АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, д. 36А, тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                                    Дело  №А19-3722/2014

30.03.2015 г.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 23.03.2015 года. Решение в полном объеме изготовлено 30.03.2015  года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Зарубиной Т.Б.,

при ведении протокола судебного заседания до перерыва 20.03.2015 помощником судьи Яковлевой А.А., после окончания перерыва 23.03.2015 секретарем судебного заседания Беляковой Л.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по делу по иску Общества с ограниченной ответственностью «Колор-Союз» (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: 664003, <...>, литер 0)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Версия» (ОГРН <***>, ИНН <***>; 664025, <...>); Администрации города Иркутска (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>)

о признании указанной в отчете недостоверной величины рыночной стоимости нежилого одноэтажного здания, о признании недействительным распоряжения, об обязании Администрации города Иркутска заключить договор купли- продажи нежилого здания,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель по доверенности ФИО1, паспорт,

от ответчика (ООО «Версия»): директор ФИО2 (приказ, протокол общего собрания участников);

 от ответчика (Администрация г. Иркутска): не явились, извещены надлежащим образом в порядке ст.123 АПК РФ,

в судебном заседании в соответствии со ст.163 АПК РФ объявлялся перерыв до 16 час.                 00 мин. 23.03.2015, после перерыва рассмотрение дела продолжилось с участием тех же представителей сторон;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Колор-Союз» обратилось к Обществу с ограниченной ответственностью «Версия» и Администрации города Иркутска с требованиями:

- о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого одноэтажного здания общей площадью 78,7 кв.м, инв. № 25:401:001:02050870, лит. О, О1, расположенного по адресу: <...>, указанной в отчете ООО «Версия» № 143 от 12.11.2013г.;

- о признании недействительным распоряжения заместителя мэра – председателя КУМИ г. Иркутска от 13.12.2013г. № 504-02-3478/13 в части определения в п. 3 решения об условиях приватизации (приложение № 1 к указанному распоряжению) размера рыночной стоимости объекта недвижимости;

- об обязании Администрации города Иркутска заключить договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Карла Маркса, д. 21 в редакции договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Карла Маркса, д. 21, изложенной в протоколе разногласий от 16.01.2014г.

До рассмотрения дела по существу истец уточнил исковые требования, просил:

- признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилого одноэтажного здания общей площадью 78,7 кв.м, инв. № 25:401:001:02050870, лит. О, О1, расположенного по адресу: <...>, указанную в отчете Общества с ограниченной ответственностью «Версия» № 143 от 12.11.2013г.;

- признать недействительным распоряжение заместителя мэра – председателя КУМИ г. Иркутска от 13.12.2013г. № 504-02-3478/13 в части определения в пункте 2 решения об условиях приватизации (приложение № 1 к указанному распоряжению) размера рыночной стоимости объекта недвижимости;

- урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества между Администрацией г. Иркутска и Обществом с ограниченной ответственностью «Колор-Союз», путем заключения договора купли-продажи, предложенного Администрацией г. Иркутска, согласовав пункты 2.1, 2.3.2 и приложение № 1 к договору в следующей редакции:

- пункт 2.1. Стоимость имущества составляет 5 745 000 (пять миллионов семьсот сорок пять тысяч) рублей без учёта НДС, которая определена в соответствии с экспертным заключением № 04/15 от 14.012.2015г.  по определению рыночной стоимости нежилого одноэтажного здания общей площадью 78,7 кв.м, инв. № 25:401:001:02050870, лит. О, О1, расположенного по адресу: <...>, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «Русская провинция».

- пункт 2.3.2. Первый платеж в размере 159 583 (сто пятьдесят девять тысяч пятьсот восемьдесят три) рубля перечисляется в течение 10 дней с даты подписания договора.

