Гражданский кодекс часть 1

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области (юридический адрес: 664025 <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Десоф-Консалтинг" (юридический адрес: 664047 <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании дополнительного соглашения к договору недействительным, об обязании возвратить объекты недвижимости,

при участии в заседании:

от истца: представитель ФИО1 (доверенность от 02.04.2013), представитель ФИО2 (доверенность от 23.06.2014),

от ответчика: представитель ФИО3 (доверенность от 13.02.2014 ШЕА-38/70),

от третьего лица: не прибыл, уведомлен о времени и месте судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Осетровский ЛДК» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ТУ ФАУГИ) в Иркутской области о признании недействительным одностороннего увеличения арендной платы по договору №248/07ф аренды объекта недвижимости от 03.09.2007, путем направления уведомления о повышении размера арендной платы от 02.10.2013 в связи с недостоверностью отчета об определении стартового размера арендной платы от использования объектов недвижимости № 13-326 от 16.07.2013.

В обоснование заявленного требования истец пояснил, что на основании заключенного с ответчиком договора аренды федерального имущества от 03.09.2007 № 248/07ф ОАО «Осетровский речной порт» принято и используется на праве аренды федеральное имущество: сооружение причальная набережная центрального грузового района Осетровского речного порта общей протяженностью 854 метра, расположенная по адресу: <...> (далее – причальная набережная). Пунктом 4.4 заключенного между сторонами договора предусмотрена возможность пересмотра арендодателем арендной платы в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора (в рамках целей использования арендуемого объекта) и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. 02.10.2013 ответчик направил в адрес истца уведомление от 01.10.2013 об изменении ставки арендной платы, которое в соответствии с пунктом 4.4 договора является неотъемлемой частью договора; согласно приложенному к уведомлению расчету арендной платы, размер ежемесячной арендной платы составил 791 214 рублей; соответственно, размер годовой арендной платы составил 9 494 568 рублей. Данное уведомление основано на отчете об определении стартового размера арендной платы от использования объектов недвижимости, составляющих государственную казну Российской Федерации от 16.07.2013 № 13-326. Указанный отчет является недостоверным, определяет необоснованно завышенную стоимость арендуемого имущества; определенная указанным отчетом и установленная уведомлением от 01.10.2013, не соответствует рыночным условиям и не является рыночной арендной ставкой. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском, основанным на положениях статей 424, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 8, 13 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Ответчик не согласился с заявленным истцом требованием, указал, что в соответствии с пунктом 4.4 заключенного между сторонами договора одностороннее изменение арендной платы является правом арендодателя и оформляется уведомлением о перерасчете арендной платы, являющемся неотъемлемой частью договора. Направленное истцу уведомление основано на отчете об определении стартового размера арендной платы от использования объектов недвижимости, составляющих государственную казну Российской Федерации от 16.07.2013 № 13-326, составленном ООО «Десоф-Консалтинг» на основании заключенного с ТУ ФАУГИ в Иркутской области договора на оказание оценочных услуг. Согласно мотивированному заключению на указанный отчет, составленному в соответствии с Приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 23.09.2009 № 272, отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

ООО «Десоф-Консалтинг», участвующее в процессе в качестве третьего лица, в судебное заседание не прибыло, будучи уведомленным о времени и месте рассмотрения спора в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В представленном отзыве на иск ООО «Десоф-Консалтинг» заявило о своем несогласии с заявленным истцом требованием, указав, что согласно полученному мотивированному заключению на отчет от 16.07.2013 № 13-326, данный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, установленная им величина стартового размера арендной платы в размере 791 214 рублей в месяц является достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки.

