Гражданский кодекс часть 1

Союз "Объединение организаций профсоюзов КБР"обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к ИП ФИО1 взыскании 218 613 руб. 23 коп. и о расторжении договора.

В судебном заседании начатом 26.12.2016 объявлялся перерыв до 27.12.2016 для разрешения вопроса о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы с целью установления фактической площади помещений переданных в аренду ответчику. При этом суд предложил сторонам при наличии согласия на проведения судебной экспертизы сообщить суду свои предложения по выбору эксперта, либо экспертного учреждения, которому может быть поручено проведение экспертизы, по кругу вопросов, которые необходимо поставить на разрешение перед экспертом, а также перечислить на депозит Арбитражного суда КБР стоимость проведения экспертизы. После перерыва заседание суда продолжено. Истец и ответчик отказались дать согласие на проведение по делу судебной экспертизы.

В судебном заседании после перерыва представитель истца уточнил заявленные требования и просил признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>) наличие нарушений по внесению арендной платы более четырёх раз подряд по истечении срока внесения платежа, установленного договором аренды от 28.04.2000г, а именно, за IV квартал 2015г., I, II и III кварталы 2016г, расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 28 апреля 2000г., заключенного между Федерацией независимых профсоюзов КБР и индивидуальным предпринимателем ФИО1, взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) в пользу Союза «Объединение организаций профсоюзов Кабардино-Балкарской Республики» неосновательное обогащение в виде сбережённых расходов по аренде за использование незаконно занимаемых площадей в размере 118 516,09 рублей, взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) в пользу Союза «Объединение организаций профсоюзов Кабардино-Балкарской Республики» проценты на сумму неосновательного обогащения за период с 05.11.2013г. по 31.08.2016г. в размере 32 рубля 89 копеек, обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 освободить занимаемые помещения и передать их собственнику Союзу «Объединение организаций профсоюзов КБР» по акту приема-передач в течение пяти календарных дней со дня расторжения договора аренды нежилого помещения от 28 апреля 2000г. и взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>) в пользу Союза «Объединение организаций профсоюзов КБР» арендную плату за период с 01.10.2016г. по день освобождения занимаемых помещений и передаче их истцу по акту.

Представитель ответчика требования истца не признал просил отказать.

В соответствии со ст. 49 АПК РФ уточненные требования истца приняты судом к рассмотрению.

Рассмотрев материалы дела, суд считает, что исковые требования не обоснованны и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между истцом» и ответчиком, был заключен договор аренды от 28.04.2000г согласно которому в аренду были переданы помещения в здании Дворца культуры профсоюзов по адресу: <...>, общей площадью 755,8 кв.м., из них:

- Зрительный зал со сценой - 529 кв.м.

- Кинопроекционное помещение - 33 кв.м.

- Осветительское помещение - 28 кв.м. При этом суммарная площадь указанных помещений составляет 590 кв.м. и отличается отуказанной в договоре общей арендуемой площади 755,8 кв.м. (п.1.1. Договора).

Согласно данным технического паспорта площадь переданных помещений составляет 957,6 кв.м., из них:

- Зрительный зал-528,7 кв.м.

- Сцена-373,5 кв.м.

- Кинопроекционное помещение - 28 кв.м.

- Осветительское помещение - 27,4 кв.м.

По акту приема-передачи от 30.04.2000г. арендатору были переданы площади в размере 590 кв.м.

Вместе с тем, по мнению истца, ответчик нарушая условия договора без согласования с истцом (самовольно) стал использовать площади и помещения, не указанные в Договоре.

Для определения фактически занимаемых ответчиком площадей 10.01.2013г. истцом был произведён замер арендуемых помещений, В результате произведённого замера были выявлены неучтённые в Договоре аренды площади, превышающие 755,8 кв.м, о чем был составлен соответствующий акт (прилагается).

15.03.2013г. за № 06-124 ответчику было направлено письмо с предложением заключить дополнительное соглашение к договору аренды с включением в него не учтённых, но фактически используемых ответчиком площадей. Данное предложение осталось без ответа.

12.09.2013г. за № 06-438 ответчику повторно было направлено письмо с предложением заключить дополнительное соглашение к договору аренды на используемые площади, которые не учтены в Договоре аренды от 28.04.2000г. Данное предложение также было проигнорировано ответчиком.

05.11.2013г. комиссией, в которую вошли ответчик и работники истца, были произведены замеры фактически занимаемых ответчиком площадей. В результате этого обмера было установлено, что ответчик занимает помещения общей площадью 1412 кв.м, из которых:

- Зрительный зал-511,3 кв.м.:

- Сцена-418,2кв.м.;

- Осветительское помещение - 25,2 кв.м;

- Склад декораций-151,3 кв.м.;

- Кинопроекционное помещение - 35 кв.м.;

- Подсобное (кинопроекционное) помещение - 6,96 кв.м.; Балкон-227 кв.м.;

- Балкон (2 треугольника) - 25,00 кв.м.;

- Касса кинозала (+ кабинет директора) -11,9 кв.м.

