Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «Радиоэлектроника» к Клинцовской городской администрации о признании недействительным постановления от 20.05.2010 года №882 (в редакции постановления от 24.06.2010 года №1161) в части недостоверного определения рыночной стоимости отчуждаемого недвижимого имущества и возложении обязанности совершить сделку купли-продажи имущества, указанного в оспариваемом постановлении по цене, определенной в ходе рассмотрения спора по настоящему делу

третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Клинцы; ООО «Агентство недвижимости «Интехгарант»; ООО «Ко-Инвест-Брянск»

при участии в судебном заседании:

от заявителя: не явились;

от ответчика: не явились;

от третьих лиц: не явились;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Радиоэлектроника» (далее –заявитель, ООО «Радиоэлектроника», Общество,) обратился в арбитражный суд с заявлением к Клинцовской городской администрации ( далее – ответчик, Администрация) о признании недействительным постановления №882 от 20.05.2010 года ( в редакции постановления от 24.06.2010 года №1161) в части определения рыночной стоимости отчуждаемого недвижимого имущества и возложении обязанности изложить пункт 2 оспариваемого постановления в следующей редакции: «Передать обществу с ограниченной ответственностью «Радиоэлектроника» в собственность за плату Объект, указанный в пункте 1 настоящего постановления, по цене 4 600 000 рублей (с учетом НДС), равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ООО «Брянский городской «Центр оценки и консалтинга» в соответствии с отчетом №10-112/048-029-Н от 16.06.2010 года об определении рыночной стоимости нежилого помещения».

В ходе судебного разбирательства заявитель неоднократно уточнял заявленные требования и в окончательной редакции просил суд признать недействительным Постановление №882 от 20.05.2010 года (в редакции Постановления Клинцовской городской администрации от 24.06.2010 года №1161) в части недостоверного определения рыночной стоимости отчуждаемого недвижимого имущества и о возложении обязанности совершить сделку купли-продажи имущества, указанного в оспариваемом постановлении, по цене, определенной в ходе рассмотрения спора по настоящему делу.

Уточнение требований приято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Уведомление, направленное судом в адрес третьего лица – ООО «Агентство недвижимости «Интехгарант», возвращено органом связи с пометкой за истечением срока хранения и не явкой адресата, что позволяет суду считать третье лицо надлежаще уведомленным о дате и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 АПК РФ.

Представители заявителя, ответчика и третьих лиц – ООО «Ко-Инвест-Брянск», Комитета по управлению имуществом города Клинцы уведомлены надлежащим образом.

Заявление рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие участвующих в деле лиц.

Ответчик и третьи лица – ООО «Агентство недвижимости «Интехгарант» ( далее – ООО «АН «Интехгарант») и Комитет по имуществу города Клинцы заявленные требования не признали по основаниям, изложенным в письменных отзывах.

Изучив материалы дела суд установил следующее:

Недвижимое имущество – нежилое помещение, площадью 257,6 кв.м., расположенное по адресу: <...> арендуется Обществом по договору аренды №7 нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности городского округа «город «Клинцы Брянской области» от 30.12.2009 года.

В целях реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Администрацией, на основании заявления ООО «Радиоэлектроника» о выкупе арендуемого Обществом нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> вынесено постановление №882 от 20.05.2010 года «Об условиях приватизации арендуемого ООО «Радиоэлектроника» муниципального недвижимого имущества» ( далее – Постановление №882).

Согласно Постановлению №882, Обществу передается в собственность за плату указанный объект недвижимости по цене, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком ООО «Агентство недвижимости «Интехгарант» ( далее – ООО АН «Интехгарант» в соответствии с отчетом №96/10-Н от 18.02.2010 года в размере 8 300 000 руб. (без учета НДС).

Постановлением №1161 от 24.06.2010 года в Постановление №882 внесены изменения, касающиеся срока оплаты отчуждаемого имущества.

