Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Открытого акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Бурятского филиала

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, Обществу с ограниченной ответственностью «Аяна»

о взыскании 1 754 896 руб. 71 коп., обращении взыскания на заложенное имущество

При участии в судебном заседании:

от истца: Ри В.Ч., представитель по доверенности №18 от 15.01.2008г.

от ответчиков:

от индивидуального предпринимателя ФИО1: не явился, считается извещенным на основании п.2 ч.2 ст.123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

от ООО «Аяна»: не явился,извещен

УСТАНОВИЛ:

ОАО ««Российский сельскохозяйственный банк» в лице Бурятского филиала (далее Банк) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее ИП ФИО1), ООО «Аяна» о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование исковых требований истец указал, что 15 июня 2007 между Банком и ИП ФИО1 был заключен кредитный договор №075900/2659, по условиям которого Банк предоставил ИП ФИО1 денежные средства в сумме 30000000 руб. со сроком возврата – 25 мая 2012 года.

В целях обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору 15 июня 2007 года Банк заключил договор №075900/2659-7 об ипотеке (залоге недвижимости) с ООО «Аяна». Залоговая стоимость предмета залога составляет 46000000 руб.

ИП ФИО1 не исполнил обязательства по возврату кредита, уплате процентов и неустойки за нарушение обязательства.

Руководствуясь статьями 309,310,314, 330,334,337,341,348,349,807-810,819 Гражданского кодекса Российской Федерации, Банк просит арбитражный суд:

1. Взыскать с ИП ФИО1 в пользу ОАО «Россельхозбанк» в лице Бурятского регионального филиала 1754896,71 руб., в том числе:

- основной долг – 350000 руб.,

- проценты за просроченный кредит – 1150,68 руб.,

- плановые проценты – 1395591,96 руб.,

- пени – 8154,07 руб., в том числе: 1634,93 по основному долгу, 6519,14 руб. по процентам.

2. Обратить взыскание на предмет залога, принадлежащий залогодателю ООО «Аяна» и находящийся по адресу: <...> залоговой стоимостью 46000000 рублей:

- нежилое помещение, 1984 года, общей площадью 78,5 кв.м., инвентарный номер 683, условный номер 03-03-22/002/2006-008, оценочная стоимость 43905 тыс.руб., залоговой стоимостью 42000 тыс.руб.,

- нежилое помещение 1984 года, общей площадью 846,3 кв.м., инвентарный номер 683, условный номер 03-03-22/002/2006-006, оценочная стоимость 5698 тыс.руб., залоговой стоимостью 4000 тыс.руб.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования (т.1 л.д. 77, 90-94, 128-130).

До принятия решения представитель истца уточнил исковые требования (т.4 л.д.2-4) и с учетом заявленных письменных уточнений в судебном заседании, просит суд:

Взыскать с ИП ФИО1 в пользу ОАО «Россельхозбанк» в лице Бурятского регионального филиала сумму задолженности по кредитному договору №075900/2659 от 15.06.2007г. в размере 31140016,81 руб., в том числе:

- основной долг – 28045000 руб.,

- проценты за пользование кредитом – 2980566,15 руб.,

- пени – 115450,67 руб.,

Обратить взыскание на предмет залога, принадлежащий залогодателю и находящийся по адресу: <...>:

- нежилое помещение, общей площадью 78,5 кв.м., условный номер 03-03-22/002/2006-008,

- нежилое помещение, общей площадью 171,10 кв.м., условный номер 03-03-22/008/2007-098 и определить начальную продажную цену заложенного имущества равной его рыночной стоимости, определённой на основании результатов независимой оценки, в размере 3272000 руб. и 1956600 руб. соответственно.

Обратить взыскание на предмет залога – нежилое помещение, принадлежащее ФИО1 и находящееся по адресу: <...>, условный номер 03-03-22/007/2008-400, площадью 694,6 кв.м., номер на поэтажном плане: литер А-1-12, литера А1-1-17, этаж 1, и определить начальную продажную цену заложенного имущества равной его рыночной стоимости, определённой на основании результатов независимой оценки, в размере 20307000 руб.

