Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «СтройКат» (далее – ООО «СтройКат», Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Волгоградской области (далее – Управление Роспотребнадзора) о признании недействительным представления от 16.01.2014 № 06/07-9203-14 об устранении причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.02.2014 заявление принято к производству, возбуждено производство по делу № А12-4282/2014.

ООО «СтройКат» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Роспотребнадзора о признании недействительным представления от 16.01.2014 № 06/07-8796-14 об устранении причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.02.2014 заявление принято к производству, возбуждено производство по делу № А12-4283/2014.

ООО «СтройКат» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Роспотребнадзора о признании недействительным предписания от 09.12.2013 № 600-06-13 об устранении выявленных нарушений.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.02.2014 заявление принято к производству, возбуждено производство по делу № А12-4284/2014.

ООО «СтройКат» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Роспотребнадзора о признании недействительным представления от 16.01.2014 № 06/07-9053-14 об устранении причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.02.2014 заявление принято к производству, возбуждено производство по делу № А12-4285/2014.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 13.03.2014 дела объединены в одно производство с присвоением единого номера № А12-4282/2014.

Управление Роспотребнадзора с предъявленными требованиями не согласилось, просит в их удовлетворении отказать.

Заявитель и привлеченное к участию в деле в качестве заинтересованного лица Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и «Компания» извещены о времени и месте судебного заседания в порядке части 1 статьи 123 АПК РФ. Явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 07.04.2014, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.

Согласно пункту 3 статьи 156 АПК РФ в случае неявки в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела, суд рассматривает дело в их отсутствие.

В судебном заседании 12.05.2014, в порядке ст. 163 АПК РФ, был объявлен перерыв до 10 час. 00 мин. 19.05.2014. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы Управления Роспотребнадзора, исследовав доказательства, арбитражный суд не находит оснований к удовлетворению заявленных требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, должностными лицами Управления Роспотребнадзора по Волгоградской области на основании распоряжения от 01.11.2013 № 1657 проведена плановая выездная проверка соблюдения ООО «СтройКат» требований действующего законодательства в сфере защиты прав потребителей при оказании услуг по долевому строительству.

В ходе правовой оценки договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 11.06.2013 № 103013/Е06020-СКА, от 20.06.2013 № 103019/Е06106-СКА, от 14.10.2013 № 103019/Е10528-СКА, заключенных между участником долевого строительства и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и «Компания», являющимся поверенным и действующим от имени ООО «СтройКат» на основании договоров поручения № 7/СК/П/13 от 17.01.2013, № 4/СК/П/12 от 04.04.2012, соответственно, выявлены условия, ущемляющие установленные законом права потребителей, а именно: пункт 4.6 договора в части предусматривает, что участник долевого строительства считается надлежащим образом исполнившим свои денежные обязательства по договору с момента полного зачисления денежных средств, указанных в пункте 4.1 договора, на расчетный счет застройщика; пункт 6.2.3 договора в части предусматривает, что в случае выявления недостатков, которые делают квартиру непригодной для проживания, по требованию участника долевого строительства застройщиком составляется акт осмотра квартиры с указанием выявленных недостатков и срок устранения их застройщиком, пункт 8.4 договора предусматривает, что в случае, если квартира построена застройщиком с отступлением от условий договора, приведшим к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для проживания, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; пункт 6.2.3.1 договора предусматривает, что в случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, застройщик вправе по истечении 10 (десяти) дней с момента наступления срока, указанного в пункте 6.2.3 договора, в одностороннем порядке подписать акт приема-передачи, направив участнику долевого строительства об этом соответствующее уведомление; пункт 6.2.5 договора предусматривает, что с момента ввода объекта в эксплуатацию, пропорционально своей доле в объекте недвижимости, оплатить услуги по содержанию квартиры и общего имущества в объекте недвижимости, а также оплачивать все расходы по коммунальным и другим эксплуатационным услугам, в том числе, водо-, тепло-, электроснабжению, горячему водоснабжению, канализации, и т.п. услуги, оплата указанных услуг осуществляется участником долевого строительства в течении 5 (пять) рабочих дней со дня получения соответствующего счета от застройщика или иного уполномоченного лица, в т. ч. эксплуатирующей организации, товарищества собственников жилья; пункт 8.2 договора предусматривает, что гарантийный срок на квартиру составляет 5 (пять) лет, указанный срок исчисляется со дня ввода жилого дома в эксплуатацию при условии соблюдения участником долевого строительства правил и норм эксплуатации объекта; пункт 9.3 договора предусматривает, что в случае уступки прав требования по настоящему договору, такая уступка совершается согласно требованиям действующего законодательства РФ (подлежит государственной регистрации) и осуществляется при условии письменного согласия кредитора, полученного на основании предварительного письменного уведомления, направленного кредитору застройщиком или участником долевого строительства (заемщиком), в этом случае кредитор сохраняет за собой право потребовать от заемщика полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору; пункт 11.3 договора предусматривает, что споры сторон по настоящему договору разрешаются путем переговоров, претензионный порядок урегулирования споров является обязательным.

