Гражданский кодекс часть 1

Истец обратился в арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением о взыскании с ответчика задолженность по арендной плате по договору №4608 аренды земельного участка площадью 3.266 кв.м., расположенного в <...>, в размере 156.439,57 руб., 129.759,07 руб. неустойки за просрочку платежа, всего 286.198,64 руб. за период пользования земельным участком с 01.01.2003г. по 24.09.2006г.

В судебном заседании истец уточнил исковые требования – уменьшил размер взыскиваемой задолженности по арендной плате до 109.419,96 руб. и пени до 66.614,81 руб. в связи с уточнением расчетов задолженности с 09.10.2003г. по 24.10.2006г. и в связи с заявлением ответчика о пропуске срока исковой давности.

Заявление истца об изменении исковых требований принято к рассмотрению в соответствии со ст.ст. 49, 102 АПК РФ.

Ответчик иск не признал, считает его необоснованным и просит суд отказать в его удовлетворении, поскольку

- договор №4608 может считаться заключенным с 15.09.2003 г., то есть с момента его государственной регистрации. В обоснование данного вывода ответчик ссылается на положения ст. ст. 131, 164, 609 ГК РФ;

- договор №4608 закончил свое действие в момент перехода право собственности на недвижимость находящуюся на этом земельном участие третьему лицу, т.е. 19.06.2006г., в связи с чем арендная плата должна была взиматься лишь до этой даты;

- согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Данное обстоятельство с учетом положений п. 3 ст. 433 ГК РФ позволяет, считать изменения к договору от 23.01.2004г., от 21.01.2005г., от 19.12.2005г. незаключенными как не прошедшими государственную регистрацию.

Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда поддержал исковые требования и их обоснование.

Ответчик в судебное заседание 27.12.2006г. не явился. Почтовое уведомление №87588 возвращено с отметкой вручения адресату. С учетом ст.123 АПК РФ, указанное обстоятельство свидетельствует о надлежащем уведомлении ответчика о рассмотрении дела судом.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд, -

Установил :

10.12.2002г. между администрацией Волгограда (арендодатель) и ЗАО «Отечество» (арендатор) был заключен договор №4608 аренды земельного участка площадью 3.266 кв.м., расположенного в <...> (уч. №1-70-60, кадастровый № 34:34:01 00 50:0001), для эксплуатации детского дошкольного учреждения.

Согласно п. 2.1 договор заключен до 19 ноября 2003 г.

В силу п.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Следовательно, с 19.11.2003 г. Договор был возобновлен на неопределенный срок и действовал на тех же условиях.

Изменением от 21.01.2005 г. договор аренды земельного участка продлен до 28.12.2005г.

Изменением от 19.12.2005 г. договор аренды земельного участка продлен до 12.12.2006г.

В соответствии ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу п.1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 2.4 Договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10 числа месяца, следующего за отчетным.

В силу п. 2.2 Договора, Арендатор взял на себя обязательство по внесению ежегодной арендной платы.

Согласно представленного истцом расчета (уточненного в ходе судебного разбирательства) за период с 09.10.2003г. по 24.10.2006г. за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате в размере 109.419,96 руб. С таким расчетом и его обоснованием следует согласиться.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исковые требования в данной части подлежат удовлетворению.

Согласно ст.330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму – неустойку. При этом, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 2.8 Договора, в случае невнесения арендной платы в установленный Договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.

Согласно представленного истцом расчета с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 66.614,81 руб. С таким расчетом и его обоснованием следует согласиться, однако, поскольку неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, то имеются основания для применения пункта 1 статьи 333 ГК РФ и уменьшения неустойки до 35.000 руб.

Суд не может согласиться с доводами ответчика и представленным им контррасчетом по следующим основаниям.

Статьей 4 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Пункт 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ указывает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Договор № 4608 между сторонами был заключен 10.12.2002г.

