Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Есинецкой О.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению КИТ ФИНАНС КАПИТАЛ (ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ) (ОГРН 1097847236310, ИНН 7840417963; адрес: 191119, город Санкт-Петербург, улица Марата, 69-71, лит. А)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЮМАС-ГРАНД» (ОГРН 1093850018998, ИНН 3811132620; адрес: 664047, Иркутская область, город Иркутск, улица Партизанская, 112/2, 28),

о признании права аренды прекратившимся,

третьи лица - Маслова Галина Ивановна и Маслова Юлия Юрьевна Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области,

при участии в судебном заседании:

от истца – Михайлов А.М, представитель по доверенности № 01/87 от 19.11.2015, личность установлена по паспорту,

от ответчика – не явились, извещен надлежащим образом,

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

КИТ ФИНАНС КАПИТАЛ (ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЮМАС-Гранд», третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, Маслова Галина Ивановна и Маслова Юлия Юрьевна о признании договора аренды от 15.10.2009, прекращенным.

В последствии истец в порядке ст. 49 АПК РФ заявил об уточнении исковых требований и просил признать прекратившимся право аренды ООО «ЮМАС-Гранд» на квартиру, расположенную по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Лыткина, д.29, кв. 39, возникшее на основании договора аренды от 15.10.2009, зарегистрированного в ЕГРП за №38-38-01/053/2013-583, а также обязать ответчика освободить квартиру, расположенную по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Лыткина, д.29, кв. 39.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 16.02.2015 в удовлетворении заявления об уточнении исковых требований отказано в части обязания общества с ограниченной ответственностью «ЮМАС-Гранд» освободить квартиру, расположенную по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Лыткина, д.29, кв. 39, поскольку указанные требования являются дополнительными относительно первоначально заявленных требований.

С учетом изложенного, судом рассматриваются требования истца о признании прекратившимся права аренды ООО «ЮМАС-Гранд» на квартиру, расположенную по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Лыткина, д.29, кв. 39, возникшего на основании договора аренды от 15.10.2009, зарегистрированного в ЕГРП за №38-38-01/053/2013-583.

Третье лицо (Маслова Г.И.) на исковые требования заявило возражения, ссылаясь на то, что договор аренды заключен в соответствии с требованиями закона.

Определением от 12.03.2015 Маслова Галина Ивановна и Маслова Юлия Юрьевна привлечены к участию в деле в качестве соответчиков.

Определением от 12.03.2015 прекращено производство по делу по иску КИТ ФИНАНС КАПИТАЛ (ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ) к ООО «ЮМАС-Гранд», Масловой Г.И. и Масловой Ю.Ю. о признании прекратившимся права аренды по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Постановлением от 14.05.2015 Четвертый арбитражный апелляционный суд определение Арбитражного суда Иркутской области от 12.03.2015г. о прекращении производства по делу №А19-20156/2014 отменил, направил вопрос на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

В указанном постановлении судом апелляционной инстанции дана оценка законности определению о привлечении в качестве соответчиков по делу, в итоге суд апелляционной инстанции указал на отсутствие оснований для привлечения Масловой Г.И. и Масловой Ю.Ю. к участию в деле в качестве соответчиков.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 24.08.2015 уточнен статус Масловой Г.И. и Масловой Ю.Ю., указанные физические лица признаны судом третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 09.12.2015 производство по делу было приостановлено в связи с подачей Масловой Г.И. кассационной жалобы на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2015 и постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.08.2015 по делу № А19-20156/2014 до вынесения окончательного судебного акта Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по.

Определением от 03.02.2016 производство по делу возобновлено, в связи с тем, что определением Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2015 в передаче кассационной жалобы Масловой Г.И. для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

Определением от 03.02.2016 Масловой Г.И. отказано в удовлетворении ходатайств о приостановлении производства по делу.

Ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в отзыве на иск просило дело рассмотреть в его отсутствие, доказательством его извещения о времени и месте судебного заседания являются уведомления о вручении заказных писем № 66402593698996, 66402593698989.

Ответчик отзыв по существу заявленных исковых требований не представил. Доказательством извещения ответчика по юридическому адресу является заказное письмо с уведомлением № 66402593698972 с пометкой отделения почтовой связи о возврате письма отправителю в связи с истечением срока хранения.

Доказательством извещения Масловой Г.И. и Масловой Ю.Ю. являются заказные письма с уведомлением № 66402593698965, № 66402593699009 с пометкой отделения почтовой связи о возврате писем отправителю в связи с истечением срока хранения.

В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, проведения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта.

Согласно пункту 2 части 2 данной статьи лица, участвующие в деле, также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

В силу пункта 33 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005г. № 221, почтовые отправления доставляются в соответствии с указанными на них адресами или выдаются в объектах почтовой связи.

В соответствии с пунктом 35 названных Правил при неявке адресата за почтовым отправлением в течение пяти рабочих дней после доставки первичного извещения ему доставляется и вручается под расписку вторичное извещение.

Пунктом 36 Правил предусмотрено, что почтовое отправление возвращается по обратному адресу: по заявлению отправителя; при отказе адресата (его законного представителя) от его получения; при отсутствии адресата по указанному адресу; при невозможности прочтения адреса адресата; при иных обстоятельствах, исключающих возможность выполнения оператором почтовой связи обязательств по договору об оказании услуг почтовой связи.