В соответствии с Постановлением №882 в адрес заявителя Администрацией направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося муниципальной в собственности городского округа «город Клинцы Брянской области» и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства от 21.05.2010 №12 с указанием стоимости отчуждаемого имущества в размере 8 300 000 руб.

Не согласившись с указанной ценой выкупаемого помещения, по заказу заявителя профессиональным независимым оценщиком - ООО Брянский городской «Центр оценки и консалтинга» выполнена оценка имущества с целью определения его рыночной стоимости. Согласно отчету ООО Брянский городской «Центр оценки и консалтинга»№10-112/048-029-Н от 16.06.2010 года рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, площадью 257,6 кв.м. составила 4 600 000 руб.

Полагая, что оспариваемое постановление в части определения рыночной стоимости отчуждаемого имущества противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя ввиду существенного завышения стоимости приобретаемого имущества, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Судом, с целью установления вопроса о соответствии указанной в оспариваемом Постановлении №882 и проекте договора купли-продажи суммы рыночной стоимости отчуждаемого объекта, на основании ходатайства участвующих в деле лиц, проведена судебная экспертиза. Проведение экспертизы по ходатайству заявителя поручено ООО «Ко-Инвест», эксперту ФИО1 Из полученного экспертного заключения №1/11-Э судом установлено, что рыночная стоимость объекта недвижимого имущества, площадью 257,6 кв.м., расположенного по адресу: <...> составляет 4 627 300 ( с учетом НДС).

Обосновывая правомерность указания в оспариваемом акте стоимости Объекта, определенной на основании заключения ООО «АН «Интехгарант», ответчик и третье лицо указывали на наличие нарушений, допущенных ООО «Ко-Инвест-Брянск» при составлении заключения.

Суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть использовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Площадь арендуемого Обществом объекта не превышает предельные значения площади арендуемого имущества (1000 кв. м), установленные Законом Брянской области от 17.11.2008 №98-З. Кроме того, материалами дела подтвержден и сторонами в судебном заседании признан факт наличия у ООО «Радиоэлектроника» права владения Объектом непрерывно более двух лет на основании договоров аренды и отсутствия задолженности по арендной плате и иным платежам, что, с учетом положений части 3 статьи 70 АПК РФ, не требует дополнительных доказательств.

Процедура выкупа арендуемого Объекта осуществляется на основании заявления субъекта малого и среднего предпринимательства в соответствие со статьей 9 Закона №159-ФЗ.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Вместе с тем, исходя из положений Закона №159-ФЗ, вопрос установления продажной стоимости имущества отнесен к ведению уполномоченного органа, в данном случае местного самоуправления, и определяется в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 года №135-ФЗ равным рыночной стоимости такого имущества.

Во исполнение требований Закона №159-ФЗ Администрация обратилась к ООО АН «Интехгарант» с целью определения рыночной стоимости Объекта. Согласно заключению которого рыночная стоимость Объекта, положенная в основу оспариваемого постановления №882 от 20.05.2010 года и направленного в адрес заявителя проекта договора купли-продажи, составила 8 300 000 рублей без НДС.

При этом из содержания статей 12, 13 Закона №135-ФЗ следует, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению, в частности, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Вместе с тем, согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в пункте 1 информационного письма от 30.05.2005 года №92 (далее – Информационное письмо №92), оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, согласно пункта 3 Информационного письма №92, если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе, когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

Таким образом, с учетом статьи 3, пункта 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ, статей 12, 13 Закона №135-ФЗ и изложенной правовой позиции ВАС РФ, заявитель, не согласившись с результатами проведенной ООО АН «Интехгарант» оценки Объекта, правомерно обратился в Арбитражный суд с заявлением об оспаривании величины стоимости объекта оценки, посредством оспаривания ненормативного акта, вынесенного на основании соответствующего отчета об оценке.

При этом, из положений абзаца 2 статьи 13 Закона №135-ФЗ судом установлено, что арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, обязательность совершения которой подтверждается Федеральным законом №159-ФЗ с учетом фактических обстоятельств дела.

