Гражданский кодекс часть 1

о погашении в ЕГРП записи о государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.02.2010; о признании за ООО «Профи-Строй» прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №233-07/гз от 21.05.2007,

третьи лица - Общество с ограниченной ответственностью «Инвестресурс», г.Воронеж,

ФИО1, г.Воронеж,

ФИО2, г.Воронеж,

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г.Воронеж,

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, г.Воронеж

при участии в заседании:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности от 19.11.2010,

от ответчика – ФИО4, представитель по доверенности от 01.12.2011,

от третьих лиц:

от Управления Росреестра – ФИО5, представитель по доверенности №72-д от 26.12.2011,

от ДИЗО – ФИО6, представитель по доверенности №1 от 10.01.2012,

от ФИО2 – ФИО7, представитель по доверенности от 17.11.2011,

третьи лица (ФИО1, ООО «Инвестресурс») - не явились, надлежаще извещены,

установил: Общество с ограниченной ответственностью «Профи-Строй» (далее – истец, ООО «Профи-Строй») обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Велес» (далее – ответчик, ООО «Велес») о погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.02.2010, зарегистрированного в УФРС по Воронежской области 26.03.2010 за номером регистрации 36-36-01/050/2010-314; признании за ООО «Профи-Строй» прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №233-07/гз от 21.05.2007 (с учетом принятых судом в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнений).

Определением суда от 27.09.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью «Инвестресурс» (далее – третье лицо, ООО «Инвестресурс»), ФИО1 (далее – третье лицо, ФИО1), ФИО2 (далее – третье лицо, ФИО2), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее – третье лицо, Управление Росреестра), Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – третье лицо, ДИЗО).

Определением суда от 15.12.2011 по ходатайству истца произведена замена ненадлежащего ответчика по делу - ООО «Велес» (ОГРН <***>) на надлежащего – ООО «Велес» (ОГРН <***>).

В судебное заседание 06.03.2012 третьи лица ФИО1 и ООО «Инвестресурс» не явились о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте Арбитражного суда Воронежской области.

На основании ст.156 АПК РФ дело рассматривалось в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, пояснил, что между ООО «Профи-Строй» и ООО «Инвестресурс» 22.11.2007 был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка 21.05.2007 № 233-07/гз. В связи с неуплатой ООО «Инвестресурс» стоимости уступленного права в размере 100000 руб., решением Арбитражного суда Воронежской области от 11.03.2011 по делу А14-156/2011 данный договор был расторгнут. Поскольку права и обязанности арендатора по договору перенайма от 22.11.2007к ООО «Инвестресурс» не перешли, ООО «Инвестресурс»не вправе было передать их ФИО1 и ФИО2 по договору перенайма от 03.04.2008, а последние, соответственно, не вправе были передавать их ООО «Велес» по договору перенайма от 25.02.2010. Таким образом, данные сделки, по мнению представителя истца, в силу ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) являются недействительными (ничтожными). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п.2 ст.167 ГК РФ). В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст.1102, 1104 ГК РФ. Кроме того, истец вправе требовать свое имущественное право аренды и сопряженные с ним обязанности из незаконного владения ответчика (виндикация права аренды), даже если последний считает себя добросовестным приобретателем указанных прав.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что ООО «Инвестресурс» на момент заключения договора перенайма от 03.04.2008 с ФИО1 и ФИО2 являлось законным владельцем прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка 21.05.2007 № 233-07/гз, соответственно, ФИО1 и ФИО2 правомерно передали ООО «Велес» права и обязанности арендатора по договору перенайма от 25.02.2010. Расторжение договора перенайма от 22.11.2007, заключенногомежду ООО «Профи-Строй» к ООО «Инвестресурс» не имеет обратной силы и не создает обязательств для третьих лиц, т.е. не влияет на действительность договоров перенайма от 03.04.2008 и 25.02.2010, следовательно, неосновательное обогащение у ответчика перед истцом не возникло. Право аренды земельного участка выбыло из владения ООО «Профи-Строй» по его воле в соответствии с договором перенайма от 22.11.2007, следовательно, истец титульным владельцем на каком-либо праве спорного земельного участка не является, соответственно, не вправе требовать от ответчика возврата права аренды в порядке виндикации. К тому же судебная практика не содержит случаев виндикации права аренды. Кроме того, представитель ответчика заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Представитель третьего лица ФИО2 возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты как признание недействительным зарегистрированного права. На момент заключения договоров перенайма от 03.04.2008 и 25.02.2010 и их государственной регистрации каких-либо судебных споров о правах на земельный участок не существовало. Таким образом, ООО «Велес» проявило должную осмотрительность при приобретении права аренды у добросовестных приобретателей на возмездной основе. РуководителиООО «Профи-Строй» и ООО «Инвестресурс» по своей воле и в пределах предоставленных им полномочий совершили законные сделки, зарегистрированные в установленном законом порядке. На основании изложенного необоснованны и не подлежат применению основания предъявленного иска со ссылкой на ст.ст.168, 167 ГК РФ (ничтожные сделки), а также нормы ст.ст.1102-1104 ГК РФ (неосновательное обогащение). К тому же, истек трехгодичный срок исковой давности для предъявления данного иска.

