Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО ООО "НАШ ЛОМБАРД- ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЕТЬ" к Брянскому городскому Совету народных депутатов о признании недействующим нормативного правового акта в части

третьи лица: Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации; Отделение по г. Брянску и Брянскому району Управления Федерального казначейства по Брянской области, УФАС России по Брянской области

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 – представитель (доверенность №б/н от 25.11.2011г.);

от ответчика: ФИО2 – главный специалист экспертно-правового отдела (дов. №8/76-и от 24.01.2012г.);

от третьих лиц: от Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации: ФИО3 – главный специалист (доверенность №29/04-01 от 10.01.2012г.); от Отделения: не явились; от УФАС: не явились;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "НАШ ЛОМБАРД - ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЕТЬ" (далее – заявитель, Общество, ООО "НАШ ЛОМБАРД - ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЕТЬ" ) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к Брянскому городскому Совету народных депутатов (далее – ответчик) о признании недействующим нормативного правового акта - Положения «О порядке и условиях сдачи в аренду муниципального нежилого фонда города Брянска» в новой редакции ( далее – Положение), принятого Решением №1174 от 28.01.2009 г. в части: пункта 1.5 в части слов: «протокол о результатах по продаже права аренды»; пункта 2.1; пункта 3.7 в части слов: «Государственная регистрация Договора аренды осуществляется арендатором»; пункта 4.1; пункта 4.2 в части слов: «Методика утверждается постановлением Брянской городской администрации, при этом …»; « Предложения по ежегодному изменению базовой ставки арендной платы направляются в Совет по поддержке малого и среднего предпринимательства при Брянской городском Совете народных депутатов не позднее чем за 14 дней до издания правового акта об изменении размера арендной платы»; пункта 4.6; пункта 5.1 в части слов: « за исключением случаев, когда цель использования Объекта устанавливалась условиями торгов»; пункта 6.1 ; пункта 6.2 в части слов: « но не более 12 месяцев»; « При нарушении указанных требований, Арендодатель вправе потребовать от Арендатора немедленного расторжения Договора с Субарендатором»; пункта 6.3; пункта 6.4; пункта 6.5 в части слов: « - в случае нарушения Арендатором обязательств и условий Договора Аренды; - в случае, если величина субарендной платы определена не в соответствии с п. 6.3 настоящего Положения»; пункта 6.6; пункта 6.7 в части слов: « в размере 30% от размере годовой субарендной платы за использование Объекта или его части с учетом действующей арендной платы»; пункта 6.8.

До рассмотрения дела по существу, заявитель уточнил требования и просит суд признать недействующим Положение в части: пункта 1.5 в части слов: «по продаже права аренды»; пункта 2.1 в части слов: «по продаже права аренды Объектов»; пункта 3.3 в части слов: «В течение месяца с момента заключения Договора аренды», «по содержанию Объекта и прилегающей территории», «балансодержателем Объекта и иными»; пункта 3.7 в части слов: «Государственная регистрация Договора аренды осуществляется арендатором»; пункта 4.1.; пункта 4.2 в части слов: «Методика утверждается постановлением Брянской городской администрации, при этом …»; « Предложения по ежегодному изменению базовой ставки арендной платы направляются в Совет по поддержке малого и среднего предпринимательства при Брянской городском Совете народных депутатов не позднее, чем за 14 дней до издания правового акта об изменении размера арендной платы»; пункта 4.6; пункта 5.1 в части слов: « за исключением случаев, когда цель использования Объекта устанавливалась условиями торгов»; пункта 6.1. в части слов «…по результатам торгов на право сдачи Объекта в субаренду…», «Торги

