Гражданский кодекс часть 1

к Обществу с ограниченной ответственностью «Прайс Хаус ТВ’ с» (юридический адрес: 664003, ул. Фурье, 10, г.Иркутск; ОГРН <***>), Администрации города Иркутска (юридический адрес: <...>; ИНН <***>; ОГРН <***>)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости,

при участии в заседании:

от истца: не прибыл, уведомлен о времени и месте судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил о рассмотрении дела в его отсутствие,

от ответчиков: от ООО «Прайс Хаус ТВ’ с» - не прибыл, уведомлен о времени и месте судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; от Администрации города Иркутска - представитель ФИО2 (доверенность от 30.09.2013 № 059-72-651/13),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «СибТоргКомпани» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Прайс Хаус ТВ’ с» о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Иркутск, Куйбышевский район, ул. Баррикад, 145.

Определением суда от 23 апреля 2014 года по ходатайству истца к участию в процессе в качестве второго ответчика привлечена Администрация города Иркутска.

Истец, извещенный надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание не явился, заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя; заявленные требования поддержал в полном объеме.

В обоснование исковых требований истец заявил, что в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) ООО «СибТоргКомпани» обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого им указанного выше объекта недвижимости. 17.05.2013 Администрацией г. Иркутска в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом было принято распоряжение № 504-02-1405/13 «о приватизации нежилого здания и предоставлении в собственность земельного участка расположенных в <...>». В направленном истцу проекте договора купли-продажи объекта недвижимости цена последнего была определена в размере 32 110 000 рублей на основании отчета по оценке рыночной стоимости нежилого здания № 223/13-1 от 25.04.2013, выполненного ООО «Прайс Хаус ТВ?с». В свою очередь, истец обратился к независимому оценщику ООО «ПКФ «Сакура», который составил для истца отчет от 19.06.2013 № 29-н/13 об определении рыночной стоимости указанного объекта, определив такую стоимость в размере 4 577 500 рублей. Истцом были приняты меры для урегулирования разногласий по направленному КУМИ г. Иркутска проекту договора в части цены, но продавец не согласился с предлагаемой истцом ценой в размере 4 577 500 рублей, настаивая на цене 32 110 000 рублей, определенной ООО «Прайс Хаус ТВ?с» в отчете № 223/13-1 от 25.04.2013. Истец полагает недостоверной величину рыночной стоимости объекта, определенную ООО «Прайс Хаус ТВ?с» в отчете № 223/13-1 от 25.04.2013, в связи с чем обратился с данным иском.

Ответчик администрация города Иркутска не согласилась с заявленными истцом требованиями указав, что 29.08.2013 принято распоряжение КУМИ г. Иркутска № 504-02-2610/13 «Об отмене распоряжения о приватизации муниципального имущества», которым отменено распоряжение КУМИ г. Иркутска от 17.05.2013 № 504-02-1405/13 «о приватизации нежилого здания и предоставлении в собственность земельного участка расположенных в <...>»; следовательно, ООО «СибТоргКомпани» с 29.08.2013 утратило преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...>; право выступать заказчиком оценки нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, принадлежит только собственнику данного объекта – администрации города Иркутска; представленный истцом отчет от 19.06.2013 № 29-н/13, составленный оценщиком ООО «ПКФ «Сакура», об определении рыночной стоимости указанного объекта, недостоверен и не соответствует требованиям закона; оспариваемый истцом отчет об оценке № 223/13-1 составлен 25.04.2013; следовательно, 25.10.2009 истек предусмотренный пунктом 26 ФСО № 1 шестимесячный срок, в течение которого указанная в отчете об оценке итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки.

ООО «Прайс Хаус ТВ’ с» извещено о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается конвертом заказного письма с уведомлением № 66402572767613 (о возвращении копии определения суда, направленной по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, в связи с неявкой адресата за получением копии судебного акта), а так же почтовым уведомлением № 66402572767606 (о получении копии определения по почтовому адресу). Ответчик не направил в судебное заседание своего представителя, отзыва на иск не представил, исковые требования ни по существу, ни по размеру не оспорил.

Исследовав представленные в дело документы, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, на основании заявления ООО «СибТоргКомпани» об использовании преимущественного права приватизации объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Иркутск, Куйбышевский район, ул. Баррикад, 145, КУМИ г.Иркутска издал распоряжение от 17.05.2013 № 504-02-1405/13 «о приватизации нежилого здания и предоставлении в собственность земельного участка расположенных в <...>», которым утвердил решение комиссии от 16.05.2013 об условиях приватизации вышеуказанного объекта путем предоставления ООО «СибТоргКомпани» преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости. Указанным распоряжением установлена продажная цена (рыночная стоимость) объекта приватизации в сумме 32 110 000 рублей, порядок внесения стоимости объекта (в рассрочку на 3 года с внесением платежей ежегодно, равными долями).

