Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем Галсановым А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации города Улан-Удэ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Эталон-С» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 28.09.2016 к договору купли-продажи от 22.04.2016 №03-16,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>),

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации города Улан-Удэ» обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Эталон-С», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 28.09.2016 к договору купли-продажи от 22.04.2016 №03-16, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия осуществить государственную регистрацию ограничения права или обременения объекта недвижимости в отношении помещения с кадастровым номером: 03:24:022161:37, расположенного по адресу: <...>.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 27.10.2021 в Управление Росреестра по Республике Бурятия было направлено заявление о государственной регистрации ограничения права, обременении объекта недвижимости с кадастровым номером 03:24:022161:371 – «Ипотека в силу закона» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества №03-16 от 22.04.2016.

В связи с тем, что государственная регистрация права ввиду наличия дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимого имущества от 28.09.2016, согласно которому «ипотека не возникает в силу закона», приостановлена, истец обратился с настоящим иском в суд.

Определением от 08.02.2022 исковое заявление принято судом к производству.

В предварительное судебное заседание стороны явку своих представителей не обеспечили, считаются извещенными надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается почтовыми уведомлениями №67000866984846 и №67000869861038.

Информация о движении дела и определения суда опубликованы на официальном сайте Арбитражного суда Республики Бурятия в сети Интернет http://buryatia.arbitr.ru и сайте http://kad.arbitr.ru.

В суд до начала предварительного судебного заседания по системе «Мой арбитр» 12.08.2022 от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия поступило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие представителя управления.

Суд в условиях надлежащего извещения сторон о начавшемся процессе в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 12 часов 00 минут 19.08.2022.

После перерыва судебное заседание продолжено в прежнем составе суда в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

В суд до начала судебного заседания после объявленного перерыва по системе «Мой арбитр» 18.08.2022 от истца поступило заявление, согласно которому истец просит суд исключить из числа соответчиков по делу Управление Росреестра по Республике Бурятия и уточнить исковые требования, а именно: признать недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 28.09.2016 к договору купли-продажи от 22.04.2016 №03-16.

Кроме того, истец просил судебное заседание провести в отсутствие представителей истца.

Поступившие документы приобщены судом к материалам дела.

Суд, принимая во внимание, что государственная регистрация ипотеки в силу закона в отношении спорного имущества осуществлена, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН на объект недвижимости с кадастровым номером 03:24:022161:371, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял заявленное уточнение исковых требований как не противоречащее закону и не нарушающее права других лиц.

Поскольку требования остались только ко второму ответчику, суд исключает из состава ответчиков Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия и привлекает его в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Ответчик отзыв на исковое заявление к судебному заседанию не направил.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с частью 3 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные Кодексом последствия.

Суд считает возможным рассмотреть спор по имеющимся доказательствам без представления ответчиком отзыва на исковое заявление, а также в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, в порядке, определенном статьями 131, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Правовые основания для отложения рассмотрения спора отсутствуют, представители лиц, участвующих в деле, с ходатайством о переносе рассмотрения дела в суд не обращались.

Изучив представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства по делу.

22.04.2016 между Комитетом по управлению и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ (далее – продавец) и ООО «Эталон-С» (далее – покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 03-16 (далее – договор), по условиям которого истец продает, а ответчик приобретает в собственность объект недвижимого имущества (далее – имущество, помещение) – нежилое помещение общей площадью 252,6 кв.м. с кадастровым номером 03:24:022161:371, расположенное по адресу <...>.

Согласно п. 1.3 договора имущество находилось в аренде у покупателя с 20.08.2012 до момента продажи в соответствии с договорами аренды нежилого помещения № 2-ж от 20.08.2012, 09.11.2012, 01.11.2013, 15.10.2014.

На день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № 2-х от 15.01.2014 отсутствует (п. 1.4 договора).

Стоимость имущества составляет 9 494 700 руб. 00 коп. (без учета НДС) согласно п. 2.1 договора.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено предоставление рассрочки по оплате стоимости имущества на срок 5 лет с момента подписания договора. Приложением № 2 к договору стороны договорились о рассрочке на срок 5 лет согласно графику платежей вплоть до полного погашения задолженности на 30.04.2021.

