Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Штайнер» обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Торговый дом «КАнтАл» о расторжении договора аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013, заключенного между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель), зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 13.03.2013, номер регистрации о взыскании 38:38:01/057/2013-494; о взыскании суммы обеспечительного платежа по договору аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013 в размере 95 000 рублей.

Определением суда от 8 октября 2013 года принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «КАнтАл» о взыскании с ООО «Штайнер» убытков в виде упущенной выгоды по договору аренды нежилого помещения №И-2/2013 от 25.02.2013 в сумме 638 709 рублей 67 копеек.

Встречный иск неоднократно уточнялся ООО «Торговый дом «КАнтАл» по размеру в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; согласно последним уточнениям, окончательная величина искового требования о взыскании упущенной выгоды составила 242 096 рублей 80 копеек.

В ходе рассмотрения дела ООО «Штайнер» заявило об отказе от требования о расторжении договора аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013, заключенного между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель), зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 13.03.2013, номер регистрации о взыскании 38:38:01/057/2013-494. Определением суда от 16 апреля 2014 года производство по делу в части требования ООО «Штайнер» к ООО «Торговый дом «КАнтАл» о расторжении договора аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013 прекращено.

В обоснование первоначального иска и возражений против встречного иска ООО «Штайнер» заявило, что ООО «ТД «КАнтАл» (арендодатель) не исполнило принятых на себя обязательств по передаче ООО «Штайнер» (арендатору) во владение и пользование нежилого помещения, выступившего предметом заключенного между сторонами договора аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013, в связи с чем у ответчика не имеется правовых оснований для удержания ранее перечисленной по указанному договору в качестве обеспечительного платежа суммы 95 000 рублей, и указанная сумма подлежит возвращению ООО «Штайнер» на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (с учетом уточнений от 12.11.2013).

В обоснование правовой позиции по встречному и первоначальному иску ООО «ТД «КАнтАл» заявило, что ООО «Штайнер» (арендатор) уклонилось от принятия во временное владение и пользование нежилого помещения, выступившего предметом заключенного между сторонами договора аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013, в связи с чем у арендодателя ООО «ТД «КАнтАл» возникли убытки в виде упущенной выгоды, соответствующие суммам арендной платы, которая должна была уплачиваться ООО «Штайнер» по условиям договора. Упущенная выгода исчислена за период с 31.03.2013 (дата, с которой помещение должно было быть принято в аренду) до 17.07.2013 (дата расторжения договора) в сумме, соответствующей ежемесячной арендной плате в размере 95 000 рублей, что за период с 31.03.2013 по 17.07.2013 за вычетом внесенной ООО «Штайнер» суммы обеспечительного платежа составит 242 096 рублей 80 копеек.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (Управление Росреестра), участвующее в процессе в качестве третьего лица, в заседание не прибыло, будучи уведомленным о времени и месте судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявило о рассмотрении дела в его отсутствие. В представленном отзыве на иск Управление Росреестра пояснило, что 13.03.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись об аренде части нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, у. ФИО3, д. 100 (арендодатель – ООО «ТД «КАнтАл», арендатор – ООО «Штайнер») на основании договора аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013. 17.07.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о расторжении указанного договора на основании заявления арендодателя ООО «ТД «КАнтАл» (в соответствии с пунктом 8.3 договора, предусматривающего расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке на основании заявления одной из сторон).

Исследовав представленные в дело документы, заслушав доводы и пояснения сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между ООО «Торговый дом «КАнтАл» (арендодатель) и ООО «Штайнер» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения с подвалом, общей площадью 172,9 кв.м, (номер на поэтажном плане подвального этажа – (7,8,9,10,11), номер на поэтажном плане первого этажа (холодный пристрой, литера а), расположенное в одноэтажном кирпичном пристрое к пятиэтажному жилому дому, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 38:36:000021:0320:25:401:001:020208350:10003 (пункт 1.1., 1.2.1 договора).

Недвижимое имущество, в котором расположено помещение, переданное ООО «Штайнер» в аренду, принадлежит ООО «Торговый дом «КАнтАл» на праве собственности, что подтверждается представленным свидетельством о государственной регистрации права от 02.04.2007 серия 38 АГ № 593544.

Срок действия договора аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013 установлен с момента его подписания до 31 марта 2018 года, в связи с чем договор подлежит государственной регистрации. Сторонами были соблюдены требования пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (с учетом разъяснений, изложенных в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»), что подтверждается имеющейся на договоре отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области о государственной регистрации договора аренды, состоявшейся 13.03.2013, номер регистрации 38-38-01/057/2013-494.

Согласно пункту 3.1.3 договора аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013 ООО «Штайнер» обязалось своевременно вносить арендную плату, оплату за коммунальные услуги, пользование электроэнергией, оплату за теплоснабжение, водоснабжение и канализацию.

