Гражданский кодекс часть 1

Иск заявлен Департаментом недвижимости Администрации города Усть-Илимска к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о расторжении договора аренды муниципального имущества № 64-а от 22.12.2014г., об освобождении муниципального имущества – нежилого помещения, расположенного: <...>, н.п. 61, общей площадью 882,7 кв. м. и передаче по акту приема-передачи.

Истец в судебное заседание не явился, заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в представленных возражениях на иск указал, что требования истца не признает, поскольку причиной несвоевременного внесения с его стороны арендной платы по договору аренды №64-а от 22.12.2014 г. послужило то, что истец запретил ответчику сдавать часть нежилого помещения, переданного ему во временное владение и пользование по договору №64-а от 22.12.2014 г. в субаренду и осуществлять государственную регистрацию юридических лиц по адресу арендуемого им помещения, приобщил к возражениям заявление о намерении заключить договор субаренды, отказ Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска от 27.01.2015 г. исх. №141-Дн в согласовании сдачи арендуемого имущества в субаренду, решение Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы №9 по Иркутской области.

Ответчик к судебному заседанию направил заявление о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу №А19-7513/2015. Пояснил, что в рамках настоящего дела рассматривается вопрос о расторжении договора аренды №64-а от 22.12.2014 г. в соответствии с положениями п. 6.3.4. договора – внесение не в полном объеме арендатором арендной платы в течение двух месяцев подряд. При этом, в рамках дела №А19-7513/2015 рассматривается вопрос по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к Департаменту недвижимости Администрации города Усть-Илимска об изменении условий договора аренды №64-а от 22.12.2014 г., в том числе п. 6.3.4. договора.

В рамках дела №А19-7513/2015 индивидуальный предприниматель ФИО1 просит суд изложить п. 6.3.4. договора аренды №64-а от 22.12.2014 г. в следующей редакции: «в случае несвоевременного внесения или внесения не в полном объеме арендатором арендной платы в течение шести месяцев подряд (в случае заключения договора субаренды)».

Таким образом, по мнению ответчика, рассмотрение Арбитражным судом Иркутской области дела №А19-7513/2015 будет иметь существенное значение для рассмотрения настоящего дела №А19-3014/2015.

Рассмотрев ходатайство ответчика о приостановлении производства по настоящему делу, суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства по следующим основаниям.

Ответчик просит приостановить производство по настоящему делу до внесения изменений в договор аренды №64-а от 22.12.2014 г., в частности в п. 6.3.4. договора.

Однако, в случае внесения изменений в договор аренды №64-а от 22.12.2014 г., внесенные изменения в договор будут подлежать применению с даты принятия решения суда, в то время как договор аренды №64-а от 22.12.2014 г. действует в настоящее время и арендатор принял на себя обязанность, согласно положениям договора, вносить арендную плату ежемесячно в соответствии с п. 2.2. договора.

При этом, помимо пункта договора, предусматривающего расторжение договора, основанием для расторжения договора может быть в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации также существенное нарушение договора, когда лицо, в данном случае арендодатель, не получило то, на что правомерно рассчитывало при заключении договора и понесло значительные убытки.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Учитывая положения названной нормы права, суд отказывает в удовлетворении ходатайства ответчика в связи с отсутствием в силу ст. 143 АПК РФ оснований для приостановления производства по делу.

Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело по правилам статей 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без участия представителей истца и ответчика, по имеющимся в материалах дела документам.

Изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Департаментом недвижимости Администрации города Усть-Илимска (арендодатель, далее – истец) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор, далее – ответчик) по итогам аукциона по продаже права на заключение договора аренды сроком на 11 месяцев объекта муниципального имущества заключен договора аренды №64-а муниципального имущества от 22.12.2014 г., в соответствии с условиями которого, истец по акту приема передачи от 22.12.2014 г. сдал, а ответчик принял во временное владение и пользование муниципальное имущество – нежилое помещение общей площадью 882, 7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, н.п. 61, для использования в сфере поддержки малого и среднего предпринимательства (п. 1.1. договора).

