Гражданский кодекс часть 1

Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Юрьевецкого муниципального района (ОГРН <***>, Ивановская область, город Юрьевец) и Михайловского сельского поселения Юрьевецкого муниципального района в лице администрации (ОГРН <***>, Ивановская область, Юрьевецкий район, деревня Михайлово)

к обществу с ограниченной ответственностью «ТД-опт»

(ОГРН <***>, город Владимир)

об изменении договора аренды земельного участка,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - общество с ограниченной ответственностью «Луксор», Департамент дорожного хозяйства и транспорта Ивановской области, индивидуальный предприниматель ФИО1, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ивановской области, общество с ограниченной ответственностью «Вестан»,

при участии:

от истцов:

от комитета - ФИО2, представителя по доверенности от 28.01.2015, ФИО3, представителя по доверенности от 20.02.2015,

от администрации – главы ФИО4 по решению №6 от 29.04.2010,

от ответчика - ФИО5, представителя по доверенности от 20.01.2015,

от предпринимателя – ФИО1 по паспорту,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Юрьевецкого муниципального района (далее – комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ТД-опт» (далее – ООО «ТД-опт», ответчик) об изменении договора аренды от 16.09.2011 №134 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 37:22:020102:962, площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: Ивановская область, Юрьевецкий район, в 300 м восточнее д. Быстрица.

Определением суда от 23 декабря 2014 года исковое заявление принято к производству и назначено предварительное судебное заседание.

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокольным определением от 29 января 2015 года дело назначено к судебному разбирательству.

Рассмотрение дела в рамках статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации откладывалось, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Михайловское сельское поселение в лице администрации, общество с ограниченной ответственностью «Луксор», Департамент дорожного хозяйства и транспорта Ивановской области, индивидуальный предприниматель ФИО1, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ивановской области, общество с ограниченной ответственностью «Вестан» (далее – третьи лица).

При рассмотрении дела по существу представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, указал, что при заключении договора аренды в границы земельного участка ошибочно включена дорога общего пользования, ведущая к переправе через реку Волга, по заказу истца выполнены кадастровые работы по уточнению площади земельного участка путем исключения части участка, занятой дорогой, ответчику направлялось дополнительное соглашение о внесении изменений в договор, соглашение ответчиком не подписано, исковые требования основаны на положениях статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, указал, что оснований, предусмотренных действующим законодательством для внесения изменений в договор, не имеется, существенно изменившихся обстоятельств не существует, грунтовая дорога существовала задолго до заключения договора аренды, проезд к переправе возможен иным путем, возможность использования существующего в настоящее время двухконтурного земельного участка имеется, но наличие такого участка не соответствует планам ответчика по застройке участка.

Глава Михайловского сельского поселения исковые требования поддержала в полном объеме, указала, что дорога к переправе существовала до заключения договора, схема земельного участка согласована без выхода на место, в настоящее время проезд к переправе иным путем невозможен.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 исковые требования поддержал, пояснил, что осуществляет деятельность на переправе, подтвердил факт нахождения грунтовой дороги к ней и затрудненность доступа к переправе.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Луксор» указал, что при межевании земельного участка дорога не была видна, ее не включение в границы участка не является кадастровой ошибкой.

Представитель Департамента дорожного хозяйства и транспорта Ивановской области исковые требования поддержал, пояснил, что исходя из материалов дела (в том числе, видеоматериалов) однозначно следует, что проезд, указанный ответчиком, опасен, не может являться дорогой, не подпадает ни под одну категорию дорог, предусмотренных законодательством, в то время как ранее использовавшаяся дорога соответствует 4 категории, является грунтовой и обустроена в соответствии с существующими требованиями.

Кадастровый инженер общества с ограниченной ответственностью «Вестан» указал, что исправил ранее допущенную ошибку, дорога исключена из земельного участка, переданного ответчику, земельный участок в настоящее время определен как двухконтурный.