Оценив представленные в дело доказательства, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

По договору аренды объекта недвижимости от 03.09.2007 № 248/07ф, заключенному между ТУ ФАУГИ в Иркутской области (арендодатель) и ООО «Осетровский речной порт» (арендатор), было передано в аренду находящееся в федеральной собственности имущество: объект недвижимости – сооружение, являющееся федеральной собственностью, расположенное по адресу: <...>, причальная набережная центрального грузового района Осетровского речного порта, для использования по назначению; протяженность объекта – 854 м (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора аренды установлен сторонами с 27 июня 2007 года по 24 июня 2008 года (пункт 1.3 договора); при этом в пункте 6.5 договора стороны предусмотрели, что если арендатор продолжает пользоваться объектом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; арендодатель или арендатор вправе отказаться от возобновленного на неопределенный срок договора, предупредив об этом другую сторону договора письменно не менее чем за один месяц с указанием даты освобождения помещений.

В деле отсутствуют доказательства отказа сторон от продолжения договорных отношений; из доводов и пояснений сторон следует, что заключенный между ними договор действует по настоящее время.

Согласно пунктам 1.2, 4.1 договора арендная плата устанавливается в соответствии с приложением № 1, которое прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.

В приложении № 1 к договору (расчет арендной платы за пользование объектом недвижимости, расположенным по адресу: <...>) указан размер арендной платы в сумме 51 990 рублей 89 копеек в месяц без налога на добавленную стоимость; арендная плата в год составляет 623 890 рублей 69 копеек в год без налога на добавленную стоимость.

В пункте 4.4 договора стороны предусмотрели, что размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора (в рамках целей используемого арендуемого объекта) и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Письмом от 02.10.2013 № 149А-38/2944 ответчик направил истцу уведомление, в котором указал, что на основании Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» изменяется ставка арендной платы по договору аренды федерального имущества от 03.09.2007 № 248/07ф с 01.11.2013.

К уведомлению ответчиком приложен расчет арендной платы за пользование объектом недвижимости – сооружением, расположенным по адресу: <...>. В данном расчете указано, что в соответствии с отчетом об определении стартового размера арендной платы от использования объектов недвижимости, составляющих государственную казну Российской Федерации от 16.07.2013 № 13-326 размер ежемесячной арендной платы составляет: 791 214 рублей в месяц без налога на добавленную стоимость; арендная плата в год составляет 791 214 * 12 = 9 494 568 рублей в год без налога на добавленную стоимость. В расчете приведены реквизиты для направления арендной платы и указано, что налог на добавленную стоимость в размере 18 процентов от арендной платы перечисляется арендатором в федеральный бюджет отдельным платежным поручением.

Не согласившись с данным увеличением арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на недостоверность отчета об определении стартового размера арендной платы от использования объектов недвижимости, составляющих государственную казну Российской Федерации от 16.07.2013 № 13-326, определившего вышеуказанный размер ежемесячной арендной платы.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как следует из статей 154, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Из представленных в материалы дела доказательств и указанных норм права следует, что оспариваемое направленное ответчиком истцу письмом от 02.10.2013 № 149А-38/2944 уведомление об осуществлении ответчиком изменения (увеличения) размера арендной платы на основании отчета оценщика (отчет об определении стартового размера арендной платы от использования объектов недвижимости, составляющих государственную казну Российской Федерации от 16.07.2013 № 13-326, составленный ООО «Десоф-Консалтинг» на основании заключенного с ТУ ФАУГИ в Иркутской области договора на оказание оценочных услуг), является односторонней сделкой, направленной на изменение определенного договором аренды размера арендной платы.

Заключенный между сторонами договор от 03.09.2007 № 248/07ф с 01.11.2013 является договором аренды, и правоотношения сторон по нему регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Действительно, в договоре стороны согласовали наличие права арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, при этом в качестве одного из основания изменения размера арендной платы сторонами предусмотрено «централизованное изменение цен и тарифов».

В обоснование такого изменения в уведомлении об увеличении ставки арендной платы ответчик сослался на определение размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как было указано выше, 16.07.2013 ООО «Десоф-Консалтинг» на основании заключенного с ТУ ФАУГИ в Иркутской области договора на оказание оценочных услуг составило отчет № 13-326 об определении стартового размера арендной платы от использования объектов недвижимости, составляющих государственную казну Российской Федерации. Согласно указанному отчету стартовый размер арендной платы за пользование сооружением, расположенным по адресу: <...> составляет: 791 214 рублей в месяц без налога на добавленную стоимость; в связи с этим ответчик принял решение об увеличении размера арендной платы.

