Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Республики Дагестан Ахмедов Д.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Хановым И.С., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела

по исковому заявлению ООО «Новоэстейт» (ИНН 7728291453, ОГРН 1157746652711) к ООО «Газпром Трансгаз Махачкала» (ИНН 0500000136, ОГРН 1020502628486) об установлении сервитута на часть земельного участка,

и по встречному иску ООО «Газпром Трансгаз Махачкала» к ООО «Новоэстейт» об обязании истца снести принадлежащее ООО «Новоэстейт» нежилое строение- гостевой дом за кадастровым номером 05:40:000063:2067, как объект самовольного строительства.

при участии в судебном заседании:

от истца - Насрутдинов И.А. (доверенность 02.02.2018),

от ответчика - Ахмедов М.О. (доверенность от 09.01.2017),

от третьих лиц- не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

ООО «НовоЭстейт» (далее- общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к ООО «Газпром Трансгаз Махачкала» (далее- газпром) об установлении для пользования гостевым домом с кадастровым номером 05:40:000063:2067 сервитута в форме ограниченного пользования частью земельного участка с кадастровым номером 05:40:000090:0049, принадлежащего ответчику, площадью 300 кв.м. (100 м. длиной и 3 м. шириной) на условиях проезда (прохода) от КПП до гостевого дома.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» (далее- кадастровая палата в лице филиала по Республике Дагестан).

Определением суда от 20.07.2017 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное разбирательство по делу назначено на 16.08.2017.

Определением суда от 20.09.2017 судебное разбирательство по делу назначено на 12.10.2017.

03.10.2017 от ответчика в суд поступило встречное исковое заявление, в котором просит обязать истца снести принадлежащее ООО «Новоэстейт» нежилое строение- гостевой дом за кадастровым номером 05:40:000063:2067, как объект самовольного строительства.

Определением суда от 12.10.2017 встречное исковое заявление принято к производству, судебное разбирательство по делу отложено на 09.11.2017, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены на стороне истца- ООО «Восток Инвест» (г.Москва) и на стороне ответчика- ООО «Инвестиционная компания» (г.Санкт-Петербург).

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании с 09.11.2017 до 12час.30мин. 14.11.2017 был объявлен перерыв.

Определением суда от 14.11.2017 производство по делу в отношении третьих лиц ООО «Восток Инвест» и ООО «Инвестиционная компания» прекращено (в связи с их ликвидацией и исключением из ЕГРЮЛ), по ходатайству представителя истца по делу №А15-4182/2017 назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено АНО «Независимая судебно-экспертная компания» (г.Махачкала), производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения.

Срок проведения судебной экспертизы по ходатайству эксперта продлевался.

29.12.2017 в арбитражный суд поступило заключение эксперта и экспертной организацией возвращены материалы дела.

Определением суда от 29.12.2017 производство по делу возобновлено, судебное разбирательство по делу назначено на 29.01.2018. В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании с 29.01.2018 до 11-00час. 05.02.2018 был объявлен перерыв для мирного урегулирования спора.

Определением суда от 05.02.2018 судебное разбирательство по делу отложено на 27.02.2018.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования и с учетом их уточнения просил установить сервитут постоянно для пользования гостевым домом с кадастровым номером 05:40:000063:2067 в форме ограниченного пользования частью земельного участка с кадастровым номером 05:40:000090:0049, принадлежащего ответчику, площадью 176,5 кв.м (150 кв.м под зданием гостевого дома в аренде у истца) на условиях проезда (прохода) от КПП ответчика до гостевого дома по альтернативному варианту установления сервитута, определенного в заключении экспертизы от 28.12.2017 №70/17, с установлением платы за сервитут в размере 5300 руб.70 кон. В удовлетворении встречного иска истец в отзыве и его представитель в судебном заседании просит отказать, ссылаясь на возведение принадлежащего ему объекта недвижимости на основании разрешительной документации и отсутствие правовых оснований для признания этого объекта недвижимости самовольным и его сноса.

Суд, рассмотрев уточнения представителя истца от 26.02.2018, в соответствии со статьей 49 АПК РФ удовлетворяет ходатайство представителя истца и принимает уточнение исковых требований к производству.