Представитель Управления Росреестра, со ссылкой на п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление №10/22) пояснил, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Однако в данном случае, как таковое зарегистрированное право ООО «Велес» по договору аренды земельного участка 21.05.2007 № 233-07/гз на спорный земельный участок отсутствует. Регистрации подлежит не право, а договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка 21.05.2007 № 233-07/гз, который вносит изменения в договор аренды, а именно в его субъектный состав (меняется арендатор). В случае удовлетворения иска в заявленном виде, решение суда будет не исполнимо.

Представитель ДИЗО при разрешении спора полагался на усмотрение суда, пояснив при этом, что довод ООО «Профи-Строй» о том, что на стороне ООО «Велес» возникло неосновательное обогащение (право аренды), которое может быть истребовано истцом по правилам виндикации, неправомерно, поскольку в соответствии с требованиями ст.305 ГК РФ истребование имущества из чужого незаконного владения допускается титульным владельцем, коим истец не является.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 13.03.2012 для представления дополнительных доказательств.

Как следует из материалов дела, 21.05.2007 между Главным управлением государственного имущества Воронежской области (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Ирис» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №233-07/гз, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 3000 кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 36:34:0206019:0050, сроком до 13.01.2053, для размещения лесопитомника.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 14.06.2007 в ЕГРП внесена запись о регистрации №36-36-01/115/2007-227.

02.07.2007 между ООО «Ирис» (арендатор) и ООО «Профи-Строй» (новый арендатор) заключен договор № 2 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.05.2007 № 233-07/гз.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 17.07.2007 в ЕГРП внесена запись о регистрации №36-36-01/145/2007-114.

22.11.2007 между ООО «Профи-Строй» и ООО «Инвестресурс» был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка 21.05.2007 № 233-07/гз (далее – договор от 22.11.2007).

Согласно п.2.1. договора от 22.11.2007 ООО «Инвестресурс» за передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в течение 5 дней с момента подписания договора уплачивает ООО «Профи-Строй» сумму в размере 100000 руб.

Договор от 22.11.2007 был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Воронежской области 25.12.2007 (запись о регистрации № 36-36-01/303/2007-538).

Не выполнив принятые на себя обязательства по уплате истцу 100000 руб. за переданные права и обязанности по договору аренды земельного участка, ООО «Инвестресурс» 03.04.2008 передало права и обязанности по договору аренды ФИО1 и ФИО2

Договор от 03.04.2008 был зарегистрирован в УФРС по Воронежской области 29.04.2008 (запись о регистрации № 36-36-01/008/2008-420).

25.02.2010 ФИО1 и ФИО2 передали права и обязанности по договору аренды земельного участка ООО «Велес».

Договор от 25.02.2010 был зарегистрирован в УФРС по Воронежской области 26.03.2010 (запись о регистрации № 36-36-01/050/2010-314).

