Гражданский кодекс часть 1

Администрация городского округа «Город Калининград» (ОГРН 1023900770222, адрес регистрации: 236022, г. Калининград, пл. Победы, 1) (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Тимербаев» (ОГРН 1023900766570, адрес регистрации: 236039, г. Калининград, пер. Трамвайный, 12А) (далее – Общество) о признании отсутствующим его право собственности на нежилое здание, площадью 18,4 кв.м., с кадастровым номером 39:15:150830:72, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 39:15:150830:773 по адресу: г. Калининград, ул. П. Морозова, д. 63А.

Также Администрация просила суд признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в отношении нежилого здания, площадью 18,4 кв.м., с кадастровым номером 39:15:150830:72, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости в пользу Грошевой Валентины Васильевны на основании договора купли-продажи от 16.09.2013 (номер государственной регистрации 39-39-01/350/2013-145).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – Управление Росреестра).

В судебном заседании представитель Администрации исковое заявление, с учетом уточнения, поддержал в полном объеме.

Представитель общества возражал против удовлетворения исковых требований, заявив о пропуске срока исковой давности. Кроме этого, общество указало на то, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права. Также, общество ссылалось на то, что спорный павильон является объектом недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке и расположен на земельном участке, предоставленном в аренду по его размещение.

Грошева В.В. и Управление Росреестра в заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещались судом надлежащим образом.

Заслушав представителей Администрации и Общества, исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, суд установил.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имуществом (далее – ЕГРН) (листы дела 21-23 том 1) за Обществом с 27.09.2013 зарегистрировано право собственности на нежилое здание (торговый павильон, литер А), площадью 18,4 кв.м с кадастровым номером 39:15:150830:72, расположенное по адресу: г. Калининград, ул. П.Морозова, 63а.

Указанный торговый павильон расположен на земельном участке с кадастровым номером 39:15:150830:773, который предоставлен Обществу по договору № 011056 на передачу в аренду городских земель от 31.10.2011 (далее – договора аренды) под торговый павильон (листы дела 11-20 том 1) сроком до 02.10.2015 (соглашение к договору аренды № 011056-2 от 02.09.2014).

Соглашением № 011056-3 от 20.06.2016 договор аренды расторгнут и 20.06.2016 между Администрацией и Обществом заключен новый договор № 289/2016-А аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:150830:773 с разрешенным использованием – под торговый павильон. Срок действия договора установлен – до 28.04.2017.

Администрация, ссылаясь на то, что спорный торговый павильон не является объектом недвижимого имущества, земельный участок под строительство капитального объекта не выделялся, разрешительная документация на строительство каких-либо объектов не выдавалась, государственная регистрация права собственности общества на данное строение нарушает права Администрации как собственника земельного участка, на котором расположен павильон, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд находит требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Аналогичное понятие недвижимости содержалось и в статье 1 (утратила силу с 01.01.2017) Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статьей 131 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Кроме того, для признания имущества недвижимым необходимо установить факт возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

Согласно статье Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» для осуществления строительства требовалось получение разрешения.

На дату приемки законченного строительством (установкой) объекта (30.07.1998) действовали положения Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) от 07.05.1998 № 73-ФЗ.

Согласно статье 23 ГрК РФ в указанной редакции в ведении муниципальных образований в области градостроительства находилась выдача в установленном порядке разрешений на строительство объектов недвижимости.

В силу пункта 5 статьи 43 Устава города Калининграда, принятого решением городской Думы Калининграда от 25.09.1996 № 299 (ред. от 10.07.1998), к компетенции мэрии города относились следующие полномочия: выдача разрешения на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт на территории города всех объектов производственного и непроизводственного назначения; назначение приемочных комиссий, утверждение актов о приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов жилищно-гражданского назначения, принятие участия в приемке в эксплуатацию других объектов, расположенных на территории города.

Таким образом, для строительства требовалось получение разрешения на строительство, которое выдавалось мэрией г. Калининграда.

До 31.07.2004 в соответствии с пунктом 5 постановления Совета Министров СССР от 23.01.1981 № 105 и пунктом 1.6 СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», утвержденных постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987, объекты недвижимости, строительство которых окончено, предъявлялись заказчиком (застройщиком) к приемке государственным приемочным комиссиям.

Как следует из статьи 5 Положения о районных администрациях города Калининграда, утвержденного городской Думой города Калининграда от 28.08.1996 № 263, к полномочиям районной администрации в области строительства относилось участие в государственных приемочных комиссиях, утверждение актов по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов жилищно-гражданского назначения, а также участие в приемке в эксплуатацию других законченных объектов, расположенных на территории района.