Пунктом 4.1 договора аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013 стороны установили, что размер арендной платы по договору определяется путем суммирования базовой части арендной платы и переменной части арендной платы. Базовая часть арендной платы включает в себя плату за пользование помещением и составляет 95 000 рублей в месяц, налогом на добавленную стоимость не облагается (пункт 4.2 договора). Переменная часть арендной платы представляет собой стоимость коммунальных услуг, пользование электроэнергией, оплату за теплоснабжение, водоснабжение и канализацию, услуг управляющей компании (пункт 4.7 договора).

Согласно пункту 4.3 договора аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013 стороны установили, что базовая часть арендной платы вносится в следующем порядке:

- за первый месяц аренды помещения, начиная с даты подписания акта приема- передачи, базовая часть арендной платы выплачивается в размере 10 000 рублей, налогом на добавленную стоимость не облагается;

- за второй месяц аренды помещения, начиная с даты подписания акта приема-передачи, базовая часть арендной платы выплачивается в размере 10 000 рублей, налогом на добавленную стоимость не облагается;

- за третий месяц аренды помещения, начиная с даты подписания акта приема-передачи, базовая часть арендной платы выплачивается в размере 75 000 рублей, налогом на добавленную стоимость не облагается;

- за четвертый месяц аренды помещения, начиная с даты подписания акта приема-передачи и последующие месяцы аренды, до даты фактического возврата помещения ООО «Торговый дом «КАнтАл» базовая часть арендной платы выплачивается ООО «Штайнер» в размере 100 процентов от суммы, указанной в пункте 4.2. настоящего договора (95 000 рублей), учитывая изменения арендной платы согласно пункту 4.6 договора аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013.

Срок внесения базовой части арендной платы согласован сторонами в пункте 4.4 договора аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013: за месяц вперед не позднее пятого числа расчетного месяца, начиная с даты заключения договора.

Кроме того, пунктом 4.5 договора стороны согласовали, что ООО «Штайнер» в срок не позднее пяти дней с момента подписания договора аренды вносит на расчетный счет ООО «Торговый дом «КАнтАл» сумму в размере 95 000 рублей, которая является обеспечительной суммой, обеспечивающей предпринимательские риски арендодателя. Оплаченная обеспечительная сумма подлежит зачету сторонами актом зачета встречного однородного обязательства в счет последнего месяца аренды; обеспечительная сумма не является коммерческим кредитом, на нее не начисляются проценты в течение всего срока действия договора аренды (пункт 4.5 договора).

На основании указанного пункта договора ООО «Торговый дом «КАнтАл» выставило ООО «Штайнер» счет от 25.02.2013 № 12 на сумму 95 000 рублей. Согласно данному счету ООО «Штайнер» платежным поручением от 19.03.2013 № 4127 перечислило ООО «Торговый дом «КАнтАл» денежные средства в размере 95 000 рублей.

Пунктом 2.2.1 договора аренды нежилого помещения от 25-22-13 № И-2/2013 стороны согласовали, что арендодатель обязан не позднее 31 марта 2013 года передать в пользование арендатору помещение по акту приема-передачи, подписываемому сторонами. Соответственно, в пункте 3.1.1 договора указано, что арендатор обязан принять помещение по акту приема-передачи не позднее 31 марта 2013 года.

Из доводов и пояснений сторон, изложенных в первоначальном и встречном исках, а также в письменных пояснениях и в судебных заседаниях, следует, что прием-передача помещения по условиям договора аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013 от арендодателя арендатору так и не был осуществлен. При этом ООО «Штайнер» заявило, что от передачи помещения в аренду уклонился арендодатель ООО «ТД «КАнтАл»; напротив, ООО «ТД «КАнтАл» заявило, что от приемки арендованного помещения уклонился арендатор ООО «Штайнер», который после заключения договора устно пояснил арендодателю, что по итогам дополнительных расчетов пришел к выводу о том, что принятие в аренду поименованного в договоре помещения для целей, указанных в договоре (организация бара), является для него невыгодным.

Исследовав и оценив представленные в дело документы, доводы и пояснения сторон, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, по условиям и в сроки, определенные договором аренды.

Уведомлением от 28.03.2013 ООО «Торговый дом «КАнтАл» известило ООО «Штайнер» о готовности 31.03.2013 в 10 час. 00 мин. передачи объекта аренды по договору аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013. Данное письмо ООО «Торговый дом «КАнтАл» направило в адрес ООО «Штайнер» заказным письмом 28.03.2013 с описью вложения, в подтверждение чего представило почтовое уведомление № 66404760019146, а также соответствующие опись вложения и почтовую квитацию.

Уведомлением от 01.04.2013 ООО «Торговый дом «КАнтАл» повторно известило ООО «Штайнер» о готовности передать 03.04.2013 в 10 час. 00 мин. объект аренды по договору аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013. Данное письмо ООО «Торговый дом «КАнтАл» направило в адрес ООО «Штайнер» заказным письмом 28.03.2013 с описью вложения, в подтверждение чего представило почтовое уведомление № 66404761000570, а также соответствующие опись вложения и почтовую квитанцию.

