Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Чехачевой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мартьяновой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению Городской Управы <...>, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к Фонду поддержки строительства доступного жилья в Калужской области, 248000, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "ПИК-Запад", г. Обнинск Калужской области, Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений г. Калуги.

о взыскании 520954 руб. 48 коп.,

при участии в судебном заседании:

от ответчика - представителя ФИО1 по доверенности от 09.06.2020 сроком действия по 31.12.2021,

У С Т А Н О В И Л:

Городская Управа города Калуги обратилась в Арбитражный суд Калужской области с исковым заявлением к Фонду поддержки строительства доступного жилья о взыскании задолженности по договору аренды № 147/13 от 08.04.2013 в сумме 210618 руб. 98 коп. и пени в сумме 44 595 руб. 27 коп., а всего – 255 214 руб. 25 коп.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены общество с ограниченной ответственностью "ПИК-Запад" и Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений г. Калуги.

Определением суда дела № А23-3214/2019, № А23-8107/2019, А23-8375/2019 и настоящее дело были объединены в одно производство.

В связи с объединением дел истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил взыскать задолженность по арендной плате по договору № 147/13 (за период с 03.02.2016 по 31.12.2017, с 01.01.2019 по 30.06.2019) - 268 429 руб. 45 коп., неустойка (пени) - 252 525 руб. 03 коп, всего в общей сумме 520 954 руб. 48 коп.

Судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации принято уточнение исковых требований, поскольку указанное не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

В ходе рассмотрения спора представитель истца исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнительных пояснения. В обоснование исковых требований указал на уклонение ответчика от внесения арендной платы по договору аренды пояснил, что договор № 147/13 правомерно заключен Управой без проведения торгов (аукциона) по процедуре предварительного согласования, поскольку земельный участок был образован в результате ряда разделов земельного участка с к.н. 40:25:000000:0072; земельный участок был передан арендатору без каких-либо возражений с его стороны; согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Калуга» и градостроительному плану земельного участка земельный участок располагается в территориальной зоне Ж-1, в которой многоэтажные жилые дома относятся к основному виду разрешенного использования, на чертеже градостроительного плана земельного участка обозначена зона допустимого размещения объектов капитального строительства и на земельном участке можно разместить 2 объекта капитального строительства многоэтажной жилой застройки; градостроительное законодательство допускает возможность внесения изменений в утвержденную документацию по планировке территории и ответчик был вправе внести соответствующие изменения в нее; денежные средства в сумме 135 374 руб. 96 коп. и 7 455 руб. 63 коп. правомерно отнесены истцом в счет оплаты арендной платы за 2018 год и неустойки на арендные платежи за указанный период соответственно; также истец указал на отсутствие у ответчика законных оснований для расторжения договора № 147/13 в одностороннем порядке.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнительных пояснениях.

В ходе рассмотрения спора представитель ответчика в обоснование своих возражений указал, что поскольку договор № 147/13 является недействительным в силу ничтожности на основании пункта 1 статьи 166, статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку спорный земельный участок ввиду наличия на момент предоставления спорного земельного участка в аренду утвержденных Правил землепользования и застройки городского округа «Город Калуга» (решение Городской Думы города Калуги от 14.12.2011 № 247) и Проекта планировки территории в районе д. Лихун (постановление Городского Головы городского округа «Город Калуга» от 29.12.2007 № 249-п) в силу пункта 11 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ) должен был предоставляться в аренду исключительно по результатам торгов и для размещения объекта, предусмотренного проектом планировки территории; также дополнительным основанием для квалификации договора № 147/13 ничтожным является факт образования спорного земельного участка за счет территории общего пользования -земельный участок частично включает в себя полосу отвода автомобильной дороги, принадлежащей муниципальному образованию «Город Калуга», что недопустимо. Возражая против удовлетворения заявленных требований Фонд в своем отзыве также указывает на отсутствие возможности использования земельного участка в целях многоэтажного жилищного строительства по независящим от него причинам ввиду образования земельного участка за счет территории общего пользования (граница земельного участка пересекает красные линии) при сохранении в пределах земельного участка режима общего пользования; включения в границы земельного участка территории, предназначенной документацией по планировке территории для строительства иных объектов - детского сада на 250 мест.

