Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Научно-технический центр «Апекс», г.Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального нежилого помещения в отношении величины выкупной стоимости нежилого помещения.

Определением от 23.12.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании ст.51 АПК РФ привлечены Общество с ограниченной ответственностью «Консалтинг», г.Елец Липецкой области, и Общество с ограниченной ответственностью «Бизнес Фаворит», г.Брянск.

В процессе рассмотрения дела истец заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 03.02.2016 по настоящему делу назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в связи с чем определением от 05.02.2016 производство по делу было приостановлено.

Определением от 09.03.2016 производство по делу возобновлено в связи с получением заключения эксперта.

Представителем истца было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований с учетом заключения эксперта. Ходатайство судом удовлетворено в соответствии со ст.49 АПК РФ. Согласно уточненным исковым требованиям истец просит:

- урегулировать разногласия по цене объекта, возникшие при заключении договора купли продажи муниципального нежилого помещения общей площадью 111,9 кв.м (в подвале 3-х этажного жилого дома), расположенного по адресу: г.Брянск, Советский район, ул. Горького, 25, пом. III, кадастровый №32:28:0031650:108;

- обязать ответчика заключить договор купли продажи муниципального нежилого помещения, изложив:

пункт 1.3. договора в следующей редакции: «Рыночная стоимость объекта составляет 1 411 017 руб. без учета налога на добавленную стоимость»;

пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Продавец продал, а Покупатель купил объект за 1 411 017 руб. без учета налога на добавленную стоимость»;

Приложение №1 к договору купли-продажи (порядок расчета оплаты) привести в соответствие с новой редакцией пункта 1.3. и пункта 2.1. договора.

В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования с учетом уточнения, представитель ответчика иск не признал.

Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела считаются извещенными судом надлежащим образом в соответствии со ст.123 АПК РФ (определение суда от 27.05.2016 об отложении судебного разбирательства на 03.06.2016 размещено в картотеке арбитражных дел в сети Интернет 28.05.2016, что подтверждается отчетом о публикации судебных актов).

Дело рассмотрено по имеющимся материалам в отсутствие представителей третьих лиц в порядке, установленном ст.156 АПК РФ.

Выслушав доводы представителей сторон, изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска №204СД-2007 от 30.01.2007 г. (т.1, л.д.22-29) с учетом дополнительного соглашения от 03.04.2015 (т.1, л.д.30) ООО «Научно-технический центр «Апекс» является арендатором нежилого помещения общей площадью 111,9 кв.м, расположенного по адресу: г.Брянск, Советский район, ул.Горького, 25 (подвал), для использования под торговлю промтоварами, сроком действия с 10.01.2007 г. по 02.03.2015 г. Указанное помещение было передано арендатору.

21.05.2015 г. истец направил в адрес Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации заявление №57 (т. 1, л.д. 37), в котором просил рассмотреть вопрос об отчуждении в собственность ООО «Научно-технический центр «Апекс» указанного нежилого помещения.

На основании решения Брянского городского Совета народных депутатов от 24.06.2015 г. №209 «О внесении изменений в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества города Брянска на 2015 г.», во исполнение постановления Брянской городской администрации от 15.09.2015г. №2867-п Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации был составлен и направлен в адрес истца договор купли-продажи муниципального нежилого помещения общей площадью 111,9 кв.м, расположенного по адресу: г.Брянск, Советский район, ул. Горького, 25 (пом. III), в котором оценочная стоимость выкупаемого объекта согласно отчету №07/08/2015, выполненному независимым оценщиком ООО «Консалтинг», составляла 2 872 880 руб. (без учета НДС) (т. 1, л.д. 11-16).

В связи с несогласием с размером выкупной цены за спорное нежилое помещение, истцом в адрес ответчика было направлено письмо №90 от 16.10.2015 (т.1, л.д.41), в котором было предложено установить рыночную цену выкупаемого объекта в размере 1 569 000 руб. согласно отчету, выполненному независимым оценщиком ООО «Бизнес Фаворит» (т.1, л.д. 43-123), и подписать договор с протоколом разногласий (т.1, л.д. 20).

В своем ответе Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации указало, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом (т.1, л.д. 42).