- приложение № 1 к договору:

График платежей к договору №                       

купли - продажи нежилого здания, расположенного по адресу:

г. Иркутск, Кировский район, ул. Карла Маркса, д. 21

Администрация города Иркутска, именуемая в дальнейшем Продавец, в лице заместителя мэра - председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска ФИО3, действующего на основании Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска, утвержденного распоряжением администрации города Иркутска от 04.09.2012 №031-10-966/12, с одной        стороны,        Общество      с ограниченной ответственностью «Колор-Союз», именуемое в дальнейшем Покупатель, в лице генерального директора ФИО4, действующей на основании Устава, с другой стороны, составили настоящий график платежей:

Стоимость нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 78,7 кв.м, инв.№ 25:401:001:020508070, лит. О, 01, расположенного по адресу: <...> 000 (пять миллионов семьсот сорок пять тысяч) рублей.

Ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на дату опубликования в газете «Иркутск официальный» и размещения на официальном сайте в сети «Интернет» www.admirk.ru распоряжения заместителя мэра - председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска («17» декабря 2013 года) - 8,25%.

Период рассрочки - три года.

Уточнение исковых требований судом принято.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что рыночная стоимость объекта в размере 7 820 000 руб. 00 коп., указанная в отчете Общества с ограниченной ответственностью «Версия» от 12.11.2013 № 143  и положенная в основу договора купли-продажи объекта недвижимости, является недостоверной, поскольку исходя из заключения эксперта - Общества с ограниченной ответственностью «Русская провинция» № 04/15 от 14.01.2015г., рыночная стоимость объекта составила сумму 5 745 000 руб. 00 коп., что гораздо меньше предложенной администрацией города Иркутска выкупной цены объекта. Соответственно, недействительным, по мнению истца, является распоряжение заместителя мэра – председателя КУМИ г. Иркутска от 13.12.2013 г. № 504-02-3478/13 в части определения в п. 3 решения об условиях приватизации (приложение № 1 к указанному распоряжения) размера рыночной стоимости объекта недвижимости.

Администрация города Иркутска иск оспорила, представила отзыв, в котором указала, что администрацией города Иркутска были исполнены все требования Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) по подготовке независимой оценки.

Общество с ограниченной ответственностью «Версия» иск оспорило, представило отзыв, в котором указало, что оспариваемый отчет выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ и заключенным с Администрацией г. Иркутска  муниципальным контрактом от 29.10.2013г. № 010-64-1565/13.

Дело рассматривается в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя Администрации города Иркутска по имеющимся доказательствам.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, Распоряжением от 13.12.2013 № 504-02-3478/13 «О приватизации нежилого здания и предоставлении в собственность земельного участка, расположенного в <...>», утверждено решение об условиях приватизации арендуемого истцом нежилого здания, общей площадью 78,7 кв.м., инвентарный номер 25:401:001:020508070, лит. О,О1. В адрес истца направлен проект договора купли-продажи указанного выше объекта.

Стоимость объекта определена на основании отчета об оценке от 12.11.2013 № 143, выполненного по заданию администрации города Иркутска Обществом с ограниченной ответственностью «Версия», и составила 7 820 000 руб. 00 коп.

Не согласившись с выкупной ценой объекта, истец письмом от 16.01.2014 направил в администрацию города Иркутска протокол разногласий, в котором последней было предложено подписать договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, с выкупной стоимостью имущества в размере 5 500 000 руб. 00 коп., определенной на основании отчета Общества с ограниченной ответственностью «Сибирская оценочная компания» от 29.12.2013 № 1620/2-13

Письмом от 10.02.2014 № 505-70-2669/14 администрация города Иркутска сообщила о непринятии предложенных истцом изменений пунктов договора. Таким образом, стороны при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества не пришли к соглашению по выкупной цене объекта, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию истца возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исследовав представленный отчет Общества с ограниченной ответственностью «Версия» от 12.11.2013г. № 143 суд, соглашаясь с доводами истца, полагает, что при определении рыночной стоимости муниципального имущества - нежилого одноэтажного здания общей площадью 78,7 кв.м, инв. № 25:401:001:02050870, лит. О, О1, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 29.10.2013г. были допущены нарушения норм действующего законодательства.