Возражая против удовлетворения заявленных требований Фонд в своем отзыве также указывает, что был лишен возможности использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением - для многоэтажного жилищного строительства ввиду юридической и физической невозможности использовать имущество по назначению и в целях, указанных в договоре № 147/13; градостроительный план земельного участка противоречит градостроительной документации, подготовка проектной документации для строительства многоэтажных жилых домов и получение разрешениях на их строительство невозможны; Фондом фактическое использование земельного участка не осуществлялось, земельный участок возвращен истцу 10.07.2018.

В целях устранения препятствий в использовании земельного участка, Фонд обратился Управление архитектуры с просьбой внести соответствующие изменения в Проект планировки территории в районе д. Лихун; Управление архитектуры отказалось вносить соответствующие изменения по причине отсутствия в бюджете денежных средств; в связи с невозможностью использования земельного участка в соответствии с целевым назначением, Фонд на основании статьи 611 ГК РФ обратился с заявлением о расторжении договора № 147/13; Управлением архитектуры были подготовлены проекты соглашения о расторжении договора № 147/13 и акта приема-передачи земельного участка и выданы представителю Фонда; со стороны Фонда акт приема-передачи земельного участка и соглашение о расторжении договора № 147/13 подписаны 07.05.2018 и получены Управлением архитектуры 10.07.2018; Фонд просил не начислять арендную плату по договору № 147/13 с 16.04.2018; поскольку договор № 147/13 является недействительной сделкой, что исключает возможность его расторжения как сторонами договора, так и в судебном порядке, то земельный участок считается переданным Управе 10.07.2018.

Также Фонд в своих пояснениях указывает, что истцом при расчете уточненных исковых требований денежные средства в сумме 135 374 руб. 96 коп. необоснованно были отнесены в счет погашения задолженности по арендной плате за 2018 год - истцом не было учтено указанное в платежном поручении назначение платежа; поскольку истец не исполнил своего обязательства по передаче земельного участка, пригодного для использования в соответствии с указанным в договоре целевым назначением, то Фонд не обязан был вносить арендные платежи и при таких обстоятельствах должны быть применены нормы, регулирующие встречное исполнение обязательств (статьи 328, 611 ГК РФ), а денежные средства являются неосновательным обогащением муниципального образования «Город Калуга»; денежные средства в сумме 4 929 руб. 25 коп. - арендная плата за январь 2019 года были перечислены ответчиком ошибочно, т.к. земельный участок возвращен арендодателю 10.07.2018 и являются неосновательным обогащением муниципального образования «Город Калуга»; договор № 147/13 является недействительным в силу ничтожности, что исключает применение договорной неустойки, и внесенные Фондом по п/п № 1739 от 15.10.2019 денежные средства в сумме 7 455 руб. 63 коп. - оплата пени за аренду земельного участка являются неосновательным обогащением муниципального образования «Город Калуга»; Управа с 10.07.2018 необоснованно уклоняется от приема земельного участка и не предпринимает никаких действий по снятию обременения в виде аренды с земельного участка с к.н. 40:25:000064:1892 (номер государственной регистрации 40-40/001-40/001/019/2016-132/3 от 03.02.2016), что свидетельствуют о необходимости рассмотрения судом вопроса о применении по собственной инициативе в порядке части 2 пункта 2 статьи 167 ГК РФ последствий недействительности сделки в виде возврата Фонду денежных средств в общей сумме 147 759 руб. 84 коп. и признания отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 40:25:000064:1892.

Также ответчик указал на неверный период начисления неустойки, поскольку расчет арендной платы за 2016 год был представлен позднее 10 числа месяца, предшествующего ближайшему сроку оплаты, - до 01.10.2016, то в силу п. 3.3. договора срок оплаты переносится на следующий установленный договором срок, т.е. срок внесения арендной платы за 2016 год должен быть перенесен на следующий установленный срок - до 25.12.2016.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки ввиду ее несоразмерности, поскольку ее размер практически равен сумме долга.

Иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания с учетом ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются уведомленными надлежащим образом, в силу ст. 156 указанного кодекса судебное заседание проведено без участия представителей истца и третьих лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика, суд установил следующие обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, 08.04.2013 между истцом (арендодатель) и ЗАО «ПИК-Запад» (первоначальный арендатор) заключен договор № 147/13. В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов общей площадью 7 872,0 кв. м. с кадастровым номером 40:25:000064:1892, используемый для многоэтажного жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору (приложение № 1). Адрес участка: г. Калуга, д. Лихун (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Калужская область, г. Калуга, д. Лихун).

Из договора № 147/13 следует, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества (пункт 1.2), ограничения по использованию не имеются (пункт 1.4), красные линии и какие-либо сервитуты не установлены (пункт 1.5).

Срок аренды земельного участка установлен на десять лет (пункт 2.1). По акту приема-передачи, являющемуся приложением № 3 к договору, земельный участок передан арендатору - ЗАО «ПИК-Запад». Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области 10.10.2013 произведена государственная регистрация данного договора, что подтверждается соответствующей отметкой.

11.01.2016 между ООО «ПИК-Запад» и ответчиком заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору № 147/13 от 08.04.2013 года. Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области 03.02.2016 произведена государственная регистрация указанного соглашения, что подтверждается соответствующей отметкой.

Ссылаясь на уклонение ответчика от внесения арендной платы по спорному договору, истец обратился с настоящим иском в суд, предварительно направив в адрес ответчика претензию, которая осталась без удовлетворения.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер начисленной истцом арендной платы по договору, период просрочки внесения арендной платы ответчиком не оспорены.

При этом ответчиком заявлено об отсутствии оснований для начисления и взыскания арендной платы ввиду ничтожности договора и невозможности использовать земельный участок для указанной в нем цели.

На основании распоряжения Городского Головы от 09.06.2007 № 5343-р (приложение 7 к пояснениям Фонда от 10.01.2020) в отношении земельного участка с к.н. 40:25:000000:0072 ЗАО «БизнесПрофессионал» был подготовлен проект планировки территории в районе д. Лихун, который был утвержден постановлением Городского Головы городского округа «Город Калуга» от 29.12.2007 № 249-п (приложение 1 к отзыву Фонда от 12.01.2018). Земельный участок с к.н. 40:25:000064:1892 образован в результате ряда разделов земельного участка с к.н. 40:25:000000:0072 и входит в границы планируемой территории.

Согласно чертежу планировки территорий с обозначением линий дорог, улиц, проездов и объектов транспортной инфраструктуры, границ зон планируемого размещения объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства (приложение 4 к Постановлению № 249-п (в редакции постановления Городской Управы города Калуги от 18.05.2010 № 167-п, от 23.12.2011 № 282-п) спорный земельный участок:

-расположен в зоне планируемого размещения детского дошкольного учреждения;

-включает в себя земли общего пользования городского округа «Город Калуга» в д. Лихун - часть полосы отвода ул. Лазурная.

Правила землепользования и застройки городского округа «Город Калуга» утверждены решением Городской Думы города Калуги от 14.12.2011 № 247 (далее - ПЗЗ г. Калуги).

Решением Городской Думы городского округа «Город Калуга» от 01.02.2011 № 15 утверждено Положение об Управлении архитектуры. Управление архитектуры является органом Управы, осуществляет свою деятельность на основании Положения и Устава МО «Город Калуга», обладает исполнительно-распорядительными и контрольными полномочиями, отнесенными к его ведению (подп. 1.1. Положения об Управлении архитектуры).