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ивановской области в судебные заседания не являлись, в материалы дела представлен отзыв, которым третье лицо подтвердило факт внесения в государственный кадастр недвижимости изменений в отношении площади земельного участка в связи с проведенными межевыми работами, просило рассмотреть дело без участия представителя.

Определением суда от 14 апреля 2015 года удовлетворено ходатайство третьего лица, Михайловское сельское поселение Юрьевецкого муниципального района Ивановской области в лице администрации привлечено к участию в деле в качестве соистца и исключено из состава третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

В судебное заседание 14 апреля 2015 года представители общества с ограниченной ответственностью «Луксор», Департамента дорожного хозяйства и транспорта Ивановской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ивановской области, общества с ограниченной ответственностью «Вестан» не явились.

Принимая во внимание принятые со стороны суда меры по надлежащему уведомлению вышеуказанных третьих лиц, дело в соответствии с положениями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в отсутствие их представителей.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив имеющиеся материалы дела, суд установил:

На основании постановления администрации Юрьевецкого муниципального района от 30.04.2010 № 250 администрацией в лице председателя комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям (арендодатель) и ООО «ТД - опт» (арендатор) заключен договор аренды от 16.09.2011 №134 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 37:22:020102:962, площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: Ивановская область, Юрьевецкий район, в 300 м восточнее д. Быстрица.

Согласно указанному договору обществу по акту приема – передачи от 16.09.2011 передан в аренду для строительства рыболовно – охотничьего комплекса вышеуказанный земельный участок. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

02 июля 2013 года зарегистрировано право собственности ответчика на охотничий дом, расположенный на спорном земельном участке (копия свидетельства приложена к материалам дела).

В дальнейшем в адрес администрации поступили многочисленные обращения граждан – жителей Ивановской и Костромской областей), из которых следовало, что в результате предоставления земельного участка в аренду ответчику перекрыт единственный доступ к переправе через реку Волга, поскольку по участку проходит грунтовая дорога к переправе.

Администрация Юрьевецкого муниципального района обращалась к ответчику с просьбой внести изменения в описания границ участка, исключив дорогу к переправе (копия письма от 02.07.2013 приложена к материалам дела). Ответчик каких – либо действий не совершил.

На основании распоряжения администрации Юрьевецкого муниципального района от 29.11.2013 № 525 обществом с ограниченной ответственностью «Вестан» проведены кадастровые работы в отношении земельного участка, переданного в аренду ответчику, установлены координаты дороги, из общей площади участка исключена площадь, занятая дорогой. На основании межевого плана соответствующие изменения внесены в государственный кадастр недвижимости. Земельный участок с кадастровым номером 37:22:020102:962 в настоящее время представляет собой двухконтурный участок общей площадью 18 021 кв.м. (копия кадастрового паспорта от 09.07.2014 приложена к материалам дела).

Администрация Юрьевецкого муниципального района направляла в адрес ответчика дополнительное соглашение к договору аренды, содержащее уточнение площади земельного участка и размера арендной платы на 2014 год, соглашение ответчиком не подписано.

Истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о внесении изменений в договор аренды в части площади земельного участка (18 021 кв.м.) и размера арендной платы в 2014 году (259 580 руб. 70 коп.).

В ходе рассмотрения дела по существу администрацией Юрьевецкого муниципального района принято постановление от 12.03.2015 № 135 «О внесении изменений в постановление администрации Юрьевецкого муниципального района Ивановской области от 25.06.2012 № 341-а «Об утверждении перечня автомобильных дорог общего пользования местного значения вне границ населенных пунктов в границах Юрьевецкого муниципального района Ивановской области», которым в перечень включен подъезд к переправе д. Бысрица. Кроме того, принято постановление от 18.03.2015 № 141 «Об уточнении реестра муниципального имущества, находящегося в собственности Юрьевецкого муниципального района», которым вышеуказанный подъезд включен в реестр собственности Юрьевецкого муниципального района (копии приложены к материалам дела).