Копия распоряжения КУМИ г. Иркутска от 17.05.2013 № 504-02-1405/13 и проект договора купли-продажи были направлены в адрес ООО «СибТоргКомпани» письмом от 21.05.2013 № 505-70-10247/13.

20.06.2013 ООО «СибТоргКомпани» представило в КУМИ г. Иркутска протокол разногласий к договору купли-продажи, включающий редакцию пункта 2.1 договора о том, что стоимость имущества составляет 4 577 500 рублей.

01.07.2013 администрация города Иркутска, не согласившись с редакцией ООО «СибТоргКомпани» в части пункта 2.1 договора относительно стоимости приватизируемого объекта недвижимого имущества, направила истцу протокол согласования разногласий по проекту договора купли-продажи.

Из содержания пункта 2.1 проекта договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, следует, что стоимость отчуждаемого объекта недвижимости в размере 32 110 000 рублей определена продавцом в соответствии с выполненным оценщиком ООО «Прайс Хаус ТВ?с» отчетом 223/13-1 от 25.04.2013 по оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Иркутск, Куйбышевский район, ул. Баррикад, 145.

Несогласие администрации города Иркутска (продавец) с предложенной истцом ценой послужило основанием для обращения истца ООО «СибТоргКомпани» (покупатель) в арбитражный суд с настоящим иском, содержащим требование о признании недостоверной рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком ООО «Прайс Хаус ТВ?с» в отчете 223/13-1 от 25.04.2013, в сумме 32 110 000 рублей.

Положениями части 1 статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, проведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В настоящем случае величина стоимости объекта оценки, определенная независимым оценщиком, является обязательной для сторон, поскольку статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Следовательно, вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной ООО «Прайс Хаус ТВ?с» в отчете 223/13-1 от 25.04.2013, в сумме 32 110 000 рублей, может быть рассмотрен судом в рамках настоящего спора по иску ООО «СибТоргКомпани» об оспаривании величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком.

В силу требований статей 3, 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при наличии у истца преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ответчик обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 26 Федерального стандарта оценки (ФСО №1) утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», срок, в течение которого итоговая величина стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки, составляет не более 6 месяцев.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду наличия разногласий между истцом и ответчиком относительно выкупной цены арендуемого помещения, по ходатайству истца, с согласия ответчика, суд определением от 17 марта 2014 года назначил экспертизу выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Прайс Хаус ТВ?с» №223/13-1 отчета об определении рыночной стоимости нежилого здания, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 629,6 кв.м. инв. №25:401:001:020087180, лит.А, расположенного на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующего нежилого административного здания, общая площадь 5073 кв.м., адрес объекта: <...> уч. 145, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью «Русская провинция».

Заключение эксперта на 16 листах с приложениями было направлено экспертной организацией ООО «Русская провинция» в арбитражный суд сопроводительным письмом от 15.04.2014, поступило в материалы дела № А19-18651/2013 15 апреля 2014 года.

Указанное экспертное заключение оценено судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, и никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (части 4, 5 статьи 71), а также в соответствии с частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой заключение эксперта исследуется судом наряду с другими доказательствами по делу.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

- Соответствует ли Отчет ООО «Прайс Хаус ТВ?с» №223/13-1 об определении рыночной стоимости нежилого здания, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 629,6 кв.м. инв. №25:401:001:020087180, лит.А, расположенного на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующего нежилого административного здания, общая площадь 5073 кв.м., адрес объекта: <...> уч. 145, Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденным приказами Минэкономразвития России №№ 254, 255, 256 от 20.07.2007?

- В случае несоответствия отчета ООО «Прайс Хаус ТВ?с» № 223/13-1 об определении рыночной стоимости нежилого здания, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 629,6 кв.м. инв. №25:401:001:020087180, лит.А, расположенного на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующего нежилого административного здания, общая площадь 5073 кв.м., адрес объекта: <...> уч.145 Федеральному закону от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденным приказами Минэкономразвития России №№254, 255, 256 от 20.07.2007, указать, в чем заключаются данные несоответствия?

