Гражданский кодекс часть 1

в составе судьи Баловой Е.В. рассмотрел в судебном заседании дело по иску комитета по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (г. Биробиджан Еврейской автономной области)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (г. Биробиджан Еврейской автономной области)

о понуждении в течение пяти рабочих дней со дня вступления решения в законную силу исполнить обязанность по передаче истцу дубликата ключа от замка в металлических въездных воротах, расположенных на въезде к земельному участку с кадастровым номером 79:01:0300002:0044, площадью 238 кв. м, по адресу: <...>.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: областное государственное казенное учреждение «Лесничество ЕАО»; мэрия города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области.

В судебном заседании приняли участие:

от истца – представитель ФИО2;

от ответчика – индивидуальный предприниматель ФИО1;

от третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ОГКУ «Лесничество ЕАО» - представитель ФИО3;

мэрии города МО «Город Биробиджан» ЕАО – представитель ФИО4

Протокол судебного заседания вела секретарь судебного заседания Фогель Е.А.

Суд установил:

комитет по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (далее – Комитет, КУГИ) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель, ИП ФИО1) о понуждении в течение пяти рабочих дней со дня вступления решения в законную силу исполнить обязанность по передаче истцу дубликата ключа от замка в металлических въездных воротах, расположенных на въезде к земельному участку с кадастровым номером 79:01:0300002:0044, площадью 238 кв. м, по адресу: <...>.

Определением суда от 03.06.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены областное государственное казенное учреждение «Лесничество ЕАО» (далее – Лесничество ЕАО) и мэрия города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области (далее – мэрия города).

В обоснование искового заявления Комитет указал, что в собственности Еврейской автономной области находится трехэтажное нежилое административное здание, общей площадью 2421 кв. м, расположенное по адресу: ЕАО, <...>, и земельный участок под ним общей площадью 3545 кв. м с кадастровым номером 79:01:03 00 002:0063. Часть административного здания площадью 210,1 кв. м передана в оперативное управление Лесничеству ЕАО. Проезд и проход к помещениям Лесничества ЕАО возможен только через соседний земельный участок, которым распоряжается мэрия города. Право ограниченного пользования земельным участком предоставлено Еврейской автономной области в лице КУГИ и Лесничеству ЕАО на основании соглашения об установлении частного постоянного сервитута земельного участка. Вместе с тем, ответчиком, использующим земельный участок на основании договора аренды, заключенного с мэрией города, созданы препятствия в реализации истцом права ограниченного пользования земельным участком, а именно, возведены ограждения из железобетонных плит, на въезде установлены металлические ворота, запирающиеся на замок. Доступ к помещениям Лесничества ЕАО отсутствует. Письменное обращение истца к ответчику об изготовлении и передаче дубликата ключа от замка на въездных воротах, осталось без удовлетворения. В результате неправомерных действий предпринимателя использование собственником и правообладателем помещений Лесничества ЕАО невозможно (л.д. л.д. 2 - 6).

Предприниматель в отзыве на исковое заявление не признал требования Комитета, указав, что земельный участок предоставлен ему в аренду на долгосрочной основе. Мэрия города не уведомляла его об установлении частного сервитута и не произвела перерасчет арендной платы. Обязанность передачи ключей от принадлежащего ему забора соглашением об установлении частного постоянного сервитута не предусмотрена. При этом он не препятствует доступу собственников (правообладателей) к принадлежащему им имуществу. Кроме того, предприниматель полагает, что Еврейская автономная область не является лицом, в пользу которого может быть установлен частный сервитут. К указанным правоотношениям применяются положения, устанавливающие порядок и основания публичного сервитута. Таким образом, считает, что при отсутствии установления публичного сервитута на арендуемый им земельный участок, у Еврейской автономной области в лице КУГИ и иных организаций отсутствует право ограниченного пользования участком. Требование истца о передаче ключей считает необоснованным и выходящим за рамки требований, предусматривающих принудительное исполнение сервитута (л.д. л.д. 80 - 82).

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме, по основаниям, изложенным в заявлении.