Так,  в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

Пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО              № 3)» (утв. приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. № 254), определены принципы, которых должен придерживаться оценщик при проведении оценки: существенность, обоснованность, однозначность, проверяемость, достаточность.

Так, указанный принцип предполагает, что содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования.

Отчет №143 от 12.11.2013г., выполненный ООО «Версия» вводит в заблуждение пользователей относительно рыночной стоимости Объекта оценки, поскольку при ее определении в рамках затратного подхода в стоимость Объекта оценки (нежилое, 1-этажное здание общей площадью 78,7 кв.м. инв.№25:401:001:02050870, лит. 0,01, расположенное по адресу: <...>) включена рыночная стоимость земельного участка площадью 102,7 кв.м. в размере 6 533 233,00 (Шесть миллионов пятьсот тридцать три тысячи двести тридцать три) руб. (раздел 7.6.1 Отчета № 143 от 12.11.2013 г. (стр. 28, 34-37)).

Между тем, в соответствии с установленным порядком, выкупная стоимость земельного участка рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, и является существенным условием отдельно заключаемого договора (п. 3.3, п. 3.4 распоряжения от 13.12.2013 г. № 504-02-3478/13).

В судебном заседании представитель Общества с ограниченной ответственностью «Версия» подтвердил, что в расчет рыночной стоимости спорного объекта недвижимости включена стоимость земельного участка.

На основании пункта 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1) (утв. приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007г. № 256), пункта 4.4 Стандартов и правил оценочной деятельности Некоммерческого партнерства Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» (утв. решением Совета Партнерства НП «СМАОс» от 15.08.2008 г. (с изменениями от 18.02.2011г.) (оценщик, подготовивший Отчет №143 от 12.11.2013г. является членом указанной организации), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

В соответствии с пунктом 4.4.3 Стандартов и правил оценочной деятельности Некоммерческого партнерства Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» областью целесообразного применения методов затратного подхода является оценка:

новых объектов недвижимости или объектов с небольшим сроком эксплуатации;

общественно-государственных (некоммерческих) и специальных объектов;

объектов различного назначения на малоактивных рынках недвижимости;

объектов недвижимости для целей страхования.

Объект оценки, в отношении которого у истца возникло преимущественное право на приобретение, ни к одной из указанных категорий объектов не относится: он не новый (по данным технической документации лит. О построена в 1957 г., лит. 01 - в 1996 г.), находится в эксплуатации длительное время, имеет коммерческое назначение, расположен на активном рынке, в соответствии с заданием на оценку рыночная цена Объекта оценки определялась для целей приватизации.

Из изложенного следует, что при определении рыночной стоимости Объекта оценки оценщик должен был отказаться от использования затратного подхода к оценке и обосновать такой отказ. Однако, в нарушение указанных выше норм, оценщик этого не сделал.

В соответствии с пунктом 14 ФСО №1 сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах; при этом объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В нарушение указанного выше положения, использованные в сравнительном подходе к оценке объекты - аналоги Объекта оценки не являются сходными Объекту оценки по ряду признаков.

Так,  Объектом оценки является нежилое, 1-этажное здание общей площадью 78,7 кв.м., инв. № 25:401:001:02050870, лит. О, Ol, расположенное по адресу: <...> (стр. 5 Отчета № 143 от 12.11.2013 г.).

Все используемые оценщиком объекты - аналоги (№1, №2, №3) - это нежилые помещения (т.е. часть здания); при этом объекты - аналоги № 2, № 3 расположены на 2 этаже и не имеют самостоятельного выхода (стр. 38 Отчета № 143 от 12.11.2013 г.).

Объект - аналог № 3 не сопоставим с Объектом оценки по площади: 279,6 кв.м. и 78,7 кв.м. соответственно (стр. 38 Отчета № 143 от 12.11.2013 г.).

Цена объекта - аналога № 1 приведена с учетом НДС, в то время как итоговая величина стоимости Объекта оценки определялась без учета НДС (стр. 5, 43, 37, 50 Отчета№ 143 от 12.11.2013 г.)