Необходимость применения рыночного размера арендной платы при аренде федерального недвижимого имущества предусмотрена следующими нормативными правовыми актами.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации в целях их передачи в аренду. Данная норма Закона подтверждает обязательность проведения оценки рыночной величины арендной платы для таких договоров с целью изменения и установления в договоре цены, соответствующей рыночному размеру.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды, было установлено, что заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Министерством государственного имущества Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 № 156 в вышеуказанное Постановление было внесено изменение, согласно которому заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта.

Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 15.08.2003 № 1163-р, предусмотрен переход к рыночным механизмам определения ставок предоставляемого в аренду федерального недвижимого имущества.

Таким образом, Правительство Российской Федерации, являющееся основным органом, уполномоченным в области управления государственным имуществом, установило порядок определения ставок предоставляемого в аренду федерального недвижимого имущества.

Однако суд полагает, что в рассматриваемом случае основания для одностороннего бесспорного изменения арендной платы у ответчика отсутствовали.

В настоящем случае истец не оспаривает наличия в заключенном между сторонами договоре условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы и наличия у ответчика правомерной возможности воспользоваться данным условием, что не противоречит положениям части 1 статьи 450 и части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации; однако истец не согласен с величиной установленной ответчиком арендной платы, ссылаясь на недостоверность данной величины арендной платы, установленной отчетом об определении стартового размера арендной платы от использования объектов недвижимости, составляющих государственную казну Российской Федерации от 16.07.2013 № 13-326, составленным ООО «Десоф-Консалтинг».

Статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 155-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российской Федерации, субъектам Российской Федерации предоставлено право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных указанным Федеральным законом.

Статьей 12 указанного Федерального закона установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 указанного Федерального закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В случае, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В пункте 2 поименованного Информационного письма указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

В целях исследования доводов лиц, участвующих в деле, относительно обоснованности установленной ответчиком величины арендной платы арбитражный суд определением от 17 марта 2014 года назначил оценочную экспертизу величины рыночной стоимости права пользования объектом аренды: объект недвижимости – сооружение,являющееся федеральной собственностью, протяженностью 854 м, расположенное по адресу: <...>причальная набережная центрального грузового района Осетровского речного порта.

Проведение экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Русская провинция» (664081 <...>, телефон <***>), эксперт-оценщик ФИО4. Эксперт предупрежден о предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На разрешение экспертизы был поставлен вопрос об определении величины рыночной стоимости права пользования объектом аренды (ежемесячная арендная плата): объект недвижимости – сооружение, являющееся федеральной собственностью, протяженностью 854 м, расположенное по адресу: <...> причальная набережная центрального грузового района Осетровского речного порта по состоянию с 1 ноября 2013 года (платежный период 1 год).

Согласно экспертному заключению № 478/14 от 09.07.2014, выполненному на основании вышеуказанного определения суда от 17 марта 2014 года, величина рыночной стоимости права пользования объектом аренды (ежемесячная арендная плата): объект недвижимости – сооружение, являющееся федеральной собственностью, протяженностью 854 м, расположенное по адресу: <...> причальная набережная центрального грузового района Осетровского речного порта по состоянию с 1 ноября 2013 года (платежный период 1 год) равна 215 067 рублей в месяц без налога на добавленную стоимость.

Из содержания экспертного заключения следует, что при определении указанной величины рыночной стоимости права пользования объектом аренды эксперт осмотрел спорный объект, исследовал финансово-экономическую информацию (показатели перевалки грузов на оцениваемой причальной стенке, расходы компании по эксплуатации причала, тарифы на осуществление погрузочно-разгрузочных работ, тарифы за перевалку грузов на причальных стенках Осетровского порта), представленные ему арендатором ООО «Осетровский речной порт» по ходатайству эксперта в соответствии с определением суда от 15 апреля 2014 года; данная финансово-экономическая информация не оспорена и не поставлена под сомнение лицами, участвующими в деле.

