Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице Центрально-Черноземного банка г.Воронеж

к Управлению ФРС по Воронежской области, г. Воронеж

с участием третьих лиц: ФИО1, ФИО2

о признании незаконным отказа УФРС по Воронежской области в государственной регистрации ипотеки в силу закона и обязании зарегистрировать ипотеку

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО3 начальник отдела по доверенности от 18.05.2008 г.., ФИО4 юрисконсульт по доверенности от 15.11.2007 г.

от УФРС по Воронежской области: ФИО5 представитель по доверенности № 03-д 11.01.09 г., ФИО6 представитель по доверенности от 09.01.2008 г. № 03-д

от третьего лица ФИО1: ФИО7 представитель по доверенности от 13.02.2009 г.

от третьего лица ФИО2: не явился, извещен надлежащим образом по последнему известному суду адресу

Установил:

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице Центрально-Черноземного банка г.Воронеж обратился в арбитражный суд Воронежской области с требованием о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы Воронежской области в государственной регистрации ипотеки в силу закона № 01/200/2008-264 от 27.10.2008 г. и обязании УФРС по ВО внести в разделы ЕГРП записи об ипотеке в силу закона в пользу АК СБ РФ (ОАО) о квартирах №№ 23,24,41 дома № 17 по ул.Красноармейской г.Воронежа.

УФРС по Воронежской области требования заявителя не признает, считает отказ правомерным, просит в удовлетворении требований отказать.

Представитель ФИО1 требования заявителя также не признает, указывает на то обстоятельство, что в настоящее время спорные квартиры переведены в категорию нежилых помещений, ипотека в силу закона на которые в соответствии с п.1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» не распространяется. Своего согласия на регистрацию ипотеки не давал. Считает себя добросовестным приобретателем спорного нежилого помещения.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом по последнему известному суду адресу. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.ст. 123,156,200 АПК РФ

В судебном заседании объявлен перерыв до 03.03.2009 г. до 16 час. 30 мин.

Как следует из материалов дела, 10 декабря 2007 г. между Акционерным коммерческим Сберегательным Банком Российской Федерации (открытым акционерным обществом) в лице Центрально-Черноземного банка (далее - Банк) и гражданином ФИО2 (далее -Заемщик) был заключен Кредитный договор <***> БКИ (далее - Кредитный договор) о предоставлении «ипотечного кредита» на приобретение объектов недвижимости, квартир по адресам:

1) г. Воронеж, Ленинский район улица Красноармейская, д. 17, кв. 41, площадью 29,8 кв. м.;

2) г. Воронеж, Ленинский район улица Красноармейская, д. 17, кв. 23, площадью 41,7 кв. м.;

3) г. Воронеж, Ленинский район улица Красноармейская, д. 17, кв. 24, площадью 29,3 кв. м.;

В соответствии с условиями Кредитного договора (ст. 1, ст. 2) обеспечением своевременного и полного исполнения обязательств является поручительство физических лиц и залог приобретенных за кредитные средства Банка объектов недвижимости.

По утверждению Сбербанка квартиры были приобретены с использованием кредитных средств Банка, в связи с чем в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» они считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Право собственности заемщика на квартиры било зарегистрировано, что подтверждается свидетельствами: Серия 36-АБ № 929900, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.12.2007г. сделана запись регистрации № 36-36-01/321/2007-657; Серия 36-АБ № 898104, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.12.2007г. сделана запись регистрации № 36-36-01/302/2007-534; Серия 36-АБ № 931476, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.12.2007г. сделана запись регистрации № 36-36-01/302/2007-539; Серия 36-АБ № 927964, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.01.2008г. сделана запись регистрации № 36-36-01/324/2007-276.

В связи с регистрацией ФИО2 права собственности на спорные квартиры, Сбербанк 26.08.2008 г. обратился в УФРС по ВО о регистрации ипотеки в силу закона.

Сообщением № 01/200/2008-264 от 27.10.2008 г. УФРС по ВО отказало Сбербанку в регистрации ипотеки в силу закона на спорные квартиры на том основании, что из договоров купли-продажи квартир, представленных на государственную регистрацию, невозможно установить, что они являлись предметом ипотеки, спорные квартиры переведены в категорию нежилого помещения, и в настоящее время право собственности за ФИО2 на спорный объект недвижимости отсутствует.