- Могли ли выявленные в Отчете ООО «Прайс Хаус ТВ?с» №223/13-1 об определении рыночной стоимости нежилого здания, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 629,6 кв.м. инв. №25:401:001:020087180, лит.А, расположенного на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующего нежилого административного здания, общая площадь 5073 кв.м., адрес объекта: <...> уч.145 несоответствия Федеральному закону от 29.07.1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденным приказами Минэкономразвития России №№254, 255, 256 от 20.07.2007 (в случае обнаружения таких несоответствий), повлиять на величину установленной данным отчетом рыночной стоимости объекта недвижимости?

На вопрос соответствия отчета ООО «Прайс Хаус ТВ?с» №223/13-1, Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденным приказами Минэкономразвития России №№254, 255, 256 от 20.07.2007 эксперт ответил, что Отчет ООО «Прайс Хаус ТВ?с» №223/13-1 об определении рыночной стоимости нежилого здания, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 629,6 кв.м. инв. №25:401:001:020087180, лит.А, расположенного на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующего нежилого административного здания, общая площадь 5073 кв.м., адрес объекта: <...> уч. 145, не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки (ФСО №1, ФСО № 2, ФСО № 3), утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 №№ 254, 255, 256.

На вопрос об указании несоответствий отчета ООО «Прайс Хаус ТВ?с» №223/13-1, Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденным приказами Минэкономразвития России №№254, 255, 256 от 20.07.2007 эксперт указал, что при исследовании данного отчета, допущены следующие нарушения требований указанных нормативных актов:

- в Отчете об оценке на стр. 4 и стр. 15 в п. «Описание объекта оценки» не приведено описание земельного участка, на котором расположен объект оценки, не описаны и не учтены в расчетах факты, что на земельном участке также находятся: два фундамента, коллектор и овощехранилище (см. кадастровый паспорт на земельный участок. стр. 75-82 Отчета об оценке);

- в отчете об оценке не указано, какие права оцениваются на земельный участок;

2. В п. 7. «Анализ рынка объекта оценки» стр. 16-38 отсутствует информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов (п.8 пп. «ж» ФСО №3);

3. На стр. 40-47 Отчета об оценке Оценщик проводит расчет стоимости земельного участка, однако в соответствии с п. «Описание объекта оценки» стр. 15 Отчета объектом оценки является только нежилое здание (п. 4 ФСО №3 «содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности)»);

4. На стр. 48. Оценщик выбрал 4 объекта сравнения и описывает их. Далее в расчетах на стр. 51 участвуют 3 объекта сравнения. Отсутствие в расчетах 4 объекта сравнения вводит в заблуждение о его значимости в расчетах (п. 4 ФСО №3 «содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности)»);

5. На стр. 52 Оценщик производит расчет рыночной стоимости объекта, при этом источник информации цифр, участвующих в расчете, не приводится и не поясняется их расчет (пример: физическое состояние объектов сравнения равно 10% (источник не указан); скорректированная стоимость 1 кв.м. земельного участка объекта-аналога разная, при этом ни расчет, ни источник не указаны; при расчете скорректированной стоимости объекта-аналога результат не получается простым сложением скорректированной стоимости объекта аналога и скорректированной стоимости земельного участка); нарушается принцип проверяемости - состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости) (п. 10 ФСО №3 п. 15 ФСО №3 п. 4 ФСО № 3);

6. При расчете рыночной стоимости оценщик определяет стоимость земельного участка равную 18 145 375 рублей, (стр. 47 Отчета об оценке). В дальнейшем рассчитывается стоимость объекта недвижимости с учетом земельного участка (стр. 52 Отчета об оценке). Таким образом, следуя использованной в Отчете методологии, оценщик определил стоимость объекта недвижимости (здания) и земельного участка. Тем не менее, в соответствии с пунктом «Описание объекта оценки» (страница 15 Отчета) объектом оценки является только нежилое здание. Следовательно, содержание отчета об оценке вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке (п.4 ФСО № 3);

7. Оценщик на странице 52 Отчета определяет скорректированную стоимость 1 кв.м. как деление скорректированной стоимости всего объекта на площадь и умножает на ставку налога на добавленную стоимость 18 процентов (НДС). Пример: 13730474,26/658* 1,18= 24623,04 руб./кв.м. Т.е., следуя использованной в отчете методологии, можно утверждать, что Оценщик увеличивает рыночную стоимость (которая уже содержит НДС) еще раз на НДС, что указывает на ошибку и двойной учет НДС. В конце расчетной таблицы и в заключении о рыночной стоимости объекта Оценщик указывает, что рыночная стоимость определена без НДС (п.4 ФСО № 3 и методика оценки. Допущены ошибки).