Нежилое помещение,общей площадью 882, 7 кв.м., расположенное по адресу: <...>, н.п. 61 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Усть-Илимск, что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 38 АЕ №058492 от 27.08.2013 г.

Срок аренды муниципального имущества – 11 месяцев, в связи с чем, договор №64-а муниципального имущества от 22.12.2014 г. в установленном законом порядке государственной регистрации не подлежит.

В соответствии с п. 3.3.2. договора, арендатор обязался своевременно вносить арендную плату.

Согласно п. 2.1. договора, за передаваемое в аренду имущество арендатор уплачивает арендодателю арендную плату согласно протокола аукциона по продаже права на заключение договора аренды сроком на 11 месяцев объекта муниципального имущества от 10.12.2014 г. в размере ежемесячного платежа – 1 008 000 руб. с учетом НДС, ежемесячный платеж – 854 237 руб. 29 коп. без учета НДС.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца на расчетный счет Управления Федерального казначейства по Иркутской области и считается оплаченной при условии поступления ее на указанный расчетный счет.

В соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ арендатор самостоятельно исчисляет расчетным методом и уплачивает отдельным платежным поручением в бюджет соответствующую сумму НДС (п. 2.2. договора).

Арендные платежи начинают исчисляться с 01.01.2015 г.

Однако, как указывает истец в иске, ответчик данные обязательства по договору аренды муниципального имущества №64-а от 22.12.2014 г. не исполняет надлежаще, а именно, ответчик не вносит арендную плату, в связи с чем, у него образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды муниципального имущества №64-а от 22.12.2014 г. за период с 01.01.2015 г. по 28.02.2015 г. в размере 1 708 474 руб. 58 коп., пени за период с 13.01.2015 г. по 28.02.2015 г. в размере 15 504 руб. 41 коп., что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Иркутской области с исковыми требованиями о расторжении договора аренды муниципального имущества № 64-а от 22.12.2014 г., об освобождении муниципального имущества – нежилого помещения, расположенного: <...>, н.п. 61, общей площадью 882,7 кв. м. и передаче по акту приема-передачи.

Исследовав доказательства по делу, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком возникли из договора аренды муниципального имущества №64-а от 22.12.2014 г. Предмет договора определен сторонами в пункте 1.1. договора, следовательно, договор является заключенным.

Истец полагает, что имеет место существенное нарушение условий договора аренды муниципального имущества №64-а от 22.12.2014 г., заключенного между сторонами в отношении муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 882, 7 кв.м., расположенного по адресу: <...>, н.п. 61, который, по его мнению, подлежит расторжению, а муниципальное имущество, в свою очередь, освобождению от аренды и передаче истцу по акту приема-передачи.

В обоснование заявленного требования истец ссылается на просрочку внесения арендной платы по договору аренды муниципального имущества №64-а от 22.12.2014 г.

09.02.2015 г. в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора ответчику была направлена претензия исх. №300-Дн с предложением в срок до 20.02.2015 г. расторгнуть договор аренды муниципального имущества №64-а от 22.12.2014 г., передать муниципальное имущество, а также с предупреждением о том, что в случае не исполнения требований, Департамент недвижимости Администрации города Усть-Илимска вправе обратиться в суд с иском для принудительного расторжения договора аренды муниципального имущества.

К указанной выше претензии Департамент недвижимости Администрации города Усть-Илимска приобщил соглашение о расторжении договора аренды №64-а от 22.12.2014 г., а также акт приема-передачи муниципального имущества.

Предложение о расторжении договора получено ответчиком не было, однако было направлено по двум известным истцу адресам заказным письмом с уведомлением, в том числе, по юридическому адресу. Таким образом, истцом приняты надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком соответствующего предложения о расторжении договора аренды №64-а от 22.12.2014 г.