До настоящего времени разногласия по договору купли-продажи №490 от 25.09.2015г. в отношении размера выкупной цены сторонами не урегулированы.

Ссылаясь на то, что ответчик не согласился с выкупной ценой спорного нежилого помещения, предложенной истцом, и в связи с отказом ответчика урегулировать разногласия, истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском (с учетом уточнения исковых требований).

Суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений ст.4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключениями случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» №159-ФЗ от 22.07.2008 установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Федерального закона.

Согласно ст.3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространённых полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пени) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Право ООО «Научно-технический центр «Апекс» на выкуп спорного нежилого помещения ответчиком не оспаривается, между сторонами возник лишь спор по цене продажи спорного нежилого помещения.

В соответствии с п.2 ст.445 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст.445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст.446 Гражданского кодекса РФ).

Как было указано выше, стоимость объекта недвижимости в проекте договора купли-продажи №490 от 25.09.2015, направленном ответчиком в адрес истца, определена в пунктах 1.3, 2.1 договора в размере 2 872 880 руб. (без учета НДС) согласно отчету №07/08/2015, выполненному независимым оценщиком ООО «Консалтинг».

В обоснование заявленных исковых требований истцом представлен в материалы дела отчет ООО «Бизнес Фаворит» №151-10-15Н ОЦ от 14.10.2015 г. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 111,9 кв.м, расположенного по адресу: г.Брянск, Советский район, ул. Горького, 25, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта составляет 1 569 000 руб.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст.13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца судом была назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 111,9 кв.м, расположенного по адресу: г.Брянск, Советский район, ул.Горького, 25, (определение суда от 03.02.2016), проведение судебной экспертизы было поручено эксперту ООО «Абрис» ФИО4. Ответчик возражений относительно экспертного учреждения не заявлял.

Согласно заключению эксперта ООО «Абрис» от 24.02.2016г. об определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 111,9 кв.м, расположенного по адресу: г.Брянск, Советский район, ул. Горького, 25, рыночная стоимость вышеуказанного нежилого помещения по состоянию на 21.05.2015 г. составила 1 665 000 руб. с учетом НДС (соответственно без учета НДС - 1 411 017 руб.).

Представитель ответчика представил возражения на заключения эксперта, заявив ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

Представитель истца возражал против назначения повторной судебной экспертизы по основаниям, изложенным в возражениях на ходатайство ответчика.

Определением суда от 27.05.2016 ходатайство Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации о назначении повторной судебной экспертизы по делу №А09-14675/2015 отклонено по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В данном случае при рассмотрении дела возникли вопросы, связанные с определением выкупной стоимости нежилого помещения и требующие специальных знаний, в связи с чем истцом было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы. Ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы было удовлетворено судом.

Проведение экспертизы было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Абрис» ФИО4. Эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта было представлено в арбитражный суд, в судебном заседании заслушаны пояснения эксперта.

В соответствии с ч.2 ст.87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В обоснование ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы ответчик ссылался на то, что заключение экспертизы выполнено с нарушением действующего законодательства, не объективно, недостоверно, противоречиво и не отвечает на поставленный вопрос. В своих возражениях на заключение эксперта Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации указывало на то, что экспертом не был применен Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, в нарушение которого экспертом посчитана рыночная стоимость нежилого помещения в том числе и затратным подходом. Также ответчик ссылался на несоответствие дат размещения объявлений о продаже использованных экспертом объектов-аналогов дате определения рыночной стоимости нежилого помещения.

Истец, возражая против проведения повторной судебной экспертизы, указал, что проведение повторной экспертизы должно быть обосновано неустранимыми сомнениями в достоверности и объективности выводов экспертизы, а экспертное заключение должно быть противоречивым. В данном же случае заключение не является противоречивым, а использование экспертом при определении стоимости нежилого помещения трех подходов вместо двух нарушением не является, а фактически повышает объективность полученного результата.

При оценке экспертного заключения у суда сомнений в обоснованности заключения эксперта не возникло, какие-либо противоречия в выводах эксперта отсутствуют, экспертное заключение является достаточно ясным, полным и определенным.

