Гражданский кодекс часть 1

Управление имущественных отношений Брянской области, г. Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Брянской городской общественной организации «Олимпус», г. Брянск, о взыскании 210 502 руб. 35 коп., в том числе 164 454 руб. 96 коп. задолженности по арендной плате по договору на аренду областного недвижимого имущества № 275 от 01.11.2007 г. за период с 01.10.2011 г. по 31.01.2012 г. и 8 222 руб. 75 коп. пени за период с 11.11.2011 г. по 20.01.2012 г., расторжении договора на аренду областного недвижимого имущества № 275 от 01.11.2007 г. и выселении из занимаемого помещения расположенного в подвальной части ТЮЗа по адресу: <...>, общей площадью 258,5 кв.м.

Определением суда от 02.03.2012 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ГОУ СПО «Брянское художественное училище», г.Брянск.

До принятия решения по делу от истца поступило ходатайство об уточнении заявленных исковых требований, согласно которому истец просил взыскать с ответчика 210 502 руб. 35 коп., в том числе 164 454 руб. 96 коп. задолженности по арендной за период с 01.10.2011 г. по 31.01.2012 г. и 46 047 руб. 39 коп. пени за период с 11.10.2011г. по 20.01.2012г., расторгнуть договор на аренду областного недвижимого имущества №275 от 01.11.2007 г. и выселить ответчика из занимаемого помещения, расположенного в подвальной части ТЮЗа по адресу: <...>, общей площадью 416,9 кв.м. Ходатайство удовлетворено судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

Представитель истца поддержала уточненные исковые требования.

Представитель третьего лица поддержала позицию истца.

Ответчик отзыв на исковое заявление не представил, своего представителя в судебное заседание не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещался по юридическому адресу, подтвержденному представленной истцом в материалы дела Справкой из ЕГРЮЛ от 19.01.2012 г., и в силу ст.123 АПК РФ считается извещенным надлежащим образом.

Дело рассмотрено по имеющимся материалам в отсутствие представителя ответчика в порядке, установленном ст.156 АПК РФ.

Выслушав доводы представителей истца и третьего лица, изучив материалы дела, суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Управлением имущественных отношений Брянской области (арендодателем) при участии ГОУ СПО «Брянское художественное училище» (балансодержатель) и БГОО «Олимпус» (арендатор) 01.11.2007г. был заключен договор аренды № 275 нежилого помещения площадью 258,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>, для использования под спортивно-оздоровительный центр. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Брянской области.

В соответствии с п.1.2. договора от 01.11.2007г. № 275 срок аренды устанавливается с 01 ноября 2007г. до 01 ноября 2010г.

Согласно дополнительному соглашению от 27.10.2009г. № 219 срок аренды был продлен до 01.11.2013г.

В соответствии с п.2.1. дополнительного соглашения от 25.12.2009 г. № 287 площадь, исчисляемая для расчета арендной платы, составляет 434,01 кв.м.

В силу п. 3.1. дополнительного соглашения к договору от 25.12.2009г. № 287 арендатор обязался уплачивать арендодателю за пользование арендованным помещением 41 113 руб. 74 коп. в месяц за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца.

Во исполнение условий договора от 01.11.2007 г. № 275 нежилое помещение общей площадью 275,61 кв.м, расположенное по адресу: <...>, было передано балансодержателем арендатору по акту приема - передачи от 01.11.2007г.

Ответчик свои обязанности по своевременному и полному внесению платы за пользование арендуемым нежилым помещением за период с 01.10.2011 г. по 31.01.2012 г. надлежащим образом не исполнял, в связи с чем у него образовалась задолженность по арендной плате в сумме 164 454 руб. 96 коп.

Истцом в адрес ответчика было направлено письмо № 13-2196 от 09.03.2011 г. (л.д.13) в котором истец предлагал ответчику погасить в срок до 30.03.2011 г. образовавшуюся задолженность, а также указал, что в случае непогашения задолженности по арендной плате в установленный срок Управление имущественных отношений Брянской области будет направлен иск о взыскании задолженности по арендной плате и пени и расторжении долгосрочного договора аренды. Данное предарбитражное напоминание БГОО «Олимпус» было оставлено без рассмотрения, какого-либо ответа в адрес истца не поступило, в связи с чем Управлением имущественных отношений Брянской области в адрес ответчика было направлено письмо № 13-15220 от 28.11.2011 г. в котором истец уведомил ответчика - БГОО «Олимпус» о расторжении договора и предложил явиться для подписания соглашения о его расторжении (л.д. 16).