Уточнение предмета исковых требований арбитражным судом принято на основании статей 49, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчики отзывы на исковое заявление в порядке статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили.

Несмотря на неоднократные извещения арбитражного суда, ответчики в судебные заседания не являлись и своих представителей не направили.

Арбитражный суд предпринял все предусмотренные законом меры для надлежащего извещения ответчиков. При таких обстоятельствах неявка ответчиков, неоднократно надлежащим образом извещенных о судебных заседаниях не может препятствовать рассмотрению дела по существу на основании ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителя истца, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Как следует из искового заявления и уточнения к нему, предметом иска является требование о взыскании задолженности по кредитному обязательству и обращениевзыскания на заложенное недвижимое имущество ответчиков, основанием исковых требований - неисполнение ИП ФИО1 обязательств по кредитному договору.

Как следует из материалов дела, 15 июня 2007 года между Банком (кредитор) и ИП ФИО1 (заемщик), заключен кредитный договор №075900/2659, по условиям которого Кредитор предоставляет Заемщику денежные средства (далее - кредит) в размере 30 000 000 руб. Срок предоставления кредита заёмщику определён до 06 сентября 2007 года (п.1.5.). Погашение (возврат) кредита (основного долга) осуществляется согласно графику, содержащемуся в приложении 1 к договору, окончательный срок возврата кредита – 25 мая 2012 года (п.1.6.).

С заёмщика взимается единовременная комиссия в размере 1 процента от суммы кредита за открытие и ведение кредитором счетов по кредитной сделке. Уплата данной комиссии должна быть осуществлена заёмщиком не позднее даты выдачи кредита (п.1.3.).

Процентная ставка (плата за пользование кредитом) установлена в размере 15 процентов годовых (п.1.4.).

В приложении №1 к кредитному договору №075900/2659 стороны согласовали график погашения (возврата) кредита (основного долга): до 25-26 числа ежемесячно, с 25.12.2007г. по 25.02.2008 г. по 565000 руб. ежемесячно, с 25.03.2008г. по 25.05.2012 г. по 555000 руб. ежемесячно.

Исходя из условий договора, суд считает, что к правоотношениям сторон применимы нормы Главы 42 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре займа и кредита.

Как установлено ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре займа, если иное не предусмотрено правилами о кредитном договоре и не вытекает из существа кредитного договора.

Существенные условия кредитного договора в рассматриваемом договоре определены, в силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитный договор №075900/2659 следует признать заключенным.

28.06.2007 года Банк перечислил на счет ИП ФИО1 30000000 руб., что подтверждено мемориальным ордером №200 от 28.06.2007г. (т.1 л.д.22), выпиской по лицевому счету за 28/06/07-29/04/10 (т.4.л.д.15.16).

Таким образом, истцом, согласно условиям кредитного договора, кредит был предоставлен, и соответственно истцом обязательства по предоставлению кредита выполнены.

Истец указал, что заемщиком нарушены установленные кредитным договором сроки возврата части кредита, уплаты процентов за пользование кредитом. По состоянию на 29 апреля 2010 года сумма основной задолженности ИП ФИО1 перед Банком составила 1350000 руб. За период с 18.09.2009 года по 29.04.2010 года платежи по основному долгу выносились на счет просроченных ссуд в соответствии с графиком платежей по кредитному договору при отсутствии платежей по основному долгу.

Указанное обстоятельство подтверждается выписками по лицевому счету ИП ФИО1 №45814-810-3-59000-0005959 за 25.12.07-29.04.10, №45408-810-4-5900-0005980 за 28.06.07-29.04.10 (т.4 л.д.13-16).

Пунктом 4.5. кредитного договора установлено, что кредитор вправе в одностороннем порядке требовать от заёмщика досрочного возврата кредита, а также уплаты процентов, начисленных за весь срок, на который предоставлялся кредит (п.1.6.) в случае, если заёмщик не исполнит или исполнит ненадлежащим образом обязанность в срок возвращать кредит и/или уплачивать начисленные на него проценты.

