Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Лукенюк.О.И. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куклиновой Ю.Ю,, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Межрегиональная инвестиционная компания» (ОГРН 1057600573381) к индивидуальному предпринимателю Швец Янине Витольдовне (ОГРНИП 312352515800011) о взыскании 250 575 рублей 81 копейки,

при участии от истца Нечаевой С.С. по доверенности от 18.12.2014,

у с т а н о в и л:

закрытое акционерное общество «Межрегиональная инвестиционная компания» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Швец Янине Витольдовне (далее – Предприниматель) о взыскании 250 575 руб.81 коп., в том числе: неосновательное обогащение в виде стоимости произведенных улучшений в размере 13 323 руб. 88 коп., стоимость произведенных неотделимых улучшений в размере 215 459 руб.93 коп., неустойку за просрочку в приемке помещений в размере 11 792 руб., убытки в размере 10 000 руб.

В обоснование исковых требований истец сослался на положения договора аренды нежилых помещений от 06.06.2012, статьи 15, 623, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением суда от 14.04.2014 по делу № А13-14925/2013 назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Бюро независимой оценки» (далее – ООО «Бюро независимой оценки») Рогулину Алексею Константиновичу и Рогулину Михаилу Константиновичу. Производство по настоящему делу было приостановлено до получения экспертного заключения.

Протокольным определением суда от 19.01.2015 производство по делу было возобновлено.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 26.01.2015 до 11 час.50 мин., в дальнейшем до 11 час.30 мин. 02.02.2015.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал в полном объеме на основании доводов иска.

Ответчик извещен надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, представителя в судебное заседание не направил. В отзыве на иск ответчик исковые требования не признал, просит в удовлетворении иска отказать.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, арбитражный суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Обществом (Арендатор) и Предпринимателем (Арендодатель) 06.06.2012 года был заключен договор аренды нежилых помещений (далее - договор), по условиям которого Арендатору передавались во временное владение и пользование нежилые помещения на втором этаже литера А № 1-9, помещения на третьем этаже литера А № 1, 3-7, 9 общей площадью 268 кв.м., расположенные в здании по адресу: г. Вологда, пр. Победы, д. 25 согласно схеме (Приложение № 1).

Срок действия договора аренды с 06.06.2012 по 31.05.2016. Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Помещения были переданы по акту 06.06.2012 года.

В силу статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Согласно пункту 3.2.1 договора аренды Арендатор обязан в случае досрочного прекращения договора передать Арендодателю арендуемые помещения по акту в исправном состоянии с учетом нормального эксплуатационного износа. Пунктом 3.1.6 договора аренды предусмотрено встречное обязательство Арендодателя по окончанию договора аренды в течение 3-х дней принять арендуемые помещения по акту приема-передачи. Данные обязательства полностью согласуются с требованиями статьи 655 ГК РФ.

В соответствии с пунктами 7.4 и п. 7.5 договора аренды Арендатор имеет право в любой момент без указания причин в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор, предупредив об этом Арендодателя в письменной форме за 3 (три) месяца до расторжения и сдать Арендодателю помещения в надлежащем состоянии по акту приема-передачи. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения настоящего договора по причинам, указанным в пунктах 7.2, 7.3, 7.4 договора сторона обязана письменно уведомить другую сторону об отказе от исполнения договора не менее чем за 3 (три) месяца до даты отказа от исполнения договора. Настоящий договор считается расторгнутым с даты, указанной в письменном уведомлении, но не ранее, чем через три (три) месяца до даты отказа.

Общество направило Предпринимателю уведомление от 26.12.2012 №1051 о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 01.04.2013. Данное уведомление направлено ответчику ценным письмом с описью вложения с почтовым уведомлением по адресу, указанному в договоре и другому адресу, известному на тот период времени Арендатору (адрес места работы ответчика ОАО «Связьстрой-3»). Оба письма не были получены ответчиком. Корреспонденция вернулась с отметкой почтового отделения «возврат за истечение срока хранения».