проводятся в форме конкурса или аукциона в соответствии с действующим законодательством. Организатором торгов является Арендатор»; пункта 6.2 в части слов: «но не более 12 месяцев»; пункта 6.3; пункта 6.4 в части слов: «По результатам торгов на право сдачи Объекта в субаренду… протокол торгов, …, копию платежного поручения о внесении в бюджет города Брянска платы за получение согласия собственника на передачу Объекта в субаренду. Размер платы за получение согласия собственника на передачу Объекта в субаренду устанавливается в размере 30 % от суммы, подлежащей уплате Субарендатором за период действия договора субаренды, и перечисляется в бюджет города Брянска»; пункта 6.5 в части слов: « - в случае нарушения Арендатором обязательств и условий Договора Аренды; - в случае, если величина субарендной платы определена не в соответствии с п. 6.3 настоящего Положения»; пункта 6.6.; пункта 6.7. в части слов: « и (или) собственником … в размере 30% от размере годовой субарендной платы за использование Объекта или его части с учетом действующей арендной платы»; пункта 6.8.

Уточнение требований принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, Отделение по г. Брянску и Брянскому району Управления Федерального казначейства по Брянской области, Управление Федеральной антимонопольной службы по Брянской области.

Ответчик заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве (с дополнениями) на заявление.

Третье лицо - Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации поддержало позицию ответчика.

Третьи лица - Отделение по г. Брянску и Брянскому району управления Федерального казначейства по Брянской области и УФАС по Брянской области, письменного отзыва не представили, извещены надлежаще, представителя в заседание не направили.

Заявление рассмотрено в порядке статей 123, 156 АПК в отсутствие представителей Отделения по г. Брянску и Брянскому району Управления Федерального казначейства по Брянской области и УФАС по Брянской области.

Изучив материалы дела, заслушав доводы участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

Решением Брянского городского Совета народных депутатов № 1174 от 28.01.2009 г. принято Положение «О порядке и условиях сдачи в аренду муниципального нежилого фонда города Брянска» в новой редакции.

Полагая, что Положение в оспариваемой части не соответствует нормам материального права, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, Общество, являясь арендатором муниципального имущества, обратилось в суд с настоящим заявлением.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 192 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействующим нормативного правового акта, принятого государственным органом, органом местного самоуправления, иным органом, должностным лицом, если полагают, что оспариваемый нормативный правовой акт или отдельные его положения не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности или создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, при разрешении споров о признании недействующими нормативных правовых актов, необходимо установить одновременное наличие двух составляющих – несоответствие оспариваемого правового акта нормативному акту, имеющему большую юридическую силу, и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, отсутствие одного из которых в силу статьи 196 АПК РФ влечет за собой отказ в удовлетворении заявленных требований.

Пункты 1.5, 2.1

Обращаясь с заявлением о признании недействующими положений пунктов 1.5, 2.1 в оспариваемой части заявитель фактически не согласен с содержащейся в указанных пунктах формулировкой, согласно которой право аренды подлежит продаже.

В обоснование своей позиции заявитель указывает на тот факт, в Гражданском кодексе Российской Федерации не предусмотрен такой вид договора как договор купли-продажи права аренды, в том числе права на аренду муниципального имущества.

Между тем, отказывая в удовлетворении заявленных требований суд исходит из следующего.

Аренда, по своей правовой природе, является имущественным правом. При этом, заключение договоров аренды муниципального имущества осуществляется в силу статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» №135-ФЗ от 26.07.2006 года (далее – Закон №135-ФЗ) по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров. Таким образом, законодателем фактически предусмотрен порядок продажи такого имущественного права, как аренда муниципального имущества, лицу, предложившему наиболее выгодные условия, что согласуется с положениями пункта 4 статьи 454 ГК РФ.

Кроме того, применительно к данным требованиям, суд также не усматривает доказательств нарушения прав и законных интересов Общества, так как из представленных в материалы дела доказательств усматривается факт заключения 09.06.2010 года между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, в лице начальника управления ФИО4 (Арендодатель), МУ «УЖКХ» г. Брянска, в лице начальника ФИО5 (Балансодержатель) и ООО «НАШ ЛОМБАРД – ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЕТЬ» в лице генерального директора ФИО1 (Арендатор) договора аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска №141ВД – 2010. Из содержания договора не усматривается нарушения прав и законных интересов Общества.

