Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: 1) Управление по строительству и развитию территории города Брянска, <...>) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, г.Брянск,

о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок,

при участии в заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности №01-01 от 10.01.2022, копия диплома, паспорт (до и после перерыва),

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 22.02.2022, удостоверение адвоката (до и после перерыва),

от третьих лиц: не явились, извещены (до и после перерыва),

установил:

Управление имущественных отношений Брянской области (далее - истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее — ответчик, ИП ФИО1) о расторжении договора аренды земельного участка от 03.10.2012 № 2497 и обязании возвратить управлению земельный участок по акту приема-передачи в срок не позднее пяти рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением суда от 12.01.2021 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования.

Заявлением от 28.02.2022 № 16-б/н Управление, ссылаясь на опечатку, допущенную исковом заявлении, окончательно уточнило исковые требования и просило суд:

-расторгнуть договор аренды от 25.07.2017 № 3633 находящегося в областной собственности земельного участка общей площадью 11 427 кв.м, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Брянская область, г. Брянск, р-н Володарский, Фокинский район, кадастровый номер 32:28:0040703:78, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием «торговые (в том числе торгово-развлекательные и торгововыставочные) центры и комплексы»;

-обязать ИП ФИО1 возвратить управлению земельный участок общей площадью 11 427 кв.м., находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры) Брянская область, г. Брянск, р-н Володарский, Фокинский район, кадастровый номер 32:28:0040703:78, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием «торговые (в том числе торгово-развлекательные и торгово-выставочные) центры и комплексы» по акту приема-передачи в срок не позднее 5 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением от 29.03.2022 уточнение истца от 28.02.2022 судом принято в порядке, предусмотренном ст.49 АПК РФ.

Определением суда от 16.04.2021 производство по делу №А09-12638/2020 по иску управления имущественных отношений Брянской области к индивидуальному предпринимателю ФИО1 приостанавливалось до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу №А09- 7040/2020.

Определением суда от 10.08.2021 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 07.10.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление по строительству и развитию территории города Брянска и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области.

Третьи лица в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии со ст. 123 АПК РФ, извещены надлежащим образом.

Третьим лицом - Управлением по строительству и развитию территории города Брянска в адрес суда было направлено ходатайство о проведении судебного заседания без участия его представителя.

С учетом мнения представителей сторон дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц в порядке, предусмотренном ст.ст. 156, 159 АПК РФ.

Представитель истца поддержал исковые требования в редакции уточнений от 29.03.2022.

Представитель ответчика возражал против иска по основаниям, изложенным в письменных возражениях на уточненное исковое заявление от 28.02.2022, поступивших посредством системы «Мой арбитр» 29.03.2022.

В обоснование исковых требований истец ссылаетсяна то, что ранее арендуемый по спорному договору земельный участок входил в состав земельного участка, переданного в аренду ООО «Алые паруса» с 2011 по 2017 годы. В связи с наличием на земельном участке объекта недвижимости - трансформаторной подстанции 25.07.2017 был заключен спорный договор аренды № 3633 сроком с 25.07.2017 года по 24.07.2020 года.

В январе 2020 года право аренды на земельный участок по договору цессии было уступлено новому арендатору - ИП ФИО1

По результатам проведенной Управлением проверки от 02.06.2020 было установлено, что земельный участок по периметру не огорожен, доступ к земельному участку не ограничен, какая-либо деятельность на нем не ведется. На участке расположена трансформаторная подстанция. Земельный участок с разрешенным использованием «торговые (в том числе торгово-развлекательные и торгово-выставочные) центры и комплексы» по назначению не используется. Цель, для которой данный земельный участок был предоставлен в аренду, не достигнута.

В связи с этим, 09.06.2020 в соответствии с п. 4.1.1. договора Управлением арендатору ИП ФИО1 было направлено уведомление о прекращении договора аренды земельного участка.

