АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

25 декабря 2007 года                     г. Вологда             Дело  №   А13-10780/2007

Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2007 года.

Полный текст решения изготовлен 25 декабря 2007 года.

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Кудина А.Г.           при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевой Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению закрытого акционерного общества «Горстройзаказчик»  к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Вологодской области об оспаривании постановления от 25.10.2007 №1013/18/04-13-01 о привлечении к административной ответственности, предусмотренной  частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, 

при участии от заявителя – ФИО1 по доверенности от 17.04.2007 № 4-10/857, от ответчика – ФИО2 по доверенности от 29.11.2007 № 1-05/342, ФИО3 по доверенности от 29.11.2007 № 01- 05/341,

у с т а н о в и л:

закрытое акционерное общество «Горстройзаказчик»(далее – организация, общество)  обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к  Управлению  Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Вологодской области (далее – Управление, административный орган) об оспаривании постановления от 25.10.2007 №1013/18/04-13-01о привлечении организации к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – Кодекс, КоАП РФ) в виде штрафа в размере пятнадцать тысяч рублей.

В обоснование заявленных требований организация в заявлении и ее представитель в судебном заседании сослались на то, что условия заключаемых заявителем с физическими лицами  договоров на участие в долевом строительстве об установлении ориентировочного срока сдачи жилого дома, создание ЗАО «Горстройзаказчик» управляющей организации для содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, о расторжении договора с письменного согласия ЗАО «Горстройзаказчик», об оплате коммунальных платежей с даты ввода объекта в эксплуатацию права дольщиков - физических лиц не нарушают.  

Ответчик в отзыве на заявление и его представитель в судебном заседании с заявленными требованиями не согласились, ссылаясь на законность и обоснованность оспариваемого постановления.

Ознакомившись с письменными доказательствами, заслушав объяснения представителей сторон, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению частично.

Как видно из материалов дела, Управлением в отношении заявителя проведено плановое мероприятие по контролю за соблюдением требований Закона РФ от 17.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.  

По результатам проверки составлен акт от 17.08.2007 и определением от 20.08.2007 возбуждено дело об административном правонарушении по статье 14.7, частям 1,2 статьи 14.8 Кодекса и назначено административное расследование со сроком с 20.08.2007 по 19.09.2007.

В ходе проведения административного расследования в отношении закрытого акционерного общества «Горстройзаказчик» установлено, что общество привлекает денежные средства потребителей на строительство 5 жилых домов, а именно: жилой дом № 37 по генплану в МКР «Мишкольцский»; жилой дом переменной этажности с офисными помещениями по ул. Галкинская; жилой дом переменной этажности по ул. Лермонтова; жилой дом с нежилыми помещениями в первом и цокольном этажах № 1 по генплану застройки (8-этажная блок-секция в осях 1-10 и А-Ж) по ул. Ленинградская; жилой дом № 23 по генплану в мкр. «Можайский» (нулевой цикл) по улице Сергея Преминина.

На строительство трех жилых домов ЗАО «Горстройзаказчик» заключает договоры о совместной деятельности по долевому участию в строительстве жилья, а именно:  по жилому дому №37 по генплану в МКР Мишкольцский, г.Вологды;  по жилому дому по ул. Лермонтова, г.Вологды;  по жилому дому по ул. Галкинской, г.Вологды.

В договорах о совместной деятельности по долевому участию в строительстве жилья заключенных ЗАО «Горстройзаказчик» с потребителями: ФИО4 № 2772 от 26.09.2006, ФИО5 №2786 от 15.10.2006, ФИО6 №2788 от 16.10.2006, ФИО7 №2787 от 16.10.2006, ФИО8 от 09.10.2006 №2781, ФИО9 №2780, ФИО10 от 26.09.2006 №2777, ФИО11 от 09.10.2006. №2779, ФИО12 от 25.09.2006 №2774, ФИО13 от 04.09.2006 №2771, ФИО14 от 22.09.2006 №2769, ФИО15 и ФИО16 от 21.09.2006 №2773, ФИО17 от 16.10.2006 №2789, ФИО18 от 20.09.2006 №2766, ФИО19 от 22.09.2006 №2770, ФИО20 от 31.05.2006 № 2750, ФИО21 от 31.03.2006 № 2693 (по жилому дому№37 по генплану в МКР «Мишкольцский»), ФИО22 (по жилому дому по ул. Лермонотва г.Вологды), ФИО23 от 24.07.2007 № 2874 (по жилому дому по ул. Галкинской г.Вологды)  в нарушение статьи 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» включены условия, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законодательством Российской Федерации в области защиты прав потребителей.

По результатам административного расследования уполномоченным должностным лицом Управления  в отношении организации составлен протокол об административном правонарушении от 18.10.2007 № 991/18/04-13-01 по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ.