По мнению истца, договор от 22.11.2007 по своей правовой природе является договором купли-продажи товара в кредит, поскольку передача имущества предшествует по срокам его оплате.

В соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В силу п.2 ст.346 ГК РФ залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 11.03.2011 по делу А14-156/2011 договор от 22.11.2007, заключенный между ООО «Профи-Строй» и ООО «Инвестресурс», расторгнут.

В силу положений п.1 ст.382 ГК РФ только принадлежащие кредитору права и обязанности могут быть уступлены новому кредитору.

Поскольку ООО «Инвестресурс» не приобрело права и обязанности по договору перенайма от 22.11.2007, соответственно, не могло их передать ФИО1 и ФИО2 по договору перенайма от 03.04.2008, а последние в свою очередь не вправе были передавать их ООО «Велес» по договору перенайма от 25.02.2010. Названные сделки, по мнению истца, в силу положений ст.168 ГК РФ являются недействительными (ничтожными).

В обоснование заявленных требований истец также сослался на разъяснения, данные в п.65 Постановления №10/22, в котором указано, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ.

В силу п.4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст.1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст.1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Кроме того, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со ст.305 ГК РФ права, предусмотренные ст.ст.301-304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

На основании указанных правовых норм, а также со ссылкой на ст.12 ГК РФ, истец обратился в суд с настоящим иском о признании недействительным зарегистрированного за ООО «Велес» права по договору аренды земельного участка от 21.05.2007 № 233-07/гз и о признании за ООО «Профи-Строй» указанных прав и обязанностей, считая избранный способ защиты своего права надлежащим.

Рассмотрев представленные по делу материалы, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пп.1, 3 ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В силу п.4 ст.454 ГК РФ положения о купле-продаже, предусмотренные параграфом 1 гл. 30 ГК РФ, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

В соответствии с п.2 ст.615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенайм), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно п.5 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Проанализировав условия спорных договоров от 22.11.2007, 03.04.2008 и 25.02.2010 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, суд пришел к выводу о том, что данные договоры не являются договорами купли-продажи имущественных прав, а являются договорами перенайма.

Таким образом, положения пп.1, 3 ст.488 ГК РФ, в соответствии с которыми продавец вправе потребовать возврата неоплаченного товара, к спорным правоотношениям сторон применению не подлежат.

К правоотношениям, связанным с арендой применяются положения главы 34 ГК РФ, к перенайму имущества - положения главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве с учетом особенностей, присущих данным отношениям.

В соответствии со ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).

Согласно п.1 ст.384 ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу ст.388 ГК РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, перенайм должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.

В соответствии со ст.391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке, включая государственную регистрацию.

Договоры перенайма от 22.11.2007,03.04.2008 и 25.02.2010 соответствуют требованиям главы 24 ГК РФ: содержат все существенные условия, которые определяют предмет с указанием местоположения спорного земельного участка, в отношении которого были переданы права и обязанности арендатора, его характеристики, перечень необходимых документов. Договоры перенайма содержатся условие о возмездности уступаемых прав и обязанностей, зарегистрированы в установленном законом порядке.

Таким образом, суд установил, что указанные договоры перенайма заключены сторонами в соответствии со ст.388 ГК РФ, следовательно, в спорных правоотношениях произошла перемена лиц в обязательстве, которая в силу положений главы 24 ГК РФ предполагается безусловной и окончательной.

Неуплата ООО «Инвестресурс» суммы в размере 100000 руб. за уступленное истцом по договору перенайма от 22.11.2007 право арендатора спорного земельного участка, не является основанием для признания названных договоров перенайма недействительными (ничтожными).

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Каких-либо доказательств ничтожности вышеназванных договоров с указанием закона либо иного правового акта, которому противоречат оспариваемые сделки с учетом положений ст.168 ГК РФ, суду не представлено.

Расторжение договора является одним из способов прекращения обязательства (п.2 ст. 453 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, данными в п.65 Постановления №10/22, в силу п.4 ст.453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст.1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст.1102, 1104 ГК РФ.