Задачами Управления архитектуры являются (пункт 2) в том числе:

-обеспечение регулирования отношений по использованию, охране земель, распоряжению земельными участками на территории города Калуги (подп. 2.4);

-реализация государственной политики, выработка и реализация муниципальной политики в области использования и охраны земель на территории города Калуги, направленной на создание безопасной, социально и духовно полноценной, благоприятной среды жизнедеятельности, а также в области архитектуры и градостроительства (подп. 2.5);

-обеспечение управления и распоряжения земельными участками на принципах публичности, открытости и прозрачности процедуры предоставления земельных участков (подп. 2.7).

Управление архитектуры осуществляет указанные в пункте 3 Положения функции и полномочия в том числе:

- осуществляет администрирование доходов в местный бюджет в соответствии с действующим законодательством (подп. 3.8);

организует распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, и земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, в том

числе осуществляет функции организатора торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или прав аренды земельных участков (подп. 3.10);

- обеспечивает принятие решений о подготовке документации по планировке территории (подп. 3.62).

Пленум ВАС РФ в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

То есть при заявлении иска, основанного на неисполнении (ненадлежащем исполнении) гражданско-правовой сделки арбитражный суд обязан проверить наличие у сделки признаков ничтожной сделки по собственной инициативе, вне зависимости от доводов сторон спора. При установлении факта ничтожности сделки, суд констатирует данное обстоятельство в своем судебном акте. При этом данные действия суда не свидетельствуют о рассмотрении искового требования стороны, в связи с чем суд не может ограничиваться сроками исковой давности для признания сделки ничтожной.

Таким образом, при рассмотрении настоящего спора суд первоначально проверяет действительность договора аренды, включая порядок предоставления земельного участка и правомочность соответствующего публично-правового образования по распоряжению земельным участком.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

По смыслу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В определении от 08.04.2010 № 456-0-0 Конституционным Судом Российской Федерации отмечена особенность правового регулирования ничтожных сделок, обусловленная характером соответствующих сделок, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом, а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Цель предоставления земельного участка - для многоэтажного жилищного строительства.

На дату заключения договора № 147/13 порядок предоставления для строительства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировался статьей 30 ЗК РФ в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 224-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу пункта 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов либо с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В силу пункта 11 указанной статьи предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий).

На дату заключения договора № 147/13 в городском округе «Города Калуга» были утверждены ПЗЗ г. Калуги, земельный участок с к.н. 40:25:000064:1892 был расположен в пределах территории, в отношении которой в 2007 году утверждена градостроительная документация - Проект планировки территории в районе д. Лихун.

Следовательно, в 2013 году спорный земельный участок в силу императивной нормы пункта 11 статьи 30 ЗК РФ подлежал предоставлению без предварительного согласования места размещения объекта, то есть исключительно на торгах и только для строительства объекта, предусмотренного проектом планировки территории.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 02.07.2013 № 1633/13, если для территории городского или сельского поселения утверждены правила землепользования и застройки, включая градостроительные регламенты, а также проекты планировки и межевания территории соответствующего элемента планировочной структуры, то подлежит применению пункт 11 статьи 30 ЗК РФ и предоставление земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта не производится. Такие участки подлежат предоставлению без предварительного согласования места размещения объекта, то есть исключительно на торгах и только для строительства объекта, предусмотренного проектами планировки и межевания.

Материалы дела не содержат каких-либо сведений о том, что при предоставлении под строительство земельного участка с к.н. 40:25:000064:1892 требования пункта 11 статьи

30 ЗК РФ в действующей на момент предоставления земельного участка редакции были соблюдены истцом.