Согласно данному протоколу Управлением установлено, что: в пункты 2.3, 4.2.4, 5.1, 5.13  договоров на долевое строительство жилья №№ 2772, 2786, 2788, 2787, 2781, 2780, 2777, 2779, 2774, 2771, 2769, 2773, 2789, 2766, 2770, с ФИО22, 2874 (далее - группа А); в пункты 1.3, 2.5, 3.6, 3.8, 3.17  договоров на долевое строительство жилья  № 2750, 2693 (далее - группа Б); заключенных заявителем с физическими лицами включены условия, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законодательством Российской Федерации в области защиты прав потребителей.    

Руководитель Управления ФИО24, рассмотрев материалы дела об административном правонарушении вынесла постановление  от 25.10.2007 № 1013/18/04-13-01, которым  признала организацию виновной в совершении административного правонарушения, предусмотренного  частью 2 статьи 14.8.  Кодекса и  назначила наказание в виде административного штрафа в размере   15 000 руб. 

Не согласившись с данным постановлением ЗАО «Горстройзаказчик» обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании.

Согласно пункту 6 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.

В соответствии с частью 2 статьи 14.8 Кодекса включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Согласно части 1 статье 23.49 Кодекса дела об административных правонарушениях, предусмотренных статьей 14.8 рассматривают органы государственной инспекции по торговле, качеству товаров и защите прав потребителей. Рассматривать дела об административных правонарушениях от имени органов, указанных в части 1 настоящей статьи, вправе: 1) главный государственный инспектор Российской Федерации по торговле, его заместители; 2) начальники территориальных управлений государственной инспекции по торговле, качеству товаров и защите прав потребителей, их заместители.

В соответствии с пунктом 5.1.2 Положения о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (далее – Роспотребнадзор), утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2004 года  N 322 государственный контроль за соблюдением законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей осуществляет Роспотребнадзор.

Согласно пункту 4 Роспотребнадзор осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, общественными объединениями и иными организациями.

Оспариваемое постановление от имени территориального управления Роспотребнадзора по Вологодской области вынесено руководителем              ФИО24.

Следовательно, оспариваемое постановление вынесено полномочным органом с соблюдением  положений части 2 статьи 23.49 Кодекса относительно должностного лица, имеющего право рассматривать дела об административных правонарушениях от его имени.

Согласно статье 16 Закона "О защите прав потребителей" ущемляющими признаются те условия договора, которые ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.

Как видно из материалов дела, между заявителем и физическими лицами были заключены договоры долевого участия в строительстве жилья (группа А и Б).

Пунктом 2.3 договоров группы А и пунктом 1.3 договоров группы Б установлен ориентировочный срок ввода дома в эксплуатацию с указанием на квартал соответствующего года.

По мнению административного органа, ориентировочный срок не является конкретным сроком исполнения обязательства и не дает возможности потребителю взыскать с застройщика понесенные убытки в связи с несвоевременным исполнением обязательства по сдаче дома в эксплуатацию, противоречит статьям 190, 708, 740 ГК РФ, статье 27 Закона 2300-1.

Заявитель в свою очередь считает, что в соответствии со статьей 708 ГК РФ в договоре должен быть установлен конечный срок выполнения работ;  согласно общим правилам определения срока, а также статей 190, 191 ГК РФ срок может исчисляться кварталами.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При толковании использованного в договорах выражения «ориентировочный срок ввода дома в эксплуатацию» суд исходит из того, что указанные договоры носят характер смешенных, содержащих в себе элементы, в том числе договора подряда. Существенным условием договора подряда в силу статьи 708 ГК РФ является сроки выполнения работ.

В договорах о совместной деятельности по долевому участию в строительстве жилья (группа А и Б) ориентировочный срок ввода дома является единственным сроком по которому сторонами достигнуто соглашение. Вместе с тем, по мнению суда, достаточным для того, чтобы считать установленным сторонами указанное существенное условие.

Иное толкование бы названного выражения привело бы к выводу об отсутствии соглашения между сторонами по одному из существенных условий, и   в силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ соответственно к выводу о не заключении названных договоров.

В договорах (группа А и Б) срок определен с указанием на  квартал соответствующего года.

Использование квартала при определении срока допускается статьями 190, 192 ГК РФ.

В соответствии со статьей 190 ГК РФ срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу статьи 192 ГК РФ к сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.

Таким образом, в данном случае сторонами по договорам (группа А  и Б)  установлен конкретный срок исполнения обязательства со стороны заявителя, в связи с чем в данной части у административного органа отсутствуют основания для привлечения к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ.

Пунктом 4.2.4 договоров группы А и пунктом 3.8 договоров группы Б предусмотрено, что инвестор - будущий собственник квартиры в многоквартирном доме поручает обществу создать управляющую организацию для содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома.

