Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи М.Н.Габескирия, при ведении протокола судебного заседания судьей М.Н.Габескирия, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского муниципального образования

к Обществу с ограниченной ответственностью «РОСМАРКЕТ»

о взыскании 319 055 руб. 80 коп.

при участии в заседании:

от истца - ФИО1 (доверенность от 01.03.2010 №3), удостоверение,

от ответчика – не явился,

установил:

иск заявлен о взыскании суммы 274 456 руб. 60 коп., составляющей на основании договора аренды объекта нежилого фонда от 01.12.2004 №1789 задолженность по арендной плате за период с 01.07.2009 по 31.08.2009 года,; суммы 44 599 руб. 20 коп. – неустойки за период с 01.07.2009 по 01.02.2010.

Присутствовавший в судебном заседании, состоявшемся 02.03.2010, представитель истца пояснил, что задолженность по арендной плате сложилась за период с 01.07.2009 по 31.08.2009, неустойка начислена за период с 01.07.2009 по 01.02.2010.

Определение от 24.12.2009, направленное ответчику по адресам, указанным в исковом заявлении и выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, возвращено с отметкой почты «истек срок хранения», «отсутствие адресата по указанному адресу» , в связи с чем, в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, названное определение считается доставленным, а ответчик – извещенным о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

При указанных обстоятельствах, дело подлежит рассмотрению в порядке, предусмотренном ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие ответчика.

Выслушав представителя истца, рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что на основании п.1.1. заключенного Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского муниципального образования – арендодателем, истцом по делу, с Обществом с ограниченной ответственностью «РОСМАРКЕТ» - арендатором, ответчиком по делу, договора от 01.12.2004 №1789, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского муниципального образования обязался передать во временное владение и пользование Обществу с ограниченной ответственностью «РОСМАРКЕТ» нежилое двухэтажное кирпичное здание с подвалом общей площадью 982 кв. м., расположенное в <...>), для использования под культурно-досуговый центр.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 13.07.06 серии 38-АГ № 255795, 21.10.05, на основании Решения Совета народных депутатов г. Ангарска от 11.08.1992г. № 248, выписки из реестра объектов муниципальной собственности Ангарского муниципального образования от 29.06.05, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись № 38-38-02/034/2005-092 о государственной регистрации права собственности Ангарского муниципального образования на двухэтажное кирпичное нежилое здание с подвалом – здание кинотеатр «Победа», общей площадью 922,1 кв. м., с кадастровым номером 38:26:040101:0026:25:405:001:200074310, расположенное в г. Ангарске Иркутской области. 28-29 квартал, дом 2.

В соответствии со ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи от 01.12.04 № 1438.

Срок действия договора от 01.12.04 № 1789, в соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторонами определен в п. 1.2. договора – с 01.12.2004г. по 31.05.2013г.

В соответствии со ст. ст. 131, 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды от 01.12.04 № 1789 зарегистрирован ГУ ФРС по Иркутской области и УОБАО 24.10.05, о чем свидетельствует проставленная, в соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрационная надпись на договоре за № 38-38-02/034-2005-093.

На основании п. п. 3.1., 3.2. договора от 01.12.04 № 1789, суммы арендной платы, которая исчисляется с 01.12.04, определены сторонами в соответствии с расчетами, приведенными в приложении № 1 к договору, и регулируются размерами базовых ставок арендной платы, установленных постановлениями мэра Ангарского муниципального образования, коэффициентами размещения объекта, территориальным коэффициентом, коэффициентом субаренды, коэффициентом вида деятельности.

Согласно пункту 3.3. договора, в случае изменения в установленном порядке базовой ставки арендной платы и коэффициентов, а также в других случаях, арендодатель вправе в одностороннем порядке без согласования с арендатором изменять размер арендной платы, письменно известив об этом арендатора.

В соответствии с пунктами 3.4, 3.5 договора, арендная плата производится ежемесячно с 1 по 5 число каждого месяца в твердых суммах (1/12 часть годовой суммы), путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

В соответствии с подписанным обеими сторонами расчетом арендной платы, являющимся приложением №1 к договору аренды объекта нежилого фонда от 01.12.2004 №1789, арендная плата, рассчитанная с учетом ставки арендной платы за 1 кв.м. в год в размере 350 руб., а также значений коэффициента размещения, коэффициента территориального расположения, коэффициента вида деятельности арендатора, коэффициента субаренды, исходя из площади переданного в аренду помещения, составила сумму 53 460 руб. 63 коп. в месяц.