Изложенные обстоятельства в их неразрывной совокупности приводят суд к выводу об оставлении требований заявителя о признании недействующим пункта 1.5 Положения в части слов: «по продаже права аренды» и пункта 2.1 в части слов «по продаже права аренды Объектов» без удовлетворения.

Пунктом 3.3. определено, что в течение месяца с момента заключения Договора аренды Арендатор обязан заключить договоры на оказание коммунальных услуг по содержанию Объекта и прилегающей территории, договоры на техническое обслуживание с балансодержателем Объекта и иными эксплуатационными организациями, уполномоченными оказывать указанные услуги и заключать договоры.

В соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В силу п. 10 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме оплачивают услуги и работы по содержанию и ремонту этих помещений в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Из смысла указанных норм права следует, что обязанность по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов на основании ст. 210 ГК РФ и п. 1 ст. 39 ЖК РФ должна возлагаться непосредственно на собственника указанных помещений.

Согласно положениям ст.ст. 249, 290 ГК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; в издержках по содержанию этого имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений.

В силу ч. 2 ст. 154, ст. ст. 155 - 158 ЖК РФ собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и платы за коммунальные услуги.

Таким образом, с учетом изложенного и положений пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Между тем, доказательств наличия иного порядка содержания арендуемого имущества в материалы дела не представлено.

Довод о неправомерности возложения на арендатора обязанности по заключению договоров на техническое и коммунальное обслуживание, содержание Объекта и прилегающей территории с балансодержателем суд, применительно к изложенному и с учетом содержания абзаца 1 пункта 3.3 Положения, находит подлежащим отклонению. Так, из буквального содержания оспариваемого пункта следует, что указанные договора подлежат заключению с организациями, уполномоченными оказывать такие услуги и заключать договоры, в то время как балансодержатель указан лишь наряду с иными эксплуатационными организациями.

Применительно к изложенному, суд также отклоняет довод Общества о неправомерности установления месячного срока на заключение договоров на оказание коммунальных и иных услуг с момента заключения договора аренды. Данный вопрос отнесен к ведению сторон договора, является условием такового. При этом договора аренды муниципального имущества, как указывалось ранее, подлежат заключению по результатам конкурса, являющегося публичной офертой, что явствует из содержания правоотношения и находит свое подтверждение в пп.17 п.40 Правил (утв. Приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67).

Таким образом, лицо, обращающееся с заявкой на участие в торгах (аукционе) на право приобретения такого имущественного права, фактически выражает акцепт в совершении сделки на условиях, предусмотренных офертой (п.50 Правил). Применительно к указанным правоотношениям условия оферты содержатся в оспариваемом положении и, в части пункта 3.3, не противоречат действующему законодательству.

Пункт 3.7 оспаривается заявителем в части слов: «Государственная регистрация Договора аренды осуществляется арендатором».

Пунктом 3.7 Положения предусмотрено, что Договоры аренды, заключенные на срок не менее одного года, подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством. Государственная регистрация осуществляется Арендатором.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 26 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Государственную регистрацию осуществляет территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При таких обстоятельствах, указание в тексте пункта 3.7 Положения на обязанность арендатора осуществить государственную регистрацию может быть истолковано как осуществление непосредственно регистрационных функций, равно как и обращение в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2007 г. №48 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части" указал, что суд, рассматривая данные дела, должен выяснить, является ли содержание оспариваемого акта, его части определенным.

Приведенная в пункте 3.7 Положения формулировка относительно осуществления государственной регистрации арендатором, вызывает у суда неоднозначное толкование. Вместе с тем, из пояснений участвующих в деле лиц судом установлено, что ответчик, допуская такую формулировку, подразумевал возложение на арендатора обязанности по представлению необходимых для государственной регистрации документов, в то время как из пояснений заявителя усматривается несогласие с возложением на последнего такой обязанности по представлению документов.

При таких обстоятельствах, суд, с учетом правового смысла совокупности положений пункта 2 статьи 651 ГК РФ и статьи 26 Закона №122-ФЗ, отклоняет требования заявителя о признании недействующим пункта 3.7. Положения в части слов: «Государственная регистрация Договора аренды осуществляется арендатором».