Определяя величину рыночной стоимости права пользования объектом аренды, эксперт исходил из того обстоятельства, что расчет рыночной арендной платы должен осуществляться методом построения экономической модели использования причала на период действия ставки арендной платы, и при его установлении принимается во внимание выручка арендатора от эксплуатации причала за вычетом расходов и амортизационных отчислений. Рост тарифа на осуществление погрузо-разгрузочных работ на 2014 год прогнозировался на основании Роста индекса потребительских цен (источник: Основные показатели прогноза социально-экономического развития Российской Федерации до 2016 года).

Данные расчеты были проведены экспертом в рамках доходного подхода; от использования сравнительного и затратного подходов эксперт отказался, обосновав такой отказ в соответствии с положениями Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256. Конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.Оценщик вправе определять самостоятельно (абзац 2 пункта 20 ФСО № 1, статья 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 155-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Расчет рыночной арендной платы производился с учетом того, что арендатору причала должна оставляться прибыль в размере, определяемом средней рентабельностью для соответствующего вида деятельности по данным Росстата.

Как следует из пояснений, приведенных экспертом в судебном заседании в порядке части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при определении величины рыночной арендной платы эксперт исходил, в том числе, из того, что зимой и большей частью весны и осени оцениваемый причал не используется в силу климатических условий Усть-Кутского района, приравненного к районам Крайнего Севера; в связи с этим определение величины рыночной арендной платы за использование этого объекта исходя из его восстановительной стоимости некорректно, должен приниматься во внимание учет доходов и расходов арендатора, связанных с использованием арендуемого объекта. Такие принципы оценки основаны на общей методологии оценочной деятельности (в том числе в соответствии со справочной литературой, использованной при составлении заключения).

В экспертном заключении принято во внимание, что земельные участки, непосредственно примыкающие к причальной набережной, являются собственностью Усть-Кутского муниципального образования и принадлежат ООО «Осетровский речной порт» на праве аренды; в составе расходов арендатора учтены расходы на землю, которая не находится в собственности арендатора. Расходы на аренду земельных участков отражены при расчете арендной платы в статье «Затраты на эксплуатацию, ремонт и страхование причала, отнесенные к ответственности арендатора в соответствии с условиями договора аренды».

В экспертном заключении приведено описание физического состояния объекта (удовлетворительное, с приложением фотоматериалов); имеется описание целевого использования причала «перевалка и перевозка грузов; предоставление безопасной базы для стоянки флота и т.д.»; приведено описание грузооборота в рамках указанного использования с применением Основных показателей прогноза социально-экономического развития Российской Федерации до 2016 года, а также представленных ООО «Островский ЛДК» данных. Техническая характеристика объекта аренды сделана оценщиком на основании технического паспорта на сооружение, представленного арендатором ООО «Осетровский речной порт» по ходатайству эксперта в соответствии с определением суда от 15 апреля 2014 года. Из содержания заключения следует, что объем перевалки грузов и тарифы являются основными ценообразующими факторами, использовавшимися экспертом при определении рыночной стоимости величины арендной платы, поскольку они в первую очередь формируют выручку от деятельности. В экспертном заключении отражено использование Технического задания Росимущества «Определение величины арендной платы за использование причальными стенками» в качестве справочно-нормативного материала, использованного при проведении экспертизы.

Доводы ответчика о том, что экспертное заключение не содержит данных, предусмотренных частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в силу чего не может считаться допустимым доказательством, опровергаются материалами дела.