Пунктом 4.2.1 договора предусмотрено начисление пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки, в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором (п. п. 2.4.1., 3.1., 3.3., 3.4.).

Согласно дополнительному соглашению от 02.10.2006, подписанному обеими сторонами, размер арендной платы по договору от 01.12.2004 №1789 установлен в сумме 105 560 руб. 23 коп. в месяц, в связи с изменением коэффициента вида деятельности арендатора, согласно приложению №3 Положения «О порядке учета и предоставления в аренду муниципальной собственности Ангарского муниципального образования» утвержденного Решением Думы от 29.09.2006 №139-17рд.

На основании п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании п.1.1., заключенного Администрацией Ангарского муниципального образования (продавцом) с индивидуальным предпринимателем ФИО2 (покупателем) договора купли-продажи муниципального имущества от 06.07.2009 продавец продает, а покупатель покупает нежилое здание – здание кинотеатра «Победа» общей площадью 922,10 кв.м., расположенное по адресу: г.Ангарск, ул. ФИО3, 28/29 квартал, дом 2.

Указанное в договоре от 06.07.2009 здание передано индивидуальному предпринимателю ФИО2 по акту приема-передачи от 31.08.2009.

Договор купли-продажи муниципального имущества зарегистрирован УФРС по Иркутской области в установленном законом порядке, о чем свидетельствует проставленная 04.09.2009, в соответствии с ч. 1 ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрационная надпись на договоре № 38-38-02/030/2009-453.

На основании п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При указанных обстоятельствах, следует признать, что индивидуальный предприниматель ФИО2 с 04.09.09 приобрела основанные на договора от 01.12.04 № 1789 права и обязанности арендатора.

Решением Думы Ангарского муниципального образования от 29.07.03 № 160-27Д(4) утверждено Положение о порядке учета и предоставления в аренду объектов муниципальной собственности Ангарского муниципального образования (Приложение 1), согласно п. 6.1.3. которого, расчет годовой арендной платы за переданное в аренду недвижимое имущество производится путем перемножения базовой ставки арендной платы за 1 кв.м в год на коэффициент размещения объекта (Таблица N 1), коэффициент территориального расположения объекта (Таблица N 2), коэффициент вида деятельности арендатора (Таблица N 3), коэффициент субаренды (пункт 5.5 настоящего Положения) и на общую площадь помещения.

Решением Думы Ангарского муниципального образования от 29.09.06 № 139-17РД в Положение о порядке учета и предоставления в аренду объектов муниципальной собственности Ангарского муниципального образования, утвержденное решением Думы от 29.07.2003 N 160-27Д(4), в редакции решений Думы от 24.09.2003 N 172-19Д(4), от 17 ноября 2004 г. N 317-48Д(4) внесены изменения.

Согласно п. 12 Решения Думы Ангарского муниципального образования от 29.09.06 № 139-17РД, размер базовой ставки арендной платы за пользование недвижимым имуществом устанавливается и изменяется решением Думы Ангарского муниципального образования.

В соответствии с п. 13 Решения Думы Ангарского муниципального образования от 29.09.06 № 139-17РД, расчет годовой арендной платы за переданное в аренду недвижимое имущество производится путем перемножения базовой ставки арендной платы за 1 кв.м в год на коэффициент размещения объекта (Таблица N 1), коэффициент территориального расположения объекта (Таблица N 2), коэффициент вида деятельности арендатора (Таблица N 3), коэффициент субаренды (пункт 5.5 настоящего Положения) и на общую площадь помещения по следующей формуле:

Ап = Бап x Кр x Кт x Кд x Ксуб x S, где

Ап - годовая арендная плата;

Бап - базовая ставка арендной платы за 1 кв.м в год в рублях;

Кр - коэффициент размещения объекта;

Кт - коэффициент территориального расположения объекта;

Кд - коэффициент вида деятельности арендатора;

Ксуб - коэффициент субаренды;

S - общая площадь помещения, переданного в аренду, в кв.м.

Согласно таблице № 1 к Положению о порядке учета и предоставления в аренду объектов муниципальной собственности Ангарского муниципального образования, утвержденного решением Думы Ангарского МО от 29 июля 2003 года N 160-27Д(4), с учетом внесенных Решением Думы Ангарского муниципального образования от 29.09.06 № 139-17РД изменений, коэффициент размещения объекта (Кр) для зданий, строений, сооружений составляет 1,0; для подвальных и полуподвальных помещений, используемых как вспомогательные помещения составляет 0,35.