Так, в силу части 1 статьи 26 Закона №122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Довод об уклонении арендодателя от государственной регистрации вследствие указанных положений судом не принят, так как, во-первых, заключенный Обществом договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, а, во-вторых, в случае уклонения арендодателя от представления документов для государственной регистрации договора аренды, в том числе доверенности на представление интересов арендодателя при совершении таких действий арендатором, указанные обстоятельства подлежат рассмотрению судом в рамках самостоятельного заявления.

Согласно обжалуемому пункту 4.1 . Положения арендная плата за использование переданного в аренду Объекта устанавливается Арендодателем исходя из площади Объекта и других сведений о нем на основании методики определения размеров арендной платы за муниципальные нежилые помещения ( далее – Методика).

Оспаривая изложенные положения, Общество указывает на неправомерность применения утверждаемой постановлением Брянской городской администрации методики определения размеров арендной платы за муниципальные нежилые помещения при заключении договоров аренды в порядке статьи 17.1 Закона №135-ФЗ.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в указанной части суд исходит из отсутствия доказательств нарушения прав и законных интересов заявителя, являющегося арендатором муниципального недвижимого имущества в рамках договора №141ВД-2010 от 09.06.2010 года.

Как установлено судом из материалов дела и пояснений участвующих лиц, размер арендной платы, закрепленный в пункте 3.1 Договора №141ВД-2010 от 09.06.2010 года, определен в ходе аукциона с соблюдением процедуры, установленной Законом №135-ФЗ «О защите конкуренции» и «Правил проведения конкурсов или аукционов …» (утв. Приказом №67 от 10.02.2010 года), с определением начальной цены в соответствии с положениями Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в РФ».

Таким образом, закрепленная в договоре №141ВД-2010 от 09.06.2010 года цена (размер арендной платы) определена в соответствии с положениями действующего законодательства. Данный факт признан участвующими в деле лицами и в силу статьи 70 АПК РФ не нуждается в подтверждении дополнительными доказательствами, а, следовательно, не влечет нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Применительно к изложенному суд также отклоняет требования Общества о признании недействующим пункта 4.2 в части слов «Методика утверждается постановлением Брянской городской администрации, при этом …»; « Предложения по ежегодному изменению базовой ставки арендной платы направляются в Совет по поддержке малого и среднего предпринимательства при Брянской городском Совете народных депутатов не позднее чем за 14 дней до издания правового акта об изменении размера арендной платы». Положения пункта 4.2 не были применены в отношении заявителя при заключении договора №141ВД-2010 от 09.06.2010 года и не повлекли установления для него не предусмотренных законом обязанностей, а равно ограничения имеющихся прав.

Согласно пункту 4.6 в течение календарного года с момента осуществления арендатором работ по капитальному ремонту и (или) реконструкции Объекта, в результате которых улучшено техническое обустройство Объекта, арендная плата определяется с учетом характеристик Объекта, имевшихся до начала его капитального ремонта и (или) реконструкции.

Оспаривая указанный пункт Положения, Общество указывает на его несоответствие положениям статей 612, 614, 616 ГК РФ. При этом заявитель исходит из того, что оспариваемое положение ограничивает его в предоставленных положениями ГК РФ правах.

Между тем, суд находит доводы ответчика правомерными, а требование заявителя в данной части не подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

Согласно статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Таким образом, переданное в рамках договора аренды имущество априори предполагается соответствующим состоянию, необходимому для его целевого использования. При этом, в случае выявления недостатков, не позволяющих целевого использования, арендатор наделен предусмотренными статьей 612 ГК РФ правами.

Вследствие изложенного и с учетом правового смысла положений статей 611, 612, 616, 623 ГК РФ суд приходит к выводу, что пункт 4.6 Положения соответствует закрепленному в статье 17.1 Закона №135-ФЗ принципа неизменности существенных условий заключенного по итогам конкурса (аукциона) договора, так как в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Применительно к договору аренды цена отвечает признакам существенного условия, которое, в отношении договоров аренды муниципального имущества, подлежат определению по результатам конкурса (аукциона).

