Гражданский кодекс часть 1

истец, товарищество собственников жилья "Строителей 28", г. Ковров Владимирской области (далее - ТСЖ "Строителей 28"), обратился в Арбитражный суд Владимирской области, с исковым заявлением к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Экран-город", г. Ковров Владимирской области (далее - ООО "УК "Экран-город"), и просил обязать ООО "УК "Экран-город" устранить препятствия в пользовании многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...>, передав ТСЖ "Строителей 28" техническую документацию, а именно:

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

- документы (акты) о приемке результатов работ;

- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих, несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, в том числе акты о границах эксплуатационной ответственности инженерных сетей и других имевшихся на балансе коммуникаций многоквартирного дома;

- инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства;

- копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

- выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечена сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитута);

- копию проектной документации на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).

Требование основано на положениях статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 24 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491).

В его обоснование истец указал, что 17.07.2011 общим собранием собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, проведенным в форме заочного голосования, было принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом в виде управления товариществом собственников жилья, утвержден устав ТСЖ "Строителей 28", избраны члены правления ТСЖ "Строителей 28". Ответчику было передать техническую документацию по дому 28 по ул. Строителей ТСЖ "Строителей 28", что ООО "УК "Экран-город" сделать отказалось.

Ответчик возразил в отношении удовлетворения заявленного требования. В обоснование своих возражений указал, что договор управления, заключенный ООО "Строителей 28" с собственниками помещений в многоквартирном жилом доме не расторгнут; площадь многоквартирного жилого дома № 28 по ул. Строителей в г. Коврове составляет 22 887, 28 кв.м., а не 17 235,6 кв.м. как полагает истец. Исходя из этого решение о создании ТСЖ принято в отсутствие необходимого кворума. Кроме того, вышеназванный дом является строящимся, а создание ТСЖ в строящихся домах запрещено Законом (отзыв от 05.12.2011).

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании, назначенном на 13.12..2011 на 15 час. 30 мин. объявлялся перерыв до 19.12.2011 до 09 час. 00 мин.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

17.07.2011 были подведены итоги общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 28 по ул. Строителей в г. Коврове в форме заочного голосования. В голосовании приняли участие собственники жилых помещений дома 28, обладающие в совокупности более чем 50 % голосов.

В повестку дня собрания были включены в числе прочих вопросы об определении способа управления домом; об утверждении устава ТСЖ; об избрании членов правления ТСЖ.

По данным вопросам повестки дня были приняты следующие решения: выбрать способ управления многоквартирным домом в виде управления товариществом собственников жилья; утвердить устав ТСЖ; избрать правление ТСЖ в составе ФИО4, ФИО5, ФИО6

ТСЖ "Строителей 28" было зарегистрировано в качестве юридического лица Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 2 по Владимирской области 04.08.2011, за основным государственным регистрационным номером <***>.

08.08.2011 ООО "УК "Экран-город" было получено письмо, подписанное председателем правления ТСЖ "Строителей 28" ФИО4, которым сообщено о создании ТСЖ "Строителей 28", предложено передать техническую документацию, освободить незаконно занимаемые ООО "УК "Экран-город" помещения в доме 28 по ул. Строителей, передать все ключи (от подвалов, подъездов, крыши, электрощитов).

Письмом от 25.08.2011 исх. № 4 ТСЖ "Строителей 28" повторно предложило ООО "УК "Экран-город" передать техническую документацию по дому 28 по ул. Строителей.

Данные письма остались без ответа.

Невыполнение ответчиком обязанности по передаче технической документации явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд считает заявленное требование обоснованным и подлежащим удовлетворению на основании нижеследующего.

Органом управления многоквартирным домом согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом.

Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (часть 3 статьи 45, статья 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по определению способа управления своим домом установлена частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Законодательство предусматривает возможность одного из способов управления:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном доме могут создать товарищество собственников жилья. Устав товарищества принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом доме. С момента его государственной регистрации товарищество собственников жилья является юридическим лицом. Помимо прочего, товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (пункты 1, 2, 5 статьи 135, статья 136, пункт 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Из пунктов 1, 8, 9 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что отношения собственников помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией опосредуются договором управления многоквартирным домом. Расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Управление многоквартирным домом, в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае полного одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым.