Отказ от получения корреспонденции является риском юридического лица, все неблагоприятные последствия которого несет само юридическое лицо (ст. 9 ГК РФ).

Ранее, в письме от 27.01.2015 г. исх. №141-Дн, представленным ответчиком в материалы дела, Департамент недвижимости Администрации города Усть-Илимска указывал ответчику на задолженность по арендной плате по договору аренды муниципального имущества №64-а от 22.12.2014 г. и о возможном досрочном расторжении договора аренды при несвоевременной оплате арендной платы.

Таким образом, претензионный порядок и досудебный порядок предложения о расторжении договора, предусмотренный ст. 619 ГК РФ, ч. 2 ст.452 Гражданского кодекса РФ, истцом соблюден в установленном законом порядке, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Вместе с тем, при рассмотрении настоящего дела ответчику было известно о намерении Департамента расторгнуть договор аренды муниципального имущества №64-а от 22.12.2014 г.

Суд определениями неоднократно предлагал ответчику представить доказательства оплаты долга по арендной плате по договору аренды муниципального имущества №64-а от 22.12.2014 г.

Однако, данных доказательств ответчиком суду не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Более того, исходя из существа ходатайства ответчика о приостановлении производства по настоящему делу, ответчик полагает, что внесение изменений в договор аренды №64-а от 22.12.2014 г., в частности, в п. 6.3.4. договора, повлияет на его обязанность оплаты арендной платы и право арендодателя расторгнуть договор аренды муниципального имущества.

Таким образом, указанные ответчиком в ходатайстве о приостановлении производства по делу обстоятельства, позволяют прийти к выводу, что ответчик не намерен добровольно в установленном в п. 2.2. договора выполнить обязательство по оплате арендной платы за уже истекшие до принятия настоящего решения периоды при ежемесячной обязанности оплаты арендной платы . Так, ответчик не представил доказательств оплаты арендной платы за период с января 2015г. по июнь 2015 г., учитывая установленную договором обязанность вносить арендную плату ежемесячно.

Таким образом, указанные действия ответчика позволяют констатировать факт неоплаты ответчиком арендной платы по договоруаренды муниципального имущества №64-а от 22.12.2014 г. на протяжении 6-ти месяцев подряд.

Между тем, как усматривается из материалов дела, договор аренды муниципального имущества №64-а от 22.12.2014 г. заключен на аукционе, по итогам проведения которого, с начальной цены в 48 000 руб. арендная плата была поднята до 1 008 000 руб.

Победителем аукциона на право заключения договора аренды сроком на 11 месяцев объекта муниципального имущества по последнему предположению о цене (1 008 000 руб.) был признан ответчик.

Таким образом, ответчик, участвуя в аукционе на право заключения договора аренды, озвучивая цену договора аренды (в размере ежемесячного платежа за право владения и пользования имуществом), а, впоследствии, подписывая договор аренды, принял добровольно на себя обязательства по оплате арендной платы в указанном размере.

На основании вышеизложенного, учитывая факт неоплаты на протяжении длительного срока арендной платы, ответчик нарушает не только права арендодателя, но и права других лиц, участвовавших в аукционе, так как вопрос о полугодовой (или более) отсрочке арендной платы не вносился в условия аукциона, учитывая, что первая оплаты арендной платы по договору аренды муниципального имущества №64-а от 22.12.2014 г. должна быть произведена не позднее 10.01.2015 г.

Ответчик должен осуществлять предпринимательскую деятельность разумно и осмотрительно, понимать обязательность исполнения договора, как в целом, так и в отношении своевременной оплаты арендной платы.

Как усматривается из материалов дела, на момент обращения с настоящим требованием ответчик имеет задолженность по арендной плате по договору аренды №64-а от 22.12.2014 г. за период с января по июнь 2015 г., доказательств обратного ответчиком суду не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Задолженность по арендной плате по договору аренды №64-а от 22.12.2014 г. за период - январь, февраль 2015 г. была взыскана решением Арбитражного суда Иркутской области по делу №А19-2916/2015 г.

