Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Шумковой И.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куклиновой Ю.Ю., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению товарищества собственников жилья «Герцена,61» (ОГРН <***>) к администрации города Вологды (ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Север-белка» (ОГРН <***>) о признании отсутствующим у ООО «Север-Белка» право собственности на нежилые помещения №33,34,35,36,43 Литера А, расположенные по адресу: <...>, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области 20.12.2010г. за №35-35-01/132/2010-176,

при участии от ответчиков - от администрации – ФИО1 по доверенности от 24.09.2012, от ООО "Север-Белка" - ФИО2 конкурсного управляющего,

у с т а н о в и л :

товарищество собственников жилья «Герцена,61» (далее - ТСЖ "Герцена, 61", Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к администрации города Вологды, обществу с ограниченной ответственностью «Север-белка» (далее - ООО «Север-белка», Общество) с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным договора купли-продажи муниципальных нежилых помещений №139 от 29.11.2010 года, заключенный между Администрацией города Вологды и ООО «Север-белка» и применении последствия его недействительности: обязать ООО «Север-Белка» передать нежилые помещений №33.34.35.36,43 Литера А в доме 61 по ул.Герцена в городе Вологде Администрации города Вологды, а Администрацию города Вологды обязать возвратить денежные средства, полученные по договору купли-продажи муниципальных нежилых помещений №139 от 29.11.2010 года;

- признать отсутствующим право собственности на нежилые помещения №33.34.35.36.43 Литера А. зарегистрированное за «Муниципальным образованием Город Вологда» за № 35-35-01/039/2005-069;

- запретить Администрации города Вологды регистрацию права собственности на нежилые помещения №33.34.35,36,43 Литера А в доме 61 по ул. Герцена.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 17 июля 2015 года признан недействительным договор купли-продажи муниципальных нежилых помещений №139 от 29.11.2010, заключенный между Администрацией города Вологды и обществом с ограниченной ответственностью "Север-Белка", применены последствия недействительности договора купли-продажи муниципальных нежилых помещений №139 от 29.11.2010 в следующим образом: обязать общество с ограниченной ответственностью "Север-Белка" передать нежилые помещения №33, 34, 35, 36, 43 Литера А в доме 61 по ул.Герцена в городе Вологде Администрации города Вологды. Взыскано с Администрации города Вологды в пользу общества с ограниченной ответственностью «Север-Белка» 2 278 943 руб. 44 коп. денежных средств, полученных по договору купли-продажи муниципальных нежилых помещений №139 от 29.11.2010 года. Признано отсутствующим право собственности Муниципального образования «Город Вологда» на нежилые помещения №33, 34, 35, 36, 43 Литера А, расположенные в подвале жилого дома № 61 по ул.Герцена в г.Вологде зарегистрированное за № 35-35-01/039/2005-069. В остальной части исковых требований отказано. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью «Север-Белка» в пользу товарищества собственников жилья «Герцена, 61» 3 000 рублей в возмещение расходов по уплате госпошлины. Взыскано с Администрации города Вологды в пользу товарищества собственников жилья «Герцена, 61» 3 000 рублей в возмещение расходов по уплате госпошлины.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2015 года решение Арбитражного суда Вологодской области от 17 июля 2015 года оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04 апреля 2016 года решение Арбитражного суда Вологодской области от 17 июля 2015 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2016 года отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области.

Определением суда от 01.06.2016 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований. Истец просит признать отсутствующим у ООО «Север-Белка» право собственности на нежилые помещения №33,34,35,36,43 Литера А, расположенные по адресу: <...>, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области 20.12.2010г. за №35-35-01/132/2010-176.

В настоящее судебное заседание представитель истца не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель Администрации города Вологды просит в иске отказать, поддерживает заявление о пропуска срока исковой давности.

Представитель ООО "Север-Белка" просит в иске отказать, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей ответчиков, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Как следует из материалов дела, решением Малого Совета Вологодского городского Совета народных депутатов от 05.11.1992 N 201 утвержден перечень муниципальной собственности по состоянию на 01.10.1992, в который включен жилой дом, расположенный по адресу: <...>.

На основании названного решения 07.06.2005 в реестре муниципальной собственности учтены нежилые помещения N 33-36, 43 общей площадью 182,6 кв. м, расположенные в данном многоквартирном жилом доме. Право собственности муниципального образования "Город Вологда" на спорные помещения зарегистрировано 04.07.2005 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

По договору аренды от 08.11.2003 N 69/10 нежилые помещения площадью 171,6 кв. м, расположенные в названном доме, переданы Администрацией Обществу.