Пунктом 8.2 договора аренды предусмотрено, что все уведомления по настоящему договору направляются в письменной форме курьером, по почте с уведомлением о вручении или по факсимильной связи. Уведомление, направленное курьером, считается полученным на дату фактического получения, указанного представителем адресата на экземпляре уведомления. Уведомление, направленное по почте, считается полученным в дату фактического получения, указанную на уведомлении о вручении. В случае отсутствия адресата по указанному в отправлении адресу, а другой адрес стороне, направившей уведомление, не известен, такое уведомление считается полученным в случае указания на письме соответствующей надписи курьера или почтового отделения («адресат выбыл», «истек срок хранения», пр.).

Исходя из буквального толкования текста договора аренды по правилам статьи 431 ГК РФ уведомление об одностороннем расторжении договора, направленное Арендатором по известным ему адресам и возвращенное почтовым отделением в связи с истечением срока хранения, считается полученным ответчиком. Общество выполнило условие договора о порядке предупреждения Арендодателя за три месяца о расторжении договора аренды Арендатором в одностороннем порядке.

С учетом изложенного, Общество воспользовалось правом, предусмотренным договором аренды, и в одностороннем внесудебном порядке расторгло договор аренды, предупредив ответчика за три месяца до даты отказа.

Таким образом, согласно части 3 статьи 450 ГК РФ договор аренды был расторгнут с 01.04.2013. Обременение в пользу Общества в виде аренды было исключено из реестра прав, о чем свидетельствует выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.07.2013.

В дальнейшем 07.03.2013 Общество направляет Предпринимателю письмо с описью вложения и уведомлением с просьбой явиться 29.03.2013 (пятница) в 10.00 и принять помещения из аренды, подписать акт приема-передачи и получить ключи от входной двери и кабинетов. В названном письме было указано, что в случае отсутствия Арендодателя на приемке-передаче имущества акт будет составлен в одностороннем порядке Арендатором в присутствии независимой стороны, а помещения будут опечатаны. Данное письмо также было отправлено по адресу, указанному в договоре и другому адресу, известному на тот период времени Арендатору (адрес места работы ответчика ОАО «Связьстрой-3»). Письмо, отправленное по адресу указанному в договоре, вернулось с отметкой почтового отделения «истек срок хранения». Письмо, отправленное по другому известному Арендатору адресу, вернулось с отметкой почтового отделения «отказ адресата». В соответствии с пунктом 8.2 договора аренды указанные письма считаются полученными истцом.

Поскольку Арендодатель не явился в указанное время с целью принятия помещения и подписания акта приема-передачи, Общество в присутствии независимых лиц зафиксировало факт высвобождения помещений от временного владения и пользования, техническое состояние помещений и внутренних коммуникаций, показаний счетчиков и произвело фотографирование высвобожденных помещений, а также опечатало входную дверь, ведущую в помещения. В связи с данными обстоятельствами 29.03.2013 был составлен акт обследования и передачи нежилых помещений, подписанный представителями ЗАО «МИК» и независимыми лицами (Гавриловым Д.В. и Белоглазовым С.Ю.).

02.04.2013 Общество с сопроводительным письмом от 02.04.2013 № 211 в адрес предпринимателя отправило ценную посылку, в которой находились акт от 29.03.2013, а также ключи от входной двери и кабинетов. Ценная посылка была возвращена Арендатору 24.05.2013 с отметкой почтового отделения «истек срок хранения», о чем подтверждает распечатка с официального сайта «Почты России». С этого момента ключи от помещений выбыли из владения Общества, и Общество не имело возможности владеть и пользоваться спорным имуществом.

В дальнейшем Общество передало представителю арендодателя – Костылеву А.С. ключи от помещений, что подтверждается актом, подписанным представителем ответчика 29.05.2013.

