Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел 20 и 27 июля в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Балткомфорт» (ОГРН <***> ИНН <***>, <...>)

к Министерству регионального контроля (надзора) Калининградской области (ОГРН <***> ИНН <***>, Калининград, ул. Д. Донского, 1)

об оспаривании отказа

третье лицо: Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1 по доверенности, паспорту,

от заинтересованного лица: ФИО2 по доверенности, удостоверению (после перерыва),

от третьего лица: ФИО3 по доверенности, паспорту (до перерыва)

общество с ограниченной ответственностью «Балткомфорт» (далее – заявитель, ООО «Балткомфорт», Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением об отмене решения Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области (далее – Министерство, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 30.07.2019 № СН-1274, о выдаче заключения о степени готовности, предоставляющего застройщику право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; об обязании Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области выдать Обществу с ограниченной ответственностью «Балткомфорт» заключение о степени готовности, предоставляющего застройщику право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Определением суда от 22.06.2020 к участию в деле привлечено Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области (далее – Агентство, третье лицо).

В судебном заседании 20.07.2020 объявлялся перерыв в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Агентство, извещенное надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ, явку представителя после перерыва не обеспечило в судебное заседание.

Заявление рассмотрено в отсутствие третьего лица на основании статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении и дополнительных письменных пояснениях.

Представитель Министерства возражал против удовлетворения заявленных требований.

Заслушав представителей сторон, оценив в совокупности порядке статьи 71 АПК РФ все представленные по делу доказательства, исследовав материалы дела, суд

установил:

ООО «Балткомфорт» обратилось в Министерство с заявлением о готовности проекта строительства (вх. от 09.07.2019 № СН-1002/отч), поданное застройщиком на объект «Многоквартирный жилой дом с подземной стоянкой по адресу: ул. Октябрьская, 23 в г. Зеленоградске Калининградской области» (разрешение на строительство от 12.12.2016 RU 3952000-377/16МО, выданное администрацией муниципального образования «Зеленоградский городской округ»).

Министерством в выдаче заключения о степени готовности, предоставляющего застройщику право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» было отказано (письмо от 30.07.2019 № СН-1274).

Поскольку на указанное заявление ООО «Балткомфорт» письменного ответа не получило, Общество обратилось в Министерство с запросом от 16.12.2019 о выдаче нарочно ответа по результатам рассмотрения заявления, зарегистрированного за вх. №СН-1002/отч.

04.02.2020 Общество получило сопроводительное письмо от 21.01.2020 № 168-ЕС с приложением копии отказа от 30.07.2019 № СН-1274 о выдаче заключения о степени готовности, предоставляющего застройщику право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4. Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно оспариваемому отказу - возведенный обществом объект капитального строительства с пятью надземными и двум подземными этажами не соответствует выданному разрешению на строительство от 12.12.2016 RU 3952000-377/16МО, что подтверждается решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 09.04.2019 по делу № 2-168/2019, апелляционным определением Калининградского областного суда от 26.06.2019 по делу № 33-3048/2019, фотографиями, размещенными обществом с ЕИСЖС; в объект капитального строительства внесены конструктивные изменения в ходе строительства, не предусмотренные разрешением на строительство, и существенно изменившие параметры многоквартирного дома в части его этажности, что свидетельствует о нарушении требований градостроительного законодательства; в судебном порядке объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом с подземной автостоянкой, возводимый ООО «Балткомфорт» по ул. Октябрьская, 23 в г. Зеленоградске, был признан самовольной постройкой.

Общество, не согласившись с решением Министерства об отказе в выдаче заключения о степени готовности, обжаловало его в судебном порядке.

Срок на обжалование в соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявителем соблюден. При этом суд исходит из того, что заявителю стало известно о нарушении оспариваемого права 04.02.2020 при получении исходящего письма Министерства от 21.01.2020 вместе с отказом. Определением от 01.06.2020 суд предлагал заинтересованному лицу представитель доказательства направления оспариваемого отказа, однако определение суда не исполнено, доказательства своевременного направления в адрес заявителя не представлено.

Позицию Министерства суд находит несостоятельной в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства РФ № 480 от 22.04.2019 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 154 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года» (далее - Постановление Правительства РФ № 480) многоквартирный дом, возведение которого осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу, по договорам участия в долевом строительстве, предоставленным на государственную регистрацию после 01.07.2019 года, должны одновременно соответствовать критериям, установленным настоящим документом.