На основании постановления Администрации от 11.11.2010 N 6083 "Об условиях приватизации нежилых помещений по адресу: <...>" Администрация (продавец) и Общество (покупатель) в порядке реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества 29.11.2010 заключили договор N 139 купли-продажи муниципальных нежилых помещений N 33-36, 43 общей площадью 182,6 кв. м, расположенных в подвале указанного дома. Право собственности Общества на помещения зарегистрировано в ЕГРП 20.12.2010.

Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <...>, принято решение об изменении способа управления многоквартирным домом в виде управления товариществом собственников жилья и о создании ТСЖ «Герцена, 61», что подтверждается протоколом общего собрания от 12.09.2010.

Согласно Уставу ТСЖ «Герцена, 61» товарищество является добровольным объединением собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, созданным в целях реализации собственниками прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом, сохранения и приращения недвижимости в многоквартирном доме. На основании пункта 6.1 Устава товарищество собственников жилья может заниматься хозяйственной деятельностью, в том числе по сдаче в аренду, в наем части общего имущества в многоквартирном доме.

Из протокола общего собрания собственников помещений от 18.04.2013 следует, что собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение уполномочить ТСЖ «Герцена, 61» на обращение в арбитражный суд в качестве представителя собственников помещений по делу о признании недействительным договора купли-продажи № 139 от 29.11.2010 и истребовании имущества, в связи с тем, что нежилые помещения №33-36, 43 подвала, где размещается магазин «Эконом», принадлежат ООО «Север-Белка», тогда как помещения должны являться общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ "Герцена, 61", ссылаясь на названные обстоятельства, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Из содержания статьи 12 ГК РФ следует, что признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановления N 10/22 ) разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Для оспаривания зарегистрированного права собственности ответчика путем использования такого способа защиты, как признание права отсутствующим, помимо установления нарушений, имевших место при государственной регистрации, необходимо доказать, что наличие зарегистрированного права нарушает права истца, которые не могут быть восстановлены при помощи иных предусмотренных законодательством способов защиты.

В пункте 57 постановления N 10/22 указано, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ. Вместе с тем в силу абзаца 5 статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

В исковом заявлении и судебных заседаниях суда первой инстанции при первоначальном рассмотрении дела и в суде кассационной инстанции представитель Товарищества подтверждал, что основанием для обращения в суд с настоящим иском послужила в том числе невозможность доступа в спорные нежилые помещения.

Таким образом суд приходит к выводу о том, что на заявленный ТСЖ "Герцена, 61" иск распространяется общий срок исковой давности, установленный в три года, поскольку фактическое владение помещениями утрачено, его занимает ООО "Север-Белка".

ООО "Север-Белка" сделано заявление о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

С иском о признании отсутствующим у общества с ограниченной ответственностью «Север-Белка» права собственности на нежилые помещения №33, 34, 35, 36, 43 Литера А, расположенные по адресу: <...>, истец обратился 01.06.2016 (уточнение исковых требований принято судом в судебном заседании после перерыва 01.06.2016), ранее с указанным требованием истец к ООО "Север-Белка" не обращался.

Собственникам помещений многоквартирного дома по адресу: <...> по состоянию на 18.04.2013 было известно о наличии зарегистрированного права собственности ООО "Север-Белка", что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений от 18.04.2013.

Кроме того, некоторые жители самостоятельно обращались в суд общей юрисдикции с исками об оспаривании регистрации права собственности муниципального образования "Город Вологда" - предыдущего собственника помещений (решение Вологодского городского суда от 02.04.2009 № 2-1384/09 по иску ФИО3), об оспаривании решения Малого Совета Вологодского Городского Совета Народных депутатов от 05.11.1992 № 201, явившегося основанием для регистрации права собственности муниципального образования "Город Вологда" (решение Вологодского городского суда Вологодской области от 29.11.2012 № 2-10087/2012 по заявлению ФИО4, являвшейся до 23.03.2015 председателем правления ТСЖ "Герцена, 61").

В соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце втором пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По состоянию на 18.04.2013 - дату проведения собрания собственников МКД, принявшего решение о поручении ТСЖ «Герцена, 61» обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи № 139 от 29.11.2010 и истребовании имущества, в связи с тем, что нежилые помещения №33-36, 43 подвала, где размещается магазин «Эконом», принадлежат ООО «Север-Белка», тогда как помещения должны являться общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, - все собственники помещений в многоквартирном доме по адресу <...>, а также ТСЖ "Герцена, 61" знали или могли знать о том, что ООО "Север-Белка" занимает спорные помещения и за Обществом в ЕГРП зарегистрировано право собственности на них.