Вместе с тем, 06.07.2020 в Управление поступило обращение ИП ФИО1 о продлении договора аренды земельного участка в связи с «ковидными мерами», предусмотренными пп. 6-7 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 «О внесении изменений в Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

Полагая, что арендатор фактически не пострадал от введения ограничений, не вел на участке какой-либо деятельности, Управление 13.07.2020 отказало в продлении договора.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 26.02.2021 по делу № А09- 7040/2020 заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворено. Судом признано незаконным решение Управления имущественных отношений Брянской области, выраженное в письме от 13.07.2020 № 28-7720. На Управление имущественных отношений Брянской области возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий по подготовке проекта соглашения о продлении договора аренды № 3633 находящегося в областной собственности земельного участка от 25.07.2017.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от решение Арбитражного суда Брянской области от 26.02.2021 по делу № А09-7040/2020 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Управлением подготовлен и направлен Арендатору и в службу судебных приставов-исполнителей проект дополнительного соглашения к договору, содержащий указанные условия о продлении договора аренды земельного участка.

В ходе рассмотрения дела досудебным уведомлением (претензией) от 18.03.2021 №12-2909 Управление предложило ИП ФИО1 расторгнуть договор аренды земельного участка № 3633 от 25.07.2017, направив проект соглашения о расторжении и акты приема-передачи земельного участка.

Ссылаясь на п. 2 ст. 45 и п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, которыми предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор аренды при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, нормы п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, Управление полагает обоснованными требования о расторжении договора. Управление полагает, что арендатором не производились действенные меры, направленные на освоение земельного участка и его строительство. Добавляет, что Управлением по строительству и развитию территорий г. Брянска в выдаче разрешения на строительство было отказано (письмо исх. номер 28/3520 от 29.03.2019) и до настоящего времени разрешение на строительство объекта в соответствии с целевым назначением земельного участка - торговые (в том числе торгово-развлекательные и торгово-выставочные) центры не получено. Ссылается на неполучение ИП ФИО1 технических условий на подключение к объектам водоснабжения, теплоснабжения, энергоснабжения, газоснабжения. По мнению истца, доказательств, свидетельствующих о том, что после заключения договора аренды арендатор с должной степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, добросовестно, последовательно, в короткие сроки произвел освоение земельного участка, материалы дела не содержат. Истец также ссылается на нарушение арендатором сроков и размера уплаты арендной платы. Основной долг за период с 10.01.2020 по 31.12.2020 составил 300815,43 руб., пени за период с 16.03.2020 по 26.01.2021 - 8332,31 руб.

В адрес ответчика неоднократно направлялись претензии о необходимости уплаты задолженности по договору аренды (от 23.12.2020 № 04-14084, от 13.07.2020 №09-7704, от 12.10.2020 №04-11057, от 25.01.2021 №09-87ф).

Возражая относительно исковых требований, ответчик полагал, что при уточнении иска в нарушение ст. 49 АПК РФ истец изменил и предмет, и основание иска. Ссылался на то, что ИП ФИО1 представлены достоверные и полные доказательства того, что с момента заключения договора аренды от 25.07.2017 № 3633, арендатором были предприняты все возможные действия по реализации целей договора аренды, а со стороны истца имело место недобросовестное поведение и создание искусственных препятствий в достижении целей аренды. Полагает, что действия арендатора ООО «Алые паруса» по договорам, заключенным им с Управлением до 25.07.2017, не имеют правового значения, поскольку, несмотря на общность сторон договора, они не связаны между собой какими-либо правовыми обязательствами. Основывает свои возражения на положениях ст. 45 ЗК РФ, согласно которым аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. В подтверждение своих доводов ответчик ссылается на решение Арбитражного суда Брянской области от 26.02.2021 по делу № А09-7040/2020, оставленное без изменения Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2021 и Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 17.11.2021, которое имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

Ответчик полагает, что период с 26.07.2017 - даты принятия новых Правил землепользования и застройки города Брянска - до 18.12.2019 - даты присвоения участку территориальной зоны 0-1 подлежит исключению из периода неиспользования земельного участка по целевому назначению по смыслу ст. 45-46 ЗК РФ, как период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду наличия обстоятельств, исключающих такое использование, таких как невозможность получения разрешения на строительство на земельном участке, расположенном в различных территориальных зонах. Также, как период с 03.04.2020 - даты введения ограничений на проведение публичных мероприятий до окончания срока действия договора, подлежит исключению из периода неиспользования земельного участка по целевому назначению по смыслу ст. 45-46 ЗК РФ, как период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду наличия обстоятельств, исключающих такое использование, таких как невозможность согласования отклонений от предельных параметров разрешенного строительства ввиду запрета на проведение массовых публичных мероприятий в целях борьбы с короновирусной инфекцией. Невозможность использования земельного участка для целей строительства ответчик обосновывает тем, что Управление, обладая с 09.04.2021 подписанными экземплярами дополнительного соглашения, подлежащего в силу закона обязательной регистрации в ЕГРН, не обеспечило выполнение обязанности по его государственной регистрации. Напротив, злоупотребляя правом, представив 26.08.2021 на регистрацию в Управление Росреестра по Брянской области дополнительное соглашение, 31.08.2021 Управление направило заявление о прекращении осуществления государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:28:0040703:78, документы для осуществления которой были представлены с заявлением от 26.08.2021.