Представитель ответчика в судебном заседании просил суд удовлетворить требования по встречному иску, а в удовлетворении первоначального иска отказать. Пояснил, что территория ответчика является режимной, возможности установления испрашиваемого ответчиком сервитута по указанному земельному участку по первому варианту, указанному в заключении экспертизы от 28.12.2017 №70/17 не имеется. Однако в обход территории ответчика имеется общедоступная дорога общего пользования, в районе нахождения объекта недвижимости истца возможно предоставление ему сервитута путем установления собственных ворот через забор для въезда и выезда автотранспорта, а также для прохождения работников истца.

Третье лицо (кадастровая палата) явку в суд своего представителя не обеспечило, в отзыве на исковое заявление оставляет принятие решения по данному спору на усмотрение суда.

В связи с неявкой третьего лица в судебное заседание дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в его отсутствие по имеющимся в деле доказательствам.

Суд, заслушав доводы и объяснения представителей сторон, объяснения эксперта Шуаевой А.Н. в судебном заседании 05.02.2018 по подготовленному экспертному заключению, исследовав материалы дела и оценив, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 27 декабря 2010 за газпромом зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000090:0049 площадью 14802 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов- под нежилые здания, помещения и сооружения, расположенный по адресу: Республика Дагестан, г.Махачкала, пос.Степной, о чем в ЕГРН сделана запись от 27.12.2010 за №05-05-01/161/2010-793 (л.д.19 т.1).

14 августа 2015 года за обществом зарегистрировано право собственности на гостевой дом, назначение: нежилое, общей площадью 227 кв.м и с кадастровым номером 05:40:000063:2067, расположенное по адресу: Республика Дагестан, г.Махачкала, ул.Бейбулатова, 20-а, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации права от 14.08.2015 за №05-05/001-05/160/005/2015-565/2 (л.д.11 т.1).

23 марта 2016 года между газпромом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды №180, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату (приложение №4) часть земельного участка площадью 150 кв.м, расположенного по адресу: РД, г.Махачкала, ул. Бейбулатова, 20; границы арендуемой части исходного земельного участка с кадастровым номером 05:40:000090:0049 указаны в приложении №2 к договору. Часть земельного участка площадью 150 кв.м за плату предоставляется арендатору для размещения и эксплуатации здания, являющегося собственностью общества (л.д.14-20 т.1).

Как следует из искового заявления и объяснений представителей сторон, с июля 2016 года ответчиком чинятся препятствия истцу в пользовании объектом недвижимости- гостевым домиком; ответчиком предприняты меры к необоснованному недопуску истца к гостевому домику через КПП ответчика.

19 мая 2017 года в порядке досудебного урегулирования спора истец направил ответчику претензию об установлении сервитута на часть земельного участка ответчика общей площадью 300 кв.м (100м х 3м) от КПП до гостевого дома (л.д.13 т.1).

Истец, полагая, что проезд и проход к объекту недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности, возможен только через земельный участок с кадастровым номером 05:40:000090:49, принадлежащий ответчику на праве собственности, 14 июля 2017 года обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела ответчиком к истцу заявлен встречный иск о сносе принадлежащего ответчику на праве собственности объекта недвижимости- гостевого дома, считая его самовольным нежилым строением.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса).

В статье 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- Земельный кодекс) закреплено, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством и его осуществление должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен (пункты 1 и 5).

Согласно пункту 1 статьи 274 Гражданского кодекса собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка), предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Таким образом, собственник недвижимого имущества вправе требовать предоставления ему как сервитута прохода (проезда), так и сервитута эксплуатации объекта недвижимого имущества.

Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика. Поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка (определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.10.2016 N 18-КГ16-113).

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса).

Собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (пункт 5 статьи 274 Гражданского кодекса). Аналогичная норма предусмотрена также пунктом 6 статьи 23 Земельного кодекса.

Соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно содержать: кадастровый номер земельного участка, в отношении которого предполагается установить сервитут; учетный номер части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут, за исключением случая установления сервитута в отношении всего земельного участка или случая, предусмотренного пунктом 4 настоящей статьи; сведения о сторонах соглашения; цели и основания установления сервитута; срок действия сервитута; размер платы, определяемой в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи; права лица, в интересах которого установлен сервитут, осуществлять деятельность, в целях обеспечения которой установлен сервитут; обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, вносить плату по соглашению; обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, после прекращения действия сервитута привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием (пункт 2 статьи 39.25 Земельного кодекса).

Плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, поступает землепользователю, землевладельцу, арендатору земельного участка, с которыми заключено соглашение об установлении сервитута, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом (пункт 3 статьи 39.25 Земельного кодекса).

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком. Обстоятельства нарушения ответчиком прав истца не входит в предмет доказывания по спору об установлении сервитута. Необходимость подтверждения нарушений прав собственности истца, не связанных с лишением владения, характерна для требований, основанных на положениях статьи 304 Гражданского кодекса. Эти положения не могут применяться с целью предоставления этому лицу права пользования чужим земельным участком и подменять иск об установлении сервитута, предусмотренный статьей 274 Гражданского кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 N 11248/11).

В Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017) отмечено, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием. Удовлетворяя исковые требования об установлении сервитута, суд должен определить все условия, на которых он устанавливается, а именно: сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, содержание сервитута, вид сервитута, сферу действия, срок, условия о плате, виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр. Плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.07.2010 №2509/10, от 28.02.2012 № 11248/11 и от 04.06.2013 № 16033/12 сформулированы следующие правовые подходы.

В соответствии с положениями статьи 274 Гражданского кодекса при разрешении спора об установлении сервитута суд должен с учетом назначения господствующего земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости определить реальные потребности собственника господствующего земельного участка в пользовании соседним земельным участком, а также установить, могут ли эти потребности быть удовлетворены посредством установления соответствующего сервитута. Сервитут может быть установлен судом в случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивающее только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельный участок.

Проезд и проход к недвижимому имуществу законом прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права. Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер. Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление сервитута, поэтому судам следует определить, имеется ли у истца иная (альтернативная) возможность доступа к своему имуществу.

Таким образом, Гражданский кодекс предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274), всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи). Возможность проезда к объекту недвижимости через другой земельный участок (альтернативный служащий земельный участок) не исключает оценки необходимости установления сервитута эксплуатации объекта недвижимости. Если из обстоятельств дела следует целесообразность установления сервитута проезда по одному земельному участку, а сервитута эксплуатации - на другом земельном участке, суд принимает решение об установлении двух сервитутов (проезда и эксплуатации) на соответствующих земельных участках (при условии привлечения собственников данных земельных участков к участию в деле качестве соответчиков).

Суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, при наличии спора не связан доводами его сторон, касающимися порядка использования участка, он может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка. При необходимости разрешения судом вопросов, касающихся отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления, которые требуют специальных знаний (например, в области организации дорожного движения, оценочной деятельности), суд в соответствии с положениями статей 82, 83 АПК РФ может назначить проведение экспертизы".

Конституционный Суд Российской Федерации также неоднократно указывал на то, что статья 274 Гражданского кодекса направлена на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 22.03.2012 № 510-О-О, от 24.09.2012 № 1562-О, от 02.07.2013 № 1046-О).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что соглашения об установлении сервитута и об его условиях сторонами не достигнуто, о чем имеется спор, за разрешением которого истец и обратился в арбитражный суд. Досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренного частью 5 статьи 4 АПК РФ, при рассмотрении данной категории спора не требуется, однако истец обратился с заявлением (претензией) для урегулирования спора и заключения с ответчиком соглашения о сервитуте. В ходе судебного разбирательства суд установил, что из процессуального поведения ответчика не усматривается намерение урегулировать спор в добровольном порядке либо путем мирного урегулирования спора (для чего суд по ходатайствам сторон неоднократно откладывал рассмотрение дела и объявлял перерывы в судебном заседании) на основании экспертного заключения №70/17 от 28.12.2017.

Общество просит в судебном порядке установить сервитут для прохода его работников и посетителей, а также въезда (проезда) и выезда легкового и грузового автотранспорта (для доставки и вывоза товаров и в других целях) по части участка газпрома для обеспечения нормальной деятельности принадлежащего ему объекта недвижимости (гостевого дома).