Из материалов дела следует, что 28.08.2009г., 18.11.2009г. Банк предъявлял ИП ФИО1 требования о погашении просроченной ссудной задолженности (т.1. л.д.30,78).

04.08.2009 года Банк предъявил предпринимателю ФИО1 требование о досрочном погашении кредита в срок до 10.08.2009г. (т.4.л.д.5-6), что соответствует пункту 4.6. кредитного договора.

Доказательств своевременного и надлежащего исполнения обязанности по погашению кредита и процентов ИП ФИО1 не представил, не оспорил доводы истца о том, что долг не погашен. В судебном заседании 25 ноября 2009 года предприниматель ФИО1 наличие задолженности перед Банком не оспорил, с заявленной суммой долга согласился.

Как установлено ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Согласно п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Таким образом, истец вправе требовать взыскания всей суммы кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, так как заемщиком не возвращена сумма кредита, подлежащая оплате с сентября 2009 года.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Таким образом, на основании ст. ст. 309, 810, 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование истца о взыскании с ответчика суммы кредита в размере 28045000 руб., подлежит удовлетворению, в том числе: 26695000 руб. – срочный основной долг, 1350000 руб. – просроченная задолженность.

Как установлено ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенном договором.

Как установлено п.4.1.1., п.4.1.2. проценты за пользование кредитом начисляются по формуле простых процентов на остаток задолженности по кредиту (основному долгу), отражаемый на ссудном счете заёмщика, на начало операционного дня в соответствие с расчетной базой, в которой количество дней в году и количество дней в месяце принимается равными количеству фактических календарных дней.

Проценты за пользование кредитом начисляются, начиная с даты, следующей за датой выдачи кредита и заканчивая датой фактического погашения. Проценты начисляются ежемесячно на 25 число текущего месяца

Согласно расчету истца, заёмщику начислены проценты за просроченные заёмные средства за период с 18.09.2009 года по 29.04.2010 года в размере 62239,73 руб.

Ответчиком погашены проценты за период с 18.09.2009г. по 29.04.2010г. в размере 31047,95 руб. Ответчиком не уплачены проценты в сумме 31191,78 руб.

Просроченные проценты за период с 18.09.2009 по 29.04.2010 составили 2949374,37 руб.

Данное обстоятельство подтверждается представленной истцом выпиской со счета просроченных процентов по кредиту.

Таким образом, на основании ст. ст. 811, 809, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит удовлетворению требование истца о взыскании процентов за пользование кредитом в размере 2980566,15 руб., начисленным по состоянию на 29.04.2010г.

Истцом также предъявлено требование о взыскании пени за просроченные заёмные средства, пени за просроченные проценты.

Согласно п. 7.1. кредитного договора, в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) заёмщиком обязательств по возврату кредита (основного долга), уплате процентов за пользование кредитом и других денежных обязательств, предусмотренных договором, кредитор вправе предъявить заёмщику требование об уплате неустойки (пени). Пени начисляется на неуплаченную сумму за каждый календарный день просрочки исполнения денежного обязательства, размер пени определяется из расчета двойной ставки рефинансирования банка России, действующей на установленную договором дату исполнения обязательства, делённой на фактическое количество дней в текущем году.

Истцом предъявлена к взысканию неустойка за просрочку возврата кредита в сумме 73117,81 руб. Ответчиком за период с 18.09.2009г. по 29.04.2010г. оплачена неустойка в размере 38476,71 руб. Размер пени за указанный период составляет 34641,10 руб.

Истцом предъявлены пени за просроченные проценты за указанный период в размере 239570,21 руб. Ответчиком произведено гашение пени в размере 158760,67 руб. Остаток задолженности составляет 80809,57 руб.

Как установлено ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Расчет судом проверен, и является обоснованным в силу условий кредитного договора и ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, на основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика пени за просрочку возврата кредита, за просроченные проценты в размере 115450,67 руб.

Учитывая длительность периода просрочки по кредитному обязательству, и отсутствие платежей ответчика в погашения основной задолженности, либо принятия им иных мер для исполнения обязательства (в том числе после обращения с иском в суд), суд не находит оснований для уменьшения размера взыскиваемых процентов на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, суд не располагает данными, позволяющими установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушенного кредитного обязательств, а ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательства несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательств.