Ранее, 31.07.2020, Управление направило в Управление Росреестра по Брянской области документы на прекращение записи об аренде на основании уведомления от 09.06.2020 № 28-6648 о прекращении договора аренды № 3633 от 25.07.2017. Наличие этих документов исключает возможность регистрации дополнительного соглашения от 05.04.2021 о продлении договора аренды № 3633 от 25.07.2017 в виду его более раннего календарного обращения за регистрацией, а, следовательно, исключает реализацию предоставленного ч. 6 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 права на продление договора аренды на срок 3 года.

Отсутствие зарегистрированного в ЕГРН действующего договора аренды лишает ИП ФИО1 возможности использовать земельный участок для целей строительства в силу прямого запрета, установленного п. 7 ч.1 ст. 51 ГрК РФ.

Ответчик ИП ФИО1 указывает также на то, что письмом ООО «Уневерсал-проект» № 50 от 21.04.2020 обосновывается, что размещение торгового центра минимальной площадью 10 000 кв.м на спорном земельном участке не представляется возможным. Ссылается, что на момент заключения спорного договора аренды ограничений по площади в строительстве торгового центра действовавшими Правилами застройки не предусматривалось, что давало предпринимателю право на строительство торгового центра меньшей площади.

Эти обстоятельства объективно лишают его возможности начать строительство в отсутствие предоставленных отклонений от предельных параметров застройки.

Несмотря на ограничения в получении разрешения на строительство в период 2017-2019 г.г. арендатором был заключен договор с ООО «ГеоЗемКадастр», который в 2018 году осуществил инженерно-геологические изыскания на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0040703:78.

Ответчик указывает на получение им всех необходимых технических условий на подключение к объектам водоснабжения, теплоснабжения, энергоснабжения, газоснабжения. Также ссылается, что не допускал невнесения арендной платы более, чем за 6 месяцев, производил уплату арендной платы. Утверждает, что задолженность по арендной плате перед истцом отсутствует. Обращает внимание суда на то обстоятельство, что решением Брянского областного суда от 05.07.2021 по делу № За-28/2021 были удовлетворены требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного участка и снижена кадастровая стоимость с 39 890 742 руб. 84 коп. до 17 906 100 руб. Датой обращения являлось 17.07.2020, что давало право арендатору на перерасчет уплаченных арендных платежей с 01.01.2020 в сторону уменьшения. Решение вступило в законную силу 30.07.2020, в связи с чем у ИП ФИО1 образовалась переплата по арендной плате и арендные платежи не вносились. Однако, спустя значительное время Управление обратилось с заявлением о восстановлении срока на апелляционное обжалование и подало апелляционную жалобу и в настоящее время окончательное решение не вступило в законную силу. Полагает, что не допускал умышленного нарушения сроков оплаты арендной платы, на настоящее время задолженности по оплате не имеет.

Изучив материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Управлением имущественных отношений Брянской области (Арендодатель) и ООО «Алые паруса» (Арендатор) был заключен договор аренды № 3633 находящегося в областной собственности земельного участка от 25.07.2017 площадью 11 427 кв. м с кадастровым номером 32:28:0040703:78, находящегося по адресу (имеющего адресные ориентиры): Брянская область, г.Брянск, р-н Володарский, р-н Фокинский, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: торговые (в том числе торгово-развлекательные и торгово-выставочные) центры и комплексы, сроком на 3 года с 25.07.2017 по 24.07.2020.

Договор заключен на основании Приказа Управления от 24.07.2017 № 797 (т.3 л.д. 94), согласно которому земельный участок предоставлен в аренду ООО «Алые паруса» на основании его заявления и выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20.07.2017 № 32-0-1-96/4201/2017-3572, подтверждающей государственную регистрацию на объект недвижимости (№32-32/001-32/001/036/2016-908/1 от 18.04.2016).