В соответствии с приложением № 2 к названному Положению, коэффициент территориального расположения объекта (Кт) для ул. ФИО3 г. Ангарска составляет 1,6.

Согласно таблице № 2 к Положению о порядке учета и предоставления в аренду объектов муниципальной собственности Ангарского муниципального образования, утвержденного решением Думы Ангарского МО от 29 июля 2003 года N 160-27Д(4), с учетом внесенных Решением Думы Ангарского муниципального образования от 29.09.06 № 139-17РД изменений, коэффициент, учитывающий местоположение объекта нежилого фонда (Кт) составляет 1,6.

На основании таблицы № 3 к Положению о порядке учета и предоставления в аренду объектов муниципальной собственности Ангарского муниципального образования, утвержденного решением Думы Ангарского МО от 29 июля 2003 года N 160-27Д(4), с учетом внесенных Решением Думы Ангарского муниципального образования от 29.09.06 № 139-17РД изменений, коэффициент вида деятельности (Кд) для культурно-досуговой деятельности составляет 3,0.

Решением Думы Ангарского муниципального образования от 28.06.07 № 309-37рд с 01.07.07 базовая ставка арендной платы за пользование объектами нежилого фонда Ангарского муниципального образования установлена в размере 455,00 руб. за 1 кв. м.

В подписанном обеими сторонами дополнительном соглашении от 09.07.07 к договору аренды от 01.12.04 № 1789 стороны согласовали размер арендной платы 137228 руб. 30 коп. в месяц, расчет которой составлен на основании Решения Думы Ангарского муниципального образования от 29.07.03 № 160-27Д(4), Решения Думы Ангарского муниципального образования от 29.09.06 № 139-17РД и исходя из площади объекта аренды – основное помещение – 731,80 кв. м., подвальное помещение – 190,30 кв. м.

Исходя из согласованного сторонами размера арендной платы в сумме 137228 руб. 30 коп., арендная плата за период с 01.07.09 по 31.08.09 составит сумму 274456 руб. 60 коп., которая и заявлена истцом ко взысканию.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, недопустим.

В соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлены документы, подтверждающие возмещение задолженности по арендной плате за период с 01.07.2009 по 31.08.2009, в связи с чем, на основании ст. ст. 309, 310, 314 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с него подлежит взысканию сумма 274456 руб. 60 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

На основании ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

На основании п. 1 ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Учитывая, что договор купли-продажи от 06.07.09 переданного ответчику по договору от 01.12.04 № 1789 объекта недвижимости зарегистрирован УФРС по Иркутской области в установленном законом порядке, 04.09.2009, следует признать, что истец с названной даты утратил права и обязанности арендатора.

Учитывая положения названных норм права, а также то, что договор аренды от 02.06.08 № 53-а зарегистрирован в установленном законом порядке 17.10.08, следует признать, что названный договор считается заключенным с 17.10.08.

При указанных обстоятельствах, требование истца о взыскании неустойки за период с 04.09.09 (с даты государственной регистрации договора купли-продажи от 06.07.09) по 01.02.10 удовлетворению не подлежит.

Вместе с тем, на основании ст. ст. 330 и 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом обоснованно заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за период с 06.08.09 по 03.09.09 в сумме 3842 руб. 39 коп., однако, учитывая явную несоразмерность требуемой истцом суммы неустойки последствиям допущенного ответчиком нарушения обязательства и размер действующей с 28.12.2009 учетной ставки ЦБ РФ 8,75 %, на основании ст. 333 ГК РФ, суд считает возможным снизить подлежащую взысканию неустойку за просрочку внесения арендных платежей до суммы 768 руб. 50 коп.

В соответствии с изложенными в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.03.1997г. № 6 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине» разъяснениями, при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.

Учитывая, что снижение судом предусмотренной договором неустойки по основаниям несоразмерности ее последствиям нарушения обязательства не связано с неправомерностью требований истца о взыскании неустойки в полном объеме, предусмотренном договором, вследствие чего государственная пошлина подлежит отнесению на ответчика в полном объеме, исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета уменьшения ее судом.

При изложенных обстоятельствах, на основании ст. ст. 102 и 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 10 565 руб. 98 коп.

Руководствуясь ст.ст. 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «РОСМАРКЕТ», в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского муниципального образования сумму 274 456 руб. 60 коп. – арендную плату, сумму 768 руб. 50 коп. – неустойку;

в удовлетворении остальной части иска отказать;

взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «РОСМАРКЕТ» в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в сумме 10 565 руб. 98 коп.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия, и по истечении этого срока вступает в законную силу.

Судья М.Н.Габескирия