Обращаясь с требованием об установлении сервитута, истец должен доказать необходимость установления сервитута и невозможность использования принадлежащей ему недвижимости без установления права ограниченного пользования чужим имуществом (статьи 9, 65 Кодекса). Для установления факта отсутствия такой возможности у собственника недвижимого имущества суд исследует все варианты обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимого имущества без установления сервитута.

С целью установления возможных вариантов прохода работников и посетителей, а также проезда (подъезда) и выезда транспортных средств к объектам истца через земельный участок ответчика определением суда от 14.11.2017 по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза.

Согласно выводам экспертного заключения от 28.12.2017 №70/17 на территории земельного участка площадью 14802 кв.м с кадастровым номером 05:40:000090:0049, принадлежащего на праве собственности ответчику и расположенного по адресу: г.Махачкала, мкр.Степной, имеется действующий проезд, а также имеется возможность устройства проезда и прохода работников (въезд и выезд автотранспорта), обеспечивающий доступ к объекту недвижимости- гостевому домику, с кадастровым (условным) номером 05:40:000063:2067 и общей площадью 227 кв.м, принадлежащего истцу на праве собственного, расположенного по адресу: РД, г.Махачкала, ул.Бейбулатова, 20-а, для нормальной эксплуатации со всех сторон указанного земельного участка. Ширина действующего проезда на разных участках разная, у въезда составляет- 4,49 м., длина действующего проезда- 106,98 м., длина функционирующего прохода к гостевому домику- 13,74 м. (план-схема в приложении №2 к заключению экспертизы).

Имеется также возможность установления для истца альтернативного варианта сервитута для въезда и выезда автотранспорта к принадлежащему истцу объекту недвижимости (гостевому домику) с кадастровым (условным) номером 05:40:000063:2067 для его нормальной эксплуатации и осуществления этим лицом уставной деятельности вне территории ответчика (земельного участка площадью 14802 кв.м с кадастровым номером 05:40:000090:0049), ширина проезда на разных участках разная и составляет: у въезда- 4,84 м., на поворотном участке- 4,23 м. и далее до 6,39 м.. Длина альтернативного проезда составляет 120,10 м., длина альтернативного прохода к гостевому домику составляет 16,80 м. Кроме того, для обеспечения возможности технического обслуживания в ходе эксплуатации по периметру гостевого домика предполагается предусмотреть устройство «ремонтной зоны», отвечающей требованиям законодательства (СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений» и др.). С учетом устройства по периметру «ремонтных зон» и прохода шириной от 1,2 м до 3.0 м действующих норм и правил, общая площадь земельного участка, занятого гостевым домиком, составляет 326,50 кв.м, границы которого образованы в координатах (см.план-схема в приложении №2 к заключению экспертизы).

Вышеуказанные два варианта для возможного устройства подъезда к объекту недвижимости истца с устройством сервитута показаны в план-схеме (приложение №2) к экспертному заключению от 28.12.2017 №70/17.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что с экспертным заключением от 28.12.2017 полностью согласен, в том числе с альтернативным вариантом установления сервитута путем проезда через дорогу общего пользования (вне территории ответчика) с установлением через каменный забор (ограждение) ответчика к объекту недвижимости (гостевому домику). Такой проезд и вариант сервитута площадью 326,50 кв.м для сторон является оптимальным и справедливым. Также пояснил, что при определении платы за сервитут следует исходить из того, что находящийся под его объектом недвижимости земельный участок площадью 150 кв.м находится в арендном пользовании общества в соответствии с договором аренды от 23.03.2016 №180 и этим договором годовая арендная плата определена в размере 8949,70 руб.