Постановлением мэра г. Калининграда от 03.07.1998 № 2073 «О порядке ввода в эксплуатацию объектов малой торговли и обслуживания населения» постановлено приемку в эксплуатацию объектов малой торговли и обслуживания населения (отдельное стоящие палатки, павильоны, остановочные комплексы, киоски и т.д.) общей площадью до 100 кв.м осуществлять администрациям районов, при этом акт приемки в эксплуатацию указанных объектов утверждать постановлением главы администрации района.

В соответствии с пунктами 1.2, 2.2 Порядка аренды земельных участков под объекты малой торговли и предоставления права их установки на территории г. Калининграда, утвержденного решением городской Думы г. Калининграда от 20.12.1995 № 216 (действующего на период строительства спорного объекта), объектами малой торговли являются строения и сооружения из конструкций облегченного типа любой площади: павильоны, в т.ч. и в составе остановочных комплексов. Акт комиссии о приемке объекта в эксплуатацию является разрешением на начало использования объекта.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ранее земельный участок на котором установлен спорный павильон был передан по договору № 221-98 на право установки объекта малой торговли от 01.01.1998 ЧП Киблер Э.В., а договором № 221а98 от 01.08.1998 – ЧП Зиновьевой И.Н. (листы дела 6-8 том 2).

В указанных договорах было определено, что при прекращении действия договора досрочно или по окончании срока освободить и передать земельный участок по акту комиссии администрации.

Постановлением Главы Администрации Балтийского района города Калининграда № 220 от 30.07.1998 утвержден акт приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию торгового павильона по адресу: г. Калининград, ул. П.Морозова, 63 (лист дела 5 том 2).

При этом в указанном акте имеется ссылка на акт № 9 приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию объекта малой торговли, установленного на основании договора на право установки № 221-97 от 31.12.97 по адресу: ул. П. Морозова, 63а. Между тем в материалах регистрационного дела имеется акт № 8 от 1997 года о приемке торгового павильона по адресу: П. Морозова, 61 (лист дела 5 оборотная сторона том 2).

Таким образом, усматривается, что спорный торговый павильон был принят в эксплуатацию не актом государственной приемочной комиссии, соответственно, не был утвержден мэром г. Калининграда в установленном законом порядке.

В данном случае в рамках своих полномочий администрацией Балтийского района г. Калининграда введен в эксплуатацию не объект капитального строительства, а объект малой торговли (торговый павильон).

Кроме этого, из регистрационного удостоверения от 08.09.1998, выданного Зиновьевой И.Н. (лист дела 4 том 2) следует, что нежилое строение состоит из гофрированного железа.

С 26.07.2010 собственником торгового павильона по договору купли-продажи от 20.07.2010 является Грошева В.В., а с 27.09.2013 – Общество.

При этом, земельный участок был предоставлен Грошевой В.В. (предыдущему собственнику павильона) на основании распоряжения Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» от 07.10.2011 № 70-2143/р (лист дела № 1 том 2).

Согласно пункту 2.3 указанного распоряжения – часть участка площадью 12 кв.м. – охранная зона инженерных коммуникаций. Режим использования – без права застройки.

Соглашением от 11.09.2013 права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к Обществу.

В материалах дела отсутствуют документы об отводе земельного участка для строительства торгово-остановочного комплекса как объекта недвижимости (капитального строения), разрешение на строительство объекта недвижимости прежнему собственнику не выдавалось; земельных участок был предоставлен на право установки объекта малой торговли, а далее – под торговый павильон на условиях краткосрочной аренды; не представлены документы, подтверждающие приемку торгового павильона в эксплуатацию государственной приемочной комиссией как вновь созданный объект капитального строительства.

Из представленного суду технического заключения ТЗ-23.090 по результатам обследования торгового павильона по адресу: г. Калининград, ул. П.Морозова, составленного ООО «Калининградский институт независимой оценки» следует, что конструктивная схема обследуемого здания – пространственный металлический каркас с обшивкой сэндвич-панелями. Пространственную жесткость и устойчивость здания обеспечивает совместная работа горизонтальных и вертикальных элементов каркаса, связей, фермы покрытия.

Конструктив обследуемого объекта представлен в следующем виде:

- фундамент – монолитный железобетонный ленточный;

- стены – пространственный металлический каркас, имеющий жесткую заделку в фундамент, ограждение стен выполнено из сэндвич-панелей;

- крыша – скатная по строительной системе из металлических ферм, кровля – сэндвич-панели, нижняя плоскость обшита листовой фанерой, образуя потолок.

Кроме этого, специалист указал на то, что объект обследования оснащен инженерными сетями: электро-, водоснабжение от центральной сети, канализация – в центральную сеть.

В связи с чем, специалист сделан вывод, что спорный торговый павильон является капитальным строением, и в соответствии с фактическим использованием относится к стационарным торговым объектам.