В судебном заседании 20.05.2015 г. ответчик сообщил, что причиной неоплаты арендной платы по договору аренды №64-а от 22.12.2014 г. послужило то обстоятельство, что истец не дает ему согласия на сдачу в субаренду часть нежилого помещения, переданного ему в аренду по договору №64-а от 22.12.2014 г., в связи с чем, ответчик не имеет денежных средств для оплаты арендной платы по договоруаренды №64-а от 22.12.2014 г.

Суд находит доводы ответчика необоснованными, поскольку договором аренды муниципального имущества №64-а от 22.12.2014 г. не предусматривается связь оплаты арендной платы в зависимости от заключения договоров субаренды.

Кроме того, из самого договора аренды муниципального имущества №64-а от 22.12.2014 г. не следует цель – для заключения договоров субаренды нежилых помещений.

Более того, ответчиком отказ Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска от 27.01.2015 г. исх. №141-Дн в согласовании сдачи арендуемого имущества в субаренду в судебном порядке не обжалован, иного им не доказано (ст. 65 АПК РФ).

В соответствии с п. 3.3.2. договора, ответчик обязался своевременно вносить арендную плату, установленную договором.

В пункте 6.3.4. договора аренды муниципального имущества №64-а от 22.12.2014 г. установлено, что договор подлежит досрочному расторжению, а муниципальное имущество освобождению и передаче в течение 10 календарных дней со дня расторжения договора в случае несвоевременного внесения или внесения не в полном объеме арендатором арендной платы в течение двух месяцев подряд (в случае заключения договора аренды).

В силу п.3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя, договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Принимая во внимание, что ответчиком нарушаются условия договора аренды муниципального имущества №64-а от 22.12.2014 г., арендная плата не оплачивается, что приводит к росту задолженности по арендной плате, истец не получает доходов, на которые вправе был рассчитывать при заключении договора. Таким образом, данные обстоятельства не могут способствовать сохранению договорных отношений между сторонами.

Указанное нарушение условий договора суд находит существенным, а потому достаточным основанием для расторжения договора в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

Принимая во внимание вышеизложенное в совокупности, учитывая, что ответчику было известно о заявленных требованиях истца расторгнуть договор аренды муниципального имущества №64-а от 22.12.2014 г., однако, документы, свидетельствующие о погашении задолженности по арендной плате по договору аренды №64-а от 22.12.2014 г. от ответчика в адрес истца не поступали, суду также не представлены(в том числе, не представлено доказательств оплаты за январь, февраль 2015г.) , что свидетельствует о том, что ответчик не имеет намерения предпринимать действия к оплате сложившегося долга и предпринимает, соответственно, каких-либо действий к сохранению договорных отношений.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Доказательств возврата муниципального имущества арендодателю в соответствии с требованиями ст. 622 ГК РФ ответчиком не представлено, в связи с чем, требование истца об обязании возвратить муниципальное имущество является обоснованным и подлежащим удовлетворению в силу ст.ст. 309, 310, 606, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, учитывая, что нарушение обязательства в части оплаты арендной платы по договору в ходе рассмотрения дела ответчиком не устранено, доказательств обратного ответчиком суду не представлено (ст.65 АПК РФ), арбитражный суд приходит к выводу о том, что требования истца о расторжении договора аренды №64-а муниципального имущества от 22.12.2014 г, передаче муниципального имущества по акту приема-передаче являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в силу ст. ст. 450, 452, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. ст. 102 и 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета Российской Федерации государственная пошлина в сумме 12 000 рублей.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды №64-а муниципального имущества от 22.12.2014 г., заключенный между Департаментом недвижимости Администрации города Усть-Илимска и индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) освободить муниципального имущество – нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, н.п. 61, общей площадью 882, 7 кв.м. и передать его Департаменту недвижимости Администрации города Усть-Илимска (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 666683, <...>) по акту приема-передачи.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 12 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу.

Судья: Е.Ф. Капустенская