Часть 1 статьи 65 АПК РФ обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По правилам статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Суд считает, что альтернативный вариант установления сервитута сроком на 10 лет земельным участком с кадастровым номером 05:40:000090:49 площадью 14802 кв.м под зону проезда, разворота легкового, грузового транспорта и прохода работников и посетителей ООО «Новоэстейт» к объекту недвижимости- нежилому зданию (гостевому домику) площадью 227 кв.м с кадастровым номером №05:40:000063:2067, по существующей дороге общего пользования вне территории земельного участка ответчика (с западной и северо-западной стороны) вдоль каменной стены ограждения до объекта недвижимости истца, с установкой въездных ворот через стену каменного забора (ограждения) ответчика размерами шириной 4.0м и высотой 3м, рядом с объектом недвижимости истца, является наиболее оптимальным как для ответчика, так и для истца. В таком случае соблюдается разумный баланс интересов спорящихся сторон.

Площадь земельного участка, необходимого для установления истцу сервитута за счет земельного участка ответчика составляет 176,50 кв.м (150 кв.м под зданием в аренде у истца) по точкам координат, каталогу координат по таблице (альтернативный вариант установления сервитута по таблице и приложению №2 (план-схема) к заключению судебной землеустроительной экспертизы №70/17 от 28.12.2017).

Целью установления сервитута является, в том числе, и установление некоего баланса интересов сторон, когда с минимальными затратами со стороны ответчика обеспечиваются необходимые интересы истца. Это означает, что в своей деятельности лицо, требующее установление сервитута, должно руководствоваться общепринятыми нормами и правилами и при определении возможности подъезда к своим объектам учитывать имеющиеся ограничения и не использовать большегузные и иную автотехнику, эксплуатация которых затруднена в обычных условиях.

В силу статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным.

По правилам пункта 5 статьи 274 Гражданского кодекса собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Плата за пользование сервитутом согласно экспертному заключению №70/17 от 28.12.2017 не определена.

Земельный участок площадью 150 кв.м, на котором расположен принадлежащий истцу объект недвижимости (гостевой дом), находится в арендном пользовании истца на основании заключенного между истцом и ответчиком договора аренды от 23.032016 №180 с уплатой арендной платы за год в размере 8949,70 руб.

С учетом методики расчета арендной платы (приложение №4 к договору) суд считает возможным применить эту методику арендодателя (учтены площадь земельного участка, балансовая стоимость за 1 кв.м, 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка согласно подпункту 2 пункта 1 ст.394 НК РФ и 18% НДС) и определить размер платы за пользование сервитутом в размере 10530,81 руб. в год (176,5 кв.м х 59,66 руб. за 1 кв.м).

В судебном заседании представитель истца пояснил и подтвердил, что все расходы, связанные с устройством отдельного въезда и установки ворот через стену ограждения (забора) ответчика, а также его обслуживание полностью на себя берет истец.

При изложенных обстоятельствах суд, исходя из материалов дела, экспертного заключения от 28.12.2017 №70/17 и правовых позиций сторон, на основании статьи 274 Гражданского кодекса и статьи 23 Земельного кодекса удовлетворяет исковое заявление истца и определяет необходимость установления оптимального (целесообразного) варианта сервитута сроком на 10 лет в отношении земельного участка с кадастровым номером 05:40:000090:49, принадлежащего ответчику на праве собственности, по альтернативному варианту установления сервитута площадью 176,50 кв.м (150 кв.м находится у истца в арендном пользовании) с определением платы за сервитут в размере 10530,81 руб. в год (877,57 руб. в месяц). При этом расходы, связанные с устройством отдельного въезда и установки ворот через стену ограждения (забора) ответчика, а также его обслуживание полностью производится за счет истца ООО «НовоЭстейт».

Суд считает, что установленный судом сервитут не является для ответчика обременительным, при этом соблюдается разумный баланс интересов сторон спора: это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создает существенные неудобства для собственника обслуживающего земельного участка.

В судебном заседании 05.02.2018 эксперт Шуаева А.Н. пояснила, что по рассматриваемому делу наиболее оптимальным (целесообразным) и наименее обременительным для сторон является установление сервитута по альтернативному варианту, указанному в заключении экспертизы №70/17 от 28.12.2017.

При таких обстоятельствах, когда истец доказал необходимость установления сервитута и невозможность использования принадлежащей ему недвижимости без установления права ограниченного пользования чужим имуществом (статьи 9, 65 Кодекса), суд удовлетворяет его исковое заявление.

