Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Крона» обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к Городской Управе города Калуги о внесении изменений в п. 3.3. договора аренды земельного участка от 16.01.2018 № 15/18, изложив его в следующей редакции: «Арендная плата за земельный участок начисляется с момента принятия Управлением по охране объектов культурного наследия Калужской области решения о согласии с выводами, изложенными в заключении государственной историко-культурной экспертизы земельного участка с кадастровым номером 40:26:000324:554 и выдачи согласования на строительство детской площадки в соответствии с представленной ООО «Крона» проектной документацией. Арендная плата за земельный участок вносится ежемесячно с момента начала ее начисления, не позднее десятого числа каждого месяца».

Ответчик в отзыве от 23.08.2018 № 2102/02-18 и пояснениях от 09.10.2018 возражал против удовлетворения заявленных требований, отметил, что законодательное регулирование вопроса заключения договоров на торгах не допускает возможности внесения изменений в такой договор, изменение условия договора об арендной плате приведет к нарушению прав других лиц, претендовавших на заключение договора, и созданию преимуществ для истца, подчеркнул, что фактически требования истца сводятся к несогласию с содержанием градостроительного плана, а также возложением на истца обязанности по проведению государственной историко-культурной экспертизы, не являющихся предметом рассматриваемого спора.

В объяснениях от 20.09.2018 истец отметил, что в соответствии с положениями Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» зона регламентирования застройки не предусмотрена как вид охраной зоны, расположение участка в зоне регламентирования застройки не обязывает его владельца производить на его территории археологические изыскания и согласования строительства на нем с Управлением по охране объектов культурного наследия.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований.

Истец в судебное заседание не явился, с учетом положений ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя истца.

Изучив материалы дела, а также выслушав пояснения представителя ответчика, суд пришел к следующим выводам.

Как усматривается из имеющихся доказательств, на основании протокола от 13.11.2017 № 2 об итогах проведения аукциона между Городской Управой города Калуги (Арендодатель) и ООО «Крона» (Арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства открытой спортивной площадки, теннисного корта, катка и аналогичных объектов от 16.01.2018 № 15/18, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов общей площадью 546 кв.м с кадастровым номером 40:26:000324:554 для строительства открытой спортивной площадки, теннисного корта, катка и аналогичных объектов по адресу: <...>, в границах, указанных в кадастровых паспортах земельных участков.

По условиям п. 3.2., 3.3. договора арендная плата является годовой платой, Размер арендной платы за год составляет 19 613 400 руб. Арендная плата за земельный участок вносится Арендатором путем перечисления Арендатору следующим образом: за I квартал - до 1 апреля, за II квартал - до 1 июля, за III квартал - до 1 октября, за IV квартал - до 25 декабря текущего года.

Ссылаясь на возникновение после заключения указанного договора обстоятельств невозможности получения разрешения на строительство на арендованном земельном участке без проведения государственной историко-культурной экспертизы, существование или осведомленность о которых привели бы к отсутствию интереса со стороны истца на заключение такого договора, либо предложению истцом более низкого размера арендной платы, последний обратился в суд с данным иском, в котором просит внести изменения в п. 3.3. договора от 16.01.2018 № 15/18, изложив его в следующей редакции: «Арендная плата за земельный участок начисляется с момента принятия Управлением по охране объектов культурного наследия Калужской области решения о согласии с выводами, изложенными в заключении государственной историко-культурной экспертизы земельного участка с кадастровым номером 40:26:000324:554 и выдачи согласования на строительство детской площадки в соответствии с представленной ООО «Крона» проектной документацией. Арендная плата за земельный участок вносится ежемесячно с момента начала ее начисления, не позднее десятого числа каждого месяца».

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований, отмечает отсутствие возможности внесения изменений в договор, заключенный на торгах, и фактическое несогласие ответчика с необходимостью проведения им государственной историко-культурной экспертизы.

Оценивая заявленные требования и возражения против их удовлетворения, суд исходит из следующего.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 указанного кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона (п. 11 ст. 39.8. Земельного кодекса Российской Федерации).

