Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Цветной бульвар» (далее – ООО «УК «Цветной бульвар», Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области к Министерству регионального контроля (надзора) Правительства Калининградской области (далее – Министерство, административный орган, заинтересованное лицо) с заявлением о признании недействительным предписания №ЖК-2/2026/ТАБ/3145-о от 21.08.2019.

Определениями суда от 20.01.2020, 17.02.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привечены Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград» и ООО «АвангардИнвестПроект», (далее – третьи лица).

Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации ГО «Город Калининград», извещенный надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) явку представителя не обеспечил, в связи с чем заявление рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

В ходе судебного разбирательства представитель заявителя поддержал заявленные требования Общества в полном объеме по доводам, изложенным в заявлении.

Представитель Министерства возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на доводы, изложенные в письменном отзыве.

Представителем ООО «АвангардИнвестПроект» суду даны пояснения в рамках рассматриваемого спора.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд

установил

На основании приказа № ЖК-4540/пр от 20.08.2019 проведена внеплановая проверка в отношении ООО «УК «Цветной бульвар» в рамках лицензионного контроля предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Указанная проверка проводилась с целью проверки доводов обращения заявителя по вопросу захвата части земельного участка многоквартирных домов по адресу: Калининград, ул. Артиллерийская, 71-79.

По результатам проверки административным органом установлено, что на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников помещений МКД с левой стороны от въезда на подземную парковку МКД № 71-79 по ул. Артиллерийской в г. Калининграде, расположены автоматические ворота и территория парковки, воротами ограничены доступ и право пользования собственниками МКД данной территорией. Решений общих собраний собственников помещений МКД по данному вопросу в виде протоколов управляющей организацией не представлено. В виду чего Министерством сделан вывод о нарушении ООО «УК «Цветной бульвар» лицензионных требований.

Результаты проверки отражены в акте №ЖК-1/4540/прТАБ от 21.08.2019.

По результатам проведенной проверки Обществу выдано предписание №ЖК-2/2026/ТАБ/3145-о от 21.08.2019, в соответствии с которым ООО «УК «Цветной бульвар» предписано в срок до 20.01.2020 принять меры к устранению нарушений лицензионных требований в части использования общего имущества собственников помещений МКД, а именно самовольного захвата доступа для автотранспорта в части территории земельного участка жилого комплекса, расположенной с левой стороны от въезда на подземный автопаркинг МКД, в отсутствии решения общего собрания собственников помещений МКД по данному вопросу.

Не согласившись с указанным предписанием, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

К основным доводам Общества в обоснование недействительности предписания отнесено:

- земельные участки по МКД № 71-83 по ул. Артиллерийской не сформированы и в их отношении не произведен государственный кадастровый учет;

- Общество какие-либо ограждения (ворота) не устанавливало, потому и обязанность по их демонтажу отсутствует;

- проверка проведена ненадлежащим органом, не имеющим права проводить государственный земельный надзор;

- предписание не отвечает критерию исполнимости.

Суд, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ, по своему внутреннему убеждению относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, считает заявление Общества, не подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно статье 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198 и части 2 статьи 201 АПК РФ, ненормативные акты, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц могут быть признаны арбитражным судом недействительными либо незаконными по заявлению заинтересованного лица, при наличии одновременно двух условий: если такие акты, решения либо действия (бездействие) не соответствуют закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

Актом проверки от 21.08.2019 зафиксировано и подтверждается фотоматериалами (л.д.91 оборотная сторона – 93 оборотная сторона), что с левой стороны от въезда на подземный паркинг МКД расположены автоматические ворота и территория парковки, на которой имеется автотранспорт.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) к общему имуществу в многоквартирном доме относится земельный участок, на котором распложен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

Частью 2 статьи 162 ЖК РФ установлено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно пункту 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя, в том числе, содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно обеспечивать доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственником помещений в многоквартирном доме (подпункт 3 пункта 1.1 статьи 161 ЖК РФ).