Довод представителя ответчика о том, что истец не обращался к ответчику с просьбой установления альтернативного варианта установления сервитута, противоречит закону и является ошибочным. Судом установлено, что заявление истца от 19.05.2017 об установлении сервитута истцом оставлено без ответа и какого-либо реагирования.

В удовлетворении встречного иска суд отказывает по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 62 Земельного кодекса на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведения в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца либо других; наличие угрозы жизни и здоровью граждан.

Для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 № 10/22) собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В пункте 24 постановления от 29.04.2010 № 10/22 указано, что по смыслу абзаца 2 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

По общему правилу, закрепленному нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

В абзаце 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" закреплено, что строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения, а также с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности (пункт 5 части 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Исследовав представленные в материалы дела документы и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что не имеются правовые основания для квалификации спорной постройки как самовольной и соответственно правовые основания для удовлетворения требований по встречному иску газпрома.

Из материалов дела следует, что 15.04.2010 между ООО «Восток Инвест» (продавец) и ООО «Инвестиционная компания» (покупатель) заключен договор №9 купли-продажи 06м6льного участка, по условиям которого продавец продал, а покупатель принял и оплатил за земельный участок площадью 14802 кв.м с кадастровым номером 05;40:000090:49 за 39 669 000 руб. (л.д.149-152 т.1).

Согласно договору №1/и купли-продажи имущества от 27.10.2010, заключенного между ООО «Инвестиционная компания» (продавец) и ООО «Газпром трансгаз Махачкала» (покупатель), продавец продал, а покупатель купил недвижимое имущество (здания и сооружения) расположенное по адресу: РД, г.Махачкала,, ул.Бейбулатова, 20-а, а также земельный участок площадью 14802 кв.м с кадастровым номером 05:40:00090:0049 за 520 млн.руб. (л.д.94-101 т.1).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ истец, возражая против удовлетворения встречного иска, представил достоверные и допустимые документы о наличии разрешения на строительство и другие разрешительные документы на строительство объекта капитального строительства (гостевого дома).

Судом установлено, что указанный гостевой дом на основании постановления главы администрации г.Махачкалы от 28.10.2003 №2352 и разрешения на строительство №1 от 13.11.2007 построен Адамовым Гусейном Ахмедовичем; по окончании строительства объект введен в эксплуатацию на основании разрешения Отдела надзора и контроля за архитектурно- строительными работами по г.Махачкале от 16.12.2008 №39 (л.д.145-147, 153-157 т.1).

4 мая 2010 года за ООО «Инвестиционная компания» зарегистрировано право собственности на гостевой дом площадью 227 кв.м с кадастровым (условным) номером 05-05-01/105/2008-989, о чем в ЕГРН сделана запись от 04.05.2008 за №05-05-01/057/2010-337 (л.д.152 т.1).

На основании передаточного акта от 03.03.2015 от ООО «Восток Инвест» (в связи с реорганизацией в форме выделения) к ООО «НовоЭстейт», как правопреемнику переданы имущество на сумму 48 473 139 руб., в том числе гостевой дом площадью 227 кв.м остаточной стоимостью 3 210 201 руб. (л.д.46, 50-62 т.1).

14 августа 2015 года истцом на основании указанного передаточного акта от 03.03.2015 зарегистрировало за собой право собственности на указанный гостевой дом с кадастровым (условным) номером 05:40:000063:2067 (л.д.21 т.1).

Изложенное свидетельствует о том, что указанный объект недвижимости не является самовольно построенным, а потому правовые основания для удовлетворении встречного иска об обязании истца снести этот объект недвижимости судом не установлены и в материалах дела не имеются.

При таких обстоятельствах, суд удовлетворяет первоначальный иск, а в удовлетворении встречного иска отказывает.

Доводы представителя ответчика о непредставлении истцом подлинников разрешительных документов на строительство гостевого дома неосновательны, а потому суд их не принимает. Ответчиком в обоснование своих требований по встречному иску вопреки требований статьи 65 АПК РФ не представлены соответствующие доказательства.

Как установлено материалами дела, истец не строил указанный объект недвижимости. Более того, предыдущие правообладатели этого объекта ООО «Восток Инвест» и ООО «Инвестиционная компания» (которых суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, затем производство в отношении них прекратил) ликвидированы и исключены из ЕГРЮЛ.