Как было отмечено ранее, право заключения спорного договора было предметом аукциона, проведенного 13.11.2017.

В силу п. 8 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Органам публичной власти запрещено принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции (ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»).

Из перечисленных положений, регулирующих вопросы заключения договоров аренды земельных участков по результатам торгов, следует, что изменение условий такого договора допускается исключительно при существовании императивно определенных обстоятельств.

Целями такого строгого регулирования данной области правоотношений являются недопущение бесконтрольного оборота специальных объектов, а также нарушений интересов неопределенного круга потенциальных участников торгов.

Вместе с тем, судом перечисленных законодателем обстоятельств, предполагающих возможность внесения изменений в договор, заключенный по результатам торгов, не установлено.

Анализируя предлагаемые истцом изменения условия договора в порядка внесения арендной платы, суд приходит к выводу, что данные изменения существенным образом могли повлиять на итоги открытого аукциона, поэтому внесение таких изменений недопустимо, так как это приведет к нарушению прав иных участников торгов.

Фактически согласно позиции истца его требования направлены на приостановление срока действия договора аренды. Однако, такие правовые последствия не согласуются с положениями ст. 190, 425, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а его действие прекращается по истечении согласованного сторонами срока. Оснований для перерыва течения срока действия договора законом не предусмотрено.

Кроме того, в силу разъяснений, данных в п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно подпункту 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Основанием для обращения истца с исковым заявлением в суд послужили существующие в отношении земельного участка ограничения, связанные с необходимостью проведения государственной историко-культурной экспертизы.

Однако, как уже указывалось выше, указанной обстоятельстве не является основанием для внесения в заключенный на торгах договор и удовлетворения заявленных требований.

Суд также, соглашаясь с доводом ответчика, принимает во внимание, что при опубликовании ответчиком сообщения об аукционе на право заключения спорного договора потенциальным участникам предложено ознакомиться с аукционной документацией, проектом договора, Градостроительным планом земельного участка на сайтах www.torgi.gov.ru, www.kaluga-gov.ru (л.д. 127).

При этом опубликованный Градостроительный план земельного участка в разделе 7 (л.д. 28-33) содержал информацию о том, что условия пользования земельным участком определяются в том числе государственными органами Калужской области по охране объектов культурного наследия.

Таким образом, истцу до заключения договора были известны условия порядка использования арендованного земельного участка, в связи с чем, довод о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, подлежит отклонению.

Из искового заявления и пояснений к нему следует, что истец выражает несогласие с наличием необходимости проведения государственной историко-культурной экспертизы на арендуемом участке, с необходимостью согласования с государственными органами Калужской области по охране объектов культурного наследия проведение работ по строительству, с действиями истца, отказавшего в выдаче разрешения на строительство, вместе с тем, перечисленные обстоятельства не соотносятся с предметом спора, не подлежат установлению в рамках данного дела и могут быть заявлены в качестве самостоятельных требований при защите соответствующего права.

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в ст. 12 Гражданского кодекса и не является исчерпывающим. Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает субъекта в выборе способа защиты нарушенного права; граждане и юридические лица в силу ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению, однако, избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.

Таким образом, исходя из положений ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обращение в суд должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у такого лица принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав лица, обратившегося в суд.

Применительно к указанным положениям суд считает необходимым отметить, что наличие существующих ограничений, влияющих на возможность использования арендуемого имущества по назначению, при определенных условиях может служить лишь основанием для применения иных последствий, предусмотренных ст. 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, Обзоре судебной практики № 3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 (п. 5), не связанных с изменением договора (например, право арендатора потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества).

Вместе с тем, требования о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате или о возврате уже перечисленных арендодателю денежных средств за истекший период использования спорного участка не являются предметом рассматриваемого спора, в связи с чем, возможность восстановления нарушенных по мнению истца прав в рамках данного спора отсутствует.

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, учитывая при этом, что в силу норм ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оно несет риск наступления последствий совершения или не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Учитывая изложенное, суд признает заявленные требования необоснованными и отказывает в их удовлетворении.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО «Крона» отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

Судья М.И. Погонцев