Гражданский кодекс часть 1

третье лицо – 1: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо – 2: ФИО1

о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2015; об истребовании недвижимого имущества

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, представителя, доверенность № 59 от 16.02.2016; Насоновой М.Г., представителя, доверенность № 68 от 23.03.2016;

от ответчика: ФИО3, представителя, доверенность б/н от 18.02.2016;

от третьего лица – 1: представитель не явился, надлежаще извещен;

от третьего лица – 2: представитель не явился, надлежаще извещен

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Опытно-конструкторское бюро моторостроения» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд к Обществу с ограниченной ответственностью «НАТОЛ» (далее – ответчик) с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2015; об истребовании у ответчика недвижимого имущества (здание I литер Б, Б1, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 4 776,1 кв.м, номера на поэтажном плане 1 эт.: 1-54, 2 эт.: 1-37, 3 эт.: 1-19, 4 эт.: 1-15), переданного ООО «ОКБМ» ООО «НАТОЛ» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2015; о прекращении права собственности ООО «НАТОЛ» в отношении объекта недвижимости – здание I литер Б, Б1, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 4 776,1 кв.м, номера на поэтажном плане 1 эт.: 1-54, 2 эт.: 1-37, 3 эт.: 1-19, 4 эт.: 1-15; о погашении записи в ЕГРП о праве собственности на недвижимое имущество здание I литер Б, Б1, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 4 776,1 кв.м, номера на поэтажном плане 1 эт.: 1-54, 2 эт.: 1-37, 3 эт.: 1-19, 4 эт.: 1-15.

Определением суда от 25.02.2016 приняты к рассмотрению уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ исковые требование, в соответствии с которыми истец просит о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2015; об обязании ответчика возвратить недвижимое имущество (здание I литер Б, Б1, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 4 776,1 кв.м, номера на поэтажном плане 1 эт.: 1-54, 2 эт.: 1-37, 3 эт.: 1-19, 4 эт.: 1-15), переданное ООО «ОКБМ» ООО «НАТОЛ» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2015; о прекращении права собственности ООО «НАТОЛ» в отношении объекта недвижимости – здание I литер Б, Б1, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 4 776,1 кв.м, номера на поэтажном плане 1 эт.: 1-54, 2 эт.: 1-37, 3 эт.: 1-19, 4 эт.: 1-15; о погашении записи в ЕГРП о праве собственности на недвижимое имущество здание I литер Б, Б1, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 4 776,1 кв.м, номера на поэтажном плане 1 эт.: 1-54, 2 эт.: 1-37, 3 эт.: 1-19, 4 эт.: 1-15.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования с учетом их уточнения.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Ответчик заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1.

Судом в порядке ст.ст. 51, 159 АПК РФ удовлетворено ходатайство ответчика, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1.

В судебное заседание не явились третьи лица , извещены надлежащим образом. Руководствуясь ст. 123 АПК РФ суд определил: рассмотреть дело в их отсутствие.

Истец поддержал заявленные требования.

Ответчик требования истца не признает.

Ответчик заявил встречный иск и просит внести изменения в договор купли-продажи от 10.07.2015 , изложив пункт 2 договора в следующей редакции:

Покупатель приобретает Помещение за счет кредитных средств (далее -Кредит), предоставляемых для приобретения помещения Публичным акционерным обществом ТРАНСКАПИТАЛБАНК ТКБ Банк ПАО местонахождение: 109147, <...>, к/с 30101810800000000388, в ГУ Банка России по ЦФО, БИК 044525388, ИНН/КПП <***>/775001001.

Так же просит изложить пункт 4 договора в следующей редакции:

Отчуждаемое Помещение оценивается сторонами Договора в 4 000000 (Четыре миллиона) рублей, в том числе НДС 610 169 (Шестьсот десять тысяч сто шестьдесят девять) рублей 49коп.

Оплата по договору Покупателем Продавцу производится в следующем порядке - не позднее 3 (трех) банковских дней после:

передачи Продавцом Покупателю документов: о формировании границ земельного участка, на котором расположена часть здания I (литер Б, Б1), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 4776,1 кв.м, этаж 1,2,3,4, номера на поэтажном плане 1 этаж: 1-54, 2 этаж: 1-37, 3 этаж: 1-19, 4 этаж: 1-15 и необходимого для использования данного объекта недвижимости, о постановке данного земельного участка на кадастровый учет, о прекращении прав ФГУП «Государственный космический научно-производственный центр имени М.В. Хруничева» на данный земельный участок;

регистрации Покупателем за собою прав на данный земельный участок;

регистрации Покупателем договора ипотеки недвижимого имущества, указанного в п. 1 настоящего договора для обеспечения его обязательств по возврату кредита, указанного в п. 2 настоящего договора.