Кроме того, уменьшение арендной платы, на котором настаивал заявитель, является предоставлением преимущества отдельному хозяйствующему субъекту, которое обеспечивает ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, что в соответствии с пунктом 20 статьи 4 Закона №135-ФЗ является государственной или муниципальной преференцией и подлежит контролю в порядке, установленном главой 5 Закона «О защите конкуренции».

Применительно к изложенному суд также отклоняет требования Общества о признании недействующим пункта 5.1 Положения в части содержащегося в абзаце 2 запрета на изменение установленного условиями торгов целевого использования арендуемого объекта посредством решения городской комиссии.

Так как целевое использование является существенным условием договора, заключенного посредством публичной оферты, изменение такового без соблюдения установленной статьей 17.1 Закона №135-ФЗ процедуры повлечет неправомерное ограничение конкуренции в части круга лиц, претендующих на использование такого объекта в соответствие с новым, не предусмотренным первоначальной конкурсной документацией, целевым назначением.

Кроме того, изменение целевого назначения объекта недвижимости может существенно повлиять на размер арендной платы, определяемой независимым оценщиком на основании Закона «Об оценочной деятельности в РФ».

Согласно пункту 6.1 Положения Арендатор вправе по результатам торгов на право сдачи Объекта в субаренду передать весь Объект или его часть в субаренду. Торги проводятся в форме конкурса или аукциона в соответствии с действующим законодательством. Организатором торгов является Арендатор.

Оспаривая положения пункта 6.1 заявитель указывал на неправомерность понуждения арендатора к проведению конкурса (аукциона) с целью заключения договора (ов) субаренды в отношении арендуемого муниципального недвижимого имущества.

Суд находит требование заявителя в данной части подлежащим удовлетворению, а пункт 6.1 в части возложения обязанности на арендатора по организации и проведению торгов с целью заключения договора субаренды недействующим ввиду следующего.

Из содержания части 4 статьи 194 АПК РФ следует, что при оценке правомерности требований заявителя о признании недействующим нормативного правового акта суду необходимо установить соответствие оспариваемого акта – действующему акту, имеющему большую юридическую силу.

Между тем, Федеральным законом №401-ФЗ от 06.12.2011 года пункт 1 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ «О защите конкуренции» дополнен подпунктом 16.

В силу указанных положений, заключение договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов.

Положения указанного подпункта 16 пункта 1 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ вступили в силу с 06.01.2012 года.

Таким образом, пункт 6.1 оспариваемого Положения не соответствует правовому смыслу пп.16 п.1 статьи 17.1 Закона №135-ФЗ, имеющего большую юридическую силу и подлежит признанию недействующим.

Пунктом 6.2 Положения в оспариваемой части введено ограничение на максимальную продолжительность срока действия (заключения) договора субаренды в отношении арендуемого муниципального имущества – не более 12 месяцев.

Удовлетворяя требования заявителя в изложенной части, суд исходит из содержания пункта 2 статьи 615 ГК РФ, согласно которому арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Таким образом, положения статьи 615 ГК РФ не устанавливают ограничений в части минимального срока, на который может быть заключен договор субаренды, имеют большую, по отношению к оспариваемому Положению, юридическую силу.

Довод ответчика о том, что арендуемое имущество является муниципальной собственностью и, следовательно, в силу статьи 209 ГК РФ согласование существенных условий договора субаренды относится к ведению муниципального образования, суд находит основанным на неверном толковании норм материального права.

Действительно, в силу пункта 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Однако правомочия собственника по распоряжению имуществом, в частности посредством передачи прав владения и (или) пользования, третьим лицам осуществляются в рамках заключения договора аренды, в данном случае в порядке, установленном статьей 17.1 Закона №135-ФЗ. При этом собственником указываются все существенные условия договора аренды, в том числе целевое назначение, цена, срок действия договора, а также ответственность за нарушение обязательств по договору.