Таким образом, стороны не вправе требовать исполненного по сделке, за исключением возможности взыскания неосновательного обогащения со стороны, не исполнившей обязательство, в том числе по оплате.

Следовательно, истец не лишен возможности обратиться в суд с требованием о взыскании с ООО «Инвестресурс» суммы неосновательного обогащения в размере 100000 руб.

При этом наличие у ООО «Инвестресурс» задолженности перед ООО «Профи-Строй» не влечет обязанности ответчика что-либо передать или вернуть истцу.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2012, вынесенным по делу №А14-156/2011, и имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, установлено: из обстоятельств дела, существа спорного обязательства, правил п.3 ст.308 ГК РФ, следует, что права и обязанности по договору, расторгнутому судом, возникли лишь у его сторон - ООО «Профи-Строй» и ООО «Инвестресурс», а потому и прекратиться могли также только у названных лиц.

Не предусматривается возложение дополнительных обязанностей на лиц, не являющихся стороной расторгнутого договора, и в числе последствий расторжения, установленных ст.453 ГК РФ.

Довод истца о том, что ООО «Профи-Строй» вправе требовать свое имущественное право аренды и сопряженные с ним обязанности из незаконного владения ответчика (виндикация права аренды), даже если последний считает себя добросовестным приобретателем указанных прав, является неправомерным по следующим основаниям.

Согласно ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с п.32 Постановления №10/22 при применении ст.301 ГК РФ следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого имущество фактически находится в незаконном владении.

По виндикационному иску истец в соответствии с требованиями ч.1 ст.65 АПК РФ должен доказать наличие у него вещного права на спорное имущество, а также факт владения ответчиком данным имуществом без надлежащего правового основания.

В соответствии с п.35 Постановления №10/22, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст.ст.301, 302 ГК РФ).

В соответствии с п.38 Постановления №10/22 приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Как следует из материалов дела, истец не является собственником спорного земельного участка и не владеет им на каком-либо ином вещном праве, следовательно, не вправе предъявлять к ООО «Велес», являющемуся добросовестным приобретателем, требования об истребовании имущества.

Кроме того, требуя погашения в ЕГРП записи о регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору перенайма от 25.02.2010 и признании за ООО «Профи-Строй» прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №233-07/гз от 21.05.2007, истец выбрал не предусмотренные законом способы защиты.

Защита гражданских прав и оспариваемых интересов обеспечивается применением предусмотренных Законом способов защиты, под которыми понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление нарушенных или оспариваемых прав.

Избрание способов защиты нарушенного или оспариваемого права является правом истца, но который вправе воспользоваться не любым, а конкретным способом, установленным в ст.12 ГК РФ или иных законах. Выбор конкретного способа защиты определяется спецификой защищаемого права и характером правонарушения.

Такой способ защиты нарушенного или оспариваемого права, как погашение в ЕГРП записи о государственной регистрации, действующим законодательством не предусмотрен.

Признание права является вещно-правовым способом защиты не всех имущественных прав, а лишь их отдельной части - вещных прав. Статья 216 ГК РФ определяет вещные права, к которым право аренды не отнесено. В судебном порядке можно признать наличие лишь вещных прав (собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления), а не прав арендатора, вытекающих из обязательственного правоотношения.

Ответчиком также заявлено о применении срока исковой давности.

На основании ст.ст.195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Срок для защиты права по настоящему иску следует исчислять с 25.12.2007, т.е. с даты регистрации договора перенайма от 22.11.2007, по которому ООО «Профи-Строй» передало ООО «Инвестресурс» права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка 21.05.2007 № 233-07/гз.

Исковое заявление поступило в арбитражный суд 16.09.2011, т.е. за пределами общего срока исковой давности.

На основании п.2 ст.199 АПК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Ссылка истца на положения ст.208 ГК РФ, исходя из предмета заявленного иска, неправомерна.

С учетом совокупности оснований, установленных судом по настоящему делу, заявленные ООО «Профи-Строй» требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине на основании ст.110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст.167-171 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Центрального округа путем подачи жалобы, через арбитражный суд, принявший решение.

Судья В.И. Лукавенко