22.04.2016 спорное помещение было передано продавцом покупателю по акту приема-передачи.

22.04.2016 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи № 03-16, согласно которому договор был дополнен пунктом 2.5 с текстом «ипотека не возникает в силу закона».

В связи с нарушением сроков оплаты и неполной оплаты Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия о взыскании долга по договору купли-продажи от 22.04.2016 № 03-16 за период с 01.04.2019 по 31.08.2021, а также пеней за период с 28.02.2018 по 31.08.2021 с ООО «Эталон-С».

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия по делу № А10-7325/2019 от 04.10.2021, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2022, иск был удовлетворен, с общества был взыскан основной долг в размере 4 442 061 руб. 03 коп., а также неустойка.

27.05.2022 Управление Росреестра по Республике Бурятия на основании заявления истца № КУВД-001/2021-45179003 осуществил государственную регистрацию ипотеки в силу закона в разделе ЕГРН, содержащем сведения о правах на помещение с кадастровым номером 03:24:022161:371.

Поскольку, по мнению истца, текст дополнительного соглашения от 22.04.2016 о введенном пункте 2.5 договора относительно невозникновения ипотеки противоречит законодательству, в частности положениям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, данное обстоятельство послужило причиной обращения с настоящим иском в суд.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, в том числе из договоров и иных сделок. Статья 9 ГК РФ устанавливает принцип осуществления гражданами и юридическими лицами принадлежащих им гражданских прав по своему усмотрению.

Статья 153 ГК РФ признает сделками действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, сделки представляют собой действия, соответствующие требованиям законодательства, и направленные на достижение определенного правового результата.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ признание сделки недействительной является способом защиты нарушенного права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Анализ положений параграфа 2 главы 9 раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу о том, что признаком действительной сделки, но не признаком самой сделки как юридического факта, является ее соответствие требованиям законодательства.

На основании пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах", согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В решении по делу А10-7325/2019, имеющем преюдициальное значение при рассмотрении данного спора отмечено, что по своей правовой природе договор от 22.04.2016 № 03-16 является договором купли-продажи недвижимости, в связи с чем, правоотношения сторон в рассматриваемом споре регулируются положениями параграфов 1, 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав условия договора № 03-16 от 22.04.2016, суд установил, что он соответствует требованиям статей 455, 489, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации и на основании статьи 432 ГК РФ считается заключенным.

Договор был заключен в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ).

Пунктом 5 статьи 488 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Из пункта 2 статьи 20 Закона № 102-ФЗ следует, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.

При этом в пункте 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора № 03-16) указано, что в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Таким образом, законодательством закреплена обязательность залоговых отношений применительно к покупке недвижимого имущества в рассрочку, которая не может быть устранена даже по соглашению сторон в рамках Закона № 159-ФЗ.

Исследовав представленное дополнительное соглашение от 22.04.2016 к договору купли-продажи № 03-16, суд приходит к выводу, что введенный им дополнительный пункт 2.5 «Ипотека не возникает в силу закона» прямо противоречит положениям пункта 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ.

Несоблюдение требований Федерального закона № 159-ФЗ к порядку совершения сделок по возмездному отчуждению государственного или муниципального имущества приводит к признанию их ничтожными (ч. 1 ст. 6 Закона № 159-ФЗ).

Также суд отмечает, что, согласно решению по делу А10-7325/2019, полная оплата спорного помещения ответчиком не была произведена в установленные сроки.

На основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, положение пункта 2.5 «Ипотека не возникает в силу закона» договора в редакции дополнительного соглашения от 22.04.2016 и само дополнительное соглашение от 22.04.2016 к договору купли-продажи недвижимого имущества № 03-16 от 22.04.2016 является недействительными в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать дополнительное соглашение от 28.09.2016 к договору купли-продажи от 22.04.2016 №03-16 заключенное между муниципальным учреждением «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации города Улан-Удэ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Эталон-С» (ОГРН <***>, ИНН <***>) недействительным (ничтожным).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Эталон-С» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья А.В. Богданова