Поскольку передача объекта так и не состоялась, ООО «Торговый дом «КАнтАл» 04.04.2013 направило в адрес ООО «Штайнер» претензию, в которой вновь сообщило о готовности передать 08.04.2013 в 10 час. 00 мин. объект аренды по договору аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013. Данное письмо ООО «Торговый дом «КАнтАл» направило в адрес ООО «Штайнер» заказным письмом 28.03.2013, в подтверждение чего представило почтовое уведомление № 66404761005087, а также соответствующие опись вложения и почтовую квитанцию.

Также ООО «ТД «КАнтАл» представило в дело акт приема-передачи помещения (приложение к договору аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013), подписанный со стороны арендодателя, не подписанный со стороны арендатора.

16.04.2013 ООО «ТД «КАнтАл» направило в адрес ООО «Штайнер» уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013, в котором сообщило о том, что в соответствии с пунктами 8.3, 8.3.1 указанного договора последний расторгается с 27.06.2013. Согласно представленной копии конверта (заказное письмо № 66404761016595), письмо, направленное по юридическому адресу ООО «Штайнер» (<...>), было возвращено отправителю организацией почтовой связи за истечением срока хранения.

В свою очередь, ООО «Штайнер» представило в материалы дела приказ от 20 марта 2013 года № 65 о создании комиссии для приемки помещения, расположенного по адресу: <...> (арендодатель: ООО «ТД «КАнтАл») в составе юриста ФИО4, строителя ФИО5, а также подписанный ФИО4 и ФИО5 акт от 31.03.2013 о невозможности приемки помещения. Из содержания указанного акта следует, что в 10.00 31 марта 2013 года комиссия прибыла на место приемки помещения, расположенного по адресу: <...>, с целью осмотра и приемки помещения (арендодатель ООО «ТД «КАнтАл»); осмотр и приемку помещения не имеет возможности провести по причине закрытых дверей, состояние помещения установить не представляется возможным; с представителями арендодателя связаться не удалось. Также в дело представлена служебная записка ФИО4 в адрес генерального директора ООО «Штайнер» ФИО6, из содержания которой следует, что 18 марта 2013 года в 14.30 попасть в помещение, расположенное по адресу: <...>, с целью осмотра помещения на состояние готовности к передаче не представилось возможным, так как входные двери заперты; с представителями арендодателя связаться не удалось.

Также ООО «Штайнер» представило в дело заявление от 03.04.2013, в котором ООО «Штайнер» ссылается на то, что в срок не позднее 31.03.2013 ООО «КАнтАл» должно было предоставить в аренду ООО «Штайнер» объект аренды по договору аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013, однако на дату написания данного заявления объект аренды в пользование ООО «Штайнер» не предоставлен; в связи с этим ООО «Штайнер» просит ООО «КАнтАл» предоставить в фактическое пользование арендатора указанное в договоре помещение, для чего назначить дату и время приема-передачи объекта аренды, подписать акт приема-передачи объекта аренды.

07.06.2013 ООО «Штайнер» направило в адрес ООО «ТД «КАнтАл» заявление о расторжении договора аренды, в котором, ссылаясь на непредоставление указанного в договоре аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013 помещения в аренду, предложило в срок до 17 июня 2013 года расторгнуть договор и возвратить перечисленный ООО «Штайнер» по условиям договора обеспечительный платеж в сумме 95 000 рублей.

17.07.2013 договор аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013 был расторгнут по заявлению ООО «ТД «КАнтАл», что подтверждается доводами и пояснениями сторон и Управления Росреестра, а также представленной в дело выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.08.2013 № 01/020/2013-359.

ООО «Штайнер» в ходе судебного разбирательства заявило, что представленные ООО «ТД «КАнтАл» письма от 28.03.2013, 01.04.2013, 04.04.2013 с предложением принять помещение по договору аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013 не были им получены; указанное в почтовых уведомлениях лицо, получившее корреспонденцию от имени ООО «Штайнер» (ФИО7) не является сотрудником ООО «Штайнер».

С учетом указанного довода судом было направлено в адрес Управления Федеральной почтовой связи (отделение № 75 г. Иркутска) определение об истребовании доказательств от 22 января 2014 года. С учетом абзаца 2 пункта 33 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 № 221, согласно которому порядок доставки почтовых отправлений (выплаты почтовых переводов) в адрес юридического лица определяется договором между ним и оператором почтовой связи, у организации почтовой связи были истребованы сведения относительно лица, получившего корреспонденцию от имени общества с ограниченной ответственностью «Штайнер» (юридический адрес: 664046 <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>) в части заказных писем за период с 28.03.2012 по 04.04.2012, в том числе заказных писем №№ 66404760019146, 66404761000570, 66404761005087, в соответствии с Правилами оказания услуг почтовой связи, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 № 221.