Поскольку ответчик в добровольном порядке задолженность по арендной плате за пользование нежилым помещением до настоящего времени не погасил, истец обратился в суд с настоящим иском (с учетом уточнения заявленных исковых требований).

Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В обоснование заявленных исковых требований истец сослался на то, что на момент заключения спорного договора действовало Положение о порядке сдачи в аренду государственного недвижимого имущества областной собственности, утвержденное Постановлением Брянской областной Думы от 23.10.1997 г. № 2-285, в соответствии с которым при расчете площадей, сдаваемых в аренду включались места общего пользования (коридоры, туалеты и.т.д.). В Управлении Федеральной регистрационной службы по Брянской области зарегистрирован договор аренды только с указанием фактически занимаемой площади – 258,5 кв.м, но при расчете арендной платы учитывались места общего пользования. В связи с увеличением арендуемой площади на 158,4 кв.м было заключено Дополнительное соглашение № 287 от 25.12.2009 г., общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляла 416,9 кв.м, в том числе 258,5 кв.м. + 158,4 кв.м, площадь для расчета арендной платы составляла 434,01 кв.м, в том числе 275,61 кв.м (с учетом мест общего пользования) + 158,4 кв.м. По условиям дополнительного соглашения плата за пользование спорным объектом недвижимости устанавливалась в размере 41 113 руб. 74 коп. в месяц согласно расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. Расчет составлен истцом исходя из следующего: 275, 61 кв.м. х 94,0 руб. за 1 кв.м = 25 907 руб. 34 коп. в месяц, 25 907 руб. 34 коп. + (158,4 кв.м. х 96,0 руб. за 1 кв.м) = 41 113 руб. 74 коп.

В соответствии с п. 3.1 дополнительного соглашения к договору от 25.12.2009г. №287 арендатор обязался перечислять арендную плату авансом до десятого числа текущего месяца.

Обязательство по внесению арендной платы не было исполнено ответчиком надлежащим образом, в связи с чем за период с 01.10.2011 г. по 31.01.2012 г. образовалась задолженность в сумме 164 454 руб. 96 коп.

Наличие у БГОО «Олимпус» задолженности по арендным платежам перед истцом в сумме 164 454 руб. 96 коп. подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Ответчик возражений по существу исковых требований не представил, сумму долга не оспорил, что в силу ч.3.1. ст.70 АПК РФ свидетельствует о признании указанных обстоятельств ответчиком.

Расчет задолженности по арендной плате произведен истцом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, проверен судом и признан правильным.

Поскольку сумма долга ответчиком не оспорена, доказательства оплаты задолженности в сумме 164 454 руб. 96 коп. не представлены, основной долг в сумме 164 454 руб. 96 коп. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в полном объеме.

Согласно ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В качестве меры обеспечения договорных обязательств пунктом 4.2.1. договора стороны согласовали ответственность арендатора в виде уплаты пени в размере 0,5% с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

За нарушение условий внесения платежей по договору аренды истцом, в соответствии со ст.330 ГК РФ и п.4.2.1. договора аренды, начислено и заявлено к взысканию 46 047 руб. 39 коп. пени за период с 11.10.2011г. по 20.01.2012г.

Расчет пени произведен истцом в соответствии с действующим законодательством и условиями договора, ответчиком не оспорен.

В соответствии с п.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011г. №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается; исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Ходатайство об уменьшении размера неустойки ответчиком заявлено не было, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что начисленная истцом пеня в сумме 46 047 руб. 39 коп. является соразмерной последствиям просрочки исполнения денежного обязательства ответчиком и подлежит взысканию с последнего в заявленной сумме.

Исковые требования Управления имущественных отношений Брянской области о расторжении договора аренды №275 от 01.11.2007г. и выселении ответчика из занимаемого помещения площадью 416,9 кв.м, расположенного в подвальной части здания ТЮЗа по ул.Горького, 20 г.Брянска, подлежат удовлетворению в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с п. 5.1. договора от 01.11.2007г. № 275 изменение условий договора и его досрочное прекращение допускаются по соглашению сторон. Предложения по изменению условий настоящего договора и его досрочному прекращению рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

Согласно п. 5.2 договора аренды от 01.11.2007г. г. №275 настоящий договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.

В силу п.3 ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст.619 ГК РФ).

В соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела, на основании ст.619, п.2 ст.452 ГК РФ истцом было направлено в адрес ответчика письмо № 13-2196 от 09.03.2011 г. (л.д. 13) в котором истец предлагал ответчику погасить в срок до 30.03.2011 г. образовавшуюся задолженность, а также указал, что в случае непогашения задолженности по арендной плате в установленный срок, Управление имущественных отношений Брянской области будет направлен иск о взыскании задолженности по арендной плате и пени и расторжении долгосрочного договора аренды. Данное предарбитражное напоминание БГОО «Олимпус» было оставлено без рассмотрения, какого-либо ответа в адрес истца не поступило, в связи с чем Управление имущественных отношений Брянской области в адрес ответчика направило письмо № 13-15220 от 28.11.2011 г., в котором уведомило БГОО «Олимпус» о расторжении договора и предложило ответчику явиться для подписания соглашения о его расторжении (л.д. 16). Однако ответа на указанное письмо от ответчика не поступило. Таким образом, предусмотренный ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды истцом соблюден.

Поскольку ответчик не исполнил свои обязательства по договору аренды, что подтверждается материалами дела, суд находит исковые требования в части расторжения договора аренды №275 от 01.11.2007г., заключенного между Управлением имущественных отношений Брянской области и Брянской городской общественной организацией «Олимпус», обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Как указывает истец, ответчик фактически не вносит арендную плату с августа 2010г., что подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 06.10.2011г. по делу №А09-3212/2011, имеющим преюдициальное значение при разрешении настоящего спора (ч.2 ст.69 АПК РФ). Решением суда по делу №А09-3212/2011 с ответчика было взыскано в пользу истца 1 093 993 руб. 72 коп., в том числе 558 194 руб. 30 коп. долга по арендной плате за период с июля 2010г. по сентябрь 2011г. и 535 799 руб. 42 коп. пени за период с 11.08.2010г. по 10.09.2011г. Также данным решением был установлен факт передачи помещения ответчику. В рамках настоящего дела судом рассматривались требования Управления имущественных отношений Брянской области о взыскании с Брянской городской общественной организации «Олимпус» задолженности по арендной плате и пени за последующий период и, как указано выше, требования истца признаны судом обоснованными.

Согласно ст.622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Так как договор аренды расторгнут судом и, следовательно, прекратил свое действие, ответчик в силу ст.622 ГК РФ обязан вернуть Управлению имущественных отношений Брянской области занимаемое нежилое помещение площадью 416,9 кв.м, расположенное в подвальной части здания ТЮЗа по ул.Горького, 20 г.Брянска, передав его по акту приема-передачи Управлению имущественных отношений Брянской области.

Доказательств возврата помещения в добровольном порядке ответчиком не представлено, в связи с чем исковые требования о выселении ответчика из занимаемого помещения подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.п.1 п.1 ст.333.21 НК РФ государственная пошлина по требованию имущественного характера о взыскании 210 502 руб. 35 коп. составляет 7 210 руб. 05 коп. Согласно п.п.2 п.1 ст.333.21 НК РФ по требованиям неимущественного характера – о расторжении договора и о выселении ответчика из занимаемого им помещения государственная пошлина составляет в сумме 8 000 руб. (4 000 руб. по каждому неимущественному требованию). Таким образом, госпошлина по делу составляет 15 210 руб. 05 коп. (7 210 руб. 05 коп. + 8 000 руб.).

При подаче иска истцом госпошлина не уплачивалась, так как в соответствии с п.п.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины. Судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика в соответствии со ст.110 АПК РФ, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета 15 210 руб. 05 коп. государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167-170, 180 АПК РФ, арбитражный суд

Решил:

Исковые требования Управления имущественных отношений Брянской области к Брянской городской общественной организации «Олимпус» о взыскании 210 502 руб. 35 коп., расторжении договора аренды № 275 от 01.11.2007 г. и выселении из занимаемого помещения удовлетворить.

Взыскать с Брянской городской общественной организации «Олимпус», г. Брянск, в пользу Управления имущественных отношений <...> 502 руб. 35 коп., в том числе 164 454 руб. 96 коп. долга и 46 047 руб. 39 коп. пени.

Расторгнуть договор аренды №275 от 01.11.2007г., заключенный между Управлением имущественных отношений Брянской области и Брянской городской общественной организацией «Олимпус».

Выселить Брянскую городскую общественную организацию «Олимпус», г.Брянск, из занимаемого ею помещения площадью 416,9 кв.м, расположенного в подвальной части здания ТЮЗа по ул.Горького, 20 г.Брянска, обязав Брянскую городскую общественную организацию «Олимпус», г. Брянск, передать занимаемое помещение по акту приема-передачи Управлению имущественных отношений Брянской области в месячный срок после вступления решения в законную силу.

Взыскать с Брянской городской общественной организации «Олимпус», г.Брянск, в доход федерального бюджета 15 210 руб. 05 коп. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Туле. Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Брянской области.

Судья М.В. Макеева