Истцом в материалы дела представлены заверенные копии вышеуказанных разрешительных документов на строительство объекта недвижимости и его ввода в эксплуатацию, которые суд в соответствии со статьей 68 АПК РФ считает как допустимые доказательства.

В соответствии со статьями 112 и 170 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, разрешаются вопросы распределения между сторонами судебных расходов.

Согласно статье 110 АПК РФ в связи с удовлетворением первоначального иска понесенные истцом судебные расходы по уплате госпошлины (6тыс.руб.) и за проведение судебной экспертизы (15тыс.руб.) относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 49, 109, 110, 112, 159, 167-170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Дагестан

РЕШИЛ:

принять от истца уточнение иска в части определения платы за сервитут.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Исковое заявление по первоначальному иску удовлетворить.

Установить в пользу ООО «Новоэстейт» право ограниченного пользования (сервитут) сроком на 10 летземельным участком с кадастровым номером 05:40:000090:49 площадью 14802 кв.м категории земель: земли населенных пунктов- под нежилые здания, помещения и сооружения производственной базы, принадлежащего ООО «Газпром трансгаз Махачкала» на праве собственности (запись регистрации права в ЕГРН от 27.12.2010 за №05-05-01/161/2010-793, расположенного по адресу: Республика Дагестан, г.Махачкала, мкр пос.Степной, а именно: зону проезда, разворота легкового, грузового транспорта и прохода работников и посетителей ООО «Новоэстейт» к объекту недвижимости- нежилому зданию (гостевому домику) площадью 227 кв.м с кадастровым номером №05:40:000063:2067, принадлежащему истцу на праве собственности (запись регистрации права в ЕГРН от 14.08.2015 за №05-05/001-05/160/005/2015-565/2), расположенного по адресу: г.Махачкала, ул.Бейбулатова, д.20,корп. «а», по существующей дороге общего пользования вне территории земельного участка ответчика (с западной и северо-западной стороны) вдоль каменной стены ограждения до объекта недвижимости истца, с установкой въездных ворот через стену каменного забора (ограждения) ответчика размерами шириной 4.0м и высотой 3м, рядом с объектом недвижимости истца. Ширина альтернативного проезда, обеспечивающего доступ к объекту недвижимости истца «гостевой домик» (с учетом устройства по периметру ремонтных зон и прохода шириной от 1,2 м до 3,0 м согласно действующим нормам и правилам) на разных участках разная и составляет: у въезда на дорогу со стороны КПП ответчика - 4,84м, на поворотном участке- 4,23м и далее- до 6,39м, длина альтернативного проезда составляет 120,10м, длина альтернативного прохода к гостевому домику составляет 16,80м, а площадь земельного участка, необходимого для установления ООО «Новоэстейт» сервитута за счет земельного участка ответчика ООО «Газпром трансгаз Махачкала» составляет 176,50 кв.м (150 кв.м под зданием в аренде у истца) по следующим точкам координат, каталог координат по таблице (альтернативный вариант установления сервитута по таблице и приложению №2 (план-схема) к заключению судебной землеустроительной экспертизы №70/17 от 28.12.2017):

№№ точек

координаты

X (м)

Y(м)

214601.77

352835.29

214612.69

352853.26

214599.39

352861.36

214612.69

352853.26

214601.77

352835.29

Площадь (кв.м.)

326.50

Установить для истца ООО «Новоэстейт» в пользу ответчика ООО «Газпром трансгаз Махачкала» плату за пользование (сервитут) частью земельного участка ООО «Газпром трансгаз Махачкала» с кадастровым номером 05:40:000090:49 общей площадью 176,50 кв.м в размере 10530 руб.81 коп. в год (877,57 руб. в месяц).

Взыскать с ООО «Газпром трансгаз Махачкала» в пользу ООО «Новоэстейт» 6000 руб. судебных расходов по уплате госпошлины по делу и 15000 руб. за проведение по делу судебной землеустроительной экспертизы.

Исполнительные листы по делу выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Дагестан в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Д.А.Ахмедов