На основании указанного определения об истребовании доказательств УФПС Иркутской области – филиал ФГУП «Почта России» (Иркутский почтамт) сообщило суду, что вышеуказанные заказные письма были вручены 11.04.2013 ФИО7 по доверенности б/н от 09.01.2012. К ответу организации почтовой связи была приложена копия указанной доверенности, из содержания которой следует, что ООО «Штайнер» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в лице генерального директора ФИО8, действующего на основании Устава, уполномочивает ФИО7 получать любую корреспонденцию в организациях и учреждениях почтовой связи города Иркутска и Иркутской области, поступившую на имя доверителя; полномочия по доверенности не могут быть переданы другим лицам; доверенность выдана до 31 декабря 2013 года.

От имени доверителя доверенность подписана ФИО8, поименованным генеральным директором, и скреплена оттиском печати ООО «Штайнер», по своему внешнему виду совпадающим с оттисками печати, проставленными на документах, представленных в материалы дела непосредственно ООО «Штайнер».

Несмотря на указанное обстоятельство, ООО «Штайнер» заявило, что руководителем (генеральным директором) общества ФИО8 никогда не являлся; генеральным директором ООО «Штайнер» является ФИО6

С учетом этого арбитражным судом было направлено в адрес Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 17 по Иркутской области (664007, <...>) определение об истребовании доказательств от 12 февраля 2014 года, которым у регистрирующего органа были истребованы сведения о руководителе (генеральном директоре) Общества с ограниченной ответственностью «Штайнер» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на дату 10 января 2012 года (с представлением содержащей соответствующие данные выписки из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 10 января 2012 года); сведения об изменении руководителя общества с ограниченной ответственностью «Штайнер» за период с 2011 по 2014 годы.

Согласно поступившей в дело выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 18.02.2014 № 455650, а также решению об учреждении ООО «Штайнер» от 06.09.2011, генеральным директором ООО «Штайнер» в спорный период (в том числе в период выдачи доверенности на получение почтовой корреспонденции от 09.01.2012) являлась ФИО6; сведений о полномочиях ФИО8 как руководителя общества не имеется.

В ходе рассмотрения дела ООО «Торговый дом «КАнтАл» заявило о проведении экспертизы, считая, что представленный ООО «Штайнер» акт о невозможности приемки помещения от 31.03.2013 не мог быть составлен 31.03.2013, и указанная в акте дата его составления не соответствует действительности, так как указанный акт был составлен позднее. ООО «Торговый дом «КАнтАл» просило провести экспертизу указанного документа, поручив ее проведение обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Байкальский центр судебных экспертиз и графоанализа». ООО «Штайнер», не возражая против назначения экспертизы и поручения ее указанной ООО «ТД «КАнтАл» организации, заявил о постановке перед экспертом дополнительного вопроса: могло ли повреждение акта о невозможности приемки помещения от 31.03.2013 в результате воздействия внешних факторов пожара (высокая температура, влажность, загрязнение и т.д.) исказить давность изготовления документа, поскольку акт о невозможности приемки помещения от 31.03.2013 был поврежден в результате пожара, произошедшего в помещении, по адресу: <...>, принадлежащем ООО «Штайнер» на основании договора субаренды от 01.05.2013.

С учетом изложенного арбитражный суд, руководствуясь статьями 82, 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определением от 3 марта 2014 года назначил техническую экспертизу, поставив перед экспертами следующие вопросы:

- соответствует ли дата совершения рукописных подписей ФИО4 и ФИО5 на акте о невозможности приемки помещения от 31 марта 2013 года дате составления, указанной в акте, а именно – 31 марта 2013 года?

- В какой период был составлен акт о невозможности приемки помещения от 31 марта 2013 года?

- подвергался ли акт о невозможности приемки помещения от 31 марта 2013 года искусственному старению?

- могло ли повреждение акта о невозможности приемки помещения от 31 марта 2013 года в результате воздействия внешних факторов пожара (высокая температура, влажность, загрязнение и т.д.) исказить данные о давности изготовления указанного документа, если могло, то насколько?

18.03.2014 в материалы дела поступило заключение эксперта № 21-01/03-2014 от 17.03.2014. Из содержания данного заключения следует, что воздействие влаги и высокой температуры на красящие вещества, которыми выполнены записи и подписи в акте о невозможности приемки помещения датированного 31 марта 2013 года, сделало невозможным их исследование на предмет определения «возраста» документа; вопросы установления обстоятельств воздействия на представленный документ не входят в компетенцию эксперта.

01.04.2014 от Главного управления Министерства чрезвычайных ситуаций России по Иркутской области, во исполнение определения суда от 3 марта 2014 года, в материалы дела поступил акт о пожаре от 26.01.2014 по пожару, произошедшему 26.01.2014 в здании по адресу: <...>. В подтверждение довода о том, что воздействие высокой температуры и влажности при тушении пожара повлияли на состояние акта от 31.03.2013, хранившегося в названном здании, ООО «Штайнер» сослалось на договор субаренды от 01.05.2013.

Также в ходе рассмотрения дела судом был осуществлен допрос свидетелей: ФИО9 (по ходатайству ООО «ТД «КАнтАл»); ФИО4 (по ходатайству ООО «Штайнер»).