В соответствии с п. 4.4.1 Стандартов и правил оценочной деятельности Некоммерческого партнерства Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО», при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода оценщик должен использовать методы анализа рыночных данных и расчетов, адекватные количеству доступной рыночной информации (многомерного регрессионного анализа, количественных корректировок, качественных сравнений, анализа экспертных мнений и др.). Неиспользование оценщиком расчетных методов, требующих повышенного количества информации, при ее доступности на рынке, должно быть обосновано в Отчете.

В нарушение указанной нормы раздел 7.6.2. Отчета №143 от 12.11.2013г. (Сравнительный подход) содержит только описание метода сравнительных продаж; обоснование неприменения других расчетных методов отсутствует.

В соответствии с п. 4.4.1. Стандартов и правил оценочной деятельности Некоммерческого партнерства Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО», утв. решением Совета Партнерства НП «СМАОс» от 15.08.2008г. (с изменениями от               18.02.2011г.), применяя сравнительный подход к оценке, оценщик среди элементов сравнения, должен проанализировать в т.ч. состав передаваемых прав на объект и условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки.

В нарушение указанной нормы раздел 7.6.2. Отчета №143 от 12.11.2013г. (Сравнительный подход) анализа указанных элементов, равно как и обоснование неприменения данных ценообразующих факторов не содержит.

С учетом изложенного,  рыночную стоимость нежилого одноэтажного здания общей площадью 78,7 кв.м, инв. № 25:401:001:02050870, лит. О, О1, расположенного по адресу: <...>, указанную в отчете Общества с ограниченной ответственностью «Версия» № 143 от 12.11.2013г. нельзя признать достоверной.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, и для проверки достоверности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 09.06.2014 года производство по делу № А19-3722/2014 приостановлено до проведения по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого одноэтажного здания общей площадью 78,7 кв.м, инв. № 25:401:001:02050870, лит. О, О1, расположенного по адресу: <...>, проведение которой поручено Закрытому акционерному обществу «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга» (664011, <...>), эксперту ФИО5.

16.07.2014г. от Закрытого акционерного общества «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга» поступило заключение судебной оценочной экспертизы № 649-Н-14 по делу Арбитражного суда Иркутской области №А19-3722/2014, согласно которому рыночная стоимость нежилого одноэтажного здания, общей площадью 78,7 кв.м, инв. № 25:401:001:02050870, лит. О, О1, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 29.10.2013 составляет 7 780 000 руб. 00 коп. без учета НДС.

Истец представил письменные возражения на заключение, полагает, что заключение по форме и содержанию противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Заключение эксперта, согласно части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Суд, соглашаясь с доводами истца, полагает, что заключение эксперта №649-Н-14 от 16.07.2014г. составленное ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга» по форме и по содержанию подготовлено с нарушением норм федерального законодательства в сфере оценочной деятельности.

Так, очевидно, что указанная в заключении стоимость Объекта оценки - нежилого одноэтажного здания общей площадью 78,7 кв.м, инв. № 25:401:001:02050870, лит. О, О1, расположенного по адресу: <...> – 7 780 000 руб. немногим меньше (на 40 000 руб.) стоимости Объекта, указанной в отчете Общества с ограниченной ответственностью «Версия» от 12.11.2013г. № 143 (7 820 000 руб.), в которую, как установлено в судебном заседании, включена стоимость земельного участка.  

На основании части 4 статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отчете должно быть указано точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки. При этом общая информация, идентифицирующая объект оценки должна быть приведена со ссылками на документы, устанавливающие его количественные и качественные характеристики и размещена в разделе «Основные факты и выводы» (пп. пп. «а», «е» п. 8 ФСО № 3).

В нарушение указанных норм при описании объекта оценки в разделе отчета «Общие сведения» (раздел с наименованием, указанным в ФСО № 3 в экспертном заключении отсутствует) эксперт оценщик не сделал ссылку на соответствующие документы; имея информацию о том, что объект оценки является собственностью муниципального образования город Иркутск, т.е. юридического лица (указание на свидетельство о государственной регистрации права 38 АД № 0743441 от 23.11.2009 г.), эксперт-оценщик не указал его реквизиты и балансовую стоимость объекта оценки.