В экспертном заключении в соответствии с требованиями статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации содержится информация о времени и месте проведения экспертизы (страница 5), об объекте исследования (страница 12), об оценке результатов исследования и обосновании выводов по поставленным вопросам (страницы 16-20). Обоснования результатов исследования приложены к экспертному заключению (письмо арендатора ООО «Осетровский ЛДК» от 17 июня 2014 года; выписка показателей из Российского Статистического Ежегодника за 2013 год (Федеральная служба государственной статистики (Росстат), выписка из Основных показателей прогноза социально-экономического развития Российской Федерации до 2016 года (Минэкономразвитие). Таким образом, в экспертном заключении изложена вся информация, необходимая согласно требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности), что согласуется с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3). Результатом исследования в представленном экспертном заключении является ответ на вопрос, поставленный перед экспертом согласно определению от 17 марта 2014 года.

Каких-либо иных доводов и возражений против заявленного иска с учетом поступившего в дело заключения эксперта ответчик не представил.

Исследование представленного в материалы дела экспертного заключения и отчета об определении стартового размера арендной платы от использования объектов недвижимости № 13-326 от 16.07.2013, которым установлена указанная в оспариваемом истцом уведомлении величина рыночной стоимости права пользования объектом аренды - сооружение причальная набережная центрального грузового района Осетровского речного порта общей протяженностью 854 метра, расположенная по адресу: <...>, позволяет прийти к выводу о недостоверности величины рыночной стоимости, установленной поименованным отчетом.

Согласно пункту 18 ФСО № 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Пунктом 19 ФСО № 1 установлено, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Пункт 4 ФСО № 3 предписывает оценщику излагать в отчете всю информацию, существенную с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности).

Подпунктом «е» пункта 8 ФСО № 3 установлено, что вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должно содержаться описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В нарушение вышеуказанных требований Федеральных стандартов оценки в оспариваемом отчете отсутствует описание спорного причала, его физического состояния объектов оценки (не указано, по каким элементам и признакам определен физический износ); приведенная в отчете ссылка на инструкцию ВСН-53-86р не может быть признана обоснованной при оценке причальной стенки, поскольку названная инструкция носит название «Правила оценки физического износа жилых зданий» и определяет износ жилых зданий. Оценщиком не принято во внимание целевое использование причала (пассажирские, грузовые перевозки), не учтена сезонность его использования исходя из климатических условий места его расположения; не приняты во внимание такие условия его использования, как показатели грузооборота; не учтены права арендатора причала на примыкающие к нему земельные участки (и соответствующие затраты арендатора). Между тем, указанные показатели, не принятые оценщиком во внимание, существенно влияют на величину стоимости арендной платы.

Согласно пункту 4 ФСО № 3 информация, приведенная в отчете об опенке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта опенки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

В оспариваемом отчете приведен обзор рынка водных сооружений – причалов. Однако в нарушение подпункта «ж» пункта 8 ФСО № 3 оценщиком не проведен анализ рынка объекта оценки, не представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, не содержится обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о недостоверности величины рыночной стоимости права пользования объектом аренды - сооружение причальная набережная центрального грузового района Осетровского речного порта общей протяженностью 854 метра, расположенная по адресу: <...>, установленного отчетом об определении стартового размера арендной платы от использования объектов недвижимости № 13-326 от 16.07.2013.

Недостоверность отчета об определении стартового размера арендной платы от использования объектов недвижимости № 13-326 от 16.07.2013 (в части объекта аренды - сооружение причальная набережная центрального грузового района Осетровского речного порта общей протяженностью 854 метра, расположенная по адресу: <...>), на котором основано направленное ответчиком истцу уведомление об одностороннем изменении величины арендной платы от 02.10.2013 свидетельствует о недействительности указанной односторонней сделки.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ, распространяющейся на одностороннюю сделку – уведомление об одностороннем изменении величины арендной платы от 02.10.2013 на основании пункта 1 статьи 3 указанного федерального закона), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В настоящем случае очевидно, что необоснованно завышенная величина арендной платы нарушает права и законные интересы арендатора, влечет неблагоприятные для него последствия, поскольку (с учетом изложенного выше) лишает его возможности получать какую-либо прибыль от осуществления деятельности по использованию объекта аренды.