Руководствуясь ст. 132 АПК РФ суд определил: принять к рассмотрению с настоящим делом данный встречный иск .

Ответчик заявил ходатайство и просит назначить судебную оценочную экспертизу. Поставить перед экспертами следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость недвижимого имущества: части здания I (литер Б, Б1), расположенного по адресу: <...>, общей площадью 4776,1 кв.м, этаж 1,2,3,4, номера на поэтажном плане 1 этаж: 1-54, 2 этаж: 1-37, 3 этаж: 1-19, 4 этаж: 1-15, купленного ООО «НАТОЛ» по договору купли-продажи от 10 июля 2015 , заключенного между ООО «ОКБМ» и ООО «НАТОЛ», на дату заключения этого договора, с учетом того, что данный объект недвижимости обременен правами арендатора - ООО «Альтаир» по договору аренды с ООО «ОКБМ» от 29 декабря 2014.Поручить проведение экспертизы ООО "Консультационно - аналитический центр "Ритм & Ко" ИНН <***>.

Истец возражает против удовлетворения ходатайства.

Суд определил: отказать в удовлетворении ходатайства , поскольку установление рыночной стоимости указанного имущества не входит в предмет доказывания по настоящему делу.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 27 апреля 2016 .

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

10 июля 2015 между ООО «Опытно-конструкторское бюро моторостроения» и ООО «НАТОЛ» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: здание I литер Б, Б1, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 4 776,1 кв. м., номера на поэтажном плане 1 эт.: 1-54, 2 эт.: 1-37, 3 эт.: 1-19,4 эт.: 1-15 .

Согласно указанному договору ответчик должен был выплатить установленную в договоре стоимость объекта недвижимости в сумме 10 000 000 руб. , согласно пункту 4 договора стороны предусмотрели, что оплата изводится в течение 3 банковских дней с момента регистрации договора ипотеки. При этом стороны предусмотрели, что нарушение сроков оплаты является существенным нарушением условий договора ,и продавец вправе требовать расторжения договора и возврата от покупателя всего полученного по сделке (пункт 5 договора).

Поскольку в указанный срок ответчик обязательства по оплате здания на сумму 7 000 000 руб. не выполнил , истец обратился к ответчику с уведомлением-требованием о расторжении договора от 26.11.2015 , предложив расторгнуть договор в порядке ст. 452 ГК РФ .

Ответчик в добровольном порядке согласия на расторжение договора не дал , обязательства по оплате не исполнил.

В соответствии с п. 5 договора в случае невнесения ответчиком очередного платежа в сроки, указанные в договоре, истец вправе потребовать досрочного расторжение договора, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд по настоящему делу.

Ответчик возражает , ссылаясь на не допущение просрочки в оплате объекта недвижимости , на завышение цены по договору , на необходимость внесения изменений в договор.

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Между сторонами был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости , которая была надлежащим образом передана покупателю , зарегистрировавшему право собственности в установленном порядке.

То есть , между сторонами возникли обязательственные отношения по договору купли-продажи недвижимого имущества, регулируемые положениями главы 30 Гражданского кодекса РФ.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Нормой статьи 488 Гражданского кодекса РФ, относящейся к общим положениям о купле-продаже, установлено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, установленный договором.

Из пункта 5 той же статьи следует, что если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца, то есть возникает залог в силу закона.

В соответствии с частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

В силу статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Воля сторон договора является непременным элементом механизма правового регулирования расторжения или изменения договора.

Пунктом 5 вышеуказанного договора стороны предусмотрели , что в случае невнесения ответчиком очередного платежа в сроки, указанные в договоре, истец вправе потребовать досрочного расторжение договора.

Согласно п. 2 и п. 4 договора от 10.07.2015 покупатель приобретает помещение за счет кредитных средств в сумме 10000000 руб. , при этом оплата осуществляется не позднее трех банковских дней после регистрации договора ипотеки.

Государственная регистрация перехода права собственности была проведена 23.07.2015 , залог в силу закона возник в то же время , таким образом, срок оплаты по договору установлен не позднее трех банковских дней с указанной даты.

Оплата была произведена в сумме 3000000 руб. , задолженность составляет 7000000 руб.