Таким образом, законодательством установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме выбрать только один способ управления многоквартирным домом и их право изменить способ управления в любое время. Управление товариществом собственников жилья является одним из возможных способов управления. Следовательно, изменение способа управления является основанием для прекращения обязательств, вытекающих из прежнего способа управления, а значит и для расторжения договора управления. При этом в силу уставных и законных полномочий товарищество собственников жилья вправе выступать в отношениях с прежней управляющей организацией от имени собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно толкованию упомянутых норм, содержащемуся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 № 1093/10, изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией, так как одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным жилым домом недопустимо.

Исключением из общего правила, позволяющего собственникам в любое время изменить способ управления многоквартирным домом и прекратить тем самым договор управления многоквартирным домом, является пункт 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в котором закреплено право собственников помещений отказаться от договора с управляющей организацией, выбранной по результатам конкурса, только по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора.

Что касается применения части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающей односторонний отказ собственников помещений на основании решения общего собрания в случае невыполнения управляющей организацией условий заключенного с ней договора, то исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 15.07.2010 № 1027/10, названная норма имеет отношение к спорам, которые связаны с ее применением при разрешении судом вопроса о прекращении договора на управление многоквартирным домом в рамках одного из ранее выбранных способов управления.

Следовательно, изменение способа управления (выбор нового способа управления) уже является основанием для прекращения договора управления с прежней управляющей компанией.

Изложенное опровергает доводы ответчиков в соответствующей части.

В силу части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы товариществу собственников жилья.

Таким образом, создав ТСЖ "Строителей 28", собственники помещений в многоквартирном доме № 28 по ул. Строителей в г. Коврове изменили способ управления этими домами, заявив об этом письмами от 08.08.2011 без номера и от 25.08.2011 исх. № 4, что соответствует действующему законодательству. Ответчик уведомлен о решении собственников, поэтому договоры управления с 08.08.2011 прекратили свое действие.

При таких обстоятельствах прежняя управляющая организация обязана передать ТСЖ "Строителей 28" документацию по дому.

В добровольном порядке ответчик данную обязанность не исполнил.

Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил № 491).

Состав технической документации на многоквартирный дом регламентирован пунктом 24 названных Правил, а также пунктом 1.5 Правил и норм эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170.

При этом согласно правовой позиции сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 30.03.2010 № 17074/09, отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения обязанности по ее передаче. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Доказательств признания недействительным в установленном законом порядке решения от 17.07.2011 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 28 по ул. Строителей в г. Коврове на момент принятия окончательного судебного акта по делуне представлено.

Как не имеющее юридической силы может быть квалифицировано решение общего собрания собственников, принятое в отсутствие предусмотренного законом кворума.

Довод ответчика об отсутствии на общем собрании собственников помещений указанного многоквартирного дома, необходимого кворума проверялся арбитражным судом и не нашел своего подтверждения.

Согласно части 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В отзыве от 05.12.2011 на исковое заявление ответчик указал, что за квартиры № 197 площадью 56, 9 кв.м. и 213 площадью 56, 8 кв.м. решение по вопросам повестки дня собрания принимало муниципальное учреждение "Служба Единого Заказчика", в то время как на момент проведения собрания указанные квартиры были приватизированы. Право собственности на квартиру № 197 было зарегистрировано за ФИО7 21.03.2011, право собственности на квартиру № 213 - за ФИО8 ФИО9 26.10.2010.

За квартиры № 98 площадью 40,6 кв.м. и 142 площадью 40,5 кв.м. голосовал застройщик - ООО "СК "Континент", однако на 17.07.20011 указанные квартиры имели собственников. Право собственности на квартиру № 98 зарегистрировано за ФИО10 25.02.2011; на квартиру № 142 - за четырьмя собственниками М-ными 04.07.2011.

Решением собственника квартиры № 94 площадью 40,2 кв.м. оформлено на ФИО11, а подписано ФИО14, не являющейся собственником данной квартиры. Аналогично за собственника квартиры № 139 площадью 59,7 кв.м. ФИО12 голосовала ФИО13, не являющаяся собственником помещений в доме № 28 и не имеющая доверенность от собственника ФИО12

Также ответчик указал, что площадь многоквартирного жилого дома № 28 по ул. Строителей в г. Коврове составляет 22 887, 28 кв.м., а не 17 235,6 кв.м.