Между тем, после возникновения у арендатора прав по договору аренды, последний вправе самостоятельно распоряжаться предоставленным во владение и (или) пользование имуществом с целью достижения поставленных экономических целей, при условии соблюдения существенных условий договора аренды, в частности целевого назначения, в пределах определенного основным договором срока и установление дополнительных, помимо установленных ГК РФ, ограничений на осуществление предоставленных прав, суд находит неправомерным. В тоже время изложенные выводы не лишают арендодателя, с учетом пункта 2 статьи 615 ГК РФ, отказать в даче согласия на заключение договора субаренды.

Требования Общества о признании недействующим пункта 6.3 Положения , согласно которому размер субарендной платы за 1 кв.м., определенной самим арендатором, не может быть меньше величины, рассчитанной для субарендатора согласно методике, исходя из цели использования помещения, суд также находит подлежащими удовлетворению.

Так, в соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Порядок установления размера арендной платы и ее внесения арендатором устанавливается соглашением сторон с соблюдением требований статьи 614 ГК РФ.

В силу части 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Из правого смысла изложенных нормативных положений следует, что определение размера арендной платы в договоре субаренды является правом сторон договора субаренды, не может быть связано с наличием у арендатора обязанности по своевременному и полному внесению арендной платы и, с учетом абзаца 2 статьи 606 ГК РФ, не относится к компетенции арендодателя.

Согласно пункту 6.4. по результатам торгов на право сдачи объекта в субаренду, Арендатор представляет Арендодателю протокол торгов, договор субаренды (для согласования), копию платежного поручения о внесении в бюджет города Брянска платы за получение согласия собственника на передачу объекта в субаренду. Размер платы за получение согласия собственника за передачу объекта в субаренду устанавливается в размере 30% от суммы, подлежащей уплате субарендатором за период действия договора субаренды, и перечисляется в бюджет города Брянска. Договор субаренды объекта, не согласованный с арендодателем и (или) собственником, считается недействительным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

При таких обстоятельствах, обязательным условием для заключения договора субаренды недвижимого имущества является получение согласия арендодателя на его заключение. Однако, с учетом изложенной позиции суда в отношении пункта 6.1 Положения, представление в рамках процедуры согласования протокола торгов, оформленного по результатам конкурса (аукциона) на право сдачи Объекта в субаренду, проводимого арендатором, суд находит оспариваемый пункт 6.4 подлежащим признанию недействующим.

Кроме того, суд обращает внимание, что установление размера платы за получение согласия собственника на передачу объекта в субаренду не соответствует целям свободы договорных отношений.

Получение согласия арендодателя на заключение договора субаренды является определенной законом (статья 615 ГК РФ) обязанностью арендатора. При этом арендодатель, разрешая вопрос о даче согласия на заключение договора субаренды, пользуется предоставленным статьей 615 ГК РФ правом, однако не оказывает какой-либо услуги в предусмотренной ГК РФ терминологии, осуществление которой возможно на возмездной основе. Факт дачи согласия на заключение договора субаренды также не может быть квалифицирован как сделка, основанная на возмездности.

На основании изложенного, требование заявителя в части оспаривания пункта 6.4 Положения подлежат удовлетворению.

Пунктом 6.5 Положения предусмотрен перечень оснований для отказа арендодателем в сдаче арендуемого имущества в субаренду.

Оспаривая указанный пункт Положения заявитель полагает, что нарушение арендатором обязательств и условий договора аренды, а также определение величины субарендной платы не в соответствии с пунктом 6.3 Положения не является правомерным основанием для отказа в заключении договора субаренды.

С учетом содержания пункта 2 статьи 615 ГК РФ суд приходит к выводу, что фактически пунктом 6.5 положения предусмотрены основания, при которых арендодатель отказывает в даче согласия на заключение договора субаренды. В свою очередь дача согласия арендатору на заключение такого договора, как явствует из содержания изложенной нормы ГК РФ, является правом, а не обязанностью арендодателя.