В судебном заседании 6 февраля 2014 года свидетель ФИО9 пояснила, что ранее являлась арендатором помещения, входящего в состав помещения, которое должно было быть передано обществу с ограниченной ответственностью «Штайнер»; ООО «ТД «КАнтАл» предложило ИП ФИО9 расторгнуть договор аренды, о чем сторонами было достигнуто согласие. Свидетель пояснил, что договор расторгнут 15 марта 2013 года; срок для окончательного освобождения помещения установлен 31.03.2013. В связи с этим в течение 31 марта 2013 года ИП ФИО9 находилась в помещении в период с 9 до 19 часов, осуществляла освобождение ранее занимаемого помещения, выносила вещи. Помещение имеет отдельный вход, закрываемый жалюзи; в течение указанного периода они были подняты; внутреннее помещение имеет стеклянную дверь. До обеда (с 9 до 12 часов) в помещении находился представитель ООО «ТД «КАнтАл» ФИО2, после обеда он уехал, пояснив ФИО9, что в случае прибытия каких-либо лиц связь с ним может быть осуществлена по телефону. Сама ФИО9 в период с 9 до 12 часов неотлучно находилась в помещении, в период после 12 время от времени выходила в связи с необходимостью выноса вещей, при этом она запирала стеклянную дверь, но жалюзи постоянно были подняты. В течение дня в помещении какие-либо лица не появлялись.

На вопросы представителя ООО «Штайнер» ФИО9 пояснила, что договор был расторгнут с 15 марта 2013 года; 31 марта 2013 года она должна была освободить помещение. В этот день до обеда помещение было постоянно открыто, после обеда стеклянная дверь время от времени запиралась.

На вопросы представителя ООО ТД «КАнтАл» ФИО9 пояснила, что она знала о том, что кроме нее часть помещения освобождает и иной арендатор (ОК). На вопрос о том, прибывали ли какие-либо лица в помещение в период с 15 и до 31 марта 2013 года пояснила, что этого не помнит, в связи с чем затрудняется дать ответ на данный вопрос. На вопрос о том, прибывали ли какие-либо лица в помещение в период после 31 марта пояснила, что после 31 марта посещала помещение лишь периодически, ключей у нее уже не было.

В судебном заседании 12 февраля 2014 года (после перерыва с 06.02.2014) свидетель ФИО4 пояснил, что участвовал в составлении акта о невозможности приемки помещения от 31.03.2013. На место прибыл 31 марта 2013 года в 10 часов утра вместе с иным сотрудником ООО «Штайнер» - строителем Бартышем. Ранее 31.03.2013 и позднее 31.03.2013 в помещении не бывал. По прибытии обнаружил, что дверь заперта; снаружи помещение выглядит: имеется пластиковая дверь (которая была заперта), стеклопакеты. Возле помещения находился в течение 15 минут, дверь была заперта; связался с офисом, в машине составил акт о невозможности приемки от 31.03.2013, после чего уехал и больше не приезжал. Впоследствии свидетель пояснил, что посещал помещение также 18 марта, также около 10 или 11 часов утра; дверь была также заперта; была составлена служебная записка. Внутрь помещения ни разу не попал.

Представитель ООО ТД «КАнтАл» задал свидетелю вопросы, на которые свидетель пояснил, что на 31.03.2013 являлся сотрудником ООО «Штайнер», является им и в настоящее время. Для приемки помещения 31.03.2013 был направлен руководителем с целью принятия помещения; помещение должно было непосредственно приниматься строителем Бартышем, ФИО4 должен был при этом присутствовать. Заблаговременно акта приемки помещения не составлялось (в том числе в виде отпечатанного проекта), он должен был быть составлен на месте от руки в момент приемки. Подписывать был намерен сам, поскольку на тот момент имел соответствующую доверенность. Кто должен был встретить от арендодателя при приемке, не знает, так как выполнял указание руководителя, помещение должен был принимать строитель Бартыш, ФИО4 должен был лишь сопровождать его. Рядом с помещением находится какой-то супермаркет (Поляна или ОК, точно не помнит). По приезде к помещению при входе увидели, что дверь заперта, пытались открыть, но убедились в том, что она закрыта. Жалюзи были подняты, но свет не горел. Описать, как выглядит дверь, не может, поскольку не помнит. На вопрос представителя ООО ТД «КАнтАл» о том, почему прибыли для приемки именно в 10 часов, пояснил, что выполнял указание руководителя.

В отношении второго сотрудника ООО «Штайнер», который должен был участвовать в приемке помещения согласно приказу от 20 марта 2013 года № 65 о создании комиссии для приемки помещения, расположенного по адресу: <...> – строителя ФИО5, в судебном заседании 12 февраля 2014 года представитель ООО «Штайнер» пояснил, что не может в настоящем заседании пояснить о наличии в штате организации указанного лица, для уточнения указанного вопроса просил предоставить дополнительное время. В судебное заседание 24.02.2014 представитель ООО «Штайнер» представил справку о том, что ФИО5 в настоящее время в ООО «Штайнер» не работает.