Согласно п. 2.1 Договора он заключался на период с 19.11.2002г. по 19.11.2003г., т.е. стороны установили, что условия договора распространяются до момента его заключения.

В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Учитывая изложенное, договор №4608 не подлежал государственной регистрации, а срок его действия должен исчисляться с момента его подписания – 10.12.2002г.

Произошедшая впоследствии государственная регистрация указанного договора может рассматриваться как признание государства уже возникшего права аренды.

Ссылка ответчика на отчуждение объекта недвижимого имущества третьему лицу не может быть принята во внимание и не является основанием для освобождения его от обязанности по внесению арендных платежей по договору до его расторжения.

Статьей 450 ГК РФ установлены такие основания для расторжения договора как соглашение сторон; решение суда (по требованию одной из сторон договора); односторонний отказ от исполнения договора. Применительно к аренде земельного участка ст. 46 Земельного кодекса РФ предусмотрены дополнительные случаи прекращения обязательств по инициативе арендодателя.

Названный перечень оснований является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Для расторжения договора путем соглашения сторон необходимо волеизъявление обеих сторон договора. Арендодатель не вправе был расторгнуть договор в одностороннем порядке, а желание ответчика расторгнуть договор впервые поступило истцу лишь 26.10.2006г. (письмо арендатора №250 от 24.10.2006г.).

В соответствии с пунктом 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Поскольку до 24.10.2004г. договор №4608 в установленном законом порядке не расторгнут, то обязательство ЗАО «Отечество» по внесению арендной платы действовало и требования истца о взыскании арендной платы до 24.10.2004г. правомерно.

Довод ответчика о необходимости регистрации изменений 23.01.2004г о повышении арендной платы является ошибочным.

Пунктом 2.7 договора №4608 предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской Федерации законодательных актов. В этом случае арендатор самостоятельно производит расчет аренной платы за землю.

Следовательно, условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, что позволяет ст. 614 ГК РФ.

Поэтому фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения базовой ставки арендной платы, действующей в городе, согласно пункту 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. не является изменением в соответствии с пунктом 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия, а потому не подлежит государственной регистрации. Кроме того, изменение договора по смыслу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ происходит путем достижения соглашения в форме, установленной для договора, а потому должно являться двусторонним. Отсюда наименование документа от 23.01.2004г. как изменение к договору аренды не изменяет его содержания и должно рассматриваться как извещение об изменении размера арендной платы, выполненное арендодателем в соответствии с п. 2.7 договора.

Нельзя согласиться с ответчиком и в части необходимости государственной регистрации двусторонних изменений от 21.01.2005г., от 19.12.2005г., которыми действие договора аренды продлялось на срок, не превышающий одного года.

Согласно п. 31 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды. Следовательно, указанные изменения к договору представляют собой заключение новых договоров, которые в силу ст. 26 Земельного кодекса РФ также не подлежали государственной регистрации. Кроме того, как следует из п. 32 данного информационного письма при заключении в соответствии с пунктом 1 ст. 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. Аналогичное разъяснение содержится и в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Истец в силу пункта 1 части 1 ст.333.37 второй части Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

В силу пункта 4 части 1 ст.333.22 второй части Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных арбитражным судом исковых требований.

В то же время снижение судом неустойки на основании ст.333 ГК РФ не является основанием для возложения на истца обязанности по оплате госпошлины в части отказа в иске (пункт 9 постановления ВАС РФ №6 от 20.03.1997г. «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства РФ о государственной пошлине») Госпошлина взыскивается с ответчика в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд, -

Решил :

Иск удовлетворить в части.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Отечество» в пользу истца Администрации Волгограда 144.419,96 руб., в том числе 109.419,96 руб. основного долга; 35.000 руб. пени.

В остальной части исковое заявление оставить без удовлетворения.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «Отечество» в доход федерального бюджета 5.020,70 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в апелляционную инстанцию арбитражного суда Волгоградской области.

Судья Костерин А.В.