Между тем, как установлено судом применительно к пункту 6.3 Положения, определение минимального размера субарендной платы выходит за пределы компетенции арендодателя и, как следствие, не может являться правомерным основанием для отказа в согласовании договора субаренды. Вследствие изложенного требование Общества о признании недействующим пункта 6.5 в части установления основания для отказа в заключении договора субаренды ввиду определения величины субарендной платы не в соответствии с пунктом 6.3 Положения подлежит удовлетворению.

Однако требования Общества в части признания недействующими положений пункта 6.5, устанавливающих в качестве основания для отказа в заключении договора субаренды нарушение арендатором обязательств и условий договора аренды, суд находит не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Основанием для возникновения у арендатора права на передачу в рамках договора субаренды прав владения и (или) пользования имуществом является договор аренды.

В этой связи необходимо отметить, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 ГК РФ).

Из изложенного следует, что нарушение арендатором обязательств и условий договора аренды не только может явиться препятствием при реализации права арендодателя на дачу согласия на заключение договора субаренды, но и может послужить основанием для прекращения (расторжения) договорных отношений в принципе, что исключит возможность заключения договора субаренды ввиду отсутствия необходимых прав (пользования и (или) владения) у арендатора.

Пунктом 6.6 Положения предусмотрено, что площадь объекта, передаваемого в субаренду, не может быть менее 5 кв.м.

Суд находит подлежащим удовлетворению требование Общества о признании изложенного пункта недействующим по следующим основаниям.

Из правового смысла статей 420, 606, 615 ГК РФ в их неразрывной совокупности следует, что определение минимальной площади имущества, передаваемого в рамках договора субаренды, относится к ведению сторон такого договора.

Возражая против удовлетворения требований в части пункта 6.5. Положения ответчик указывал на неправомерность передачи в рамках договора субаренды имущества, в том числе части, для использования в целях размещения средств вендинговой торговли, банкоматов и т.п.

Судом изложенный довод отклоняется, так как применительно к пункту 5.1 Положения уже указывалось, что изменение целевого назначения имущества, с учетом специфики процедуры заключения договора аренды муниципального имущества, возможно лишь в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Закона №135-ФЗ.

В тоже время, при неизменности целевого назначения арендуемого имущества оснований для ограничения арендатора в праве сдавать часть имущества, в том числе площадью менее 5 кв.м., в субаренду третьим лицам не имеется.

Пунктом 6.7 предусмотрено, что в случае сдачи Объекта иным лицам как в целом, так и частично в субаренду (с заключением или без заключения договора) без согласования с Арендодателем и (или) собственником, Арендатор уплачивает в бюджет города Брянска неустойку в размере 30% от размера годовой субарендной платы за использование Объекта или его части с учетом действующей арендной платы.

Заявитель, обжалуя изложенную правовую норму, указывал на неправомерность возложения обязанности по согласованию договора субаренды с собственником, а также с установлением неустойки в размере 30% от размера годовой субарендной платы за использование Объекта или его части с учетом действующей арендной платы.

Суд отклоняет требования заявителя в указанной части ввиду следующего.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено наличие у арендатора обязательства по получению согласия арендодателя в случае заключения договора субаренды. В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, наряду с прочим, неустойкой, которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). При этом, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Как указывалось судом ранее, с учетом специфики процедуры заключения договоров аренды муниципального имущества, лицо, обращающееся с заявкой на участие в конкурсе в порядке статьи 17.1 Закона №135-ФЗ, выражает акцепт на публичную оферту, условия которой являются общедоступными и изложены, в том числе, в пункте 6.7 Положения.

Таким образом, учитывая наличие у арендатора обязательства по обращению к арендодателю за получением согласия на заключение договора субаренды, закреплением соглашения о неустойке в письменной форме в оспариваемом пункте Положения, акцепте заявителем условий предоставления имущества в аренду посредством обращения с заявкой на участие в конкурсе (аукционе), суд находит положения пункта 6.7 в части установления неустойки соответствующими нормам действующего законодательства и не нарушающими прав и законных интересов заявителя.

Суд также учитывает, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку в силу статьи 333 ГК РФ применительно к конкретным обстоятельствам дела.

