Гражданский кодекс часть 1

Комитет по управлению имуществом и промышленностью Усть-Кутского муниципального образования обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Администрации Усть-Кутского муниципального образования, ЗАО «Западный» о признании недействительными договоров управления многоквартирными домами от 27.09.2006г. №№ 32, 32А, 34, 38, 40, расположенными по улице Кирова, города Усть-Кута Иркутской области и обязании ЗАО «Западный» вернуть документацию, относящуюся к домам № 32, 32А, 34, 38, 40 по улице Кирова, города Усть-Кута Иркутской области.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Муниципальное учреждение «Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству» и ООО «Центр».

В обоснование иска Комитет по управлению имуществом и промышленностью Усть-Кутского муниципального образования указал, что ответчик не вправе распоряжаться спорным имуществом без согласия на это собственника, в связи с чем, заключенные между ответчиками договоры управления многоквартирными домами от 27.09.2006г. №№ 32, 32А, 34, 38, 40 являются недействительными в силу ничтожности на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, пояснил, что доверенности на подписание оспариваемых договор собственником не выдавались, в связи с чем, они были подписаны неуполномоченным лицом.

Администрация Усть-Кутского муниципального образования в отзыве на иск признала исковые требования в полном объеме.

ЗАО «Западный» в отзыве на иск указал на незаконность требований истца, так как при заключении договоров у лица, их подписавшего от имени Администрации Усть-Кутского муниципального образования имелась доверенность и полномочия на их заключения.

Третьи лица в отзывах на исковое заявление указали на законность и обоснованность требований истца.

Ответчики и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, Администрация Усть-Кутского муниципального образования и Муниципальное учреждение «Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству» просили рассмотреть дело без их участия, в связи с чем, арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ без участия ответчиков и третьих лиц.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательстаа, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Иркутской области считает иск подлежащим удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, 27.09.2006г. между ЗАО «Западный» и Администрацией Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) в лице директора Муниципального учреждения «Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству» Усть-Кутского муниципального образовании (городского поселения) ФИО2, действующего на основании доверенности, выданной Главой Администрации Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) ФИО3 от 06.09.2006г. №юр-15, заключены договоры управления многоквартирными домами № №32, 32А, 34, 38, 40 по ул. Кирова города Усть-Кута Иркутской области, согласно которым ЗАО «Западный» обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, осуществлению коммунальных услуг.

Вместе с тем, согласно выпискам из реестра собственности Усть-Кутского муниципального образования от 01.12.2006г. №№ 1281, 1282, 1284, 1285 (л.д. 23-27 т.1), представленным в материалы дела, собственником спорных объектов недвижимости является истец.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

На основании пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как следует из материалов дела, Комитетом по управлению имуществом и промышленностью Усть-Кутского муниципального образования и ООО Администрацией Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) заключен договор от 20.02.2006г. № 100 безвозмездного пользования, по которому ссудодатель (Комитет по управлению имуществом и промышленностью Усть-Кутского муниципального образования) передает в безвозмездное временное пользование ссудополучателю (Администрации Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) имущество, определенное в приложении №№ 1 и 2 к договору, в том числе жилищный фонд, в числе которого обозначены дома № №32, 32А, 34, 38, 40 по ул. Кирова города Усть-Кута Иркутской области, для использования по назначению на срок с 01.01.2006г. по 31.12.2007г.

На основании части 1 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ст. 690 ГК РФ право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.

С учетом изложенного, истец действовал в рамках названного договора, передав оспариваемое имущество ответчику во временное пользование.

При этом указанный договор не предусматривает в себе правомочия ссудополучателя по распоряжению имуществом, переданным в безвозмездное пользование.

Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, 27 сентября 2006 года между закрытым акционерным обществом « Западный» и Администрацией Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) в лице директора Муниципального учреждения «Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству» Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) ФИО2 были заключены договоры управления многоквартирными домами по адресу: <...> а, 34,38,40.

Таким образом, Администрация Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения), заключив указанные договоры, распорядилась переданным в ее пользование имуществом без согласия собственника.

Подписанные договоры являются смешанными в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ, поскольку в них присутствуют признаки разных видов договоров, а именно договора возмездного оказания услуг и договора подряда.

В тоже время в соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с частями 1, 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, подвалы.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

На основании части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, существенными условием для заключения договора на управление многоквартирным домом, по требованиям норм Жилищного кодекса Российской Федерации, является наличие решения собрания собственников многоквартирного дома на заключение договора с управляющей компанией.