В соответствии с пунктом 9 ФСО № 3 в приложении к отчету об оценке должны
содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие
количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе
правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов
технической инвентаризации.

В нарушение указанной нормы, техническая документация на объект недвижимости (т/п МУП БТИ г. Иркутска), а также постановление Мэра г. Иркутска №031-06-649/4 от 22.04.2004 г., карта реестра муниципального имущества (реестровый №MIN07941), свидетельство о государственной регистрации права муниципального образования г. Иркутск (серия 38 АД № 073441) на объект оценки к экспертному заключению не приложены.

В соответствии с п. «в» п. 8 ФСО № 3 в отчете об оценке должны
содержаться следующие сведения о заказчике - юридическом лице: организационно-
правовая форма, полное наименование, ОГР, дата присвоения ОГРН, место
нахождения.

В нарушение указанной нормы в экспертном заключении (стр. 2) содержатся лишь наименование и место нахождения заказчика (Арбитражный суд Иркутской области, <...>). Иные, предусмотренные законодательством, сведения о заказчике не приведены.

В соответствии с пп. «в» пункта 8 ФСО № 3 в отчете об оценке должны
содержаться следующие сведения об оценщике, работающем на основании трудового
договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в
саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа,
подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной
деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж
работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное
наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица,
с которым оценщик заключил трудовой договор.

В нарушение указанной нормы в экспертном заключении (стр. 1 - 2) содержатся лишь персональные данные об эксперте-оценщике (ФИО), сведения об образовании эксперта-оценщика, о его членстве в саморегулируемой организации оценщиков, о страховании гражданской ответственности эксперта-оценщика, указан стаж работы в оценочной деятельности. Иные, предусмотренные законодательством, сведения об оценщике не приведены.

На основании части 3 статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  п. 13 ФСО № 3 в отчете должна быть указана последовательность определения стоимости объекта оценки, позволяющая пользователю, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

В рассматриваемом случае эксперт-оценщик следующим образом определил порядок (процесс) исследований (стр. 3):

инспекция объекта оценки;

выбор методологии проведения оценки;

применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и
определение итоговой величин стоимости объекта.

Вместе с тем, как следует из заключения (стр. 3-11) визуальный осмотр объекта оценки (т.е. его инспекция) был проведен после определения используемых при оценке методов, на завершающей стадии подготовки экспертного заключения - за день до окончания производства экспертизы и подписания заключения (стр. 1 - 2).

Таким образом, эксперт-оценщик нарушил установленный порядок проведения экспертизы. Указанное обстоятельство заставляет усомниться в правильности выбора подходов и методов, использованных экспертом-оценщиком при определении стоимости объекта оценки.

Согласно пп. «г» пункта 8 ФСО № 3 в отчете об оценке должны быть указаны
допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении
оценки.

В заключении (стр. 3) эксперт указал, что обстоятельства, имеющие значение для дела (т.е. по существу ограничительные условия) отсутствуют.

Вместе с тем, значимым является тот факт, что рыночная стоимость объекта оценки определялась для целей его приватизации в порядке реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства на выкуп арендуемого имущества. То есть цена объекта должна была определяться с поправкой на то, что объект может быть выкуплен только одним лицом, а не неопределенным кругом лиц.

Указанное нарушение, в свою очередь, привело к ошибке, допущенной экспертом-оценщиком при определении стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода, к увеличению стоимости объекта. Так, экспертом не была проведена корректировка на условия продажи (стр. 18), хотя (в отличие от объектов-аналогов) объект оценки не предназначен для продажи путем публичной оферты и продавец ограничен сроком продажи (ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; п. 3 распоряжения заместителя мэра - председателя КУМИ г. Иркутска № 504-02- 3478/13 от 13.12.2013 г.).