Довод о неправомерности указания ссылки на согласование договора субаренды с собственником (помимо арендодателя) суд отклоняет ввиду совпадения в одном лице арендодателя и лица, наделенного полномочиями на распоряжение муниципальным имуществом – Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, что не влечет за собой нарушения прав и законных интересов заявителя.

Согласно оспариваемому заявителем пункту 6.8 Положения при установке на Объекте банкомата, платежного терминала или иных технических средств по обслуживанию населения Арендатор ежегодно уплачивает Арендодателю сумму, соответствующую годовой арендной плате за 2 кв. м.

Признавая пункт 6.8 Положения недействующим, суд исходит из следующего.

Как указывалось судом, цена договора аренды муниципального имущества, равно как и целевое назначение такого имущества, относится к существенным условиям, изменение которого возможно лишь в предусмотренном статьей 17.1 Закона №135-ФЗ порядке. При этом, цена договора аренды определяется в процессе торгов с учетом, в том числе, целевого назначения имущества.

Таким образом, в случае, если сданное в аренду имущество по своему целевому назначению не предусматривает использования для размещения банкомата, платежного терминала или иных технических средств по обслуживанию населения, такое использование будет являться нецелевым, что влечет за собой возникновение установленных пунктом 3 статьи 615 ГК РФ прав арендодателя. Однако, в случае использования имущества посредством размещения банкомата, платежного терминала или иных технических средств по обслуживанию населения в рамках предусмотренного договором аренды целевого использования, действия по увеличению цены договора на предусмотренную пунктом 6.8 сумму повлекут нарушение процедуры предоставления муниципального имущества в аренду, установленной положениями Закона №135-ФЗ «О защите конкуренции» и приказа ФАС РФ №67 от 10.02.2010 года.

Не соглашаясь с позицией заявителя, ответчиком и Управлением имущественных и земельных отношений приведен довод о пропуске срока исковой давности для обжалования спорного нормативного правового акта, а также процессуального срока, установленного статьей 198 АПК РФ.

Изложенный довод ответчика и третьего лица судом отклоняется, так как исковая давность не может применяться к случаям оспаривания нормативного правового акта, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 г. № 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 г. № 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности"), в то время как положения 24 главы АПК РФ при рассмотрении споров данной категории применению не подлежат.

В соответствии с частью 5 статьи 195 АПК РФ нормативный правовой акт или отдельные его положения, признанные арбитражным судом недействующими, не подлежат применению с момента вступления в законную силу решения суда и должны быть приведены органом или лицом, принявшими оспариваемый акт, в соответствие с законом или иным нормативным правовым актом, имеющими большую юридическую силу.

Руководствуясь статьями 167-170, 195 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Заявление общества с ограниченной ответственностью "НАШ ЛОМБАРД- ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЕТЬ" удовлетворить частично.

Признать недействующим Положение «О порядке и условиях сдачи в аренду муниципального нежилого фонда города Брянска», принятого решением №1174 от 28.01.2009 г. Брянского городского Совета народных депутатов в части:

- пункта 6.1 в части возложения обязанности на арендатора по организации и проведению торгов с целью заключения договора субаренды;

- пункта 6.2 в части ограничения прав арендатора на заключение договора субаренды сроком не более 12 месяцев;

- пункта 6.3;

- пункта 6.4 в части возложения на арендатора обязанности по представлению протокола торгов, копии платежного поручения о внесении в бюджет города Брянска платы за получение согласия собственника за передачу объекта в субаренду, установления размера платы за получение согласия собственника на передачу объекта в субаренду в размере 30% от суммы, подлежащей уплате субарендатором и необходимости перечисления в бюджет города Брянска;

- пункта 6.5 в части установления основания для отказа в согласовании договора субаренды в случае, если величина субарендной платы определена не в соответствии с пунктом 6.3 Положения;

- пункта 6.6;

- пункта 6.8;

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

Решение вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в месячный срок.

Председательствующий А.А. Черняков

Судьи

В.В. Халепо

Т.М. Пулькис