Вместе с тем, решение собрания собственников многоквартирных домов № №32, 32А, 34, 38, 40 по ул. Кирова города Усть-Кута Иркутской области на заключение договоров управления многоквартирными домами от 27.09.2006г. в материалы дела не представлено.

Управление многоквартирным домом осуществляется на основе письменного договора управления, предусмотренного ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в силу которой договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Договор управления многоквартирным домом, заключаемый с управляющей организацией, обладает признаками публичных договоров, регулируемых ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится.

Между тем, анализ представленных в дело доказательств позволяет суду прийти к выводу о том, что спорные договоры управления многоквартирными домами от 27.09.2006г. не соответствуют вышеперечисленным требованиям жилищного и гражданского законодательства Российской Федерации.

В соответствии с Федеральным законом от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 22 апреля, 26 ноября 1996 г., 17 марта 1997 г., 4 августа 2000 г., 21 марта 2002 г., 7 июля, 8 декабря 2003 г., 21 июля 2005 г.) полномочия администрации города определены в статье 6 закона.

Согласно пунктам 2 и 5 части 2 статьи 6 Федерального закона от 28.08.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в ведении местных органов власти находятся вопросы, касающиеся права владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью; содержания и использования муниципальных жилищного фонда и нежилых помещений.

Понятие муниципального жилищного фонда и нежилых помещений раскрывает часть 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, в силу которой муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерацииправо собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав органами по государственной регистрации прав.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 Г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы относятся к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с п. 6 ст. 33 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" настоящий Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. По правоотношениям, возникшим до введения настоящего Федерального закона в действие, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после введения его в действие.

Как усматривается из материалов дела, Администрация Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) образовалась в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" с 01 января 2006 года, то есть после вступления Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997. Следовательно право собственности городского поселения на спорные жилые помещения должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке, вместе с тем, материалы дела не содержат доказательств регистрации данного права в едином реестре права на недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

С учетом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии у Администрации Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) правовых оснований на заключение договоров на управление многоквартирными домами от 27.09.2006г. и как следствие недействительности оспариваемых договоров в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, при оформлении любых видов доверенностей необходимо учитывать общие нормы действующего законодательства о представительстве (ст.ст.182, 183 ГК РФ). Непременным условием представительства является наличие у представителя полномочий, выражающихся в конкретно описанном круге прав на совершение определенных юридических действий и сделок от имени и в интересах представляемого. Круг прав формируется представляемым по своему личному усмотрению либо устанавливается законом.

Таким образом, представительство основано на взаимодействии волеизъявления представляемого и представителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Согласно пункту 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Директор Муниципального учреждения «Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству» ФИО2 при заключении договоров действовал на основании доверенности от 06.09.2006г. №юр-15, выданной от имени главы Администрации Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) В.Г. Кривоносенко.

В соответствии с требованиями ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу. Выдача доверенности представляет собой одностороннюю сделку. Форма доверенности является одним из основных требований, предъявляемых к ней. Доверенность не может существовать вне письменной формы.

Согласно книге регистрации исходящей корреспонденции юридического отдела Администрации Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) доверенность от 06.09.2006г. №юр-15 не выдавалась, то есть глава Администрации Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) В.Г.Кривоносенко не изъявил волю на то, чтобы ФИО2 являлся его представителем в рассматриваемых правоотношениях.

В соответствии с пунктом 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации.

Представленная в материалы дела ЗАО «Западный» доверенность от 06.09.2006г. № бр-15, а равно как и постановление Администрации Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) от 06.09.2006г. № 255-п «О предоставлении интересов собственника Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) при управлении многоквартирными домами» подписи главы Администрации Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) не содержат. Следовательно, директор Муниципального учреждения «Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству» не имел полномочий на заключение спорных договоров ни от имени собственника, ни от имени лица, в безвозмездном пользовании которого находились многоквартирные дома.

Таким образом, поскольку глава Администрации Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) не уполномочивал директора Муниципального учреждения «Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству» ФИО2 на заключение договоров управления многоквартирными домами, арбитражный суд считает, что совершение действий без представленных полномочий, равно как их превышение полномочий, влечет последствия, предусмотренные п. 1 ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть сделки и иные юридические действия, совершенные неуполномоченным лицом от имени другого лица, не порождают прав и обязанностей для представляемого.