Указанные договорные условия ,с учетом приведенных норм права, адекватно отражают интересы обеих сторон правоотношения.

Таким образом , ответчиком была допущена просрочка оплаты по договору . Учитывая сумму задолженности , суд считает , что данное нарушение условий договора является существенным , в связи с чем , имеются основания для его расторжения в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Факт не оплаты в полном объеме ответчиком не оспаривается, также как не оспаривается факт получения уведомления о расторжении договора.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца, поэтому суд считает , что требования о прекращении зарегистрированного права собственности и о погашении записи о праве в ЕГРПН не являются самостоятельными требования и, по существу спора , входят в требование об обязании ответчика возвратить истцу переданное по договору купли-продажи от 10.07.2015 имущество вследствие расторжения договора купли-продажи недвижимости.

Исходя из вышеизложенного , заявленные требования о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2015; об обязании ответчика возвратить недвижимое имущество (здание I литер Б, Б1, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 4 776,1 кв.м, номера на поэтажном плане 1 эт.: 1-54, 2 эт.: 1-37, 3 эт.: 1-19, 4 эт.: 1-15), переданного ООО «ОКБМ» ООО «НАТОЛ» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2015, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика о завышении цены по договору в связи обременением помещения договорами аренды суд не принимает , поскольку цена недвижимости по договору купли-продажи является существенным условием и должна быть согласована сторонами.

Стоимость объекта 10000000 руб. была согласована сторонами надлежащим образом и не может быть изменена по желанию одной стороны .

Действующие договоры аренды на спорные помещения не могли быть не известны покупателю на момент купли-продажи , кроме того , данные договоры заключены на неопределенный срок , ответчик с июля 2015 является собственником помещений , требований о расторжении данных договоров он не заявлял , следовательно , его доводы о невозможности ему использовать помещения по назначению, не подтверждены доказательствами.

В части заявленных встречных требований суд считает , что они подлежат оставлению без рассмотрения по следующим основаниям.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ .

Предложение о внесении изменений в договор купли-продажи было предъявлено ООО «Натол» стороне по договору 14.04.2016 ( имеется отметка о получении юристом Насоновой М.Г. ).

Однако , юрист Насонова М.Г. , получившая данное предложение, является работником и представителем ООО «ОКБМ» в арбитражных судах , но не является уполномоченным лицом на получение корреспонденции ООО «ОКБМ».

Кроме того , согласно положений ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В предложении от 14.04.2016 об изменении условий договора ООО «Натол» указало , что ответ надо дать в срок до 18 .04.2016 .

Учитывая , что 14.04.2016 предложение было получено юристом Насоновой М.Г. , а не руководителем ООО «ОКБМ» , установленный срок до 18.04.2016 , не может считаться достаточным сроком для ответа .

При таких обстоятельствах , суд считает , что должен применяться тридцатидневный срок , установленный ст. 452 ГК РФ.

На момент обращения со встречным иском 20.04.2016 отказа от ООО «ОКБМ» не получено , указанный тридцатидневный срок не истек, следовательно , встречное исковое заявление о внесении изменений в договор предъявлено преждевременно .

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь подп. 2 п. 1 ст. 148 АПК РФ , встречный иск подлежит оставлению без рассмотрения.

Излишне оплаченная госпошлина в сумме 6000 руб. подлежит возврату из федерального бюджета.

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина относится за счет сторон пропорционально удовлетворенным требованиям.

Госпошлина в сумме 12000 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. Излишне оплаченная госпошлина в сумме 29013 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2015, заключенный между ООО «ОКБМ» и ООО «НАТОЛ».

Обязать ООО «НАТОЛ» возвратить ООО «ОКБМ» недвижимое имущество (здание I литер Б, Б1, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 4 776,1 кв.м, номера на поэтажном плане 1 эт.: 1-54, 2 эт.: 1-37, 3 эт.: 1-19, 4 эт.: 1-15), переданное ООО «ОКБМ» ООО «НАТОЛ» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.07.2015.

Взыскать с ООО «НАТОЛ», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу ООО «Опытно-конструкторское бюро моторостроения», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) судебные расходы в сумме 12000 руб.

Возвратить ООО «Опытно-конструкторское бюро моторостроения», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета излишне оплаченную госпошлину в сумме 29013 руб.

Встречное требование ООО «НАТОЛ» о внесении в договор купли-продажи от 10.07.2015 оставить без рассмотрения.

Возвратить ООО «НАТОЛ», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета госпошлину в сумме 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Центрального округа.

Судья Л.В.Романова