Как определено статьей 3 Закона №159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности стоимость такого имущества устанавливается равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

Вследствие изложенного суд также находит обоснованным обращение заявителя с требованием о признании недействительным постановления Администрации №882 в части установления стоимости Объекта в размере 8 300 000 руб. без НДС.

Удовлетворяя требования заявителя по существу, суд руководствовался следующим.

Учитывая, что предметом спора фактически является достоверность установленной заключением ООО «АН «Интехгарант» рыночной стоимости Объекта, а также необходимость в наличии специальных познаний для установления таковой, судом удовлетворено ходатайство участвующих в деле лиц о проведении судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости Объекта. При этом, судом отклонено ходатайство ответчика о проведении судебной экспертизы Торгово-промышленной палатой Брянской области ввиду неоднократного направления судом запросов в адрес последней с целью предоставления предусмотренных статьей 82 АПК РФ (с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 года №66) сведений, необходимых для соблюдения, в частности, прав участвующих в деле лиц на отвод эксперту, подлежащих указанию в определении о назначении судебной экспертизы. Проведение экспертизы судом, в соответствии с ходатайством заявителя, поручено ООО «Ко-Инвест Брянск» эксперту ФИО1, согласно заключению которого рыночная стоимость Объекта по состоянию на дату проведения оценки ООО АН «Интехгарант» (24.02.2010 года) составила 4 627 300 рублей с учетом НДС (л.д.4 т.2).

Возражая против применения в отношении сделки по отчуждению Объекта стоимости, определенной заключением ФИО1 в размере 4 627 300 руб. с НДС, ответчик указывал недостоверность такой стоимости ввиду нарушения экспертом ФИО1 при проведении оценки положений законодательства об оценочной деятельности. Указанная позиция поддержана представителем третьего лица – ООО «АН «Интехгарант».

Между тем, общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки содержатся в статье 11 Закона №135-ФЗ, а также утвержденных Приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №254 Федеральном стандарте оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", от 20.07.2007 года №256 Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)».

Подпунктом "е" пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 254 установлено, что в отчете об оценке должен содержаться раздел - описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки: количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях; количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки; другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Ответчик, в обоснование своей позиции о невозможности применении результатов экспертного заключения, выполненного ФИО1, ссылается на несоблюдение экспертом требований к содержанию отчета об оценке, повлекшее уменьшение стоимости объекта недвижимости, а именно: в разделе «Обременения и сервитуты, связанные с объектом оценки» оценщик указывает на отсутствие таких данных, вместе с тем наличием сведений об обременении арендой.

Суд отклоняет указанный довод, так как из представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации от 20.05.2010 года судом установлено, что на встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> , площадью 257,6 кв.м. ограничения (обременения) права не зарегистрированы.

Также суд находит необходимым отметить, что договор аренды №7 нежилого помещения от 30.12.2009 года не является долгосрочным, заключен на срок менее года (с 01.01.2010 года по 30.06.2010 года) ввиду чего не подлежал государственной регистрации. Кроме того, наличие обременений у оцениваемого объекта влечет уменьшение стоимости этого имущества, в связи с чем данный довод признается судом необоснованным.

Ссылка ответчика на неправомерное завышение в отчете ООО «Ко-Инвест-Брянск» величины физического износа недвижимости (40%), по сравнению с величиной, содержащейся в техническом паспорте объекта от 21.07.1996 г. (24%) судом не принимается по следующим основаниям.

Как следует из экспертного заключения № 1/11-Э от 28.01.2011 года, физический износ оцениваемого объекта составил 40%.

Указанная величина рассчитана исходя из нормы амортизации многоэтажных жилых кирпичных зданий 0,8%, установленной «Едиными нормами амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР», утвержденными Постановлением Совмина СССР от 22 октября 1990 г. № 1072.