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, при этом в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

При заключении договора аренды от 16.09.2011 №134 стороны согласовали его существенные (необходимые) условия: размер и местонахождение земельного участка, вид использования, размер арендной платы, порядок ее уплаты.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды) было установлено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 11 Земельного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относились управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального Закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗ от 25.10.2001 предусматривалось, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как указывалось выше, при заключении договора аренды стороны согласовали его существенные (необходимые) условия. Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что на дату совершения действия по первоначальному межеванию земельного участка и на дату предоставления участка в аренду ответчику, по участку проходила грунтовая дорога к переправе, о наличии которой было известно.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение вышеуказанной нормы в материалы дела не представлены доказательства существенного нарушения договора ответчиком или существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Из пояснений представителей истцов следует, что дорога к переправе на дату заключения существовала, однако акт выбора земельного участка согласовывался без выхода на место.

В настоящее время на земельном участке также расположена вышеуказанная дорога – подъезд к переправе, следовательно, обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, не изменились.

При изложенных выше обстоятельствах суд, исследовав и оценив в рамках статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

В то же время в соответствии с положениями части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлен в аренду ответчику для строительства. В настоящее время на участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ответчику.

Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей на дату заключения договора аренды) было установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, после окончания строительства объекта, предусмотренного договором, возникло исключительное право на приватизацию земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что ответчик обращался к истцу с заявлением о приватизации спорного земельного участка. Решением Арбитражного суда Ивановской области от 16.01.2014 по делу № А17-6663/2013 частично удовлетворено заявление ООО «ТД – опт», суд признал незаконными бездействия администрации Юрьевецкого муниципального района Ивановской области, выразившиеся в непринятии решения по заявке общества о предоставлении участка в собственность заявителя, в удовлетворении требований об обязании администрации передать спорный земельный участок в собственность обществу отказано.

Таким образом, при заключении договора аренды волеизъявление ответчика было направлено на дальнейшее приобретение участка в собственность.

Статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

В силу статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Действительно, спорная дорога (подъезд к переправе) включена в перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения вне границ населенных пунктов в границах Юрьевецкого муниципального района Ивановской области и в реестр муниципального имущества, находящегося в собственности Юрьевецкого муниципального района, в ходе рассмотрения дела по существу, однако, как указывалось выше, факт существования дороги на дату заключения договора аренды подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, в связи с чем, время совершения администрацией действий по уточнению границ участка, принятия вышеуказанных постановлений, не может свидетельствовать об отсутствии на земельном участке территории общего пользования.

Из материалов дела следует, что дорога используется для проезда к переправе через реку Волга, при этом переправа для жителей Кадыйского района Костромской области является единственным способом сообщения с Ивановской областью, через переправу переправляются учащиеся, автомобили специальных служб (МЧС, полиции), осуществляется продовольственное и почтовое сообщение.

При заключении договора аренды земельный участок был сформирован площадью 20 000 кв.м., однако материалами настоящего дела и пояснениями, содержащимися в отзыве ФГБУ «ФКП», подтверждается, что в настоящее время в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения в отношении земельного участка с кадастровым номером 37:22:020102:962 общей площадью 18 021 кв.м.

Таким образом, поскольку в настоящее время указанный земельный участок площадью 20 000 кв.м. не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, условие договора аренды земельного участка позволяет говорить о том, что предмет договора аренды фактически изменен, а договор аренды от 16.09.2011 №134 – недействителен в части (части земельного участка площадью 1 979 кв.м.), как заключенный в отношении земельного участка, определение границ которого площадью 20 000 кв.м. произведено с нарушением действующего законодательства в виде включения в границы участка территории общего пользования, площадью 1 979 кв.м., занятой подъездом (дорогой) к переправе.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 32 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Государственная пошлина по делу составляет 4 000 руб. и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на истца, однако в рассматриваемом деле истец освобожден от уплаты государственной пошлины согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 64, 65, 110, 156, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1.Исковые требования оставить без удовлетворения.

2.Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья Н.С. Балашова