Доводы истца о возможности заключения спорного договора аренды без проведения торгов по процедуре предварительного согласования в соответствии с частью 2 статьи 30 ЗК РФ ввиду того, что спорный земельный участок с к.н. 40:25:000064:1892 площадью 7 827,0 кв.м был предварительно согласован в 2005 году МУП «Архитектурно-геодезическая служба» в составе единого земельного участка с к.н. 40:25:000000:0072 площадью 617 822,0 кв.м и отношения по правовому режиму предоставления арендуемого земельного участка площадью 7 827,0 кв.м возникли по единственно возможной процедуре предварительного согласования, и ЗАО «ПИК-Запад», как лицо, ранее использовавшее земельный участок с к.н. 40:25:000064:1543 площадью 296 707,0 кв.м (образован в результате раздела земельного участка с к.н. 40:25:000000:0072) на основании соглашения от 15.09.2008 о передаче прав и обязанностей, соглашения от 02.04.2007 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, соглашения от 14.02.2007 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, договора аренды от 31.01.2007 № 11/07 (в редакции дополнительного соглашения № 354/08 от 11.09.2008), реализовало в 2013 году в силу пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ право на заключение с ним договора аренды в отношении земельного участка с к.н. 40:25:000064:1892, образованного в результате ряда разделов земельного участка с к.н. 40:25:000064:1543, на прежних условиях без проведения торгов (конкурсов, аукционов), судом отклоняются, как основанные на ином, собственном толковании истцом норм земельного законодательства и по существу направлены на ревизию постановления Президиума ВАС РФ от 02.07.2013 № 1633/13, которое в соответствии со статьей 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) является обязательным.

Преемственность между земельным участком с к.н. 40:25:000000:0072 и земельным участком с к.н. 40:25:000064:1892 прослеживается следующим образом.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 22.04.2008 № 16975/07 сформулирован следующий правовой подход. Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков проводится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка № 40/13-9723 от 23.01.2013 (приложение № 1 к договору № 147/13), спорный земельный участок был образован 23.01.2013 из земельного участка с к.н. 40:25:000064:1884.

Распоряжением Городского Головы городского округа «Город Калуга» от 15.08.2008 № 9430-р «Об утверждении ЗАО «БизнесПрофессионал» проектов границ земельных участков по адресу: г. Калуга, д. Лихун» утверждены проекты границ земельного участка площадью 296 707 кв.м и земельного участка площадью 178 762 кв.м для многоэтажного жилищного строительства, образуемых путем деления земельного участка с к.н. 40:25:000000:0072. В результате раздела были образованы 2 земельных участка с к.н. 40:25:000064:1543 и к.н. 40:25:000065:437.

Постановлением Городской Управы города Калуги от 11.09.2012 № 10669-пи «О разделе земельного участка с к.н. 40:25:000064:1543» утвержден раздел земельного участка с к.н. 40:25:000064:1543 на 4 земельных участка: к.н. 40:25:000064:1881, к.н. 40:25:000064:1882, к.н. 40:25:000064:1883 и к.н. 40:25:000064:1884.

Постановлением Городской Управы города Калуги от 29.03.2013 № 3260-пи «О разделе земельного участка с к.н. 40:25:000064:1884 по адресу: г. Калуга, д. Лихун, находящихся в аренде у ЗАО «ПИК-Запад», утвержден раздел земельного участка с к.н. 40:25:000064:1884 на 5 земельных участков: к.н. 40:25:000064:1892, к.н. 40:25:000064:1893, к.н. 40:25:000064:1894, к.н. 40:25:000064:1895 и к.н. 40:25:000064:1896.

Так, арендатором земельного участка с к.н. № 40:25:000000:0072 площадью 617 822,0 кв.м, который является исходным земельным участкам по отношению ко всем образованным из него земельным участкам, включая земельные участки с к.н. 40:25:000064:1543, к.н. 40:25:000064:1884 и к.н. 40:25:000064:1892, являлось МУП «Архитектурно-геодезическая служба г. Калуги» на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 11/07 от 31.01.2007 (далее - договор № 11/07). Разрешенное использование земельного участка - для строительства малоэтажных и многоэтажных жилых домов. Договор № 11/07 был заключен сроком на 3 года, дата государственной регистрации договора - 13.02.2007.

С 01.10.2005 предоставление земельных участков в аренду для жилищного строительства осуществлялось исключительно на торгах в соответствии со статьей 30.1 ЗК РФ.

Договор № 11/07 был заключен без торгов на основании специальной нормы - пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), согласно которому до 01.03.2007 участок мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства без проведения торгов лицу, которому предоставление такого участка предусмотрено принятым до 01.10.2005 решением о предварительном согласовании места размещения объекта.