На вопрос о влиянии выявленных несоответствий отчета ООО «Прайс Хаус ТВ?с» №223/13-1 Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденным приказами Минэкономразвития России №№254, 255, 256 от 20.07.2007 на величину установленной данным отчетом рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт указал, что выявленные в выполненном ООО «Прайс Хаус ТВ?с» отчете №223/13-1 об определении рыночной стоимости нежилого здания, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 629,6 кв.м. инв. №25:401:001:020087180, лит.А, расположенного на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующего нежилого административного здания, общая площадь 5073 кв.м., адрес объекта: <...> уч.145 несоответствия Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки (ФСО №1, ФСО № 2, ФСО № 3), утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 №№ 254, 255, 256 оказывают следующее влияние на величину установленной данным отчетом рыночной стоимости объекта недвижимости:

1. В отчете №223/13-1 составлено не полное и не точное описание качественных и количественных характеристик объекта оценки, не приведены сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки (п.8 пп. «е» ФСО №3), а именно: в Отчете об оценке на стр. 4 и стр. 15 в п. «Описание объекта оценки» не приведено описание земельного участка, на котором расположен объект оценки, не описаны и не учтены в расчетах факты, что на земельном участке также находятся: два фундамента, коллектор и овощехранилище (см. кадастровый паспорт на земельный участок. стр. 75-82 Отчета об оценке); в отчете об оценке не указано, какие права оцениваются на земельный участок – не влияет ;

5. На стр. 52 Оценщик производит расчет рыночной стоимости объекта, при этом источник информации цифр, участвующих в расчете, не приводится и не поясняется их расчет (пример: физическое состояние объектов сравнения равно 10% (источник не указан); скорректированная стоимость 1 кв.м. земельного участка объекта-аналога разная, при этом ни расчет, ни источник не указаны; при расчете скорректированной стоимости объекта-аналога результат не получается простым сложением скорректированной стоимости объекта аналога и скорректированной стоимости земельного участка); нарушается принцип проверяемости - состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости) - влияет, нарушена методология;

6. При расчете рыночной стоимости оценщик определяет стоимость земельного участка равную 18 145 375 рублей, (стр. 47 Отчета об оценке); в дальнейшем рассчитывается стоимость объекта недвижимости с учетом земельного участка (стр. 52 Отчета об оценке). Т.е. следуя использованной в Отчете методологии оценщик определил стоимость объекта недвижимости (здания) и земельного участка. В соответствии с пунктом «Описание объекта оценки» стр. 15 Отчета объектом оценки является только нежилое здание, т.е. содержание отчета об оценке вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке - влияет, нарушена методология, допущены ошибки;

7. Оценщик на стр. 52 Отчета определяет скорректированную стоимость 1 кв.м. как деление скорректированной стоимости всего объекта на площадь и умножает на ставку НДС (18%). Пример: 13730474,26/658* 1,18= 24623,04 руб./кв.м. Т.е., следуя использованной в отчете методологии, можно утверждать, что Оценщик увеличивает рыночную стоимость (которая уже содержит НДС) еще раз на НДС, вследствие чего налицо ошибка и двойной учет НДС. В конце расчетной таблицы и в заключении о рыночной стоимости объекта Оценщик указывает что рыночная стоимость определена без НДС - влияет, нарушена методология.

На основании изложенного эксперт пришел к выводу о том, что отчет №223/13-1 от 25.04.2013 об определении рыночной стоимости нежилого здания, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 629,6 кв.м. инв. №25:401:001:020087180, лит.А, расположенного на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующего нежилого административного здания, общая площадь 5073 кв.м., адрес объекта: <...> уч.145, выполненный ООО «Прайс Хаус ТВ'с», не может быть признан соответствующим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральных стандартов оценки (ФСО №№1-3); отчет выполнен с ошибками, существенно влияющими на итоговую величину стоимости; выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, следует признать необоснованными, а рыночную стоимость – недостоверной.

Судом отклоняется довод ответчика о том, что истек предусмотренный пунктом 26 ФСО № 1 шестимесячный срок, в течение которого указанная в отчете об оценке итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки, а также довод о том, что 29.08.2013 принято распоряжение КУМИ г. Иркутска № 504-02-2610/13 «Об отмене распоряжения о приватизации муниципального имущества», которым отменено распоряжение КУМИ г. Иркутска от 17.05.2013 № 504-02-1405/13 «о приватизации нежилого здания и предоставлении в собственность земельного участка расположенных в <...>»; следовательно, ООО «СибТоргКомпани» с 29.08.2013 утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...>. Из содержания действующего законодательства (в том числе из положений Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации») не усматривается, что перечисленные обстоятельства лишают заинтересованных лиц права оспаривать достоверность величины рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке (в том числе с учетом наличия между ООО «СибТоргКомпани» и администрацией города Иркутска рассматриваемого в рамках иного дела судебного спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <...>).