В соответствии с пунктом 3.1.6 договора аренды арендодатель обязан по окончанию срока договора в течение трех дней принять арендуемые помещения по акту приема-передачи.

Настоящий договор аренды был расторгнут с 01.04.2013, что было установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Вологодской области по делу № А13-7301/2013. Исходя из условий договора, арендодатель был обязан принять помещения из аренды по акту приема-передачи в течение трех дней с 01.04.2013.

В силу пункта 5.5 договора при отказе (уклонении) арендодателя от приема помещений при его возврате, арендодатель по письменному требованию арендатора выплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы месячной арендной платы, установленной пунктом 4.1 договора, за каждый день просрочки. Доказательства наличия между сторонами разногласий по данному пункту не представлены.

Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы установлен 214 400 рублей в месяц.

Просрочка в приемке помещений составила 55 дней – с 05.04.2013 по 29.05.2013. Сумма неустойки составит 11 792 руб.

Кроме того, по смыслу ст.622 ГК РФ арендодатель не вправе по каким-либо причинам уклоняться от принятия предложенного арендатором исполнения в виде возвращения объекта аренды.

Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором.

Возврат арендатором арендованного имущества не в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или не в том состоянии, которое обусловлено договором, а также наличие задолженности арендатора перед арендодателем по договору аренды не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества, поскольку такие последствия не предусмотрены статьей 622 ГК РФ.

Несоответствие состояния возвращаемого имущества тому состоянию, в котором оно было получено арендатором, с учетом нормального износа или состоянию, обусловленному договором, может служить основанием для взыскания с арендатора убытков, причиненных использованием имущества в нарушение условий договора, а не основанием для отказа от принятия арендуемого имущества.

Судебным актом по делу N А13-7301/2013 установлено, что обязательства по указанному договору аренды подлежат прекращению с 01.04.2013, установлено также, что Общество освободило арендованные помещения, выразило волю на их возврат арендодателю и готовность их передачи с оформлением акта, как это предусмотрено договором аренды. Между тем в ответ на обращение арендатора о принятии помещений арендодателем не было предпринято каких-либо своевременных действий по приемке указанного имущества, что свидетельствует о неправомерности действий арендодателя (ст. 10 ГК РФ).

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 65, 67, 68, 71 АПК РФ, доказательства, представленные в материалы дела, суд пришел к выводу о том, что требование Общества о взыскании с предпринимателя неустойки является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Арендатор в целях приведения помещений, переданных в аренду, в надлежащее состояние для использования под офис, произвел ремонт с согласия арендодателя, в том числе в тамбурном помещении входной группы первого этажа, что подтверждается представленными в материалы дела документами (договор подряда от 01.08.2012 в редакции дополнительного соглашения, локальный сметный расчет от 02.08.2012, перечень использованных материалов, акт выполненных работ от 13.08.2012, товарные чеки, платежный документ об оплате работ).

Все произведенные улучшения тамбура остались в распоряжении Предпринимателя. Стоимость работ составила 29 894 руб.50 коп.

Кроме того, арендатор от арендодателя получил согласие на перепланировку помещений первого, второго и третьего этажей, арендатором был согласован план перепланировки и материалы.

Стоимость материалов и работ по перепланировке составила 124 956 руб.07 коп., что подтверждается договором подряда от 08.06.2012 в редакции дополнительного соглашения, локальный сметный расчет, акт выполненных работ, товарные чеки о приобретении материалов, платежный документ об оплате.