Ссылка ответчика на несоответствие дат размещения объявлений о продаже использованных экспертом объектов-аналогов дате определения рыночной стоимости нежилого помещения, не может быть принята во внимание, поскольку в своем письменном ответе на возражения Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, а также в своих пояснениях по экспертному заключению в судебном заседании 28.04.2016 эксперт ФИО4 пояснил, что заключение эксперта было ретроспективным, рыночная стоимость объекта определялась по состоянию на 21.05.2015, соответственно и объекты-аналоги для расчетов брались на прошлые даты (01.10.2014, 18.09.2014, 06.10.2014, 26.09.2014, 05.10.2014), но актуальные по состоянию на дату определения рыночной стоимости. Также эксперт пояснил, что им был проведен анализ рынка на сайте Росреестра и изучены актуальные цены на дату оценки.

В силу ч.1 ст.55 АПК РФ экспертом в арбитражном суде является лицо, обладающее специальными знаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам и назначенное судом для дачи заключения в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом (АПК РФ). В данном случае эксперт был назначен судом для проведения судебной экспертизы как лицо, обладающее специальными знаниями, и был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Следовательно, оснований сомневаться в заключении эксперта и его пояснениях у суда не имеется.

Выбор подходов и методов оценки обоснован экспертом в его заключении.

Как пояснил эксперт в письменном ответе на возражения ответчика и в судебном заседании, заключение эксперта не является отчетом об оценке, а эксперт не является субъектом оценочной деятельности, использование ФСО при проведении судебной экспертизы не является обязательным, поскольку экспертное заключение не является по своей сути отчетом об оценке в связи с тем, что судебная экспертиза проводится на основании определения суда; применение ФСО №7 производится по усмотрению оценщика или эксперта, так как он носит рекомендательный характер.

Применение затратного подхода как одного из трех методов определения рыночной стоимости эксперт объяснил тем, что этот метод отражает затраты на восстановление аналогичных помещений.

При назначении судебной экспертизы после получения определения суда физическое лицо становится экспертом и вся его дальнейшая деятельность в рамках дела является судебно-экспертной деятельностью, не подпадающей под регулирование Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а сам эксперт является субъектом экспертной деятельности и обязан руководствоваться процессуальным законодательством, Федеральным законом от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Оценочное законодательство используется экспертом по его усмотрению. Вместе с тем, в данном случае судом не установлено нарушение экспертом требований закона.

В статье 9 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ предусмотрено, что в отчете об оценке должны быть указаны стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения.

Статьей 14 названного Федерального закона оценщику предоставлено право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В письме к экспертному заключению по настоящему делу от 24.02.2016 указано, что заключение выполнено частично по правилам, которые применяются для составления отчетов об оценке в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ, Стандартами оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3.

При проведении судебной экспертизы эксперт использовал три подхода: затратный, сравнительный и доходный, обосновав необходимость применения каждого из подходов.

В экспертном заключении указано, что затратный подход, подобно доходному и сравнительному подходам, основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению; рассчитанные затраты корректируются на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность объекта оценки. Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, заключающегося в том, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Установив рыночную стоимость нежилого помещения каждым из вышеуказанных подходов, эксперт определил вес каждого подхода и рассчитал средневзвешенную рыночную стоимость объекта недвижимости. При этом, доля затратного подхода составила лишь 0,11, тогда как доли сравнительного и доходного подходов составили по 0,44, то есть итоговая рыночная стоимость нежилого помещения была определена экспертом по большей части на основании сравнительного и доходного подходов.

В абз. «а» п.24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», на нарушение которого ссылается ответчик, предусмотрено, что затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости – земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например, жилых и нежилых помещений. Данный пункт ФСО №7 носит рекомендательный характер, о чем в нем прямо указано.

Вместе с тем, абзацем «в» п.24 ФСО №7 также предусмотрено, что затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют.

Кроме того, пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено право оценщика использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Таким образом, ФСО №7 не содержит прямого запрета на применение затратного подхода при оценке рыночной стоимости нежилых помещений. Суд полагает, что в данном случае экспертом обосновано применение данного подхода, в связи с чем оно само по себе не могло привести к установлению недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения и не должно вызывать сомнения в обоснованности заключения эксперта.