Расценив указанные пункты договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома как нарушение прав потребителей, Управлением Роспотребнадзора 09.12.2013 ООО «СтройКат» вынесено предписание № 600-06-13, которым Обществу предписано выполнить следующие мероприятия: в срок до 09.01.2014 привести стандартный образец договора участия в долевом строительстве в части пунктов 4.6, 6.2.3, 8.4, 6.2.3.1, 6.2.5, 8.2, 9.3, 11.3 в соответствие со статьями 16, 37 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», с частями 2, 5 статьи 7, частью 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», с абзацем 6 пункта 2 статьи 152 Жилищного кодекса Российской Федерации; устранить выявленные нарушения в договорах участия в долевом строительстве от 11.06.2013 № 103013/Е06020-СКА, от 20.06.2013 № 103019/Е06106-СКА, от 14.10.2013 № 103019/Е10528-СКА.

Управлением Роспотребнадзора 16.01.2014 ООО «СтройКат» вынесены представления № 06/07-8796-14, № 06/07-9053-14, № 06/07-9203-14 об устранении причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения.

Правовым основанием для вынесения представлений послужили результаты плановой выездной проверки соблюдения ООО «СтройКат» требований действующего законодательства в сфере защиты прав потребителей при оказании услуг по долевому строительству. Результаты проверки отражены в акте от 09.12.2013 № 1657.

В ходе проверки установлено, что между участниками долевого строительства и Товариществом на вере (Коммандитное товарищество) «СУ-№155» и «Компания», являющимся поверенным и действующим от имени ООО «СтройКат» на основании договоров поручения № 7/СК/П/13 от 17.01.2013, № 4/СК/П/12 от 04.04.2012, заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 11.06.2013 № 103013/Е06020-СКА, от 20.06.2013 № 103019/Е06106-СКА, от 14.10.2013 № 103019/Е10528-СКА.

Управлением Роспотребнадзора выявлены условия, ущемляющие установленные законом права потребителей, а именно: пункт 4.6 договоров в части предусматривает, что участник долевого строительства считается надлежащим образом исполнившим свои денежные обязательства по договору с момента полного зачисления денежных средств, указанных в пункте 4.1 договора, на расчетный счет застройщика; пункт 6.2.3 договоров в части предусматривает, что в случае выявления недостатков, которые делают квартиру непригодной для проживания, по требованию участника долевого строительства застройщиком составляется акт осмотра квартиры с указанием выявленных недостатков и срок устранения их застройщиком, пункт 8.4 договоров предусматривает, что в случае, если квартира построена застройщиком с отступлением от условий договора, приведшим к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для проживания, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; пункт 6.2.3.1 договоров предусматривает, что в случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, застройщик вправе по истечении 10 (десяти) дней с момента наступления срока, указанного в пункте 6.2.3 договора, в одностороннем порядке подписать акт приема-передачи, направив участнику долевого строительства об этом соответствующее уведомление; пункт 6.2.5 договоров предусматривает, что с момента ввода объекта в эксплуатацию, пропорционально своей доле в объекте недвижимости, оплатить услуги по содержанию квартиры и общего имущества в объекте недвижимости, а также оплачивать все расходы по коммунальным и другим эксплуатационным услугам, в том числе, водо-, тепло-, электроснабжению, горячему водоснабжению, канализации, и т.п. услуги, оплата указанных услуг осуществляется участником долевого строительства в течении 5 (пять) рабочих дней со дня получения соответствующего счета от застройщика или иного уполномоченного лица, в т. ч. эксплуатирующей организации, товарищества собственников жилья; пункт 8.2 договоров предусматривает, что гарантийный срок на квартиру составляет 5 (пять) лет, указанный срок исчисляется со дня ввода жилого дома в эксплуатацию при условии соблюдения участником долевого строительства правил и норм эксплуатации объекта; пункт 9.3 договоров предусматривает, что в случае уступки прав требования по настоящему договору, такая уступка совершается согласно требованиям действующего законодательства РФ (подлежит государственной регистрации) и осуществляется при условии письменного согласия кредитора, полученного на основании предварительного письменного уведомления, направленного кредитору застройщиком или участником долевого строительства (заемщиком), в этом случае кредитор сохраняет за собой право потребовать от заемщика полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору; пункт 11.3 договоров предусматривает, что споры сторон по настоящему договору разрешаются путем переговоров, претензионный порядок урегулирования споров является обязательным.