Кроме того, ТСЖ "Герцена, 61" по состоянию на март 2012 года знало, что спорные помещения занимает ООО "Север-Белка", поскольку участвовало в мероприятиях по ликвидации протечки в квартире № 42, принадлежащей ФИО4, в ходе которых выяснилось, что доступ в помещения, занимаемые ООО "Север-Белка" отсутствует, арендных отношений ни с управляющей компанией, ни с ТСЖ "Герцена,61" ООО "Север-белка" не имеет. Действуя добросовестно и осмотрительно в интересах собственников помещений в многоквартирном доме ТСЖ "Герцена, 61" имело возможность запросить в ЕГРП сведения о собственнике спорного помещения. Как указывает истец в исковом заявлении ФИО4, председатель правления ТСЖ, в августе 2012 года из выписки из ЕГРП узнала, что собственником помещений является ООО "Север-Белка".

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности, поскольку о наличии зарегистрированного за ООО "Север-Белка" права собственности нарушающего, по мнению истца, его права и интересы ТСЖ "Герцена, 61" узнало в августе 2012 года, а все собственники помещений 18.04.2013, однако с указанных событий до даты обращения с иском в суд - даты уточнения исковых требований 01.06.2016 прошло более трех лет.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Кроме того, при выбытии объекта недвижимости из фактического владения требование о признании права собственности отсутствующим не направлено на восстановление владения.

Поскольку ООО "Север-Белка", являясь лицом, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещения, относящиеся, по мнению товарищества, к общему имуществу, владеет ими, то собственники иных помещений в здании должны будут обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. Однако на такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонды, находящиеся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга.

Разъясняя смысл указанных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр).

При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались.

Кроме того, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Согласно информации, предоставленной муниципальным казенным учреждением "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг на территории муниципального образования "Город Вологда" в жилом доме № 61 по ул.Герцена в г.Вологде первой была приватизирована 16.01.1992 квартира № 31.

Вологодским городским судом при рассмотрении дела № 2-10087/2012 по заявлению ФИО4 к Администрации города Вологды о признании решения Малого Совета Вологодского Городского Совета Народных Депутатов от 05.11.1992 года № 201 незаконным исследовался вопрос об отнесении спорных по настоящему делу помещений к вспомогательным. Суд пришел к выводу о том, что спорные нежилые помещения являются самостоятельными объектами гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме. Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда апелляционным определением от 27.02.2013 поддержала указанные выше выводы суда первой инстанции, оставив решение Вологодского городского суда от 29.11.2012 без изменения.

Многоквартирный жилой дом по адресу: <...> построен в 1960 году. В соответствии с представленным в материалы дела техническим паспортом жилого дома по состоянию на 1960 год в подвале данного дома предусмотрены помещения общего назначения (номера помещений и комнат в соответствии с поэтажным планом подвала: помещение 10 - сараи, помещение 11 коридор, помещение 12 уборная, помещения 13-15 кладовая, помещение 17-18 кочегарка. В последствии нумерация помещений была изменена на № 33-36, 43.

Таким образом, лишь помещения 17-18 с момента проектирования и строительства данного жилого дома, имели вспомогательное и техническое назначение.

Помещения, в которых ранее находилась кочегарка служившая для отопления и горячего водоснабжения дома, утратили статус технических помещений после подключения дома в 1968 году к централизованной тепловой сети. Факт и время прокладки тепловой сети подтверждается письмом "МУП "Вологдагортеплосеть" от 22.04.2015.

В настоящем деле истцом в исковом заявлении указывается, что в подвале ранее находилась кочегарка, сараи жильцов, бомбоубежище, размещались сантехники для обслуживания квартир. Следовательно спорные помещения использовались для иных самостоятельных целей и не участвовали в обслуживание жилого дома.

Таким образом на дату приватизации первой квартиры в жилом доме все спорные помещения не имели статуса технических помещений для обслуживание многоквартирного дома и не являлись общим имуществом многоквартирного дома.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по госпошлине относятся на него.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

отказать товариществу собственников жилья "Герцена, 61" в удовлетворении иска о признании отсутствующим у общества с ограниченной ответственностью «Север-Белка» права собственности на нежилые помещения №33, 34, 35, 36, 43 Литера А, расположенные по адресу: <...>, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области 20.12.2010 за №35-35-01/132/2010-176.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия судебного акта в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья И.В.Шумкова