Исходя из указанной нормы, срок экономической жизни оцениваемого объекта составил 125 лет (100/0,8). Учитывая, что объект введен в эксплуатацию в 1961 году, срок жизни объекта на момент оценки составляет 49 лет ( 2010 г. -1961 г.). Таким образом, физический износ оцениваемого объекта равен (49/125)x 100 = 39,2%.

Более того, расчет физического износа, выполненный экспертом ФИО1 (т.2 л.д. 136) по Правилам оценки физического износа жилых зданий ВСН53-86(р), утвержденных Приказом Госгражданстороя от 24.12.1958 г., также приближен к 40%.

Вместе с тем, данные о проценте износа, содержащиеся в техническом паспорте, приведены по состоянию на 21.07.1996 года, ввиду чего, применение такой величины для характеристики объекта оценки в 2010 году суд находит неправомерным.

При таких обстоятельствах, величину физического износа, указанную в экспертном заключении ООО «Ко-Инвест-Брянск» в размере 40% суд находит обоснованной, рассчитанной в соответствии с порядком, установленным действующими правовыми актами.

Как установлено судом, согласно пункту 8 раздела 3 экспертного заключения №1/11-Э от 28.01.2011 года оценка объекта включает в себя анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта, однако, такой раздел в указанном заключении отсутствует.

Вместе с тем, указанное несоответствие суд не находит существенным, ввиду того, что положениями закона «Об оценочной деятельности» и ФСО №1,№2,№3 проведение такого анализа не вменено в обязанность оценщика.

Как пояснил в судебном заседании представитель ООО «АН «Интехгарант» по результатам аукциона по продаже объектов муниципальной собственности, состоявшегося 03.12.2010 года, стоимость квадратного метра отчужденных объектов варьировалась в пределах 27 099 руб. до 76 200 руб., что свидетельствует, по мнению третьего лица, о недействительности определенной в экспертном заключении стоимости 1 квадратного метра оцениваемого объекта в размере 17 963,12 руб. В подтверждение указанной информации ООО «АН «Интехгарант» в материалы дела представлена копия газеты «Ваше личное дело» №49 от 08.12.2010 года.

Вместе с тем, из анализа данного печатного издания судом установлено, что в рамках проведенного 03.12.2010 года аукциона, нежилое здание, площадью 1918,2 кв.м. продано по цене 9800 руб. за один кв.м.

Довод представителя ООО «АН «Интехгарант» о том, что стоимость одного квадратного метра понижается с увеличением площади отчуждаемого имущества, суд находит необоснованным.

Однако, из содержания отчета ООО «АН «Интехгарант» от 18.02.2010 года следует, что средние цены продаж помещений составляют 25 000 -30 000 руб. за один кв.м. (без отделки) и 40 000 – 50 000 руб. за один кв.м. (с внутренней отделкой) ( т.1 л.д. 70).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, о том, что информация, опубликованная в газете «Ваше личное дело» №49 от 08.12.2010 года, также не была учтена ООО «АН «Интехгарант» при проведении оценки спорного объекта недвижимости.

Не соглашаясь с итогами доходного подхода к оценке здания, ООО «АН «Интехгарант» указывает на неправильное применение экспертом ФИО1 арендной ставки за квадратный метр площади сдаваемой в аренду недвижимости.

Так, согласно отчету ООО «АН «Интехгарант» ( т. 1 л.д. 71) средняя арендная цена за квадратный метр торговых помещений в центральных районах города Клинцы составляет 600 -1000 руб. за один кв.м.

Однако, заявителем в материалы дела представлены договоры аренды (т.2 л.д. 111-117) согласно которым стоимость 1 кв. м. нежилых помещений, расположенных в непосредственной близости со спорным объектом, составляет 111 руб., и 220,7 руб., что значительно ниже арендной ставки определенной ООО «АН «Интехгарант» в ходе применения доходного подхода при определении арендной ставки в отношении оцениваемого объекта - 850 руб. за кв.м.