В соответствии с особыми условиями приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда «Судебное», утвержденными и введенными в действие приказом Федерального государственного унитарного предприятия «Почта России» от 31.08.2005г. № 343, не врученные адресатам заказные письма разряда «Судебное» возвращаются по обратному адресу по истечении 7 дней со дня их поступления на объект почтовой связи.

Как следует из материалов дела, ответчик и третьи лица, несмотря на почтовые извещения дважды, не явились за получением копии судебного акта, в связи с чем, корреспонденция возвращена почтовым отделением связи ввиду истечения срока хранения с учетом требований пунктов 33, 35 Правил оказания услуг почтовой связи.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд считает ответчика и третьих лиц, извещенными в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, дело подлежит рассмотрению в отсутствие указанных лиц по имеющимся в материалах дела доказательствам на основании статьи 156 АПК РФ.

Изучив исковое заявление, исследовав представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Иркутской области считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 14.02.2012 с Масловой Ю.Ю. и Масловой Г.И. в пользу Кит Финанс Инвестиционный банк (ОАО) была взыскана задолженность по кредитному договору, а также обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу; г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Лыткина, д. 29, кв. 39.

В дальнейшем по договору купли-продажи закладных от 29.05.2012 Банк передал права по закладной в отношении указанной квартиры ООО "Кит Финанс Капитал", в связи с чем была произведена замена взыскателя по исполнительному производству, возбужденному на основании названного решения суда общей юрисдикции.

Поскольку торги по продаже квартиры признаны несостоявшимися, истец, как залогодержатель, оставил предмет залога за собой. Право собственности Кит Финанс Капитал (ООО) на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации 38 АЕ 386322 от 27.05.2014.

ООО "КИТ Финанс Капитал", получив сведения о том, что в отношении указанной квартиры зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО "ЮМАС-Гранд" на основании договора аренды от 15.10.2009, который был заключен со стороны арендодателя Масловой Г.И. и Масловой Ю.Ю., сроком с 15.10.2009 по 15.11.2029, обратилось в арбитражный суд с иском о признании прекратившимся права аренды ООО "ЮМАС-Гранд" в силу части 2 статьи 40 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ (действовавшего в редакции на момент заключения договора аренды), если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В соответствии с частью 1 статьи 40 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

- срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

- имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

В силу пункта 2 статьи 40 названного Закона об ипотеке в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Как отмечалось ранее, на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу; г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Лыткина, д. 29, кв. 39 - обращено взыскание на основании вступившего в законную силу решения Октябрьского районного суда г. Иркутска от 14.02.2012.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются (пункт 2 статьи 40 Закона об ипотеке).

Исходя из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке, сделки по распоряжению заложенным имуществом (в данном случае - договоры аренды) в подобных ситуациях (заключение договоров аренды после заключения договора об ипотеке и без согласия залогодержателя) являются действительными, однако права третьих лиц (в данном случае арендаторов) по пользованию заложенным недвижимым имуществом прекращаются после обращения взыскания на предмет залога.

Условиями кредитного договора (п. 4.1.26) и договора об ипотеке (п. 2.1.2) предусмотрено обязательное предварительное письменное согласование с кредитором (залогодержателем) передачи заемщиками квартиры в наем, в пользование или обременение ее правами третьих лиц.

Залогодержатель своего согласия на передачу квартиры в аренду не давал.

Решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 14.02.2012 г. об обращении взыскания на заложенное имущество вступило в законную силу 29.06.2012 г.

Таким образом, право аренды в отношении квартиры прекращено в силу закона с 29.06.2012 г., т.е. в момент вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество. С этого момента договор аренды от 15.10.2009 прекратил свое действие.

Поскольку в настоящее время право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ООО "Кит Финас Капитал", следовательно, Маслова Г.И. и Маслова Ю.Ю. выбыли из арендных отношений по договору аренды от 15.10.2009.

В своих возражениях на иск третье лицо (Маслова Г.И. л.д. 38-39 т.2) ссылается на наличие письменного согласия залогодержателя (КИТ Финанс Инвестиционный банк (Открытое акционерное общество) Масловой Юлии Юрьевне на передачу квартиры, расположенной по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Лыткина, д.29, кв. 39, в аренду.

Истцом в материалы дела (л.д. 4 т.6) приобщена копия ответа КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО), изложенного в письме № 1/22-19-189 от 16.03.2009 на заявление Масловой Ю.Ю. о предоставлении разрешения на продажу квартиры, в связи с невозможностью погасить задолженность по кредитному договору. Согласно указанному письму банком принято решение со сроком действия до 06.06.2009 о возможности заключения договора купли-продажи после полного досрочного погашения кредита.

В ходе судебного разбирательства представитель истца пояснил, что подлинник письма от 16.03.2009 № 1/22-19-189 был направлен Масловой Г.И., и не может быть представлен для обозрения судом, поскольку у истца имеется только копия данного документа. Данные обстоятельства отражены в протоколе судебного заседания от 22.09.2015. Копия данного письма представлена в материалы дела (л.д. 4 т. 6) и удостоверена представителем истца в установленном порядке.