Договор аренды в этом случае мог быть заключен на срок не более чем пять лет и прекращался в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство. Указанное обстоятельство является отдельным основанием для прекращения договора аренды независимо от соответствующего волеизъявления арендодателя и не предполагает соблюдения общей или специальной нормы процедуры расторжения договора, основанием для прекращения договора служит невыполнение требований закона, а не условий договора.

Поскольку договор № 11/07 был зарегистрирован 13.02.2007, то разрешение на строительство должно было быть получено арендатором земельного участка или лицом, к которому перешли права и обязанности по договору № 11/07, в срок не позднее 13.08.2007.

На основании соглашения от 14.02.2007 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 11/07 от «31» января 2007 года арендатором земельного участка с к.н. 40:25:000000:0072 стало ЗАО «Калужский инвестиционный проект».

На основании соглашения от 02.04.2007 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 11/07 от «31» января 2007 года арендатором земельного участка с к.н. 40:25:000000:0072 стало ЗАО «БизнесПрофессионал».

Ни МУП «Архитектурно-геодезическая служба г. Калуги», ни ЗАО «Калужский инвестиционный проект», ни ЗАО «БизнесПрофессионал» до 14.08.2007 разрешение на строительство не получили, что подтверждается письмом Управления архитектуры от 04.07.2018 исх. № 7391/06-18 (приложение 2 к пояснениям Фонда от 10.01.2020), служебной запиской отдела объектов капитального строительства Управления архитектуры от 26.02.2018 исх. № 439 (представлена в материалы дела истцом). Доказательства иного истцом в материалы дела не представлено.

Следовательно, в силу прямого указания закона, а именно абзаца 7 пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, договор № 11/07, заключенный на основании положений указанного пункта, с 14.08.2007 года фактически прекратил свое действие в связи с невыполнением требований закона.

Данный вывод соответствует правовой позиции, сформулированной в определении ВС РФ от 04.03.2016 № 301- КГ 16-1064 по делу № А82-9658/2014.

11 сентября 2008 года между истцом и ЗАО «БизнесПрофессионал» заключено дополнительное соглашение № 354/08 к договору аренды земельного участка № 11/07 от 31.01.2007 с кадастровым номером 40:25:000000:0072, согласно которому пункт 1.1. раздела 1 «Предмет договора» изложен в новой редакции. Предметом аренды по договору № 147/13 стали земельные участки с к.н. 40:25:0000064:1543 площадью 296 707,0 кв.м и к.н. 40:25:000065:437 площадью 178 762,0 кв.м для многоэтажного жилищного строительства.

Оценивая подписанное сторонами дополнительное соглашение от 11 сентября 2008 года судом установлено следующее.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в указанной выше редакции в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

По смыслу пунктов 1, 2 статьи 11.3 ЗК РФ решения об образовании земельных участков принимаются исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления на основании заявлений землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

Однако на дату принятия распоряжения Городского Головы городского округа «Город Калуга» от 15.08.2008 № 9430-р договор № 11/07 фактически прекратил свое действие в связи с невыполнением арендатором земельного участка требований закона, ЗАО «БизнесПрофессионал» с 14.08.2007 перестало быть арендатором земельного участка с к.н. 40:25:000000:0072 и им не могло быть реализовано предусмотренное пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ право на сохранение права аренды (в виде заключения указанного дополнительного соглашения к договору № 11/07) и (или) права на заключение с ним договоров аренды образуемых земельных участков на прежних условиях без проведения торгов (конкурсов, аукционов) - земельных участков с к.н. 40:25:0000064:1543 площадью 296 707 кв.м и к.н. 40:25:000065:437 площадью 178 762 кв.м.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Следовательно, дополнительное соглашение № 354/08 от 11.09.2008 к договору № 147/13 является недействительной (ничтожной) сделкой.