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права (т.2 л.д. 12) объектом недвижимости, зарегистрированным 18.04.2016 за вышеуказанным номером на праве собственности за ООО «Алые паруса», являлась трансформаторная подстанция, назначение нежилое здание, площадь 45,4 кв.м, количество этажей 1, расположенная по адресу: <...>.

Таким образом, ссылка истца на предоставление земельного участка для достройки объекта и несоблюдение условий договора в период с 2011 года до 25.07.2017 не имеет правового значения для разрешения настоящего спора о расторжении договора аренды от 25.07.2017 № 3633.

10.01.2020 между ООО «Алые паруса» (Цедент) и ИП ФИО1 (Цессионарий) заключен договор об уступке прав по договору аренды, по условиям которого ООО «Алые паруса» уступило право аренды вышеуказанного земельного участка ИП ФИО1 (т. 1 л.д. 81).

Арбитражным судом Брянской области в решении по делу № А09-7040/2020 по результатам рассмотрения спора между теми же сторонами по заявлению ИП ФИО1 к Управлению имущественных отношений Брянской области о признании незаконным решения, выраженного в письме от 13.07.2020 №28-7720 было установлено, что после заключения договора аренды №3633 от 25.07.2017 решением Брянского городского Совета народных депутатов от 26.07.2017 № 796 утверждены новые Правила землепользования и застройки города Брянска.

В результате принятия новых градостроительных законодательных актов земельный участок с кадастровым номером 32:28:0040703:78 оказался размещенным в двух территориальных зонах: объектов административноделового, социально-культурного и коммунально-бытового назначения (0-1) и в зоне режимных объектов (СП-1), где размещение торгово-развлекательных центров (комплексов) не предусмотрено.

29.03.2019 Арендатору было вновь отказано в выдаче разрешения на строительство по указанным основаниям (т. 3 л.д.26). Решением Брянского городского Совета народных депутатов от 18.12.2019 № 108 земельному участку присвоена зона 0-1, как зона, которая покрывает его площадь на 75 и более процентов (т.2 л.д. 17).

В связи с тем, что новые правила землепользования и застройки города Брянска изменили предельные параметры строительства и зона О-I предполагает строительство торгового центра площадью не менее 10 000 кв.м, а земельный участок с кадастровым номером 32:28:0040703:78 не позволяет разместить парковочные места по действующим нормативам для строительства торгового центра площадью 10 000 кв.м, арендатором на земельном участке были запроектированы здания общей площадью 6300 кв. м и арендатор обратился 11.03.2020 с заявлением о предоставлении разрешения на предоставление отклонений от предельных параметров разрешенного строительства.

Письмом от 13.04.2020 исх. № 28/3989 Управление по строительству и развитию территории города Брянска сообщило, что в связи с Постановлением Правительства Брянской области от 03.04.2020 № 136-п «О внесении изменений в постановление Правительства Брянской области от 17.03.2020 № 106-п «О введении режима повышенной готовности на территории Брянской области» исключающим проведение публичных слушаний, работа по обращению ИП ФИО1 приостановлена (т.2 л.д. 20).

Вместе с тем Управление имущественных отношений Брянской области обратилось в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки с возражениями на предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров в связи с обращением в суд с иском о расторжении договора аренды, в связи с чем вопрос о предоставлении данного разрешения на заседании комиссии от 27.01.2020 был решен отрицательно.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суд не выявил признаков недобросовестности Арендодателя в освоении земельного участка, учитывая необходимость преодоления создавшихся помимо воли арендатора объективных препятствий в освоении земельного участка, активные действия арендатора, направленные на их преодоление, разработку проектной документации, сбора значительного количества документов для получения разрешения на строительство, длительный временной интервал, необходимый для подготовки всей документации для получения разрешения на строительство, ограничительные меры, послужившие препятствием для рассмотрения необходимых вопросов по согласованию разрешительной документации, отсутствие в договоре аренды конкретных сроков освоения земельного участка (поэтапного плана действий и мероприятий по освоению с указанием конкретных дат), суд приходит к выводу, что у Арендатора имелись законные основания потребовать от Управления заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, (т. 2 л.д. 39-48).

