственный реестр внесена запись о регистрации дополнительного соглашения к договору, в соответствии с которым площадь арендуемого участка составила 1476564 кв.м.), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Брянская область, Комаричский район, СПК «Шаровское», на срок 49 лет.

Впоследствии права арендатора по договору аренды на основании договоров уступки были переданы иным лицам, в том числе по договору №20 от 09.02.2025 соответствующие права перешли от ООО «АгроМеридиан» (арендатор) к ООО «Новый путь» (новый арендатор).

По условиям п.1.1. договора №20 от 09.02.2015арендатор обязался передать, а новый арендатор - принять все права по договору аренды земельного участка № 14-с/220 от 26.12.2002 в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:14:0230202:49, площадью 1 476 564 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Брянская область, Комаричский район, СПК «Шаровское».

В соответствии с п.п. 2.1-2.2. договора за передачу прав и обязанностей по договору ООО «Новый путь» обязалось уплатить ООО «АгроМеридиан» 1 181 251 руб. 20 коп. в срок не позднее трёх календарных месяцев после государственной регистрации договора № 20 от 09.02.2015 в соответствии с графиком платежей (4 платежа по 295 312 руб. 80 коп. каждый).

Кроме того, стороны установили, что с момента передачи новому арендатору земельного участка, являющегося предметом настоящего договора, и до момента полной оплаты цены передаваемых прав и обязанностей по договору аренды, отчуждаемое имущество признается находящимся в залоге у арендатора для обеспечения исполнения новым арендатором его обязанности по оплате цены, указанной в п. 2.1 договора (п. 2.3 договора).

На основании вышеуказанного договора Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области было зарегистрировано право аренды ООО «Новый путь» в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:14:0230202:49, что подтверждается материалами дела.

11.03.2015 в единый государственный реестр недвижимости внесена регистрационная запись №32-32/011-32/019/002/2015-478/1 о регистрации обременения (залога) права аренды земельного участка с кадастровым номером 32:14:0230202:49, площадью 1 476 564 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Брянская область, Комаричский район, СПК «Шаровское».

Платёжными поручениями №ОНП217 от 24.02.2015, №ОНП551 от 13.04.2015, №ОНП727 от 08.05.2015 ООО «Новый путь» перечислило ООО «АгроМеридиан» 1 181 251 руб. 20 коп. в качестве оплаты по договору №20 от 09.02.2015.

Таким образом, ООО «Новый путь» свои обязательства по оплате уступаемого права аренды исполнило надлежащим образом.

Поскольку, несмотря на произведённую оплату уступленного права в полном объёме, обременение с объекта недвижимости снято не было, истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» споры, связанные с защитой права собственности и других вещных прав, рассматриваются судами в соответствии с подведомственностью дел, установленной Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - ГПК РФ), Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, а также иными федеральными законами.

По общему правилу, установленному статьей 35 Арбитражного процессуального кодекса РФ, иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения или месту жительства ответчика, исключения составляют случаи, указанные в статьях 36 - 38 Кодекса.

Частью 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса РФ установлена исключительная подсудность исков о правах на недвижимое имущество, в том числе предъявление в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества.

По смыслу положений, закрепленных в статье 38 Арбитражного процессуального кодекса РФ, определение исключительной подсудности сформулировано как изъятие из общего правила территориальной подсудности.

При исключительной подсудности, предусмотренной законом, выбор арбитражного суда для рассмотрения конкретного дела не зависит от воли или желания сторон.

Из разъяснений совместного постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество, как связанных, так и не связанных с лишением владения, перечень которых не является исчерпывающим и включает также иски об оспаривании обременения недвижимого имущества.

Залог недвижимости имущества (ипотека) является обременением этого имущества, а спор о признании залога (ипотеки) прекращенным связан с правами спорящих сторон относительно этой недвижимости.

В отличие от исков об обращении взыскания на заложенное имущество, где отсутствует спор о правах на это имущество, а основанием иска является нарушение обязательства, обеспеченного ипотекой, иски о прекращении залога недвижимого имущества (ипотеки) как обременения этого имущества относятся к искам о правах на недвижимое имущество.

С учётом изложенного истец правомерно обратился с иском в арбитражный суд по месту нахождения обеспеченного залогом недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п.11 ст.53 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.