Таким образом, у ИП ФИО1 возникло обязательство возвратить кредит в размере 28045000 руб., уплатить проценты за пользование кредитом в размере 2980566,15 руб., и неустойку по кредиту в размере 115450,67 руб.

Истец указал, что вышеуказанные обязательства ИП ФИО1 не исполнил, в связи с чем, Банк на основании статей 348-349 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился к ответчикам с требованием об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.

По условиям кредитного договора 075900/2659 от 15.06.2007 года (пункт 6.2.) возврат кредита обеспечивается залогом недвижимости по договору об ипотеке (залоге недвижимости) №075900/2659-7 от 15.06.2007 года, заключенному между кредитором и ООО «Аяна».

Согласно статье 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Согласно ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 6 июля 1998 года N 102-ФЗ, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Как следует из представленного договора об ипотеке (залоге недвижимости) №075900/2659-7 от 15.06.2007 года, заключенного между Банком (залогодержатель) и ООО «Аяна» (залогодатель), залогодержатель вправе удовлетворить свои требования по обеспечиваемому кредитному договору №075900/2659 (п.1.1.).

Предметом ипотеки являются объекты недвижимости (нежилые помещения), согласованные сторонами в пунктах 3.1.-3.3. и приложении №1 к договору об ипотеке, расположенные по адресу: <...>, в том числе:

Предмет ипотеки и его оценка определены условиями договора №075900/2659-7 от 15.06.2007г, пункты 1.1., 2.3.1., 2.3.2., 2.4. рассматриваемого договора предусматривают существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

В соответствии с п.3.3. договора об ипотеке, залогодатель несёт обязанность по обеспечению сохранности предмета ипотеки в полном объёме.

В соответствии с рекомендациями, содержащимися в пункте 43 совместного постановления Пленумов Верховного суда и Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Договор об ипотеке №075900/2659-7 от 15.06.2007г. зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.03.2006г. за № 03-03-22/002/2006-212, с последующей ипотекой 29.06.2007г. № 03-03-22/006/2007-145.

Согласно уведомления Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия (т.3.л.д.150), в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о регистрации прав, ограничений (обременений) на земельный участок по адресу: Республика Бурятия, Северобайкальский район, г. Северобайкальск, пр. Ленинградский, дом №6, отсутствуют.

Из представленных выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.04.2010 года (т.3 л.д.149,151-152) следует, что зарегистрированы права собственности на земельные участки, расположенные в Северобайкальском районе по адресам: <...>, дом 6А/1, дом 6Б.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что залогодатель по договору об ипотеке нежилых помещений не является ни собственником, ни арендатором земельного участка, на котором расположен объект залога.

Пунктом 45 названного постановления Пленумов №6/8 разъяснено, что когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Таким образом, существенные условия в договоре об ипотеке (залоге недвижимости) №075900/2659-7 от 15.06.2007 года сторонами согласованы, договор совершен в письменной форме и в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным.

Как установлено ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог возникает в силу договора.

Согласно ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Задолженность ИП ФИО1 по кредитному обязательству составляет 31140016,81 руб.

Допущенное ИП ФИО1 нарушение обеспеченного ипотекой обязательства является значительным, сумма неисполненного обязательства составляет более пяти процентов от оценки объектов ипотеки, период просрочки исполнения обязательства составляет более трех месяцев.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора), согласно ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Как установлено ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

Договором об ипотеке определена залоговая стоимость предмета ипотеки в общей сумме 46000000 рублей.

Согласно сведениям Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия от 13.10.2009г. № 01/138/2009-927 в Едином государственном реестре прав раздел на нежилое помещение, условный номер 03-03-22/002/2006-006 ликвидирован в связи с образованием новых разделов объектов со следующими кадастровыми (условными номерами: 03-03-22/008/2007-096, 03-03-22/008/2007-098.