Постановлением Правительства РФ № 480 утверждены критерии, определяющие степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г. (далее – Закон № 214-ФЗ).

Согласно частям, 2 и 3 Постановления Правительства РФ № 480, застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей Закона № 214-ФЗ, по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г., в случае, если количество заключенных договоров участия в долевом строительстве подтверждает реализацию участникам долевого строительства не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, машино-мест, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве, указанных в проектной декларации проекта строительства, а также, если степень готовности проекта строительства составляет не менее 30 процентов.

Из анализа приведенных выше положений Постановления Правительства РФ № 480 следует, что единственным основанием для отказа в выдаче заключения является не соответствие многоквартирного дома критериям, установленным в указанном Постановлении, иных оснований названное Постановление Правительства РФ не содержит.

Посредством установления критериев степени готовности объекта строительства, законодателем преследовалась цель обеспечить завершение строительства, уже начатых объектов. Параметры готовности объекта в совокупности с условиями осуществления строительства сами по себе служат гарантией, что объект будет завершен.

Вместе с тем, Министерство в качестве обоснования в своем отказе ссылается на то обстоятельство, что при возведении ООО «Балткомфорт» по ул. Октябрьская, 23 в г. Зеленоградске многоквартирного жилого дома имели место отступления от разрешения на строительство от 12.12.2016 RU 3952000-377/16МО, а также на судебный акт Зеленоградского районного суда Калининградской области.

Из документов, приложенных к заявлению о готовности проекта строительства от 09.07.2019 (вх. от 09.07.2019 № СН-1002/отч) следует, что Обществом выполнены критерии: количество заключенных договоров участия в долевом строительстве подтверждает реализацию участникам долевого строительства 53,32% общей площади жилых и нежилых помещений, машино-мест, что контролирующим органом не оспаривается; степень готовности проекта строительства составляет 66,6%.

Однако оценка на предмет соблюдения Обществом критериев, установленных в Постановлении Правительства РФ № 480, Министерством при вынесении оспариваемого отказа не дана.

Суд находит ошибочным позицию Министерства о том, что признание объекта самовольной постройкой, без условия ее сноса, может служить основанием для отказа в выдаче заключения о степени готовности объекта, ввиду отсутствия взаимосвязи между статусом самовольной постройки объекта, который не обладает признаками статичности и неизменности и процедурой выдачи заключения о степени готовности.

При этом судом учтено, что суд общей юрисдикции в решении от 09.04.2019, признавая объект незавершенного строительства самовольной постройкой, обязал ООО «Балткомфорт» привести объект капитального строительства МКД по ул. Октябрьской, 23 в г. Зеленоградске в соответствии с проектной документацией и разрешением на строительство от 12.12.2016 RU 3952000-377/16МО, а не снести его. В рассматриваемом случае, признание за объектом статуса самовольной постройки не означает, что такой статус статичен и неизменен.

Из судебного акта от 09.04.2019 следует, что ООО «Балткомфорт» обращалось в Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство от 12.12.2016, в части изменения параметров объекта капитального строительства, предусматривающих изменение количества этажей, однако был получен отказ с указанием на необходимость получения нового разрешения на строительство.

При рассмотрении настоящего спора судом установлено, что Агентством выдано Обществу новое разрешение на строительство 29.10.2019 за № 39-RU39320000-395-2019. Таким образом, устранены причины, послужившие для признания объекта самовольной постройкой.

Из материалов дела, а также пояснений заявителя следует и не оспаривается заинтересованным лицом, что степень готовности проекта строительства составляет 66,6%, а количество заключенных договоров участия в долевом строительстве подтверждает реализацию участникам долевого строительства 53,32% общей площади жилых и нежилых помещений, машино-мест, что соответствует критериям, установленным Постановлением Правительства РФ № 480.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 3 статьи 198 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об удовлетворении заявленного требования.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным и отменить решение Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области исх. № СН-1274 от 30.07.2019 об отказе в выдаче ООО «Балткомфорт» заключения о степени готовности, представляющего застройщику право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Обязать Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области выдать ООО «Балткомфорт» заключение о степени готовности, представляющего застройщику право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Взыскать с Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области в пользу ООО «Балткомфорт» расходы по госпошлине в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.В. Брызгалова