На момент проверки Министерством было установлено и подтверждается материалами дела, что на территории земельного участка спорного МКД установлены автоматические ворота и расположена парковка автотранспорта, которые ограничивают доступность и возможность свободного использования придомовой территории, а также препятствуют свободному проезду жильцов на территорию дома. Использование придомовой территории указанным образом, а именно организация парковки существенно нарушают права проживающих в доме лиц и гостей дома. При этом, ссылка заявителя о том, что имеется иной проход к МКД через ворота с правой стороны от въезда на подземный паркинг не может служить доказательством, что права собственников в указанной части не нарушены.

Также на момент проверки было установлено, что организация парковки на придомовой части территории МКД препятствует проезду спецтехники (пожарных машин, скорой помощи и др.).

Из пояснений третьего лица – ООО «АвангардИнвестПроект» следует, что застройщик спроектировал, построил и сдал в эксплуатацию въездные ворота и калитку для повседневного прохода проживающих в доме лиц и их гостей с правой стороны от въезда на подземный паркинг, в то время как ворота с левой стороны от въезда на подземный паркинг являются запасными и обеспечивают противопожарные мероприятия.

Документы, представленные третьим лицом, в числе которых положительное заключение негосударственной экспертизы № 2-1-1-0079-14 от 21.11.2014, раздел 9 проектной документации «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности» Шифр 11/14-МПБ Многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по ул. Артиллерийская в г. Калининграде. 3-й этап – Многоквартирный жилой дом № 3, не свидетельствуют об отсутствии доступа в МКД через указанные ворота, как и не свидетельствуют о том, что свободный проезд и проход возможен исключительно через ворота, расположенные в правой стороны от подземного паркинга.

Представленные документы подтверждают наличие подъездных путей для спецтехники к зданию МКД, вместе с тем, на момент проверки заинтересованным лицом было зафиксировано организованная парковка автотранспортных средств, которые на момент проведения проверки создавали препятствия для свободного доступа к этим подъездным путям.

В судебном заседании представитель заявителя пояснил суду, что со спорной территории, где на момент проверки была организована парковка, имеется возможность попасть в жилые помещения спорного МКД, что также подтверждается фотоматериалами (л.д. 93).

То обстоятельство, что после проведения Министерством проверки указанная часть территории перестала использоваться как парковка, не свидетельствует о неправомерности оспариваемого предписания, вынесенного на основании акта проверки, которым был зафиксирован факт такой парковки.

Доводы заявителя о несформированности земельных участков под МКД жилого комплекса и отсутствие постановки их на кадастровый учет, судом отклонены.

Согласно пункту 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.074.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Кроме этого, согласно части 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

В рассматриваемом случае, бездействие органа местного самоуправления не должно повлечь за собой нарушение и ущемление прав жильцов МКД, в виде несвоевременности осуществления установленных законом процедур оформления земельных участков.

В виду изложенного, Министерством правомерно в обязанности управляющей организации вменено обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирном доме, выраженных в оспариваемом предписании.

Каких-либо существенных нарушений, влекущих недействительность результатов проверки, судом не установлено. Проверка проведена в пределах полномочий, предоставленных заинтересованному лицу Административным регламентом исполнения Министерством регионального контроля (надзора) Калининградской области государственной функции по осуществлению регионального государственного жилищного надзора, утвержденным Приказом №707 от 03.05.2017. Государственный земельный надзор, вопреки доводам заявителя, не проводился.

Довод о том, что предписание не отвечает критерию исполнимости, судом отклоняется.

Обществу предоставлено право выбора способа выполнения предписания в соответствии с возложенными на него обязанностями по управлению многоквартирным домом.

Доказательства невозможности выполнить требования, содержащиеся в оспариваемом предписании в указанный в нем срок, в материалы дела не представлены.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что предписание Министерства от 21.08.2019 № ЖК-2/2026/ТАБ/3145-о является законным и не нарушает прав Общества как субъекта предпринимательской деятельности.

В соответствии с частью первой статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу части второй статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В судебном заседании стороны пояснили суду, что ими раскрыты все необходимые доказательства по делу; иных доказательств, а также ходатайств, в том числе о представлении или истребовании дополнительных доказательств не имеется.

Руководствуясь статьями 67, 68, 71, 170, 210, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Калининградской области

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований ООО «УК «Цветной бульар» - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через канцелярию Арбитражного суда Калининградской области.

Судья А.В. Брызгалова