Из анализа положений пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке следует, что самостоятельным основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке является совместное заявление залогодателя и залогодержателя.

Согласно абз. 7 пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено Федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя, в случае, если не выдана закладная.

Соответственно, в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Если договор предусматривает продажу в кредит или рассрочку платежа, то, как указано в пункте 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ, до момента полной оплаты имущества продавец приобретает право залога в силу закона, если иное не предусмотрено договором.

Пунктом 2.3. договора № 20 от 09.02.2015 сторонами согласовано, что в соответствии со ст.488 Гражданского кодекса РФ до момента полной оплаты покупателем стоимости переданного права аренды земельного участка указанный участок находится в залоге у арендатора.

В связи с изложенным Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области была произведена государственная регистрация обременения (ипотеки) в силу закона №32-32/011-32/019/002/2015-478/1 от 11.03.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:14:0230202:49.

Исходя из положений статей 407, 408 Гражданского кодекса РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласованная в договоре стоимость уступаемого права аренды ООО «Новый путь» оплачена в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями, и не оспорено ответчиком.

В направленных в суд письменных пояснениях конкурсный управляющий ООО «Агромеридиан» возражений по существу доводов истца о прекращении ипотеки не высказал, однако сослался на отсутствие у него информации о наличии обременений ввиду нарушения бывшим руководителем должника обязанности по передаче документов и отсутствие у конкурсного управляющего обязательств по обращению в регистрирующий орган с заявлением о снятии обременений, а также на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.

При этом доводы ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования настоящего спора признаны судом несостоятельными, поскольку обязательный досудебный порядок урегулирования указанной категории споров законом не предусмотрен.

В соответствии с абз. 2 п.52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Судом установлено, что ответчик-залогодержатель, получив полную оплату по договору, своевременно не совершил действий, направленных на прекращение ипотеки. Доказательств обратного ответчиком не представлено. Из пояснений конкурсного управляющего ООО «Агромерилиан» намерений по обращению в регистрирующий орган с соответствующим заявлением также не усматривается.

В силу ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Часть 5 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном этой статьей, в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу. Таким образом, положения части 5 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распространяются на обстоятельства, которые считаются признанными стороной в порядке части 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, принимая во внимание процессуальное поведение ответчика и отсутствие своевременно представленных возражений на иск, обстоятельства дела, указанные истцом, считаются признанными ответчиком.

Приведённые конкурсным управляющим ответчика доводы, в том числе о нарушении обязательств по передаче документов бывшим руководителем общества, не опровергают представленные истцом доказательства о совершении им в 2015 году действий (полной оплаты уступленного по договору права), влекущих прекращение ипотеки.

В отсутствие возражений ответчика суд не вправе отклонять представленные истцом в обоснование иска доказательства, обратное свидетельствовало бы об исполнении судом обязанности ответчика по опровержению доказательств, представленных другой стороной, и нарушении таких фундаментальных принципов арбитражного процесса, как состязательность и равноправие сторон.

Оценив представленные истцом доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, суд пришёл к выводу об обоснованности заявленных требований о признании обременения в виде залога отсутствующим.

Согласно ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со ст.333.21 Налогового кодекса РФ при подаче исковых заявлений неимущественного характера государственная пошлина уплачивается в размере 6000 руб.

Следовательно, государственная пошлина по настоящему делу составляет 6000 руб.

При подаче иска истцом в доход федерального бюджета уплачено 6000 руб. государственной пошлины по платежному поручению №234 от 28.01.2021.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При таких обстоятельствах государственная пошлина по делу в размере 6000 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст.167-170,176,180,181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Новый путь», с. Опахань Брянской области, удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в виде залога (ипотеки) прав аренды земельного участка с кадастровым номером 32:14:0230202:49 площадью 1476564 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Брянская область, Комаричский район, СПК «Шаровское», регистрационная запись о залоге (ипотеке): 32-32/011-32/019/002/2015-478/1 от 11.03.2015.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агромеридиан», г. Москва, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Новый путь», с. Опахань Брянской области, 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Туле в месячный срок.

СУДЬЯ О.В. ДАНИЛИНА