Исследовав и оценив указанные доказательства в их совокупности, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, ООО «ТД «КАнтАл», выступая арендодателем спорного помещения, приняло на себя обязательство передать помещение в аренду ООО «Штайнер» в срок до 31 марта 2013 года; ООО «Штайнер» обязалось принять данное помещение в аренду в срок до 31 марта 2013 года (пункты 2.2.1, 3.1.1 договора).

Исполнение указанных встречных обязательств сторон предполагает прибытие арендатора в лице его руководителя либо уполномоченного представителя в арендуемое помещение для его принятия в установленный срок, нахождение арендодателя в данном помещении, подготовленном для передачи его арендатору, в целях совместного подписания акта приема-передачи, а также вручения арендатору ключей от помещения.

Из материалов дела усматривается, что арендодателем ООО «ТД «КАнтАл» были приняты меры для исполнения обязательств по передаче помещения, в виде направления в адрес ООО «Штайнер» уведомлений о готовности к передаче помещения. Направляя их арендатору, ООО «ТД «КАнтАл» руководствовался информацией УФПС Иркутской области – филиала ФГУП «Почта России», согласно которой контрольный срок прохождения регистрируемых почтовых отправлений на территории административных центров субъектов Российской Федерации составляет 2 дня без учета дня приема (данные сведения изложены, в том числе, в письме от 03.02.2014 № 19.1.1-70/181); корреспонденция направлялась по адресу арендатора, указанному в заключенном между сторонами договоре (согласно данным Единого государственного реестра юридических лиц, имеющимся в материалах дела, указанный адрес является юридическим адресом ООО «Штайнер»); в адрес арендодателя были возвращены оформленные в установленном порядке уведомления о вручении корреспонденции получателю.

В ходе рассмотрения дела УФПС Иркутской области – филиал ФГУП «Почта России» (Иркутский почтамт) сообщило суду, что вышеуказанные заказные письма были вручены 11.04.2013 ФИО7 по доверенности б/н от 09.01.2012, копия этой доверенности была направлена в материалы дела органом почтовой связи, который является незаинтересованным в данном деле лицом. Выявленный в ходе рассмотрения дела факт того, что ФИО8, от имени которого как генерального директора подписана данная доверенность, скрепленная оттиском печати ООО «Штайнер», не являлся руководителем общества, свидетельствует о недобросовестности либо недостаточной осмотрительности ООО «Штайнер», представившего в орган почтовой связи доверенность, подписанную неуполномоченным лицом; неблагоприятные последствия указанного действия, фактически позволяющего ООО «Штайнер» в любом случае оспорить факт получения корреспонденции по его юридическому адресу, не могут быть возложены на других лиц, в том числе ООО «ТД «КАнтАл».

Пунктами 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

С учетом этого следует признать, что ООО «ТД «КАнтАл» действовало с достаточной степенью разумности и добросовестности, исходя из положений пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации было вправе предполагать, что направленная им корреспонденция получена уполномоченным лицом (которое не приняло и после 11.04.2013 каких-либо мер к приемке помещения, согласованию новой даты принятия, будучи извещенным о готовности арендодателя передать его); напротив, поведение ООО «Штайнер», представившего в организацию почтовой связи доверенность, подписанную лицом, названным генеральным директором, но не являвшимся таковым, не могут быть расценены как добросовестные и разумные.

Кроме того, необходимо принять во внимание следующее.

Оценивая показания свидетелей и пояснения представителей сторон, содержащие противоположные данные (со стороны ООО «ТД «КАнтАл» о том, что 31.03.2013 помещение было открыто, в нем присутствовал представитель арендодателя для передачи помещения арендатору; со стороны ООО «Штайнер» о том, что помещение 31.03.2013 было заперто и попасть в него не представилось возможным), арбитражный суд исходит из того обстоятельства, что в любом случае пояснения свидетеля и представителя ООО «Штайнер» содержат информацию о том, что со стороны арендатора ООО «Штайнер» была предпринята лишь единичная попытка принять спорное помещение, заключавшаяся в том, что сотрудник ООО «Штайнер» ФИО4 (в сопровождении другого сотрудника ФИО5, который в настоящее время в организации не работает), прибыл к помещению, присутствовал возле него в течение 15 минут, после чего уехал и более не приезжал (ни в течение 31.03.2013, ни в последующем). Из материалов дела не усматривается, что арендатором были приняты какие-либо иные меры к принятию помещения, несмотря на то обстоятельство, что 03.04.2013 ООО «Штайнер» направляло в адрес арендодателя заявление, в котором просило ООО «КАнтАл» предоставить в фактическое пользование арендатора указанное в договоре помещение, для чего просило назначить дату и время приема-передачи объекта аренды, подписать акт приема-передачи объекта аренды. Намереваясь в действительности принять в аренду помещение, заинтересованный арендатор не ограничился бы однократным пятнадцатиминутным посещением данного помещения, ни разу не повторив более попыток принять его (в том числе путем проведения переговоров с арендодателем по вопросу неисполнения договорных обязательств).