Таким образом, объект недвижимости – нежилое помещение условный номер 03-03-22/002/2006-006 площадью 846,3 кв.м. преобразован в два самостоятельных объекта, в том числе:

- нежилое помещение площадью 694,6 кв.м., условный номер 03-03-22/007/2008-400,

- нежилое помещение площадью 171,1 кв.м., условный номер 03-03-22/008/2007-098, что следует из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.4.л.д.10,12), кадастровых и технических паспортов (т.4.л.д.46-69), справок о содержании правоустанавливающих документов (т.4.л.д.42-44).

В результате преобразования объекта недвижимости площадью 846,3 кв.м., находящегося в залоге у Банка, зарегистрирован переход права собственности на одно из вновь образованных помещений условный номер 03-03-22/007/2008-400 на ИП ФИО1

Вместе с тем, изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений (п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90).

В соответствии со ст. 38 Федерального закона 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

Таким образом, залог имущества по договору об ипотеке (залоге недвижимости) №075900/2659-7 от 15.06.2007 сохраняет силу.

Учитывая факт преобразования объекта недвижимости, обеспеченного залогом, значительный промежуток времени, прошедший с момента заключения кредитного договора и договора об ипотеке, истец заявил ходатайство о назначении по делу экспертизы для определения рыночной стоимости заложенного имущества.

Арбитражный суд с целью установления рыночной цены стоимости заложенного имущества в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца назначил проведение товароведческой экспертизы и поручил её проведение Специализированному государственному учреждению Фонд имущества Республики Бурятия.

По результатам проведённой экспертизы в дело представлены Отчеты №141, №141/1, №141/2 по обоснованию рыночной стоимости нежилых помещений площадью 694,6 кв.м., 171,10 кв.м. и 78,5 кв.м., расположенных в <...>.

Согласно отчетов, рыночная стоимость нежилого помещения площадью 694,6 кв.м. (номер на поэтажном плане литера А1 этаж (1-21); литера А1 подвал (1-23) по состоянию на 03.03.2010 года без учета НДС составляет 20307000 руб.

Рыночная стоимость нежилого помещения площадью 171,10 кв.м. (номер на поэтажном плане литера А1 подвал (номер по плану 8-14), литера А (номер по плану 4) по состоянию на 03.03.2010 года без учета НДС составляет 1956000 руб.

Рыночная стоимость нежилого помещения площадью 78,5 кв.м. (номер на поэтажном плане литера А (22-27) по состоянию на 03.03.2010 года без учета НДС составляет 3273000 руб.

Истец представленные в дело отчеты не оспорил.

Ответчик ИП ФИО1 по факсу направил ходатайство о проведении новой экспертизы (т.4. л.д.26), в котором указал о том, что оценка проведена необъективно.

Определением от 30.04.2010г. по делу назначена дополнительная экспертиза по определению рыночной стоимости недвижимого имущества, оценщику были представлены дополнительные документы (технические и кадастровые паспорта, выписки из ЕГРП, справки о содержании правоустанавливающих документов), свидетельствующих о преобразовании одного из объекта недвижимости.

Оценщик ФИО2, проанализировав дополнительно предоставленные документы, направил суду заявление об отсутствии необходимости проведения дополнительной экспертизы (т.4 л.д.83-84).

При этом, оценщик указывает, и это подтверждается материалами дела, что последний выезжал в г. Северобайкальск и проводил оценку в месте расположения объектов недвижимости.

Из содержание представленных отчетов усматривается, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимости сравнительным методом оценщик использовал в качестве аналогов для сравнения помещения, расположенные в Торговом центре ТБЦ в <...>. В расчетах доходным методом использовался договор аренды помещений ТК «Роял», и максимальные арендные ставки для складских помещений г. Северобайкальск.

Таким образом, с учетом того, что в ходе рассмотрения указанного спора ответчиком ИП ФИО1 не доказана обоснованность своей позиции, а истцом, напротив, представлены конкретные документы, свидетельствующие об изменении стоимости имущества, являющегося предметом залога, суд приходит к выводу об обоснованности проведенной оценки рыночной стоимости заложенного имущества.