Применительно к изложенному, довод представителя ООО «АН «Интехгарант» о недостоверности информации о стоимости арендной платы, содержащейся в представленных заявителем в материалы дела договорах аренды муниципальных объектов недвижимости (т.2 л.д. 111-117), суд не принимает, ввиду того, что вопрос действительности таких договоров аренды не является предметом рассмотрения настоящего спора, доказательств признания таковым не представлено.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки № 3, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года №254, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Между тем, из материалов дела следует, что в отчете ООО «АН «Интехгарант» при использовании оценщиком метода сравнения продаж не указаны точные ссылки на источники информации, что не позволяет проверить достоверность приведенных в отчете данных и корректность выполненных расчетов.

Согласно пункту 4 ФСО №3 одним из основных принципов при составлении отчета об оценке является принцип обоснованности, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.

ООО «АН «Интехгарант» нарушен указанный принцип, так как ни в отчете, ни в приложениях не содержится документов, подтверждающих приведенную в отчете об оценке информацию. В частности, из отчета ООО «АН «Интехгарант» и приложений к нему не представляется возможным установить источники образования информации о цене на объекты-аналоги №1,3,4, в то время как ссылка на газету «Недвижимость и строительство» №5 от 15.02.2010 года в отношении аналогов №2, №5 не подтверждена приложением копии публикации, что не позволяет проверить достоверность и обоснованность использованной при составлении отчета исходной информации, в то время как выбор объектов аналогов, использованных ООО «Ко-Инвест-Брянск» при применении доходного подхода осуществлен экспертом на основании официально опубликованных данных в газете «Ваше лично дело» за январь – февраль 2010 года с приложением к заключению поименованных копий печатных изданий.

Согласно пункту 19 ФСО №1 оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Как установлено судом, в нарушение указанного положения в отчете ООО «АН «Интехгарант» содержится информация о стоимости объекта-аналога №3, датированная 03.03.2010 года, в то время как датой оценки заявлен февраль 2010 года.

В отчете об оценке должна быть приведена информация о физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях (пункт 8 ФСО №3).

Ответчик указывает, что в нарушение положений закона «Об оценочной деятельности» и федеральных стандартов оценки, физические свойства объекта оценки устанавливались экспертом ФИО1 на основании личной инспекции.

Однако, из материалов дела усматривается, что экспертное заключение № 1/11-Э от 28.01.2011 года содержит описание физических свойств оцениваемого объекта на основании правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, данных технического паспорта (инвентарный номер 18343, составленный по состоянию на 22.07.1996 года) и прилагаемых к отчету фотографий объекта, с указанием собственника оцениваемого объекта.

Учитывая, что технический паспорт на спорный объект датирован 1996 годом, ввиду чего износ и устаревания оцениваемого объекта по состоянию на 2010 года могли быть установлены исключительно при личном осмотре (инспекции) такого объекта, что и было осуществлено экспертом ФИО1

При таких обстоятельствах, изложенный довод ответчика судом не принимается.

В соответствии с пунктом 20 ФСО №1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Затратный подход предполагает расчет рыночной стоимости объекта как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости улучшений.

Эксперт ФИО1, при составлении экспертного заключения использовал сравнительный и доходный подходы, обосновав при этом отказ от использования затратного подхода отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, входящий в состав рыночной стоимости объекта, земельный участок не выделен в натуре, а, следовательно, его площадь достоверно определить нельзя. Указанный факт подтвержден справкой Комитета по управлению имуществом города Клинцы от 20.01.2011 года №175 (т.2 л.д. 35). Таким образом, отказ от использования затратного подхода суд признает обоснованным.

Вместе с тем, из отчета ООО «АН «Интехгарант» следует, что экспертом при оценке спорного объекта использовался, в том числе, затратный подход. При этом площадь земельного участка взята экспертом произвольно равной 300 кв.м., что неправомерно.