С указанными обмерами ответчик согласился, за исключением склада декораций и сцены, о чём была сделана ею собственноручно запись: "За исключением склада декораций и сцена взаимозачёт"(Акт контрольного обмера приложен в материалы дела).

По мнению истца ответчик фактически использует нежилые помещения в размере 1412 кв.м, из них платит только за 755,8 кв.м. Ответчик не оспаривает площади в размере 842,47 кв.м, соответственно использование площадей в размере 86,7 кв.м. в отсутствие договорных отношений в силу ст. ст. 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации для ответчика являются необоснованным обогащением, и, следовательно, он обязан возместить истцу упущенную выгоду в виде не получения прибыли за фактическое пользование этими помещениями.

25.04.2014г. письмом № 371/06 истец предложил ответчику заключить дополнительное соглашение к Договору аренды на дополнительно используемые площади, выявленные в результате комиссионного обмера. Указанное предложение ответчиком было проигнорировано,

14.12.2015г. в адрес ответчика исх.110/07 от 08.12.2015г. было направлено очередное предложение о заключении дополнительного соглашения к договору аренды с приложением подписанного истцом дополнительного соглашения в трёх экземплярах, которое истец также проигнорировал.

Уклоняясь от заключения дополнительного соглашения на используемые помещения, тем самым занимая 86,7 кв.м. площади без правовых оснований, по мнению истца на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в размере 3441,99 рублей в месяц, а за период с 05.11.2013г. по 01.09.2016г. неосновательное обогащение составило 118516 рублей 09 копеек, что и послужило основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском в части неосновательного обогащения.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу части 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

В данном случае, в целях определения фактической площади используемых ответчиком помещений, а следовательно и размера неосновательного обогащения, по делу необходимо проведение судебной строительно-технической экспертизы.

В связи с указанными обстоятельствами для получения согласия сторон на проведение экспертизы, был объявлен перерыв в судебном заседании, начатом 26.12.2016.

При этом суд предложил сторонам при наличии согласия на проведения судебной экспертизы сообщить суду свои предложения по выбору эксперта, либо экспертного учреждения, которому может быть поручено проведение экспертизы, по кругу вопросов, которые необходимо поставить на разрешение перед экспертом, а также перечислить на депозит Арбитражного суда КБР стоимость проведения экспертизы.

После перерыва в судебном заседании 27.12.2016 стороны сообщили суду об отсутствии согласия на проведение экспертизы.

Иных доказательств, с достоверностью подтверждающих факт использования ответчиком без правовых оснований 86,7 кв.м. площади, а следовательно и размер неосновательного обогащения, в материалы дела не представлено, в связи с чем требования истца в части взыскания 118 516 руб. неосновательного обогащения и 32,89 руб. процентов не подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Как следует из материалов дела, договор аренды нежилого помещения от 28.04.2000 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом соблюден, что подтверждается представленными в материалы дела предложением ответчику от 22.08.2016 в срок до 01.09.2016 расторгнуть договор аренды. Данное предложение получено ответчиком 23.08.2016, что подтверждается квитанцией "Спецсвязь экспресс".

Истец указывает в своем заявление на нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы более двух раз подряд, а именно с 01.01.2016 по 31.06.2016.

Однако на момент подачи настоящего иска (05.09.2016) сумма основного долга погашена арендатором в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 02.09.2016 № 659, а также ответчик погасил пени указанные в заявлении истца платежным поручением от 17.09.2016 № 681.

Поскольку указанное Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 разъясняет порядок применения общего гражданского законодательства к регулированию земельных отношений, то в силу пункта 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации его разъяснения как специального правового акта имеют приоритетное значение в сравнении с разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 как общего правового акта, относящимся к аренде любых вещей.

Кроме того, в соответствии с разъяснениями, данным в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Соответственно, оплата в разумный срок задолженности по арендной плате нежилого помещения исключает досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения.

Таким образом, исковые требования истца в части расторжения договора аренды суд не находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В связи с тем, что в удовлетворении требования департамента о расторжении договора аренды отказано, требование об освобождении занимаемых помещений и передаче их собственнику также удовлетворению не подлежит.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика в пользу истца арендной платы за период с 01.10.2016 по день освобождения занимаемых помещений и передачи их истцу.

Пунктом 2.2. договора аренды от 28.04.2000 предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату на расчетный счет арендодателя ежеквартально, за каждый квартал, не позднее 10 числа первого месяца, следующего квартала.

Таким образом, право требования уплаты арендных платежей за 4 квартал 2016 года возникает у истца после 10.01.2017, что является основанием для отказа в удовлетворении иска в указанной части.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Союза "Объединение организаций профсоюзов КБР"отказать полностью.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Судья Х.Н. Шогенов