Решение Арбитражного суда Брянской области от 26.02.2021 года по делу № А09-7040/2020 оставлено без изменения Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2021 и Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 17.11.2021.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как было указано выше, на основании ходатайства истца о приостановлении производства по делу до рассмотрения арбитражного дела № А09-7040/2020 производство по настоящему делу было приостановлено.

Таким образом, что указанное решение имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, а установленные решением суда по делу №А09-7040/2020 от 26.02.2021 обстоятельства не подлежат доказыванию и обязательны для учета судом при рассмотрении настоящего дела.

Вышеуказанным решением суда по делу №А09-7040/2020 установлены следующие обстоятельства. После заключения договора аренды №3633 от 25.07.2017 решением Брянского городского Совета народных депутатов от 26.07.2017 № 796 утверждены новые Правила землепользования и застройки города Брянска.

29.03.2019 Арендатору было вновь отказано в выдаче разрешения на строительство по указанным основаниям. Решением Брянского городского Совета народных депутатов от 18.12.2019 № 108 земельному участку присвоена зона 0-1, как зона, которая покрывает его площадь на 75 и более процентов.

В связи с тем, что новые правила землепользования и застройки города Брянска изменили предельные параметры строительства и зона 0-1 предполагает строительство торгового центра площадью не менее 10 000 кв.м, а земельный участок с кадастровым номером 32:28:0040703:78 не позволяет разместить парковочные места по действующим нормативам для строительства торгового центра площадью 10 000 кв.м, арендатором на земельном участке были запроектированы здания общей площадью 6300 кв. м и арендатор обратился 11.03.2020 с заявлением о предоставлении разрешения на предоставление отклонений от предельных параметров разрешенного строительства.

Впервые после отмены ограничений публичные слушания состоялись 22 декабря 2020 года, где было одобрено предоставление разрешения на предоставление отклонений от предельных параметров разрешенного строительства. Тогда как, Управление имущественных отношений Брянской области обратилось в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки с возражениями на предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров в связи с обращением в суд с иском о расторжении договора аренды, в связи с чем вопрос о предоставлении данного разрешения на заседании комиссии от 27.01.2020 был решен отрицательно.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле №А09-7040/2020 доказательства, суд не выявил признаков недобросовестности Арендодателя в освоении земельного участка, учитывая необходимость преодоления создавшихся помимо воли арендатора объективных препятствий в освоении земельного участка, активные действия арендатора, направленные на их преодоление, разработку проектной документации, сбора значительного количества документов для получения разрешения на строительство, длительный временной интервал, необходимый для подготовки всей документации для получения разрешения на строительство, ограничительные меры, послужившие препятствием для рассмотрения необходимых вопросов по согласованию разрешительной документации, отсутствие в договоре аренды конкретных сроков освоения земельного участка (поэтапного плана действий и мероприятий по освоению с указанием конкретных дат), суд приходит к выводу, что у Арендатора имелись законные основания потребовать от Управления заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора.

Кроме того, в материалы настоящего дела ответчиком представлено письмо ООО «Уневерсал-проект» № 50 от 21.04.2020 (т.2 л.д. 21), согласно которому размещение торгового центра минимальной площадью 10 000 кв.м на спорном земельном участке не представляется возможным ввиду действия нормативов по расчетному количеству машино-мест на приобъектной стоянке у торговых центров, а также нахождения земельного участка в зоне подтопления грунтовыми и паводковыми водами, что является неблагоприятным фактором для размещения встроенных в торговый центр подземных парковок.

В соответствии с заключением о разрешенном использовании земельного участка от 08.02.2012, выданного ООО «Алые паруса», действовавшими до 26.07.2017 Правилами застройки, основной вид разрешенного использования - строительство торгового центра -не предусматривал ограничений по площади застройки торгового центра 10 000 кв.м (т.1 л.д. 118-123).

Таким образом, при заключении спорного договора арендатор вправе был рассчитывать на строительство торгового центра без ограничения по площади.

Также, как следует из представленных в материалы дела документов, в период действия договора 2017-2019 г.г. арендатором был заключен договор с ООО «ГеоЗемКадастр», в соответствии с которым в 2018 году осуществлены инженерно-геологические изыскания на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0040703:78 и подготовлен технический отчет.