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники
информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве
соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии
материалов и распечаток (п. 10 ФСО № 3).

В заключении эксперт-оценщик описывает рынок торгово-офисной недвижимости (стр. 12-13), в т.ч. называет конкретные показатели средней стоимости кв.м. нежилых помещений по районам города. Однако в нарушение норм федерального законодательства ссылок на источники используемой информации не приводит.

Из содержания заключения (стр. 13 - 23) следует, что при оценке объекта
оценки в рамках сравнительного подхода эксперт использовал метод сравнения
продаж.

Однако, на стр. 5 заключения при описании сравнительного подхода эксперт-оценщик лишь указал на достоинства и недостатки основных его методов (метод валовой ренты, метод сравнения продаж) и не обосновал отказ от использования метода валовой ренты.

Указанное обстоятельство является нарушением пункта 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» (утв. Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256) (далее - ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 14 ФСО №1 сравнительный подход к оценке -
совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении
объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых
имеется информация о ценах; при этом объектом - аналогом объекта оценки для целей
оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим,
материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его
стоимость.

Объектом оценки является нежилое, 1-этажное здание общей площадью 78,7 кв.м., инв. № 25:401:001:02050870, лит. 0,01, расположенное по адресу: <...> (стр. 5 Отчета № 143 от 12.11.2013 г.).

Все объекты - аналоги являются помещениями (т.е. частями зданий). При
этом объект - аналог № 2 расположен в жилом доме; информация о назначении
зданий, в которых расположены объекты аналоги № 3 и № 4 экспертом не
приведена; объект - аналог № 4 расположен в цоколе (см. Таблицу 4. Описание
характеристик объектов-аналогов (стр. 14)).

Несмотря на то, что эксперт сам указывает на снижение стоимости объекта до 30% ввиду его нахождения в цокольных и подвальных помещениях, корректировка на местоположение, на расположение на этаже экспертом не проводилась (стр. 19, 20).

Цена объектов - аналогов № 1 и № 2 приведена без учета НДС, в то время как итоговая величина стоимости Объекта оценки определялась с учетом НДС.

Объекты - аналоги № 1, № 3, № 4 не сопоставимы с Объектом оценки по площади: 32,10 кв.м., 114,0 кв.м., 100,0 кв.м. и 78,7 кв.м. соответственно.

Условия реализации объекта-оценки и объектов-аналогов не совпадают в крайней степени:

- объект оценки, как отмечалось ранее, подлежит приватизации в порядке реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства на выкуп арендуемого имущества;

объекты - аналоги № 1 и № 2 реализованы на аукционе (см. стр. 14-15));

объекты - аналоги № 3 и № 4 находятся в свободной продаже. Корректировка на условия продажи ни по одному объекту - аналогу оценщиком не проводилась (стр. 18).

Корректировка на торг (корректировка на отличие цены предложения от цены сделки) по объектам - аналогам № 1 и № 2 экспертом не проведена. Вместе с тем, из представленной в отчете информации начальная и продажная цены не совпадают, т.е. цена предложения отличается от цены спроса (стр. 14-15).

Эксперт-оценщик обязан был провести корректировки в отношении всех объектов - аналогов. Отсутствие корректировок по каждому элементу сравнения также является прямым нарушением действующего в сфере оценочной деятельности законодательства (пп. б п. 22 ФСО № 1).

При определении рыночной стоимости объекта оценки (расчет на стр. 22-23)
экспертом использованы следующие показатели:  Средневзвешенная рыночная стоимость 102 916,00 объекта недвижимости, без НДС, руб./кв.м. Общая площадь объекта недвижимости, кв.м.   78,70.  На основании приведенных показателей эксперт-оценщик определил рыночную стоимость объекта оценки в размере 8 099 492 (Восемь миллионов девяносто девять тысяч четыреста девяносто два) руб.