При таких обстоятельствах, использование ООО «АН «Интехгарант» затратного подхода суд находит необоснованным.

Кроме того, при исследовании отчета от 18.02.2010 года №96/10-Н судом установлено, что стоимость строительства объекта оценки (т.1 л.д. 82) определена исходя из площади всего задания – 1206 кв.м., в то время как объектом оценки является встроенное помещение площадью 257, 6 кв.м.

Таким образом, оценив выполненный ООО «АН «Интехгарант» отчет об оценке от 18.02.2010 года №96/10-Н по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании в соответствие со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о наличии неустранимых сомнений в действительности содержащихся в отчете сведений, в то время как согласно статье 11 Закона №135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Не принимая отчет ООО «АН «Интехгарант» в качестве документа-основания для определения рыночной стоимости отчуждаемого имущества суд также учитывает довод заявителя о нарушении Администрацией положений Федерального закона «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» от 21.07.2005 года №94-ФЗ (далее – Закон №94-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 10 Закона №94-ФЗ во всех случаях размещение заказа осуществляется путем проведения торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. К таким случаям относятся запрос котировок (статья 42 Закона №135-ФЗ) и размещения заказа у единственного поставщика (исполнителя, подрядчика) (статья 55 Закона №135-ФЗ).

При этом в силу пункта 14 части 2 статьи 55 Закона №94-ФЗ размещение заказа у единственного поставщика (исполнителя, подрядчика) осуществляется заказчиком в случае, если осуществляются поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для нужд заказчиков на сумму, не превышающую установленного Центральным банком Российской Федерации предельного размера расчетов наличными деньгами в Российской Федерации между юридическими лицами по одной сделке; при этом заказы на поставки одноименных товаров, выполнение одноименных работ, оказание одноименных услуг заказчик вправе размещать в течение квартала в соответствии с настоящим пунктом на сумму, не превышающую указанного предельного размера расчетов наличными деньгами.

В соответствии с указанием Центрального банка РФ от 20.06.2007 года №1843-У «О предельном размере расчетов наличными деньгами и расходовании наличных денег, поступивших в кассу юридического лица или кассу индивидуального предпринимателя» Расчеты наличными деньгами в Российской Федерации между юридическими лицами, а также между юридическим лицом и гражданином, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (далее - индивидуальный предприниматель), между индивидуальными предпринимателями, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 тысяч рублей.

Вместе с тем, Постановлением УФАС по Брянской области по делу №185 от 24.11.2010 года (далее Постановление №185) установлен факт нарушения изложенной процедуры размещения заказа, предусмотренной Законом №94-ФЗ. Ответчик факт нарушения в судебном заседании также подтвердил и доказательств обжалования Постановления №185 не представил. Утверждение ответчика о прекращении производства по делу об административном правонарушении Постановлением №185 судом не принимается в качестве оснований для отсутствия правовых последствий, так как факт совершения административного правонарушения подтвержден, а производство по делу прекращено ввиду применения в отношении лица положений статьи 2.9 КоАП РФ.

Кроме того в силу части 4 статьи 4.1. КоАП РФ назначение административного наказания не освобождает лицо от исполнения обязанности, за неисполнение которой административное наказание было назначено.

В соответствии с частью 5 статьи 10 Закона №94-ФЗ нарушение предусмотренных настоящим Федеральным законом положений о размещении заказа является основанием для признания судом, арбитражным судом недействительным размещения заказа по иску заинтересованного лица или по иску уполномоченных на осуществление контроля в сфере размещения заказов федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, что, в свою очередь, находит отражение в правовой позиции ВАС РФ, изложенной в определении от 29.09.2010 года №ВАС-12476/10. Наряду с изложенным суд учитывает, что доказательств обжалования порядка размещения заказа на проведение оценки объекта оценки в материалы дела не представлено.