Согласно документов, представленных Управлением Росреестра по Брянской области на запрос суда 30.11.2021 исх. № 23-11358/20, в частности, Уведомления о приостановлении государственной регистрации прав (т. 3 л.д. 42), истцом 31.07.2020 были направлены в Управление Росреестра по Брянской области документы на прекращение записи об аренде на основании уведомления от 09.06.2020 № 28-6648 о прекращении договора аренды № 3633 от 25.07.2017, наличие которых будет являться препятствием в осуществлении регистрации дополнительного соглашения о продлении договора аренды № 3633 от 25.07.2017.

Суд не принимает ссылку истца на уведомление от 09.06.2020 № 28-6648 о прекращении договора аренды № 3633 от 25.07.2017, как основание для досрочного расторжения договора, поскольку оно не соответствует требованиям закона и договора аренды.

В соответствии с п. 4.4.1 Договора аренды от 25.07.2017 № 3633 находящегося в областной собственности земельного участка, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 мес. и нарушении других условий договора.

Из дословного содержания уведомления следует: «В связи с тем, что вышеуказанный земельный участок не используется по назначению (отсутствуют объекты незавершенного строительства, объекты недвижимости в соответствии с видом разрешенного использования), в соответствии с п. 4.1.1. данного Договора, управление имущественных отношений Брянской области уведомляет Вас о прекращении договора аренды от 25.07.2017 № 3633 земельного участка».

Понятие «прекращение договора» и «досрочное расторжение договора» не являются идентичными по своему гражданско-правовому содержанию, «досрочное расторжение договора» является специальным основанием прекращения договора, требующим наличия определенных законом и договором условий.

Общие основания прекращения договора изложены в гл. 26 ГК РФ "Прекращение обязательств".

В силу ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Общие основания и порядка прекращения договора аренды предусмотрены статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1)при существенном нарушении договора другой стороной;

2)в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как установлено ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно требованиям ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, досрочное расторжение договора обращения в судебном порядке возможно исключительно после установления разумного срока для исполнения обязательства, которого уведомление Управления исх. № 28-6648 от 09.06.2020 не содержит. Также ответчик не оспаривал, что к упомянутому уведомлению им не прилагался проект соглашения о расторжении договора.

При таких обстоятельствах уведомление Управления исх. № 28-6648 от 09.06.2020 суд расценивает, как ненадлежащее уведомление о досрочном расторжении договора.

Истцом в материалы дела представлено досудебное уведомление (претензия) от 18.03.2021 № 12-2909, которым Управление предложило ИП ФИО1 расторгнуть договор аренды земельного участка № 3633 от 25.07.2017, направив проект соглашения о расторжении и акты приема- передачи земельного участка, оставленное без ответа ответчиком (т.2 л.д. 95).

Указанное уведомление направлено после обращения истца в суд с настоящим иском и в качестве основания содержит акт внеплановой проверки от 18.02.2021, которым установлено, что спорный участок не используется по назначению. Уведомление содержит предложение устранить допущенные нарушения в течение пятнадцати дней с момента его получения.

При этом, Управление, как установлено решением Арбитражного суда Брянской области от 26.02.2021 по делу №А09-7040/2020, письмом от 13.07.2020 №28-7720 незаконно отказало ИП ФИО1 в продлении 24.07.2020 срока действия договора аренды от 25.07.2017 № 3633 на срок до 24.07.2023.

После чего, в нарушение ч. 7 ст. 201 АПК РФ, согласно которой решения арбитражного суда по делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц подлежат немедленному исполнению, не исполнило незамедлительно решение Арбитражного суда Брянской области от 26.02.2021 по делу №А09-7040/2020 о восстановлении права ИП ФИО1 на продление договора, направив проект дополнительного соглашения к договору аренды лишь 05.04.2021 (т. 2 л.д. 88).

Также из представленных Управлением Росреестра по Брянской области документов следует, что истец представил 26.08.2021 на регистрацию в Управление Росреестра по Брянской области дополнительное соглашение к спорному договору аренды, однако, 31.08.2021 Управление направило заявление о прекращении осуществления государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 32:28:0040703:78, документы для осуществления которой были представлены с заявлением от 26.08.2021 (т.3 л.д. 44).