С учетом этого собственники помещений дома, проголосовавшие за создание ТСЖ, обладают всего 42,7 % голосов от общего числа голосов собственников.

Истец опроверг данные утверждения (возражения от 13.12.2011 на отзыв ответчика).

Арбитражный суд проанализировав доводы сторон с учетом дополнительно представленных доказательств полагает, что собрание собственников 17.07.2011 было правомочно принимать соответствующие решения.

Так, согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 № 37, многоквартирный дом может вводиться в эксплуатацию очередями.

Согласно разрешениям на ввод объекта в эксплуатацию от 30.09.2009 № RU33303000-30 и от 29.12.2010 № RU33303000-77, выданным администрацией города Коврова, на дату проведения вышеназванного собрания в эксплуатацию были введены две очереди строительства (блоки А, Б, В), площадь которых в совокупности и составляет 17 235,6 кв.м.

Ответчик рассчитал общую площадь дома (22 887, 28 кв.м.) с учетом блока Г который на момент принятия настоящего судебного решения в эксплуатацию не введен и не может считаться домом. При этом теоретически блок Г вообще может быть никогда не построен и не введен в эксплуатацию.

Таким образом, истец правильно произвел расчет числа голосов собственников, поданных за создание ТСЖ, исходя из общей площади 17 235,6 кв.м.

Если же блок Г будет сдан в эксплуатацию и собственников помещений в данной очереди строительства не устроит текущее управление домом, то они могут инициировать новое общее собрание, где поставить вопрос о смене способа управления.

Кроме того, за квартиру № 94 (площадью 40,2 кв.м., доля в собственности общего имущества 0,233%), которая принадлежит ФИО11, голосовала ФИО14, которая на основании Постановления администрации города Коврова Владимирской области является опекуном ФИО11 признанного решением Ковровского городского суда от 22.06.2010 года недееспособным.

За квартиру № 98 (площадь 40,6 кв.м., доля в собственности 0,236%) голосовал надлежащий собственник общество с ограниченной ответственностью "СК "Континент", приобретший данную квартиру у по договору купли-продажи от 14.04.2011 года у ФИО10., свидетельство о государственной регистрации права от 13.05.2011 серии 33 АЛ № 145344, которое выдано позже свидетельства от 25.05.2011 серии 33 АЛ № 097075, представленного ответчиком в материалы настоящего дела.

За квартиру № 139 (площадь 59,7 кв.м., доля в собственности 0, 346%) за ФИО12 голосовала ФИО13 на основании доверенности от 15.05.2011.

За квартиру № 98 (площадь 40, 6 кв.м., доля в собственности 0,236 % ) голосовал надлежащий собственник - общество с ограниченной ответственностью "СК "Континент", который подписал и направил подписанный бюллетень инициаторам собрания еще до 04 июля 2011 года, то есть до того момента, как право собственности на указанную квартиру перешло к ФИО15.

Таким образом, из количества голосов подлежат исключению квартиры № 197 (площадь 56,9 кв.м., доля в собственности 0,33%) и № 213 (площадь 56,8 кв.м., доля в собственности 0,33%), всего общей долей в собственности 0,66 %.

Таким образом, общая доля голосов собственников помещений многоквартирного дома № 28 по ул. Строителей в г. Коврове, принявших участие в собрании составит 59, 19 %, а голосовавших создание ТСЖ, составила 57, 21% от общего числа голосов, что свидетельствует о правомочности собрания и принятии решения большинством голосов.

Довод ответчика о создании ТСЖ в строящемся доме является несостоятельным, поскольку ТСЖ "Строителей 28" с учетом изложенного выше было создано в законченном строительством и введенном в эксплуатацию здании.

Ввиду изложенного иск подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Обязатьобщество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Экран-город", г. Ковров Владимирской области,после вступления решения в законную силупередать товарищества собственников жилья "Строителей 28", г. Ковров Владимирской области,техническую документацию на многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>, а именно:

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

- документы (акты) о приемке результатов работ;

2. Взыскать общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Экран-город", г. Ковров Владимирской области, в пользу товарищества собственников жилья "Строителей 28", г. Ковров Владимирской области, расходы по государственной пошлине в сумме 4000 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд (г.Владимир) в срок, не превышающий месяца со дня его принятия.

Судья А.А.Белов