Из копии письма, представленной истцом, следует, что банк предоставил Масловой Ю.Ю. согласие со сроком действия до 06.06.2009 исключительно на заключение договора купли-продажи.

Определениями от 22.09.2015, 19.10.2015 суд неоднократно предлагал Масловой Юлии Юрьевне представить подлинник письма № 1/22-19-189 от 16.03.2009 КИТ Финанс Инвестиционного банка, адресованного Масловой Юлии Юрьевне на возможное заключение договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Лыткина, д.29, кв. 39. Указанные определения не исполнены.

Определением от 22.09.2015 судом истребованы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области материалы регистрационного дела в отношении объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Лыткина, д.29, кв. 39.

Во исполнение определения в материалы дела приобщены копии материалов регистрационного дела в отношении объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Лыткина, д.29, кв. 39, в том числе, копия письма№ 1/22-19-189 от 16.03.2009, представленная Масловой Ю.Ю. (л.д. 44 т. 6).

В ходе судебного разбирательства представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области пояснил, что в материалах регистрационного дела имеются только копии документов, в том числе копия письма № 1/22-19-189 от 16.03.2009. Данные обстоятельства отражены в протоколе судебного заседания от 19.10.2015.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Положения статей 9, 10, 65 АПК РФ призваны обеспечить состязательность и равноправие сторон, предусматривают непосредственное исследование всех доказательств по делу и обязанность доказывать обстоятельства, на которые ссылается лицо, участвующие в деле, при этом участники судебного разбирательства несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Статьей 64 АПК РФ установлено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В соответствии со ст. 75 АПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, документы, выполненные способом, позволяющим установить достоверность документа. Документы, представляемые в арбитражный суд и подтверждающие совершение юридически значимых действий, должны соответствовать требованиям, установленным для данного вида документов.

Согласно ст. 68 АПК РФ, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с пунктом 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

В материалы дела представлены две копии письма № 1/22-19-189 от 16.03.2009, противоречащих друг другу (копия, предоставленная истцом л.д. 4 т.6) и копия, имеющаяся в материалах регистрационного дела Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области по объекту недвижимости – квартира, расположенная по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Лыткина, д.29, кв. 39 (л.д.44 т.6).

Оригинал данного документа не представлен суду, несмотря на неоднократные требования об этом.

Содержание представленных в материалы дела копий письма № 1/22-19-189 от 16.03.2009 не тождественны между собой. В копии письма, находящейся в материалах регистрационного дела по объекту недвижимости – квартира, расположенная по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Лыткина, д.29, кв. 39, имеется дополнительный текст: «После 06 июня 2009 в случае не заключения договора купли-продажи квартиры, Банком принято решение о возможности заключения договора аренды квартиры и сдачи в наем, а также осуществления перепланировки и капитального ремонта Предмета ипотеки». Такой текст отсутствует в копии письма, хранящейся в материалах делопроизводства истца.

Установить подлинное содержание первоисточника в том виде, как на то ссылается Маслова Г.И. (то есть с дополнительным текстом) с помощью других доказательств невозможно.

Истцом представлены в материалы дела копия обращения Масловой Ю.Ю. от 02.03.2009, послужившего основанием для принятия решения, изложенного в спорном письме (л.д. 5 т. 6). В данном заявлении Маслова Ю.Ю. испрашивала согласие на заключение сделки купли-продажи объекта залога, но не аренды.

Из представленной в материалы дела служебной записки от 06.03.2009 (л.д. 32 т. 6) видно, что именно это заявление и являлось предметом рассмотрения и принятия соответствующего решения. Данные документы не содержат сведения, подтверждающие содержание оригинала письма в том виде, как он представлен в регистрирующий орган (с дополнительным текстом).

Какие-либо иные доказательства, подтверждающие данные обстоятельства, суду не представлены.

В судебном заседании истцу разъяснено право на заявление о фальсификации доказательства и его последствиях, выяснено намерение истца относительно совершения данного процессуального действия.

Истец уверено заявил об отсутствии намерения заявлять о фальсификации доказательства и просил суд оценить представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд не может считать доказанным факт предоставления истцом согласия на заключение договора аренды имущества, предоставленного в залог.

Поскольку доказательств получения согласия истца по передаче имущества в аренду по спорному договору аренды от 15.10.2009 не представлено, на предмет залога обращено взыскание, то предусмотренные пунктом 2 статьи 40 Закона об ипотеке последствия следует признать наступившими, поэтому требование истца подлежит удовлетворению.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине, составляющие 4 000 руб. возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признатьпрекратившимся право аренды общества с ограниченной ответственностью «ЮМАС-ГРАНД» на квартиру, расположенную по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Лыткина, д.29, кв. 39, возникшее на основании договора аренды от 15.10.2009, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав за №38-38-01/053/2013-583.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЮМАС-ГРАНД» в пользу КИТ ФИНАНС КАПИТАЛ (общество с ограниченной ответственностью) 4 000 руб. судебных расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья О.В.Ушакова