Напротив, принятые арендодателем меры для передачи помещения следует признать необходимыми и достаточными, поскольку ООО «ТД «КАнтАл», действуя добросовестно, неоднократно направляло в адрес арендатора ООО «Штайнер» уведомления о готовности передать помещение; корреспонденция направлялась по юридическому адресу ООО «Штайнер», при этом ООО «КАнтАл» не могло предвидеть того обстоятельства, что представитель ООО «Штайнер», уполномоченный на получение корреспонденции согласно переданной в органы почтовой связи доверенности, в действительности такими полномочиями не обладает, поскольку доверенность подписана лицом, поименованным генеральным директором, но не являющимся таковым.

На основании изложенного, в результате оценки относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к внутреннему убеждению в том, что ООО «ТД «КАнтАл» приняло необходимые меры для передачи помещения арендатору ООО «Штайнер», тогда как последнее не приняло необходимых мер для принятия данного помещения.

Указанное обстоятельство позволяет прийти к следующим выводам.

Как было указано выше, согласно пункту 3.1.3 договора аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013 ООО «Штайнер» обязалось своевременно вносить арендную плату, оплату за коммунальные услуги, пользование электроэнергией, оплату за теплоснабжение, водоснабжение и канализацию.

ООО «ТД «КАнтАл» заявило, что в связи с непринятием ООО «Штайнер» (арендатор) во временное владение и пользование нежилого помещения, выступившего предметом заключенного между сторонами договора аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013, у арендодателя ООО «ТД «КАнтАл» возникли убытки в виде упущенной выгоды, соответствующие суммам арендной платы, которая должна была уплачиваться ООО «Штайнер» по условиям договора. Упущенная выгода исчислена за период с 31.03.2013 (дата, с которой помещение должно было быть принято в аренду) до 17.07.2013 (дата расторжения договора) в сумме, соответствующей ежемесячной арендной плате в размере 95 000 рублей, что за период с 31.03.2013 по 17.07.2013 за вычетом внесенной ООО «Штайнер» суммы обеспечительного платежа составит 242 096 рублей 80 копеек.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать:

факт нарушения обязательства и, как следствие, возникновение убытков;

наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками;

размер требуемых убытков (уменьшение имущества истца в сумме, предъявленной к возмещению).

Исходя из изложенных выше обстоятельств, суд считает, что в настоящем случае действительно имел место факт нарушения обязательства по принятию помещения со стороны ООО «Штайнер», в связи с чем ООО «ТД «КАнтАл» в период с апреля 2013 года до момента расторжения договора (17.07.2013) понесло убытки в виде неполученной по договору арендной платы. Тем не менее, размер требуемых убытков, который подлежит определению в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора о величине арендной платы, исчислен ООО «ТД «КАнтАл» исходя из суммы арендных платежей 95 000 рублей в месяц, что не соответствует пункту 4.3 договора. Доводы ООО «ТД «КАнтАл» о том, что внесение арендной платы в первые три месяца срока действия договора в меньших суммах (10 000 рублей, 10 000 рублей, 75 000 рублей соответственно) обусловлено принятой на себя арендатором ООО «Штайнер» обязанностью по ремонту помещения, не могут быть приняты судом во внимание исходя из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Условия заключенного между сторонами договора аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013 не содержат каких-либо конкретных положений, свидетельствующих о возложении на арендатора обязанности осуществить ремонт принимаемого в аренду помещения; с учетом этого суд приходит к выводу о том, что арендодатель добровольно, в соответствии с положениями гражданского законодательства о свободе договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) согласился на оплату арендатором арендной платы в меньших суммах в течение первых трех месяцев аренды. Следовательно, величина возникших у арендодателя убытков в виде упущенной выгоды подлежит исчислению в соответствии с условиями пункта 4.3 договора и составляет 147 096 рублей 77 копеек (10 000 рублей за апрель 2013 года, 10 000 рублей за май 2013 года, 75 000 рублей за июнь 2013 года, 52 096 рублей 77 копеек за 17 дней июля 2013 года - исходя из суммы арендной платы за июль в размере 95 000 рублей).

Как было указано выше, пунктом 4.5 договора стороны согласовали, что ООО «Штайнер» в срок не позднее пяти дней с момента подписания договора аренды вносит на расчетный счет ООО «Торговый дом «КАнтАл» сумму в размере 95 000 рублей, которая является обеспечительной суммой, обеспечивающей предпринимательские риски арендодателя. Оплаченная обеспечительная сумма подлежит зачету сторонами актом зачета встречного однородного обязательства в счет последнего месяца аренды; обеспечительная сумма не является коммерческим кредитом, на нее не начисляются проценты в течение всего срока действия договора аренды (пункт 4.5 договора).