Однако при подсчете данных показателей рыночная стоимость составляет                      8 099 489,20 руб.  Таким образом, оценщик неверно определил стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода, что в последствии (при осуществлении согласования результатов полученных в рамках сравнительного и доходного подходов (стр. 34)) привело к неправильному расчету итоговой величины рыночной стоимости имущества.

Из содержания заключения (стр. 24-34) следует, что при оценке объекта
оценки в рамках доходного подхода эксперт использовал метод капитализации.

Однако, на стр. 5-6 заключения при описании доходного подхода эксперт-оценщик лишь указал на условия, при которых применяются соответствующие методы (метод капитализации, метод дисконтирования денежных потоков) и не обосновал отказ от использования последнего метода.

Указанное обстоятельство является нарушением пункта  20 ФСО № 1.

Применяя доходный подход к оценке, эксперт оценщик неверно указал
характеристики объекта-аналога № 1, использованного для расчета ставки арендной
платы.

Так, в Таблице 10 (стр. 23) площадь объекта-аналога № 1 указана как 100 кв.м. Вместе с тем источник информации (стр. 25), на который ссылается эксперт, содержит иной показатель: 100 - 110 кв.м. Таким образом, при расчете ставки арендной платы величина корректировки на площадь по данному объекту - аналогу должна быть увеличена (величина корректировки должна быть выше 4%).

В соответствии с частью 2 статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктом 4 ФСО №3, отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; основные принципы, которых должен придерживаться оценщик при проведении оценки: существенность, обоснованность, однозначность, проверяемость, достаточность.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что заключение  №649-Н-14 от 16.07.2014г. составленное ЗАО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга» указанным принципам не отвечает.

  В связи с наличием у истца  сомнений в законности и обоснованности выводов эксперта ФИО5, истец заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, проведение которой просил поручить Обществу с ограниченной ответственностью «Оценочно-консалтинговая фирма «САМИ» (665825, <...>), экспертам (одному из следующих экспертов) ФИО6, ФИО7, ФИО8. Ответчики возразили по ходатайству истца.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или 3 наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

 Учитывая разногласия у сторон в отношении экспертов, наличие многочисленных возражений по представленному экспертному заключению № 649-Н-14, арбитражный суд удовлетворил ходатайство о назначении повторной экспертизы, с поручением её производства эксперту независимому, определенному судом экспертному учреждению -  Обществу с ограниченной ответственностью «Русская провинция», эксперту ФИО9 (664023, <...>).

Определением от 03.10.2014 года по делу назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого одноэтажного здания общей площадью 78,7 кв.м, инв. № 25:401:001:02050870, лит. О, О1, расположенного по адресу: <...>. На разрешение эксперта был поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость без учёта НДС по состоянию на дату 29.10.2013г. нежилого одноэтажного здания общей площадью 78,7 кв.м, инв. № 25:401:001:02050870, лит. О, О1, расположенного по адресу: <...> (без учета стоимости земельного участка).

16.01.2014г. от эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Русская провинция» ФИО9 поступило экспертное заключение № 04/15 от 14.01.2015 г., согласно которому рыночная стоимость нежилого одноэтажного здания, общей площадью 78,7 кв.м, инв. № 25:401:001:02050870, лит. О, О1, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 29.10.2013 составляет 5 745 000 руб. 00 коп. без учета НДС и без учета стоимости земельного участка.

Истец и ответчики никаких письменных или устных возражений в отношении  экспертного заключения № 04/15 от 14.01.2015 г. ООО «Русская провинция» не представили.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное экспертом заключение, арбитражный суд находит его выполненным в полном соответствии с требованиями статей 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Учитывая вышеизложенное, суд удовлетворяет заявленные обществом с ограниченной ответственностью «Колор-Союз» требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого одноэтажного здания общей площадью 78,7 кв.м, инв. № 25:401:001:02050870, лит. О, О1, расположенного по адресу: <...>, указанную в отчете Общества с ограниченной ответственностью «Версия»                    № 143 от 12.11.2013г. и об  урегулировании возникших между сторонами разногласий в части стоимости спорного объекта (пункты 2.1., 2.3.2. и приложения № 1 к договору), приняв их в предложенной истцом редакции, основанной на заключении эксперта № 04/15 от 14.01.2015 выполненном Обществом с ограниченной ответственностью «Русская провинция».