Наличие представленных истцом в Управление Росреестра по Брянской области 31.07.2020 документов на прекращение записи об аренде также будет являться препятствием в осуществлении регистрации дополнительного соглашения о продлении договора аренды № 3633 от 25.07.2017, а, следовательно, и в реализации установленного решением суда права ответчика на продление договора аренды на срок 3 года в соответствии с ч. 6 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченный орган.

К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута, а также схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, на основании которой был образован указанный земельный участок и выдан градостроительный план земельного участка в случае, предусмотренном частью 1.1 статьи 57.3 настоящего Кодекса, если иное не установлено частью 7.3 настоящей статьи.

Таким образом, в результате неправомерных действий истца, ИП ФИО1 не имел реальной возможности выполнить требование Управления, содержащиеся в Уведомлении от 18.03.2021 № 12-2909 о строительстве на земельном участке торгового центра в пятнадцатидневный срок.

В соответствии с пп. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно ст. 10 этого же кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 указанной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

В тоже время, в соответствии с дополнительным соглашением, заключенным сторонами, срок действия договора продлен до 24.07.2023, что является достаточным для достижения целей договора аренды при соблюдении требований закона всеми участниками правоотношений.

Вопреки утверждению истца в материалах дела имеются доказательства получения ИП ФИО1 технических условий на подключение к объектам водоснабжения, теплоснабжения, энергоснабжения, газоснабжения.

Как следует из ответа АО «Оборонэнерго» от 19.08.2021 по рассмотрению заявки ИП ФИО1 на технологическое присоединение к электрическим сетям АО «Оборонэнерго» ее рассмотрение было приостановлено в связи с истечением срока договора аренды земельного участка, на котором расположены (будут располагаться) объекты заявителя.

Технические условия АО «Газпром газораспределение Брянск» были выданы 21.02.2020 исх. № ВН-20/1138.

Из ответа МУП «Брянский городской водоканал» от 17.11.2021 (т. 3 л.д. 141) технические условия на подключение к сетям водоснабжения имеются.

ИП ФИО4 представлены в материалы дела фрагменты проектной документации на строительство торгового центра, разработанной «Универсал-проект», согласованной с Управлением по строительству и развитию территорий г. Брянска 20.05.2020.

В соответствии с частями 1 и 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 2 ст. 45 ЗК РФ Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:

использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

С учетом вышеизложенного суд полагает, что период с 26.07.2017 - даты принятия новых Правил землепользования и застройки города Брянска - до 18.12.2019 - даты присвоения участку территориальной зоны 0-1 - подлежит исключению из периода неиспользования земельного участка по целевому назначению по смыслу ст.ст. 45, 46 ЗК РФ, как период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду его расположения в различных территориальных зонах.

Период с 03.04.2020 - даты введения ограничений на проведение публичных мероприятий до окончания срока действия договора также подлежит исключению из периода неиспользования земельного участка по целевому назначению по смыслу ст.ст. 45, 46 ЗК РФ, законодательный запрет на проведение массовых публичных мероприятий в целях борьбы с короновирусной инфекцией препятствовал возможности согласования отклонений от предельных параметров разрешенного строительства.

Довод ответчика о нарушениях сроков оплаты арендной платы по договору аренды, как основание для расторжения договора аренды судом отклоняется ввиду следующего.

В силу ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п.1 ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно производить платежи за землю.

Как отмечалось ранее, долг по арендной плате ответчик погасил в полном объеме, представив платежных документов, что также подтверждено представителем истца в заседании.

В соответствии со ст.407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексам РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно ст.408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор был фактически лишен права пользования арендованным имуществом по вине арендодателя, не может быть основанием для расторжения договора аренды (Определение Верховного суда от 4 февраля 2019 года № 301-ЭС18-24752).

Суд учитывает, что решением Брянского областного суда от 05.07.2021 по делу №За-28/2021 были удовлетворены требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного участка и снижена кадастровая стоимость с 39 890 742 руб. 84 коп. до 17 906 100 руб. Датой обращения являлось 17.07.2020, что давало право арендатору на перерасчет уплаченных арендных платежей с 01.01.2020 в сторону уменьшения в силу ч. 4 ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЭ (ред. от 18.03.2020) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Решение вступило в законную силу 17.08.2020, сведения о новой кадастровой стоимости были внесены в ЕГРН, в связи с чем у ИП ФИО1, начиная с января 2020 года образовалась переплата по арендной плате и арендные платежи им не вносились.