В силу требований пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, при этом статьей 2 ГК РФ установлено, что правоотношения участников гражданского оборота основано на равенстве автономии воли и имущественной самостоятельности. Предпринимательская деятельность участников осуществляется на свой страх и риск, направлена на получение прибыли от пользования имуществом.

Суд принимает во внимание, что ответчиком осуществлено увеличение размера арендной платы в 2013 году на объект аренды до суммы 791 214 рублей в месяц без налога на добавленную стоимость, что арифметически превышает согласованную сторонами рыночную стоимость арендной платы в 2007 году (51 990 рублей 89 копеек в месяц без налога на добавленную стоимость) при заключении договора аренды в 15 раз. По условиям мирового заключения, заключенного между сторонами и утвержденного определением Арбитражного суда Иркутской области от 15 ноября 2010 года № А19-9348/2009 на основании комиссионной экспертизы стороны определили с 01.02.2009 года и за 2010 год арендную плату по договору аренды № 248/07ф от 03.09.2007 объекта недвижимости, являющегося федеральной собственностью, протяженностью 854 м, расположенное по адресу: <...> считать в размере: 1 370 459 (один миллион триста семьдесят тысяч четыреста пятьдесят девять) рублей в год с учетом НДС (что составит 114 204 рубля 92 копейки в месяц, включая налог на добавленную стоимость).

С учетом разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в Постановлении от 25.01.2013 № 13 (пункт 21) - в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. При этом, даже при наличии права одностороннего изменение арендной платы, согласно п. 22, изменение размера арендной платы не может быть увеличено непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества.

Учитывая деятельность истца как арендатора указанного в исковом заявлении причала, суд считает необходимым также принять во внимание, что в результате произвольного значительного увеличения арендной платы на объект аренды, как это осуществлено ответчиком, бремя несения расходов истца по оплате такой арендной платы будет возложено на третьих лиц, как потребителей оказываемых истцом услуг по перевалке грузов (в том числе с учетом того, что грузоперевозки не являются основным видом деятельности истца).

На основании изложенного, оценив представленные в дело доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд приходит к выводу о том, что исковое требование ООО «Осетровский ЛДК» о признании недействительным одностороннего увеличения арендодателем ТУ ФАУГИ в Иркутской области арендной платы по договору №248/07ф аренды объекта недвижимости от 03.09.2007, путем направления уведомления о повышении размера арендной платы от 02.10.2013 в связи с недостоверностью отчета об определении стартового размера арендной платы от использования объектов недвижимости № 13-326 от 16.07.2013, обосновано, подтверждено материалами дела, в связи с чем подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и взыскиваются с него в пользу истца.

Принимая во внимание, что ответчик – ТУ ФАУГИ в Иркутской области является государственным органом, суд считает необходимым отметить, что положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 337 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено освобождение государственных органов - ответчиков от уплаты государственной пошлины в бюджет. При этом законодательством не предусмотрено освобождение государственных органов от возмещения судебных расходов другой стороне по делу в случае, если решение принято не в пользу государственных органов. Напротив, в части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гарантируется возмещение всех понесенных судебных расходов в пользу выигравшей дело стороны, независимо от того, является ли проигравшей стороной государственный орган. Указанная правовая позиция соответствует разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», согласно которым в силу главы 25.3 НК РФ отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством. Исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 НК РФ отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются. Согласно статье 110 АПК РФ между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ. Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов. В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковое требование удовлетворить.

Признать недействительным увеличение Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области (юридический адрес: 664025 <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>) в одностороннем порядке арендной платы по договору №248/07ф аренды объекта недвижимости от 03.09.2007, путем направления уведомления о повышении размера арендной платы от 02.10.2013 в части установления ежемесячной арендной платы в сумме 791 214 рублей в месяц без налога на добавленную стоимость, определенной на основании отчета об определении стартового размера арендной платы от использования объектов недвижимости № 13-326 от 16.07.2013.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Иркутской области (юридический адрес: 664025 <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Осетровский ЛДК" (юридический адрес: 666780 <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Е.В. Серова