По данным фактам Общество постановлениями от 16.01.2014 № 8796, № 9053, № 9203 привлечено к административной ответственности по ч. 2 ст.14.8 КоАП РФ.

Управление Роспотребнадзора пришло к выводу, что пункты 4.6, 6.2.3, 8.4, 6.2.3.1, 6.2.5, 8.2, 9.3, 11.3 указанных договоров противоречат статьям 16, 37 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», частям 2, 5 статьи 7, части 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», абзацу 6 пункта 2 статьи 152 Жилищного кодекса Российской Федерации и нарушают права потребителей, что послужило основанием для вынесения Управлением Роспотребнадзора представлений № 06/07-8796-14, № 06/07-9053-14, № 06/07-9203-14 от 16.01.2014.

Указанными представлениями Обществу предлагается принять меры по устранению причин и условий, способствующих совершению административного правонарушения, рассмотреть представления не позднее, чем в течение месяца, и направить в Управление Роспотребнадзора документально подтвержденный и мотивированный ответ о принятых мерах по результатам рассмотрения представлений.

Считая указанные представления и предписание незаконными, Общество обратилось в арбитражный суд с их оспариванием.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд руководствуется следующим.

Оценка законности условий пунктов 4.6, 6.2.3, 8.4, 6.2.3.1, 6.2.5, 8.2, 9.3, 11.3 указанных договоров была дана в рамках рассмотрения дел № А12-1514/2014, № А12-1515/2014, № А12-1516/2014.

В связи с чем, при принятии решения по настоящему спору, в силу части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по ранее рассмотренным делам, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно ст. 13 ГК РФ, ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решения и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение или действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из анализа части 2 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 следует, что ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления может быть признан судом недействительным при наличии в совокупности двух условий: 1) несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту; 2) нарушение этим актом (решением) прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности лица, обратившегося в арбитражный суд за судебной защитой.

Отсутствие (недоказанность) хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления заинтересованного лица без удовлетворения.

Согласно п. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В свою очередь обязанность доказывания нарушенного права в соответствии со ст. 65 АПК РФ лежит на заявителе.

Порядок, сроки уведомления о начале проведения плановой выездной проверки, основания проведения плановой проверки судом проверены, грубых нарушений требований Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» в действиях Управления Роспотребнадзора, которые могли бы повлиять на действительность выданных предписания и представлений, судом не установлено.

В силу абзаца 1 преамбулы Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» настоящий закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Потребителем, в соответствии с абзацем 3 преамбулы Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие потребителям услуги по возмездному договору, является исполнителем (абзац 5 преамбулы Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»).

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктом 1 статьи 1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» отношения с участием потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 421, пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В пункте 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) предусмотрено, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Таким образом, на регулирование отношений, связанных с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, распространяется действие законодательства о защите прав потребителей.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Следовательно, ущемляющими признаются те условия договора, которые ограничивают права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.

Согласно ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка. При этом согласно ч. 2 указанной статьи право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии со статьей 37 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель обязан оплатить оказанные ему услуги в порядке и в сроки, которые установлены договором с исполнителем. Потребитель обязан оплатить выполненную исполнителем в полном объеме работу после ее принятия потребителем. С согласия потребителя работа может быть оплачена им при заключении договора в полном размере или путем выдачи аванса. Оплата оказанных услуг (выполненных работ) производится посредством наличных или безналичных расчетов в соответствии с законодательством Российской Федерации. При использовании наличной формы расчетов оплата товаров (работ, услуг) потребителем производится в соответствии с указанием продавца (исполнителя) путем внесения наличных денежных средств продавцу (исполнителю), либо в кредитную организацию, либо платежному агенту, осуществляющему деятельность по приему платежей физических лиц, либо банковскому платежному агенту (субагенту), осуществляющему деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности, если иное не установлено федеральными законами или иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом обязательства потребителя перед продавцом (исполнителем) по оплате товаров (работ, услуг) считаются исполненными в размере внесенных денежных средств с момента внесения наличных денежных средств соответственно продавцу (исполнителю), либо в кредитную организацию, либо платежному агенту, осуществляющему деятельность по приему платежей физических лиц, либо банковскому платежному агенту (субагенту), осуществляющему деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности.

В нарушение требований вышеуказанного законодательства пунктом 4.6 договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 11.06.2013 № 103013/Е06020-СКА, от 20.06.2013 № 103019/Е06106-СКА, от 14.10.2013 № 103019/Е10528-СКА предусмотрено, что участник долевого строительства считается надлежащим образом исполнившим свои денежные обязательства по договору с момента полного зачисления денежных средств, указанных в пункте 4.1 договора, на расчетный счет застройщика.