В соответствии с частью 3 статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Соответствующий порядок установлен статьей 13 названного Федерального закона.

Довод Администрации города Иркутска о том, что ответы в представленном экспертном заключении носят абстрактный характер без конкретных выводов и ответов и не могут быть признаны однозначными, опровергается содержанием данного экспертного заключения, в котором со ссылками на конкретные положения оспариваемого отчета и конкретные нормативные акты приведены выводы о недостоверности отчета; в частности, из содержания экспертного заключения с определенностью следует, что при составлении оспариваемого отчета оценщиком включена в состав оцениваемого объекта недвижимого имущества стоимость земельного участка, дважды учтен налог на добавленную стоимость.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что оценщиком ООО «Прайс Хаус ТВ?с» при составлении отчета № 165/09-7 от 04.06.2009 допущены нарушения требований статей 11, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 14, 20, 21, 22, 23, 24 ФСО № 1, абзаца 3 подпункта «а» пункта 8, подпунктов «в», «ж», «з» пункта 8, пунктов 10, 11, 14 ФСО № 3. С учетом данных нарушений, выявленных судом, доводы ответчика администрации города Иркутска, приведенные в отзывах на иск, не могут быть признаны обоснованными, а отчет № 165/09-7 от 04.06.2009 – достоверным документом, содержащим итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки (статья 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, установленного частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ответчики не представили суду доказательств, опровергающих факт наличия в отчете № 165/09-7 от 04.06.2009 нарушений действующих нормативных актов, регулирующих оценочную деятельность.

Более того, ответчик ООО «Прайс Хаус ТВ?с», уведомленный о судебном разбирательстве в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил суду каких-либо возражений против предъявленных к нему требований. В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Следовательно, определенная оценщиком ООО «Прайс Хаус ТВ?с» в отчете № 223/13-1 от 24.04.2013 об оценке рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 629,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, рыночная стоимость имущества в сумме 32 110 000 рублей, без учета налога на добавленную стоимость, является недостоверной.

С учетом разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, проведенной независимым оценщиком», требования ООО «СибТоргКомпани» о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной отчетом № 223/13-1 от 24.04.2013 являются обоснованными; вывод суда о недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки основан на анализе данных отчета об оценке, который не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

На основании изложенного, оценив представленные в дело доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд приходит к выводу о том, что иск ООО «СибТоргКомпани» о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Иркутск, Куйбышевский район, ул. Баррикад, 145 подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчиков в равных долях и взыскиваются в пользу истца.

Принимая во внимание, что ответчик администрация города Иркутска является органом местного самоуправления, суд считает необходимым отметить, что положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 337 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено освобождение органов местного самоуправления - ответчиков от уплаты государственной пошлины в бюджет. При этом законодательством не предусмотрено освобождение органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов другой стороне по делу в случае, если решение принято не в пользу органов местного самоуправления. Напротив, в части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гарантируется возмещение всех понесенных судебных расходов в пользу выигравшей дело стороны, независимо от того, является ли проигравшей стороной орган местного самоуправления.

Расходы, понесенные истцом на оплату судебной экспертизы в размере 30 000 рублей, на основании статей 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчиков в равных долях как судебные издержки, распределяемые в составе судебных расходов по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и взыскиваются с ответчиков в пользу истца.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, определенную оценщиком обществом с ограниченной ответственностью «Прайс Хаус ТВ?с» (юридический адрес: 664003, ул. Фурье, 10, г.Иркутск; ОГРН <***>) в отчете № 223/13-1 от 24.04.2013 об оценке рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 629,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в сумме 32 110 000 рублей без учета налога на добавленную стоимость.

Взыскать с Администрации города Иркутска (юридический адрес: <...>; ИНН <***>; ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «СибТоргКомпани» (юридический адрес: 664019, ул.Баррикад, 145, г.Иркутск; ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 рублей, судебные издержки в сумме 15 000 рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Прайс Хаус ТВ?с» (юридический адрес: 664003, ул. Фурье, 10, г.Иркутск; ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «СибТоргКомпани» (юридический адрес: 664019, ул.Баррикад, 145, г.Иркутск; ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 рублей, судебные издержки в сумме 15 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Е.В. Ермакова