Ответчик в судебном заседании иск не признал, поддержав доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, а также пояснил, что он на протяжении десяти лет на основании договора № 388 от 10.11.2000 арендовал у истца часть производственного помещения площадью 212,8 кв. м, расположенного по адресу: <...>, балансодержателем которого являлось ГУ «Редакция газеты «Биробиджанер Штерн». Производственное помещение было передано ему без водоснабжения, отопления, канализации, с неисправным электроснабжением. Своими силами он провел все необходимые работы, отремонтировал кровлю, не получив при этом никакой компенсации от арендодателя. После того, как в 2006 году КУГИ увеличило арендную плату в 212 раз, он в период с 2006 по 2009 гг. обращался с заявлениями о приватизации арендуемого производственного помещения, на что получил отказ. За период аренды земельного участка он, за счет собственных средств установил бетонный забор, положил асфальт, вывел ночное освещение, выполнил работы по мелиорации. Бетонный забор он установил по настоянию мэрии, поскольку от граждан, проживающих в близлежащих домах, поступали жалобы. Этот забор в настоящее время и препятствует проезду машин на территорию Лесничества. После расторжения договора аренды производственного помещения с КУГИ, он предлагал мэрии перенести забор и пересмотреть границы арендуемого им земельного участка. Однако арендодатель полагает, что все расходы должен нести арендатор. Об установлении частного сервитута 10.12.2010 его никто в известность не поставил. Он продолжает вносить арендную плату за земельный участок в прежних границах. Территория его предприятия круглосуточно охраняется, поэтому он не видит препятствий для проезда техники Лесничества. Для этого необходимо Лесничеству представить список автотранспорта, который будет проезжать через его территорию.

Представитель Лесничества ЕАО в судебном заседании полностью поддержала требования Комитета, пояснив, что их работа связана с предотвращением пожаров, в связи с чем, необходим беспрепятственный доступ к помещениям гаража в любое время суток.

Представитель мэрии города в судебном заседании пояснила, что в данном случае должен быть установлен именно частный сервитут, поскольку затрагиваются интересы определенного круга лиц. Считает требования Комитета обоснованными.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения лиц, участвующих в деле, суд считает исковое заявление необоснованным и удовлетворению не подлежащим по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в собственности Еврейской автономной области находится трехэтажное административное нежилое здание, инвентарный номер 5003, площадью 2421 кв. м, расположенное по адресу: ЕАО, <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.12.2006 серии 27 АБ № 273298, а также выпиской из Единого государственно реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.05.2011 № 063/2011-896 (л.д. л.д. 31, 32).

Кроме того, за Еврейской автономной областью зарегистрировано право собственности на земельный участок, категории земель «земли населенных пунктов», общей площадью 3545 кв. м, расположенный по адресу: ЕАО, <...>, для эксплуатации производственно-административного здания и гаража (свидетельство о государственной регистрации права от 25.09.2007 серии 27 АБ № 007064) (л.д. л.д. 33, 34).

Между мэрией города (арендодателем) и ИП ФИО1 (арендатором) 09.07.2004 заключен договор аренды земельного участка № 1013, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком на 10 лет земельный участок, имеющий кадастровый номер 79:01:0300002:0044, площадью 238 кв. м, расположенный по адресу: ЕАО, <...>, относящийся к категории земель «земли поселений», для эксплуатации и содержания гаража. Договор аренды зарегистрирован учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Еврейской автономной области 11.08.2004 (л.д. л.д. 22 – 25, 28).

Указанный земельный участок передан арендодателем арендатору 09.07.2004 по акту приема-передачи (л.д. 27).

Дополнительным соглашением от 06.03.2007 стороны договора внесли в него изменения, касающиеся цели предоставления земельного участка, заменив слова «для эксплуатации и содержания гаража» словами «для эксплуатации и содержания станции технического обслуживания» (л.д. 29).

Согласно выписке из Единого государственно реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.05.2011 № 063/2011-896 за областным государственным автономным учреждением «Издательский дом «Биробиджан» 18.06.2009 зарегистрировано право оперативного управления на часть нежилых помещений, расположенных на 1 этаже административного здания (л.д. 32).

Распоряжением правительства Еврейской автономной области от 30.09.2010 № 124-рп нежилые помещения №№ 23, 23а, 24, 24а, 24б, 24в, 24г, 25, 25а, общей площадью 210,1 кв. м, расположенные на 1 этаже административного здания по адресу: ЕАО, <...>, изъяты из оперативного управления ОГАУ «Издательский дом «Биробиджан» и закреплены на праве оперативного управления за Лесничеством ЕАО (л.д. 37).

На основании указанного распоряжения Комитетом 12.10.2010 издан приказ № 346 «О передаче областного государственного имущества с баланса на баланс» (л.д. 38).

Между КУГИ (пользователем) и мэрией города (распорядителем) 10.12.2010 заключено соглашение об установлении частного постоянного сервитута земельного участка, пунктом 1 которого предусмотрено, что распорядитель предоставляет пользователю для обеспечения прохода, проезда к административному зданию, расположенному по адресу: ЕАО, <...>, а также других нужд пользователя право ограниченного пользования (частный бессрочный сервитут) частью земельного участка с кадастровым номером 79:01:0300002:0044, площадью 238 кв. м (л.д. л.д. 45 - 47).