Кроме того, ответчик, не обладая специальными знаниями в области оценки недвижимости, не вправе оценивать представленное в материалы дела экспертное заключение с точки зрения необходимости применения той или иной методики при определении рыночной стоимости нежилого помещения.

При таких обстоятельствах доводы ответчика о необходимости назначения повторной судебной экспертизы были отклонены судом.

Несогласие ответчика с результатами судебной экспертизы и с исковыми требованиями, уточненными в соответствии с экспертным заключением, не является основанием для назначения повторной судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Таким образом, оценка в рамках рассматриваемого арбитражным судом дела доказательств, в том числе, относимости, допустимости и достоверности заключения эксперта, составленного по результатам проведения судебной экспертизы, является процессуальным действием, относящимся к исключительной компетенции суда. При этом, частью 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрена возможность назначения повторной экспертизы в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта. Следовательно, суд не обязан назначать повторную судебную экспертизу даже в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, если эти сомнения могут быть устранены иным способом. В данном случае суд считает, что пояснения эксперта в судебном заседании являются достаточными для устранения возможных сомнений в обоснованности его заключения.

Оценив представленное экспертное заключение и пояснения эксперта в судебном заседании по правилам ст.71 АПК РФ, суд не усмотрел наличия оснований для назначения повторной судебной экспертизы по делу.

В материалах дела имеются три различных отчета об оценке рыночной стоимости выкупаемого истцом нежилого помещения, составленные на разные даты: отчет ООО «Консалтинг» по состоянию на 18.08.2015 г. (произведен по заказу ответчика) (т.1, л.д.145-185), заключение ООО «Бизнес Фаворит» по состоянию на 14.10.2015 г. (сделано по заказу истца) (т.1, л.д.43-123) и заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы по состоянию на 21.05.2015 г. (т. 3, л.д. 3-85).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012г. №7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, 21.05.2015 г. истец направил в адрес Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации заявление №57 (т. 1, л.д. 37), в котором просил рассмотреть вопрос об отчуждении в собственность ООО «Научно-технический центр «Апекс» спорного нежилого помещения. Данное заявление получено ответчиком 21.05.2015 г.

Поскольку в двух имевшихся в материалах дела отчетах, составленных независимыми оценщиками, рыночная стоимость определялась на различные даты, судом была назначена судебная экспертиза определения рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 111,9 кв.м, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 32:28:0031650:108, по состоянию на 21.05.2015.

Экспертом ООО «Абрис» была произведена оценка имущества на дату получения ответчиком от истца заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а именно на 21.05.2015 г.

Более того, по ходатайству ответчика в судебном заседании 28.04.2016 г. были заслушаны пояснения эксперта ООО «Абрис» ФИО4, проводившего судебную экспертизу и предупрежденного об уголовной ответственности как за дачу заведомо ложного заключения, так и за дачу заведомо ложных пояснений по экспертному заключению.

С учетом изложенного и принимая во внимание отсутствие объективных данных, наличие которых могло бы свидетельствовать о несоответствии экспертного заключения ООО «Абрис» от 24.02.2016 требованиям закона, суд считает возможным определить условия спорного договора купли-продажи в отношении рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения в размере 1 411 017 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

В соответствии с ч.1 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

При таких обстоятельствах, оценив в соответствии с требованиями, установленными ст.71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, доводы сторон, суд считает заявленные исковые требования с учетом уточнения подлежащими удовлетворению. Соответственно пункты договора купли-продажи №490 от 25.09.2015 г., в которых указана рыночная стоимость объекта, а также Приложение №1 к договору подлежат изложению в новой редакции, с учетом установленной судом рыночной стоимости объекта, равной 1 411 017 руб. без учета налога на добавленную стоимость.

До принятия решения по делу ответчик заявил о наличии у истца задолженности по арендной плате, ссылаясь на отсутствие у него в этом случае права выкупа арендуемого нежилого помещения.

В судебное заседание 03.06.2016 истцом были представлены платежные поручения №183 от 02.06.2016 на сумму 138 798 руб. 67 коп. и №182 от 02.06.2016 на сумму 3 513 руб. 13 коп. в подтверждение факта полного погашения задолженности по арендной плате и пени. Представитель ответчика факт погашения истцом задолженности по арендной плате и пени не оспорил.