Однако, Управление обратилось в суд с заявлением о восстановлении срока на апелляционное обжалование и подало апелляционную жалобу, в настоящее время решение не вступило в законную силу.

Судом также установлено, что в ходе рассмотрения насятощего дела ИП ФИО1 погасил образовавшуюся задолженность из расчета кадастровой стоимости земельного участка 39 890 742,84 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными документами от 06.12.2021, 27.01.2022, 31.03.2022. Факт оплаты и отсутствия задолженности у ответчика подтвержден в судебном заседании 01.06.2022 представителем истца.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды от 25.07.2017 № 3633.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Основанием для расторжения договора истец также указывает невнесение арендной платы более 2 раз подряд.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Как указано в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Судебная практика при разрешении подобных споров исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора

Судом установлено, что на момент рассмотрения дела у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате, данный факт не оспорен истцом.

Ответчик пояснил, что действительно своевременно им не была внесена в полном объеме арендная плата по обстоятельствам, изложенным выше, однако в настоящее время задолженность по арендной плате оплачена в полном объеме, что им в разумный срок приняты меры по устранению нарушения, послужившего дополнительным основанием для обращения в суд с иском о расторжения договора.

Обстоятельства, приведенные Управлением в обоснование иска, суд не может признать существенными, влекущими необходимость расторжения договора аренды, поскольку они не носят неустранимого характера и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении спорного договора. Действия ответчика по погашению долга по арендной плате свидетельствуют о наличии заинтересованности предпринимателя в сохранении арендных отношений.

Довод истца о том, что указанное нарушение условий договора (несвоевременное внесение арендной платы) является существенным, и, соответственно, есть достаточные основания для расторжения договора, даже несмотря на устранение обществом нарушения, подлежит судом отклонению как основанный на неправильном толковании норм материального права.

В абзаце 2 пункта 23 постановления №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, что не является безусловной обязанностью суда удовлетворить такое требование. С учетом уплаты задолженности в добровольном порядке расторжение договора является мерой ответственности, несоразмерной нарушению обязательства, и не соответствует балансу интересов сторон. В данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные ненадлежащим исполнением арендатором денежного обязательства, в полной мере могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором санкций.

Принимая во внимание изложенное, исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, исходя из приведенных норм (разъяснений) и установленных обстоятельств, обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением суда по делу №А09-7040/2020, обязавшего Управление заключить дополнительное соглашение о продлении спорного договора аренды на три года, учитывая, что задолженность по арендной плате была погашена ответчиком в полном объеме, систематического нарушения сроков оплаты не установлено, суд не усматривает достаточных правовых оснований для удовлетворения требования Управления о расторжении договора аренды и возврате земельного участка.

При таких обстоятельствах требование истца о расторжении договора аренды земельного участка № 3633 от 25.07.2017 удовлетворению не подлежит.

Согласно ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Государственная пошлина по настоящему делу составляет 6000 руб.

При подаче иска истцом государственная пошлина не уплачивалась, поскольку в соответствии с п.п.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 17.03.2022 по настоящему делу по заявлению истца была принята обеспечительная мера в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области совершать любые регистрационные действия, влекущие изменение или прекращение права аренды ФИО1 в отношении земельного участка площадью 11 427 кв.м, кадастровый номер 32:28:0040703:78, по адресу: г.Брянск, г. Брянск, р-н Володарский, Фокинский район, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием «торговые (в том числе торговоразвлекательные и торгово-выставочные) центры и комплексы». Ответчик обратился с заявлением, в котором просит в случае отказа в удовлетворении исковых требований, отменить обеспечительную меру с момента вступления решения суда в законную силу ввиду начала строительного сезона и необходимости скорейшей регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.

Арбитражный суд разъясняет, что в силу ч.5 ст. 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительная мера сохраняет своей действие до вступления в законную силу решения суда. После вступления решения суда в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене меры по обеспечению иска или указывает на это в решении суда об октазе в удовлетворении иска.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст.ст.167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования управления имущественных отношений Брянской области к индивидуальному предпринимателю ФИО1о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок оставить без удовлетворения.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Туле. Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Брянской области.

Судья И.С. Поддубная