Указанное соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области 15.03.2011.

Пунктом 3 соглашения предусмотрено, что сервитут устанавливается на часть земельного участка, указанного в пункте 1 настоящего соглашения, площадью 94 кв. м. Площадь, границы и сфера действия сервитута определены в схеме расположения сервитута на земельном участке по адресу: ЕАО, <...>, которая является неотъемлемой частью настоящего соглашения.

За обременение сервитутом распорядитель вправе требовать соразмерную плату в размере и порядке, которые устанавливаются по письменному соглашению сторон (пункт 11 соглашения).

Письмом от 18.03.2011 № 804 Комитет направил в адрес предпринимателя копию вышеуказанного соглашения и схемы расположения сервитута, указав, что в целях устранения препятствий в пользовании областным государственным имуществом ответчику необходимо в течение десяти рабочих дней изготовить и передать КУГИ дубликат ключей от замков (замка) на въездных воротах (л.д. 44).

Ответчик письмом от 28.03.2011 отказал истцу в передаче ключей, мотивируя отказ тем, что обязанность передачи ключей от принадлежащего ему имущества (забора) не предусмотрена соглашением об установлении частного постоянного сервитута земельного участка от 10.12.2010. Кроме того, доступу собственников (правообладателей) к принадлежащему им имуществу он не препятствует. Предприниматель также указал на ничтожность соглашения об установлении частного постоянного сервитута от 10.12.2010, поскольку сервитут установлен в интересах Еврейской автономной области, как публично-правового образования. В этой связи предприниматель ссылается на пункт 2 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), устанавливающий порядок и основания установления публичного сервитута, который устанавливается только нормативным правовым актом (л.д. л.д. 53, 54).

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения Комитета в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

В статье 274 ГК РФ установлено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого недвижимого имущества предоставления права ограниченного пользования этим имуществом (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Необходимым условием установления сервитута является отсутствие возможности обеспечения потребностей заинтересованного лица иным способом.

Право требовать установления сервитута имеет только собственник недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, спорным земельным участком, являющимся соседним с земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности Еврейской автономной области, распоряжается мэрия, в силу того, что право собственности на данный объект недвижимости не разграничено.

В подтверждение необходимости установления частного постоянного сервитута истец представил кадастровые паспорта на оба земельных участка, извлечение из технического паспорта и кадастровый паспорт на помещения, переданные КУГИ в оперативное управление Лесничеству ЕАО (л.д. л.д. 35, 36, 39 – 43, 49 - 52).

Между тем, истцом и третьими лицами в материалы дела не представлены документы, действительно подтверждающие необходимость установления частного сервитута, которые необходимо было подготовить до заключения соглашения об установлении частного сервитута от 10.12.2010.

Так, в ходе судебного разбирательства установлено, что собственниками смежных земельных участков не проведены следующие мероприятия:

мэрией не обследовался земельный участок, переданный в аренду предпринимателю, с целью установления возможности проезда к смежному земельному участку;

мэрией города не принимался ненормативный правовой акт о согласовании места сервитута;

арендодателем не составлялся акт оценки убытков, причиненных предпринимателю изъятием части предоставленного ему в аренду земельного участка;

границы вновь сформированного земельного участка с предпринимателем не согласовывались;

о проведении землеустроительных работ, с целью установления частного сервитута в пользу истца, предприниматель не уведомлялся.

Согласно пункту 5 статьи 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Между тем соглашением об установлении частного сервитута от 10.12.2010 фактически не предусмотрена плата за сервитут (не указаны суммы, сроки их внесения).

Таким образом, стороны соглашения об установлении частного сервитута, заключили его без учета интересов предпринимателя, что в дальнейшем, при исполнении соглашения может привести к нарушению его прав и законных интересов.

Суд не принимает в качестве доказательств невозможности Лесничеством ЕАО использования переданного ему в оперативное управление имущества акты от 06.04.2011, от 10.04.2011, поскольку даты в актах исправлены.

Кроме того, Лесничество ЕАО не представило документов (списки автотранспорта, физических лиц, имеющих доступ на территорию), подтверждающих основания пропуска его сотрудников на территорию, владельцем которой на правах аренды является предприниматель.

Поскольку истец не представил доказательств объективной невозможности использовать свое имущество без установления частного сервитута, а также доказательств соблюдения интересов предпринимателя, у суда нет оснований для удовлетворения данного иска.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований комитета по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решение (изготовления его в полном объеме).

Если иное не предусмотрено АПК РФ, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

Судья Е.В. Балова