По мнению административного органа,  это условие  противоречит статье 161 Жилищного кодекса РФ, согласно которой способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Заявитель считает, что данным условием не нарушаются права дольщиков, данное условие не препятствует собственникам квартир после получения актов приема-передачи собрать собрание и переизбрать форму управления домом.

В соответствии со статьей 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией (пункт 2 названной статьи). Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 3 названной статьи).

Включение в договор условия о создании управляющей организации для содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома не соответствует положениям статьи 161 ЖК РФ и ограничивает потребителя в праве выбора способа управления из числа перечисленных в названной статье.

Следовательно, в данной части у административного органа имелись основания для составления протокола по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ.

Пунктом 5.1 договора группы А и пунктом 3.6 договора группы Б предусмотрено право инвестора расторгнуть договор лишь с письменного согласия общества, при том, что проплаченные инвестором денежные средства подлежат возврату обществом после заключения им (обществом) договора на финансирование данной квартиры с другим инвестором.

По мнению административного органа, это условие  противоречит статье 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которой потребитель, вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ в любое время при условии оплаты исполнителю, данном случае ЗАО «Горстройзаказчик», фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Согласие ЗАО «Горстройзаказчик» при этом не требуется.

Заявитель в обоснование своей позиции сослался на отсутствие принуждения при заключении договора.

Вывод административного органа о наличии в действиях ЗАО «Горстройзаказчик» в этой части состава административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ является верным.

Согласно статье 32 Закона N 2300-1 потребитель вправе расторгнуть договор о выполнении работы (оказании услуги) в любое время, уплатив исполнителю часть цены пропорционально части выполненной работы (оказанной услуги) до получения извещения о расторжении указанного договора и возместив исполнителю расходы, произведенные им до этого момента в целях исполнения договора, если они не входят в указанную часть цены работы (услуги).

Включение в договоры иных условий расторжения договора, в том числе письменное согласие стороны по договору, не соответствует названной норме и ограничивает, то есть ущемляет, соответствующее право потребителя. 

Согласно протоколу об административном правонарушении от 18.10.2007 пунктом 5.13 договоров группы А и пунктом 3.17 договоров группы Б предусмотрено, что оплата эксплуатационных услуг по теплоснабжению, электроэнергии, охране объекта, производится инвестором  с момента подписания передаточного акта.  

По мнению административного органа, данное условие  противоречит статьям 30, 153 Жилищного кодекса РФ.

ЗАО «Горстройзаказчик» считает, что указанное бремя коммунальных расходов после передачи квартир по актам приема-передачи лежит на дольщиках и не может быть возложено на заявителя.

Как следует из договоров (пункт 5.12 договоров группы А  и пункта 3.17 договоров группы Б) договор считается исполненным и подлежит прекращению с момента полной оплаты по договору и подписания сторонами акта приема - передачи  на квартиру.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в статье 210 ГК РФ, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.

С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности.

Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Кроме того, обязанность по оплате за коммунальные услуги в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях, что предусмотрено статьей 153 ЖК РФ.

В связи с этим, в этой части у административного органа отсутствовали основания для привлечения к административной ответственности заявителя  по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ.

При таких обстоятельствах, суд считает установленным состав административного правонарушения по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ в части включения ЗАО «Горстройзаказчик» в договоры (группы А и Б) условий: о возможности расторжения спорных договоров лишь с письменного согласия заявителя, о поручении будущего собственника квартиры заявителю создать управляющую организацию для содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома, как ущемляющих установленных законом права потребителя.      

Вместе с тем, размер наказания определен административным органом без учета конкретных обстоятельств.

Административным органом не установлено обстоятельств, отягчающих административную ответственность общества, что указывает на отсутствие у него оснований для применения санкции в размере 15 000 руб. 

Суд, установив отсутствие оснований для применения конкретной меры ответственности и руководствуясь частью 2 статьи 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимает решение о признании незаконным и об изменении оспариваемого постановления в части назначения наказания. В данном случае в резолютивной части решения указывается мера ответственности, назначенная судом с учетом названных обстоятельств (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2004 N 10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях").

При таких обстоятельствах, оспариваемое постановление подлежит признанию незаконным и изменению в части назначения наказания.  

Руководствуясь статьями  167, 170, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

постановление Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Вологодской области  от 25.10.2007 № 1013/18/04-13-01 о назначении административного наказания  обществу с ограниченной ответственностью «Горстройзаказчик» признать незаконным и изменить в части назначения наказания, определив меру ответственности в виде административного штрафа в размере 10 000 руб.

В остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в  течение десяти дней после его принятия.

Судья                                                                                                            А.Г.Кудин