В целях установления, являются ли произведенные в арендуемых помещениях улучшения отделимыми или неотделимыми без вреда для имущества, а также определения их стоимости судом по ходатайству истца была назначена экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Бюро независимой оценки». На разрешения экспертов были поставлены следующие вопросы: 1. Какие работы, произведенные ЗАО «МИК» в соответствии с договором подряда на осуществление ремонтно-отделочных работ от 08.06.2012 года в редакции дополнительного соглашения от 09.06.2012 и локальным сметным расчетом от 09.06.2012, а также в соответствии с договором подряда на осуществление ремонтно-отделочных работ от 01.08.2012 в редакции дополнительного соглашения от 02.08.2012 и локальным сметным расчетом от 02.08.2012, являются улучшениями отделимыми или неотделимыми без вреда для арендуемого имущества в соответствии с договором нежилых помещений от 06.06.2012, заключенного между ЗАО «МИК» и ИП Швец Я.В.? 2. Какова стоимость улучшений с их разграничением на отделимые и неотделимые на 29.03.2013 (дата освобождения арендуемых помещений из аренды)?

Согласно экспертному заключению с учетом письменных пояснений экспертов произведенные арендатором работы являются неотделимыми улучшениями. Общая стоимость неотделимых улучшений составила 228 783 руб.81 коп., в том числе: 13 323 руб.88 коп. – стоимость неотделимых улучшений по договору подряда на осуществление ремонтно-отделочных работ от 01.08.2012 в редакции дополнительного соглашения от 02.08.2012; 215 459 руб. 93 коп. - стоимость неотделимых улучшений по договору подряда на осуществление ремонтно-отделочных работ от 08.06.2012 года в редакции дополнительного соглашения от 09.06.2012.

При вынесении решения суд руководствуется заключением эксперта, поскольку данное заключение дано по определению суда о назначении судебной экспертизы, экспертным учреждением, экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности. Мотивированных доводов против данной экспертизы ответчиком не заявлено.

На основании п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В рассматриваемом случае согласие арендодателя было получено, стоимость неотделимых улучшений определена на основании заключения эксперта, которое не оспорено.

С учетом изложенного, требования истца о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений в размере 13 323 руб. 88 коп. (ремонт в тамбурном помещении входной группы первого этажа), стоимости произведенных неотделимых улучшений в размере 215 459 руб.93 коп. (перепланировка помещений) подлежат удовлетворению в полном объеме.

Кроме того, истец просит взыскать убытки в размере 10 000 рублей.

В рамках дела А13-7301/2013 Общество было вынуждено обратиться к эксперту в целях опровергнуть утверждения Предпринимателя о том, что за период аренды состояние арендованных помещений ухудшилось, а зданию причинен ущерб на сумму 206 651 руб.04 коп.

21.08.2013 Общество заключило договор № 7/13 с оценщиком ИП Лашковым С.И., оплатив оценщику услуги в размере 10 000 руб., что подтверждается платежным поручением. Факт оказания услуг по договору подтверждается актом.

Как было установлено судом на основании экспертного исследования помещения, переданные в аренду, не подвергались ускоренному износу, Предпринимателю было отказано в удовлетворении требований о взыскании ущерба.

На основании пункта 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

С учетом изложенного, сумма в размере 10 000 рублей является убытками истца, документально подтверждена и подлежит взысканию с ответчика.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с удовлетворением иска расходы истца по оплате судебной экспертизы в размере 30 000 рублей и по оплате госпошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца. Поскольку увеличение исковых требований истцом государственной пошлиной оплачено не было, она подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

взыскать с индивидуального предпринимателя Швец Янины Витольдовны в пользу закрытого акционерного общества «Межрегиональная инвестиционная компания» неосновательное обогащение в виде стоимости произведенных улучшений в размере 13 323 руб. 88 коп., стоимость произведенных неотделимых улучшений в размере 215 459 руб.93 коп., неустойку за просрочку в приемке помещений в размере 11 792 руб., убытки в размере 10 000 руб., судебные расходы по оплате экспертизы в размере 30 000 рублей, в возмещение расходов по оплате госпошлины 6299 руб.27 коп.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Швец Янины Витольдовны в доход федерального бюджета госпошлину в размере 1712 руб.24 коп.

Решение суда может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья О.И.Лукенюк