Согласно представленным документам, СГУ Фонд имущества РБ является членом некоммерческого партнёрства «Саморегулируемая межрегиональная Ассоциация оценщиков», оценщик ФИО2 имеет свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков №708 от 27.08.2007г.

Доказательств того, что Отчеты об оценке не соответствует Закону «Об оценочной деятельности» суду не представлено.

Суд не усматривает нарушений Закона оценщиком при исследовании вопросов определения рыночной стоимости заложенного имущества посредством применения затратного, сравнительного и доходного подходов.

Таким образом, Отчеты об оценке указывают на обстоятельства, которые в совокупности с другими материалами дела свидетельствуют о достоверности произведенной оценки рыночной стоимости недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд считает обоснованными Отчеты №141, №141/1, №141/2 по обоснованию рыночной стоимости нежилых помещений площадью 694,6 кв.м., 171,10 кв.м. и 78,5 кв.м., расположенных в <...>.

Отчеты содержат сведения о месте нахождения нежилых помещений, являющегося предметом ипотеки. Соглашение о начальной продажной стоимости заложенного имущества между сторонами не достигнуто.

В связи с чем, суд приходит к выводу о необходимости определения начальной продажной стоимости недвижимого имущества на основании Отчетов №141, №141/1, №141/2.

Расходы истца по государственной пошлине, по оплате экспертизы суд согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на ответчика. С учетом подлежащей взысканию суммы размер государственной пошлины составляет 100000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Открытого акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» 31 199 491 руб. 30 коп., из которых: 28 045 000руб. – сумма основного долга по кредитному договору, 2 980 566 руб. 15 коп. – проценты за пользование кредитом, 115 450 руб. 67 коп. – пени, 22 274 руб. 48 коп. – расходы истца по государственной пошлине, 36 200 руб. – судебные расходы по оплате экспертизы.

Обратить взыскание на принадлежащее Обществу ограниченной ответственностью «Аяна» имущество, переданное Открытому акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк» в залог по договору ипотеки (залоге недвижимости) №075900/2659-7 от 15 июня 2007 года , в том числе:

- Нежилое помещение – расположено на первом этаже пятиэтажного дома, общая площадь 78,5 кв.м. (номер на поэтажном плане литера А22-27), инвентарный номер 683, год постройки 1984, кадастровый (условный номер) номер 03-03-22/002/2006-008, расположенное по адресу: <...>.

- нежилое помещение – общая площадь 171,1 кв.м. (номер на поэтажном плане литера А1 подвал (номер по плану 8-14), литера А (номер по плану 4), инвентарный номер 683, год постройки 1984, номер 03-03-22/008/2007-098, расположенное по адресу: <...>.

Обратить взыскание на принадлежащее индивидуальному предпринимателю ФИО1 имущество, переданное Открытому акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк» в залог по договору ипотеки (залоге недвижимости) №075900/2659-7 от 15 июня 2007 года , в том числе:

- нежилое помещение площадью 694,6 кв.м., (номер на поэтажном плане литера А1 этаж (1-21); литера А1 подвал (1-23), условный номер 03-03-22/007/2008-400, расположенное по адресу: <...>.

Установить начальную продажную цену, с которой начинаются торги данным имуществом в размере 25 536 000 рублей (без учета налога на добавленную стоимость) исходя из рыночной стоимости имущества, определенной на основании Отчетов №141, №141/1, №141/2 по обоснованию рыночной стоимости нежилых помещений Специализированного государственного учреждения «Фонд имущества Республики Бурятия» от 23 марта 2010 года, в том числе:

- Нежилое помещение – общая площадь 171,1 кв.м. (номер на поэтажном плане литера А1 подвал (номер по плану 8-14), литера А (номер по плану 4), инвентарный номер 683, год постройки 1984, номер 03-03-22/008/2007-098, расположенное по адресу: <...>, в размере 1 956 000 рублей,

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 77 725 руб. 52 коп. – государственную пошлину в доход федерального бюджета.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд вынесший решение.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда http://4aas.arbitr.ru/ или Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://fasvso.arbitr.ru/

Судья Н.Г. Путинцева