Частью 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В нарушение требований вышеуказанного законодательства пунктом 8.4 договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 11.06.2013 № 103013/Е06020-СКА, от 20.06.2013 № 103019/Е06106-СКА, от 14.10.2013 № 103019/Е10528-СКА предусмотрено, что в случае, если квартира построена застройщиком с отступлением от условий договора, приведшим к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для проживания, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Частью 6 статьи 8 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В нарушение требований вышеуказанного законодательства пунктом 6.2.3.1 договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от от 11.06.2013 № 103013/Е06020-СКА, от 20.06.2013 № 103019/Е06106-СКА, от 14.10.2013 № 103019/Е10528-СКА предусмотрено, что в случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, застройщик вправе по истечении 10 (десяти) дней с момента наступления срока, указанного в пункте 6.2.3 договора, в одностороннем порядке подписать акт приема-передачи, направив участнику долевого строительства об этом соответствующее уведомление.

Согласно части 1 статьи 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Действия, которые обязан совершить застройщик для передачи соответствующего объекта долевого строительства участнику долевого строительства, является получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (статья 209). В случае возникновения права собственности на основании договора долевого участия в строительстве дольщик фактически владеет, пользуется вновь созданным объектом недвижимости с момента подписания акта приема-передачи, то есть осуществляет права собственника, предусмотренные в статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, право пользования объектом недвижимости, а следовательно, и обязанность оплачивать коммунальные услуги возникает у участника долевого строительства с момента подписания акта приема-передачи.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Закона № 214-ФЗ).

Законом № 214-ФЗ часть 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 6, предусматривающим, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Включение в договор условия об оплате коммунальных услуг по окончании строительства многоквартирного дома и передачи застройщиком объекта долевого строительства, а также оплате всех расходов по коммунальным и другим эксплуатационным услугам ущемляет права потребителя, так как предусматривает обязанность потребителя произвести неограниченный объем так называемых «эксплуатационных услуг», понятие которых не урегулировано ни действующим законодательством, ни условиями договора.

Более того, предполагается оплата таких услуг без принятия в установленном законом порядке собственниками жилых помещений соответствующего решения, определяющего необходимый объем таких услуг и их цену.

Указанным условием также нарушается право потребителя на выбор способа управления многоквартирным домом, так как предусматривает обязанность потребителя оплатить счет, выставленный любой из эксплуатирующих организаций.

Таким образом, рассмотренное условие пункта 6.2.5 договоров долевого участия в строительстве противоречит действующему законодательству и нарушает права потребителей.

В соответствии с частью 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, рассмотренное условие пункта 8.2 договоров долевого участия в строительстве, предусматривающего, что гарантийный срок на квартиру составляет 5 (пять) лет, указанный срок исчисляется со дня ввода жилого дома в эксплуатацию при условии соблюдения участником долевого строительства правил и норм эксплуатации объекта, противоречит действующему законодательству и нарушает права потребителей.

В соответствии с частью 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со статьей 813 Гражданского кодекса Российской Федерации, при невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с частью 2 статьи 814 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае невыполнения заемщиком условия договора займа о целевом использовании суммы займа, а также при нарушении обязанностей, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

Право требования досрочного возврата всей суммы займа предусмотрено частью 2 статьи 811, статьей 813, частью 2 статьи 814 Гражданского кодекса Российской Федерации, иные основания, позволяющие займодавцу досрочно истребовать сумму займа, не установлены действующим законодательством.

Таким образом, включение в договор условия, влекущего возникновение право заимодавца требовать досрочного исполнения обязательств заемщиком о досрочном возврате займа, по основаниям, не предусмотренным нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, ущемляет права потребителя и нарушает Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Рассмотренное условие пункта 9.3 договоров долевого участия в строительстве противоречит действующему законодательству и нарушает права потребителей.

Условия пункта 11.3 договора, предусматривающего, что споры сторон по настоящему договору разрешаются путем переговоров, претензионный порядок урегулирования споров является обязательным, противоречит действующему законодательству, так как ни Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ни Закон № 214-ФЗ не предусматривают обязательным урегулирование споров в претензионном порядке.

При таких обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу о законности требований Управления Роспотребнадзора.

В связи с чем, оснований для признания недействительными оспариваемых предписания и представлений не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «СтройКат» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительными предписания от 09.12.2013 № 600-06-13 об устранении выявленных нарушений, представлений от 16.01.2014 № 06/07-8796-14, № 06/07-9053-14, № 06/07-9203-14 об устранении причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья И.И. Маслова