Соглашением от 15.09.2008 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 11/07 от «31» января 2007 закрытым акционерным обществом «БизнесПрофессионал» были переданы закрытому акционерному обществу «ПИК-Запад» права и обязанности по договору № 11/07 (в редакции дополнительного соглашения №354/08 от 11.09.2008).

Перемена лиц в арендном обязательстве означает, что вместо арендатора или арендодателя в действующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные отношения не изменяются. Поскольку договор № 11/07 прекратил свое действие 14 августа 2007 года, заключенное 15.09.2008 между ЗАО «БизнесПрофессионал» и ЗАО «ПИК-Запад» соглашение о передаче прав и обязанностей по договору № 11/07 является недействительной (ничтожной) сделкой.

Последующие внесения изменений в договор № 11/07 путем заключения дополнительных соглашений № 354/08 от 11.09.2008, № 478/12 от 25.10.2012, а равно как и перезаключение договоров аренды образованных земельных участков в целях строительства, не свидетельствуют о соблюдении истцом установленного законом порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под строительство.

Основания для вывода о существовании обстоятельств, обусловливающих в силу положений ЗК РФ в редакции, действовавшей на день заключения спорного договора, допустимость предоставления в аренду находящегося в государственной собственности земельного участка с к.н. 40:25:000064:1892 вне предусмотренных ЗК РФ публичных процедур (торгов) для строительства объектов, с точки зрения имеющихся в деле доказательств и доводов участвующих в деле лиц не следует.

Таким образом истцом не представлены в материалы дела доказательства того, что ЗАО «ПИК-Запад» являлось арендатором земельного участка с к.н. 40:25:000064:1543 и могло реализовать предусмотренное пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ право на сохранение им права аренды и (или) права на заключение с ним договоров аренды на прежних условиях, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) в отношении образованных из него земельных участков как с к.н. 40:25:000064:1884, так и с к.н. 40:25:000064:1892.

Согласно части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Положения этой нормы также направлены и на защиту интересов неопределенного круга лиц, предупреждение и пресечение недопущения, ограничения, устранения конкуренции органами местного самоуправления.

В данном случае истцом были нарушены публичные интересы, поскольку земельный участок из государственной неразграниченной собственности был предоставлен ЗАО «ПИК-Запад» без проведения торгов и для строительства объектов, не предусмотренных утвержденной документацией по планировке территории, при отсутствии к тому правовых оснований.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что договор № 147/13 является недействительной сделкой в силу ее ничтожности. При таких обстоятельствах права и обязанности по договору № 147/13 не могли быть переуступлены закрытым акционерным обществом «ПИК-Запад» Фонду, соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору № 147/13 от 11.01.2016 является недействительной (ничтожной) сделкой в соответствии со статьей 168 ГК РФ.

Исследовав представленные в материалы дела Проект планировки территории в районе д. Лихун, градостроительный план земельного участка, выкопировку из ПЗЗ г. Калуги, данные публичной кадастровой карты суд установил, что спорный земельный расположен в границах красных линий и включает в себя частично земли общего пользования городского округа «Город Калуга» в д. Лихун - полосу отвода автомобильной дороги ул. Лазурная.

Согласно чертежу планировки территорий с обозначением линий дорог, улиц, проездов и объектов транспортной инфраструктуры, границ зон планируемого размещения объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства (приложения 3, 4 к отзыву Фонда) спорный земельный участок пересекают красные линии, обозначающие полосу отвода главной проектируемой дороги -ул. Лазурная.

Управой 14.12.2016 был подготовлен градостроительный план № RU403010006461 земельного участка с к.н. 40:25:000064:1892 по форме, утвержденной приказом Министерства строительства Российской Федерации от 06.06.2016 № 400/пр «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка». Перечень информации, которая должна содержаться на чертеже градостроительного плана, указан в части 1 утвержденной формы, в том числе должны быть отображены красные линии, которые утверждаются в составе проекта планировки территории.

Как усматривается из сведений, содержащихся в разделе 1 (чертеж градостроительного плана земельного участка и линий градостроительного регулирования), границы земельного участка пересекают красные линии, что также подтверждает факт образования спорного земельного участка за счет территорий общего пользования.