Между тем фактическим критерием, который позволил специалисту отнести спорное строение к капитальному объекту является наличие железобетонного ленточного фундамента, однако такой критерий не может являться единственным и определяющим при квалификации объекта как недвижимости по смыслу статьи 130 ГК РФ.

Возведение бетонного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент часто используется также и для возведения временных сооружений (пункт 1 «Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016).

Таким образом, наличие бетонного фундамента не является единственным и достаточным признаком для отнесения сооружения к недвижимому имуществу и не свидетельствует о невозможности перемещения здания без несоразмерного ущерба его назначению. Перемещение надземной части исследуемого объекта без особого ущерба назначению основных несущих конструкций, в том числе и фундаментных блоков, возможно. Особенность металлических, деревянных, каркасных, металлопластиковых и иных сооружений состоит в том, что данный материал в отличие от кирпичной, железобетонной, монолитной кладки в результате его разборки, не утрачивает своих полезных свойств, что позволяет его повторно использовать. В связи с тем, что спорная постройка состоит из металлического каркаса, ограждение стен – сэндвич-панели, спорная постройка представляет собой некапитальное строение и недвижимым имуществом не является.

Наличие или отсутствие подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения не является достаточным критерием для квалификации спорного объекта в качестве объекта капитального строительства.

Кроме этого, суд отмечает, что в соответствии с пунктом ГОСТ Р 51303-2013 «Торговля. Термины и определения», утвержденного приказом Госстандарта от 28.08.2013 № 582-ст, торговый павильон – нестационарный торговый объект, представляющий собой отдельно стоящее строение (часть строения) или сооружение (часть сооружения) с замкнутым пространством, имеющее торговый зал и рассчитанное на одно или несколько рабочих мест продавцов. Павильон может иметь помещения для хранения товарного запаса.

В статье 2 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» и пункте 3.14 ГОСТ Р 51773-2009» Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги торговли. Классификация предприятий торговли» (утвержден и введен в действие Приказом Ростехрегулирования от 15.12.2009 № 771-ст) под нестационарным торговым объектом понимается торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение. К нестационарным торговым объектам относят павильоны, киоски, палатки, торговые автоматы и иные временные торговые объекты.

Как на момент строительства торгового павильона, так и в настоящее время под торговым павильоном понимается временное сооружение, не связанное прочно с земельным участком, вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что торговый павильон является объектом, который не обладает признаками недвижимого имущества, определенными в статье ГК РФ.

Поскольку торговый павильон является объектом движимого имущества, то в силу статей 130, 131, 219 ГК РФ, статьями 17, 18, 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действующей на момент регистрации права собственности) право собственности на него регистрации не подлежало.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 ГК РФ).

Частью 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

В пунктах 2, 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) разъяснено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права (о признании права отсутствующим), об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу статей 1, 11, 12 и статьи 4 АПК РФ защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения. Следовательно, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов защиты.

По смыслу пункта 52 Постановления № 10/22 признание зарегистрированного права отсутствующим является исключительным и самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из ЕГРН записи о праве собственности ответчика на объект.

Поскольку наличие в ЕГРН записи о праве собственности на объект накладывает на собственника соответствующего земельного участка определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, нахождение такого имущества на земельном участке является, по существу, обременением прав собственника этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий.

Нарушенное право может быть восстановлено путем исключения из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Поскольку спорный объект является движимым имуществом, расположенным на чужом земельном участке, и право собственника земельного участка нарушаются оспариваемой государственной регистрацией, в подобной ситуации заявленное по делу требование следует считать разновидностью негаторного иска.

Следовательно, истцом избран надлежащий способ защиты нарушенного права.

Отклоняя ходатайство общества о пропуске срока исковой давности по требованиям о признании права собственности ответчика отсутствующим, суд отмечает.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 57 Постановления № 10/22 следует, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Согласно правовой позиции, закрепленной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016 (пункт 1 раздела «Судебная коллегия по экономическим спорам») иск о признании права отсутствующим на объект, не обладающий признаками недвижимой вещи, но права на который зарегистрированы как на недвижимость, является разновидностью негаторного иска. Исковая давность на такое требование не распространяется.

В соответствии со статьей 208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ), исковая давность не распространяется.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» указано, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.

На основании изложенного суд приходит к выводу об обосновании требований истца и их удовлетворению.

руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать отсутствующим право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Тимербаев» на нежилое здание, площадью 18,4 кв.м., с кадастровым номером 39:15:150830:72, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 39:15:150830:773 по адресу: г. Калининград, ул. П. Морозова, д. 63А.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Тимербаев» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья С.Ю. Любимова