Суд также считает необходимым отметить, что в силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при условии отсутствия задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пени) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Следовательно, при рассмотрении настоящего спора существенное значение мог бы иметь лишь факт наличия у истца задолженности по арендной плате и пени на дату подачи им заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а не на момент рассмотрения дела.

При принятии решения о приватизации спорного нежилого помещения ответчик и должен был проверить наличие у истца задолженности по договору аренды. Поскольку такое решение было принято и истцу направлен подписанный ответчиком договор купли-продажи, который впоследствии был подписан истцом с протоколом разногласий, суд приходит к выводу об отсутствии у истца задолженности по арендной плате и пени на дату подачи им заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 21.05.2015 и, соответственно, об отсутствии оснований для отказа истцу в иске.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика 20 000 руб. расходов по проведению судебной экспертизы.

Как было указано выше, в связи с наличием в материалах дела двух различных отчетов по оценке стоимости выкупной цены за спорное нежилое помещение истцом было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Определением суда от 03.02.2016 г. по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Абрис» ФИО4, обязанность по оплате судебной экспертизы возложена на истца.

Согласно письму ООО «Абрис» стоимость проведенной экспертизы составила 20 000 руб., указанная сумма подлежит перечислению на счет ООО «Абрис» с депозитного счета Арбитражного суда Брянской области.

Расходы истца по оплате судебной экспертизы подтверждаются чеком-ордером Брянского отделения №8605 филиал №92 от 27.01.2016 г.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку исковые требования удовлетворены судом, судебные издержки в виде расходов на проведение судебной экспертизы подлежат отнесению на ответчика.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца 20 000 руб. в возмещение судебных издержек в виде расходов на проведение судебной экспертизы.

При подаче иска истцом в доход федерального бюджета уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Поскольку рассматриваемый спор носит неимущественный характер, правило о пропорциональном распределении судебных расходов в данном случае не применяется.

Так как требования истца об урегулировании разногласий рассмотрены судом по существу и спорные пункты договора приняты в уточненной редакции истца, расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика в соответствии со ст.110 АПК РФ в полном объеме, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию в пользу истца 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

От уплаты государственной пошлины ответчик, являющийся органом местного самоуправления, освобожден в силу п.п.1.1. п.1 ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).

В пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что в силу главы 25.3 НК РФ отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством. Исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 НК РФ отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются.

Согласно статье 110 АПК РФ между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов.

В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167-170, 173, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Научно-технический центр «Апекс» к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи №490 от 25.09.2015, удовлетворить.

Стоимость выкупаемого Обществом с ограниченной ответственностью «Научно-технический центр «Апекс» по договору купли-продажи №490 от 25.09.2015 объекта – нежилого помещения общей площадью 111,9 кв.м, расположенного по адресу: г.Брянск, Советский район, ул. Горького, 25, пом. III, кадастровый №32:28:0031650:108; установить по цене, определенной судебной экспертизой, в размере 1 411 017 руб. (один миллион четыреста одиннадцать тысяч семнадцать) рублей без учета налога на добавленную стоимость, изложив:

пункт 1.3. договора в следующей редакции: «Рыночная стоимость объекта составляет 1 411 017 (один миллион четыреста одиннадцать тысяч семнадцать) рублей без учета налога на добавленную стоимость»;

пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Продавец продал, а Покупатель купил объект за 1 411 017 (один миллион четыреста одиннадцать тысяч семнадцать) рублей без учета налога на добавленную стоимость».

Приложение №1 к договору купли-продажи (порядок расчета оплаты) привести в соответствие с новой редакцией пункта 1.3. и пункта 2.1. договора, исходя из стоимости объекта, равной 1 411 017 (один миллион четыреста одиннадцать тысяч семнадцать) рублей без учета налога на добавленную стоимость.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск, в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Научно-технический центр «Апекс», <...> 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 20 000 руб. в возмещение судебных издержек в виде расходов на проведение судебной экспертизы.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Брянской области на расчетный счет Общества с ограниченной ответственностью «Абрис» 20 000 руб. за проведение судебной экспертизы.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Туле. Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Брянской области.

Судья М.В. МАКЕЕВА