Не согласившись с данным отказом, считая, его незаконным и что его совершением УФРС по Воронежской области нарушило права Сбербанка как залогодержателя в предпринимательской деятельности, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав объяснения сторон, суд пришел к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с абзацем 4 статьи 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) к числу ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество отнесена ипотека - залог недвижимого имущества.

Как устанавливает пункт 2 статьи 13 Закона о регистрации, государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 настоящего Закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

Согласно статье 16 Закона о регистрации представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав осуществляется, в частности, в порядке, установленном пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона.

В силу названной нормы права государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также законом об ипотеке (пункт 5 статьи 29 Закона о регистрации).

Как установлено пунктом 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно, применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (пункт 2 статьи 77 Закона об ипотеке).

Согласно пункту 2 статьи 20 Закона об ипотеке ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Согласно пункту 1 статьи 21 Закона об ипотеке в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, в частности, в тех случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, либо регистрирующему органу не были представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав.

В силу пункта 2 статьи 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Согласно пункту 1 статьи 17 названного Закона основаниями для государственной регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество являются, в частности, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают ограничение (обременение) прав. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о регистрации).

Применительно к пункту 1 статьи 18 Закона о регистрации для государственной регистрации представляются документы, устанавливающие ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество.

Между тем, как видно из материалов дела, документы, представленные Сбербанком для государственной регистрации, не подтверждают возникновение у заявителя ипотеки в силу закона на спорные квартиры.

Из представленных ФИО2 на государственную регистрацию договора купли-продажи от 12.12.2007 г. на квартиру № 41 по ул. Красноармейская, д.17, договора купли-продажи от 11.12.2007 г. на квартиру № 24 по ул. Красноармейская д. 17, договора купли-продажи от 11.12.2007 г. на квартиру № 23 по ул.Красноармейская, д.17 нельзя сделать вывод о том, что указанные квартиры были куплены за счет кредитных средств Сбербанка.

Распоряжениями Администрации городского округа город Воронеж № 301 от 21.12.2007 г., №№ 27,39 от 18.02.2008 г. спорные квартиры переведены в нежилой фонд. Нежилое встроенное помещение IV в лит.А по адресу: <...>, площадью 97,7 кв.м., расположенное на 1 этаже, номера на поэтажном плане 1-9 зарегистрировано ФИО2 29.04.2008 г. (свидетельство 36-АБ № 033649).

ФИО2 по договору купли-продажи от 20.05.2008 г. продал указанное нежилое помещение ФИО8

ФИО8 по договору купли-продажи от 11.08.2008 г. продала указанное нежилое помещение ФИО9

ФИО9 по договору купли-продажи от 09.10.2008 г. продала указанное нежилое помещение ФИО1

ФИО10 зарегистрировал спорный объект в УФРС ВО (свидетельство о государственной регистрации от 05.11.2008 г. 36-АВ № 200347, кадастровый номер объекта 36-36-01/034/2008-657).

Как следует из пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке жилой дом или квартира, приобретенная полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, считается находящейся в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Из содержания данной нормы права суд приходит к выводу, что положения данной статьи распространяются только на объекты жилого фонда.

На момент обращения Сбербанка в УФРС по ВО спорные квартиры уже были переведены в нежилой фонд. При этом ФИО11 продал нежилое помещение ФИО8 и на момент обращения Сбербанка с заявлением о регистрации ипотеки в силу закона ФИО2 не являлся собственником ни спорных квартир, ни нежилого помещения, образованного из данных квартир.

Кроме того, следует отметить, что ФИО1 не являлся участником кредитного договора <***> БКИ от 10.12.2007 г., данный договор для него не создает в силу ст. 308 ГК РФ никаких обязанностей, в связи с чем, регистрация ипотеки в силу закона на спорные квартиры нарушит его право собственности на приобретенный им спорный объект.

С учетом изложенного, отказ УФРС по ВО в государственной регистрации ипотеки в силу закона на спорные квартиры является правомерным, в связи с чем требования заявителя удовлетворению не подлежат.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь, статьями 1,13,16,17,19,20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 № 122-ФЗ (с изменениями),статьями 4,7-11,65,110,156,167-170,180 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия и Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Судья Ловчикова Н.В.