С учетом того, что заключенный между сторонами договор аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013 расторгнут, при этом данный договор не содержит условий о возможности оставления обеспечительного платежа арендодателю (данный платеж подлежал зачету в счет последнего месяца аренды), в настоящее время у ООО «ТД «КАнтАл» не имеется правовых оснований для удержания данной суммы. Указанное обстоятельство признается последним, что следует из доводов, изложенных в уточнении встречного иска, согласно которым заявленная к взысканию сумма упущенной выгоды определена за вычетом перечисленной ООО «Штайнер» суммы 95 000 рублей.

В соответствии с пунктом статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), причем данные правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Следовательно, денежные средства в сумме 95 000 рублей, перечисленные ООО «Штайнер» в качестве обеспечительного платежа по договору аренды нежилого помещения № И-2/2013 от 25.02.2013, подлежат взысканию с ООО «ТД «КАнтАл» в пользу ООО «Штайнер».

С учетом изложенных выше обстоятельств, установленных судом в ходе рассмотрения дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного ООО «Штайнер» ходатайства о вызове в судебное заседание эксперта, мотивированного отсутствием в экспертном заключении ответа на вопрос о возможности влияния пожара на состояние акта от 31.03.2013. Исходя из положений статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данный вопрос не может быть разъяснен путем вызова эксперта в заседание; кроме того, в экспертном заключении указано, что вопросы установления обстоятельств воздействия на представленный документ не входят в компетенцию эксперта; следовательно, дополнительные пояснения по этому вопросу экспертом даны быть не могут.

На основании изложенного, оценив представленные в дело доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд приходит к выводу о том, что заявленное ООО «Штайнер» требование о взыскании с ООО «ТД «КАнтАл» неосновательного обогащения в сумме 95 000 рублей подлежит удовлетворению в полном объеме; заявленное ООО «ТД «КАнтАл» требование о взыскании с ООО «Штайнер» упущенной выгоды в сумме 242 096 рублей 80 копеек подлежит частичному удовлетворению в сумме 147 096 рублей 77 копеек и отклонению в остальной части.

В соответствии с частью 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Поскольку основной иск ООО «Штайнер» удовлетворен полностью в сумме 95 000 рублей, встречный иск ООО «ТД «КАнтАл» удовлетворен частично в сумме 147 096 рублей 77 копеек, в результате зачета указанных требований в пользу ООО «ТД «КАнтАл» следует взыскать с ООО «Штайнер» убытки (упущенную выгоду) в сумме 52 096 рублей 77 копеек.

Государственная пошлина относится на стороны согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: по полностью удовлетворенному основному иску – на ответчика ООО «ТД «КАнтАл»; по частично удовлетворенному встречному иску – на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. В результате зачета с ООО «Штайнер» взыскиваются в пользу ООО «ТД «КАнтАл» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 766 рублей 33 копейки. Расходы по оплате экспертизы в сумме 30 000 рублей, относящиеся к судебным издержкам и являющиеся частью судебных расходов согласно положениям статей 102,106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, также относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований и взыскиваются в соответствующей части с ООО «Штайнер» в пользу ООО «ТД «КАнтАл», которое понесло данные расходы.

С учетом состоявшегося в ходе рассмотрения дела уменьшения исковых требований по размеру по встречному иску, государственная пошлина в сумме 7 933 рубля 6 копеек возвращается ООО «ТД «КАнтАл» из федерального бюджета Российской Федерации согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации, в порядке, предусмотренном статьей 333.40 указанного Кодекса. В связи с отказом ООО «Штайнер» от требования о расторжении договора государственная пошлина в сумме 4 000 рублей возвращается ООО «Штайнер» из федерального бюджета Российской Федерации на основании пункта 5 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Основной иск удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «КАнтАл» (юридический адрес: 664047 <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Штайнер» (юридический адрес: 664046 <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>) основной долг в сумме 95 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 800 рублей.

Встречный иск Общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «КАнтАл» (юридический адрес: 664047 <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Штайнер» (юридический адрес: 664046 <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Штайнер» (юридический адрес: 664046 <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «КАнтАл» (юридический адрес: 664047 <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>) убытки (упущенную выгоду) в сумме 147 096 рублей 77 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 766 рублей 33 копейки, судебные издержки в сумме 18 234 рубля.

В остальной части иска отказать.

Произвести зачет удовлетворенных исковых требований.

В результате зачета взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Штайнер» (юридический адрес: 664046 <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «КАнтАл» (юридический адрес: 664047 <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>) убытки (упущенную выгоду) в сумме 52 096 рублей 77 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 966 рублей 33 копейки, судебные издержки в сумме 18 234 рубля.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Штайнер» (юридический адрес: 664046 <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 4 000 рублей, перечисленную платежным поручением от 14.05.2013 № 4560. Выдать справку на возврат государственной пошлины. Подлинное платежное поручение остается в материалах дела.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «КАнтАл» (юридический адрес: 664047 <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 7 933 рубля 6 копеек, перечисленную платежным поручением от 19.09.2013 № 184. Выдать справку на возврат государственной пошлины. Подлинное платежное поручение остается в материалах дела.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Е.В. Ермакова