Поскольку судом установлено, что отчет Общества с ограниченной ответственностью «Версия» № 143 от 12.11.2013г. об определении величины рыночной стоимости нежилого одноэтажного здания общей площадью 78,7 кв.м, инв. № 25:401:001:02050870, лит. О, О1, расположенного по адресу: <...>, составлен с нарушением закона,  величина стоимости спорного объекта признана недостоверной, то и распоряжение заместителя мэра – председателя КУМИ г. Иркутска от 13.12.2013г. № 504-02-3478/13 в соответствующей части (основанной на данном отчете) в силу статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является  недействительным.

Расходы по оплате государственной пошлины, понесенные истцом при подаче иска,  а также судебные издержки, состоящие из расходов за проведение экспертиз, в силу статей 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ответчиков в разных долях.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилого одноэтажного здания общей площадью 78,7 кв.м, инв. № 25:401:001:02050870, лит. О, О1, расположенного по адресу: <...>, указанную в отчете Общества с ограниченной ответственностью «Версия» № 143 от 12.11.2013г.

Признать недействительным распоряжение заместителя мэра – председателя КУМИ г. Иркутска от 13.12.2013г. № 504-02-3478/13 в части определения в пункте 2 решения об условиях приватизации (приложение № 1 к указанному распоряжению) размера рыночной стоимости объекта недвижимости.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества между Администрацией г. Иркутска и Обществом с ограниченной ответственностью «Колор-Союз», путем заключения договора купли-продажи, предложенного Администрацией г. Иркутска, согласовав пункты 2.1, 2.3.2 и приложение № 1 к договору в следующей редакции:

- пункт 2.1. Стоимость имущества составляет 5 745 000 (пять миллионов семьсот сорок пять тысяч) рублей без учёта НДС, которая определена в соответствии с экспертным заключением № 04/15 от 14.012.2015г.  по определению рыночной стоимости нежилого одноэтажного здания общей площадью 78,7 кв.м, инв. № 25:401:001:02050870, лит. О, О1, расположенного по адресу: <...>, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «Русская провинция».

- пункт 2.3.2. Первый платеж в размере 159 583 (сто пятьдесят девять тысяч пятьсот восемьдесят три) рубля перечисляется в течение 10 дней с даты подписания договора.

- приложение № 1 к договору:

График платежей к договору №                       

купли - продажи нежилого здания, расположенного по адресу:

г. Иркутск, Кировский район, ул. Карла Маркса, д. 21

Администрация города Иркутска, именуемая в дальнейшем Продавец, в лице заместителя мэра - председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска ФИО3, действующего на основании Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска, утвержденного распоряжением администрации города Иркутска от 04.09.2012 №031-10-966/12, с одной        стороны,        Общество      с ограниченной ответственностью «Колор-Союз», именуемое в дальнейшем Покупатель, в лице генерального директора ФИО4, действующей на основании Устава, с другой стороны, составили настоящий график платежей:

Стоимость нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 78,7 кв.м, инв.№ 25:401:001:020508070, лит. О, 01, расположенного по адресу: <...> 000 (пять миллионов семьсот сорок пять тысяч) рублей.

Ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на дату опубликования в газете «Иркутск официальный» и размещения на официальном сайте в сети «Интернет» www.admirk.ru распоряжения заместителя мэра - председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска («17» декабря 2013 года) - 8,25%.

Период рассрочки - три года.

Взыскать с Администрации города Иркутска в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Колор-Союз» 10 500 руб. – судебные расходы.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Версия» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Колор-Союз» 10 500 руб. – судебные расходы.

Взыскать с Администрации города Иркутска и Общества с ограниченной ответственностью «Версия» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Русская провинция» расходы за проведение экспертизы по 7 500 руб., с каждого. 

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Судья                                                                                                                             Т.Б.Зарубина