Принимая во внимание изложенное и учитывая, что доказательств несоответствия заключения эксперта ООО «Ко-Инвест Брянск» ФИО1 требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки (ФСО №1, №2, №3), статьи 86 АПК РФ в материалы дела не представлено, мотивированных доводов о наличии таковых не заявлено, судом при исследовании заключения существенных несоответствий не установлено, в то время как эксперт ФИО1 предупрежден об уголовной ответственности в соответствии со статьей 82 АПК РФ, суд находит вывод эксперта ООО «Ко-Инвест Брянск» ФИО1 об определении рыночной стоимости нежилого помещения площадью 257,6 кв.м., расположенного по адресу <...> по состоянию на 24.02.2010 года в размере 4 627 300 руб. с НДС достаточно ясным, полным, выводы эксперта не вызывающими сомнений в обоснованности, а также не находит противоречий в выводах эксперта, в то время как выводы эксперта ООО «АН «Интехгарант» основаны на неподтвержденной надлежащими документами (материалами) исходной информации, источники которой отсутствуют в материалах заключения и лишают возможности удостовериться в их действительности, что позволяет неоднозначно толковать изложенные выводы и нарушает закрепленные в пункте 4 ФСО №3 основополагающие принципы: обоснованности, однозначности и проверяемости.

При таких обстоятельствах, учитывая, что оспариваемое Постановление №882 от 20.05.2010 года содержит информацию о рыночной стоимости Объекта, отличную от установленной судом на основании экспертного заключения (оценки) ООО «Ко-Инвест Брянск», заявление ООО «Радиоэлектроника» подлежит удовлетворению, а Постановление №882 от 20.05.2010 года в редакции Постановления от 24.06.2010 №1161 в части определения рыночной стоимости нежилого помещения площадью 257, 6 кв.м., расположенного по адресу <...> размере 8 300 000 руб. без НДС признанию недействительным.

Также, руководствуясь статьей 13 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года, суд находит правомерным обязать Клинцовскую городскую администрацию при передаче в собственность обществу с ограниченной ответственностью «Радиоэлектроника» нежилого помещения общей площадью 257, 6 кв.м., расположенного по адресу <...> установить стоимость в размере в размере 4627300 (четыре миллиона шестьсот двадцать семь тысяч триста рублей) рублей с НДС.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В подтверждение оплаты услуг эксперта ООО «Ко-Инвест Брянск» в размере 20 000 руб. при проведении судебной экспертизы по настоящему делу во исполнение определения Арбитражного суда Брянской области от 22.11.2010 года заявителем представлена копия платежного поручения №204 от 24.12.2010 года.

При таких обстоятельствах, руководствуясь частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы на проведение экспертизы в размере 20 000 руб. подлежат взысканию с Клинцовской городской администрации в пользу ООО «Радиоэлектроника» (ОГРН <***>).

Судебные расходы, понесенные ООО «Радиоэлектроника» ввиду оплаты государственной пошлины в размере 2000 руб. платежным поручением №130 от 24.08.2010 года, подлежат взысканию судом со стороны в силу статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 13 Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Радиоэлектроника» удовлетворить.

Признать Постановление Клинцовской городской администрации от 20.05.2010 года №882 (в редакции Постановления Клинцовской городской администрации от 24.06.2010 года №1161) в части определения рыночной стоимости недвижимого имущества в размере 8 300 000 рублей без НДС недействительным.

Обязать Клинцовскую городскую администрацию при передаче в собственность обществу с ограниченной ответственностью «Радиоэлектроника» нежилого помещения общей площадью 257,6 кв.м., расположенного по адресу: <...> установить стоимость в размере 4 627 300 (четыре миллиона шестьсот двадцать семь тысяч триста) рублей с НДС.

Взыскать с Клинцовской городской администрации в пользу общества с ограниченной ответственностью «Радиоэлектроника» (ОГРН <***>) судебные расходы в сумме 22 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула) в месячный срок.

СУДЬЯ А.А. ЧЕРНЯКОВ