Вместе с тем, пункт 2 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность последующего одобрения представляемым сделки, совершенной неуполномоченным лицом.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в Информационном письме от 23.10.2000 N 57, при разрешении споров, связанных с применением пункта 2 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

При оценке судами обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым - юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Однако, доказательств одобрения на заключение договоров от 27.09.2006г. управления многоквартирными домами по адресу: <...> дом №40, 32, 32А 34, 38 от имени истца, а также Администрации Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) ни в устной, ни в письменной форме ответчиками в материалы дела не представлено.Более того, материалы дела, в частности письма Прокуратуры г. Усть-Кута от 02.12.2006г. № 3589-6, письмо Муниципального учреждения «Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству» от 13.12.2006г. № 2/984 о не заключении договора, отзыв Администрации Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) на иск, а также исковое заявление свидетельствуют об отсутствии одобрения заключения указанных сделок уполномоченным лицом.

Таким образом, в соответствии со ст. 183 ГК РФ договоры на управление многоквартирными домами по адресу: <...> дом №№ 32, 32А, 34,38,40 подписаны неуполномоченным лицом, следовательно, данные сделки являются недействительными.

В соответствии с требованиями статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Принимая во внимание требования истца о применении последствий недействительности сделок, а также имеющиеся в материалах дела акты приема-передачи документации на жилые дома №№ 32, 32А, 34, 38, 40 по улице Кирова в городе Усть-Куте, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости применения последствий недействительности ничтожных сделок и обязании ЗАО «Западный» возвратить указанную документацию уполномоченному лицу.

С учетом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для признания договоров управления многоквартирными домами №№ 32, 32А, 34, 38, 40 по ул. Кирова города Усть-Кута Иркутской области от 27 сентября 2006 года недействительными, в связи с чем, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с требованиями ст. 110 АПК РФ судебные расходы по настоящему делу в сумме 10000 руб. подлежат взысканию с ответчика - ЗАО «Западный».

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными договоры управления многоквартирными домами №№ 32, 32А, 34, 38, 40 по ул. Кирова города Усть-Кута Иркутской области от 27 сентября 2006 г., заключенные между ЗАО «Западный» и Администрацией Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения).

Обязать ЗАО «Западный» возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом и промышленностью Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) документацию, относящуюся к домам №№ 32, 32А, 34,3 8, 40 по ул. Кирова города Усть-Кута Иркутской области.

Взыскать с ЗАО «Западный» в доход Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 10000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья И.П.Дягилева

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

664000, <...>,

тел. <***>, факс <***>

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Иркутск Дело №А19-26709/06-14-58

22 июня 2007 г.

Арбитражный суд Иркутской области в составе: судьи Дягилевой И.П.,

рассмотрев вопрос об исправлении опечатки в решении Арбитражного суда Иркутской области по делу №А19-26709/06-14-58 по иску Комитета по управлению имуществом и промышленностью Усть-Кутского муниципального образования

к Администрации Усть-Кутского муниципального образования, ЗАО «Западный»

третьи лица: Муниципальное учреждение «Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству», ООО «Центр»

о признании недействительными договоров

установил:

Решением Арбитражного суда Иркутской области исковые требования удовлетворены в полном объеме (резолютивная часть объявлена 23.05.2007г.).

При изготовлении решения в его вводной части была допущена опечатка, поскольку неверно указана дата принятия и вместо 28 мая 2007г., указано 30 мая 2007г., кроме того, в мотивировочной части решения допущена описка, поскольку на листе 2 абзаца 11 решения вместо «Как следует из материалов дела, Комитетом по управлению имуществом и промышленностью Усть-Кутского муниципального образования и Администрацией Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения)…» указано «Как следует из материалов дела, Комитетом по управлению имуществом и промышленностью Усть-Кутского муниципального образования и ООО Администрацией Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения)…».

Согласно п. 3 ст. 179 АПК РФ арбитражный суд вправе исправить допущенные описки, опечатки и арифметические ошибки.

При изложенных обстоятельствах, суд считает необходимым исправить допущенные опечатки в решении Арбитражного суда Иркутской области.

Руководствуясь ст. ст. 179 ,184, 185 АПК РФ, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Исправить допущенные в решении Арбитражного суда Иркутской области по делу № А19-26709/06-14-58опечатки.

Датой принятия решения считать 28 мая 2007г.

Абзац 11 листа 2 решения читать: Как следует из материалов дела, Комитетом по управлению имуществом и промышленностью Усть-Кутского муниципального образования и Администрацией Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения)».

Далее по тексту решения без изменений.

Судья И.П.Дягилева