Согласно определенным законодательством целям использования территорий общего пользования и запрета на приватизацию данных земель такие земли не могут быть переданы для строительства объектов недвижимости, поскольку их использование направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам и зонам общего пользования, в том числе зеленым зонам, природным объектам, предназначенным для удовлетворения общих интересов населения, в то время как строительство объекта капитального характера предполагает последующее возникновение исключительного права на приватизацию занятого им земельного участка, что приведет к ограничениям свободного доступа к землям общего пользования.

При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования.

Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 №15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 № 727/13).

Впоследствии, с 01.03.2015 ЗК РФ установлен императивный запрет на предоставление, в том числе и в аренду, земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования (подп. 18 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ).

Перечень объектов общего пользования является открытым.

Согласно пункту 1 статьи 262 ГК РФ под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Из пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее-ГрК РФ) следует, что территория общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Согласно пункту 12 статьи 85 ЗК РФ участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, относятся к землям общего пользования.

Исходя из пункта 12 статьи 1 ГрК РФ и статьи 262 ГК РФ, пункта 12 статьи 85 ЗК РФ названные выше объекты, перечень которых не является закрытым, представляют собой территории общего пользования; в их состав входят находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки либо земли, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая правом свободного доступа на них и использования имеющихся на этих участках и землях объектов в пределах, допускаемых законом, иными правовыми актами и собственником соответствующего земельного участка.

Исходя из содержания понятия территории общего пользования, данного в пункте 12 статьи 1 ГрК РФ, и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы такой территории (как существующие, так и планируемые) должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства (Определение ВС РФ от 13.06.2017 по делу№ 307-КГ16-18929).

Установление границ территорий общего пользования в соответствии с частью 1 статьи 42 ГрК РФ осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются в том числе красные линии (часть 3).

Согласно пункту 11 статьи 1 ГрК РФ красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Как уже ранее указывалось, спорный земельный участок образован в границах территории, в отношении которой утверждена документация по планировке территории. Чертеж красных линий приведен в приложении 2 к Постановлению Управы от 29.12.2007 № 249-п.

Порядок отображения красных линий на чертежах и их утверждения на момент утверждения Проекта планировки территории в районе д. Лихун регулировался Инструкцией о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утвержденной постановлением Госстроя России от 29.10.2002 года № 150, и Инструкцией о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации, введенной в действие постановлением Госстроя России от 06.04.1998 № 18-30 «РДС 30-201-98», которые применялись в части, не противоречащей ГрК РФ.

Как следует из системного толкования вышеприведенных положений ГрК РФ и названных инструкций, проект красных линий утверждается отдельными документами (план красных линий, разбивочный чертеж красных линий) в составе документации по планировке территории (абзац 4 подпункта 3.2.1 Инструкции по разработке градостроительной документации, пункт 4.4 Инструкции РДС 30-201-98).

Действующий с 09.06.2017 Порядок установления и отображения красных линий, обозначающих границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов, утвержденный приказом Минстроя России от 25 апреля 2017 № 742/пр, также предусматривает, что красные линии считаются установленными или отмененными со дня утверждения проекта планировки территории или в случае, предусмотренном пунктом 1.9 Порядка, со дня утверждения проекта межевания территории (пункт 1.7 Порядка).

Таким образом, как действующее, так и ранее действовавшее правовое регулирование не предполагают произвольного установления красных линий уполномоченными органами. Только после утверждения в составе проекта планировки территории красные линии становятся общеобязательными и обозначают существующие, планируемые границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты (Апелляционное определение ВС РФ от 22.12.2016№ 11-АПГ16-18).

Действующие красные линии должны быть обозначены на указанном чертеже красным цветом, а планируемые - черным с указанием сопровождающих надписей, размеров и использованием условных картографических знаков. Действующие красные линии, подлежащие отмене, - зачеркиваются (пункты 5.3.3, 5.3.4, 5.4, 5.6 Инструкции РДС 30-201-98).

В приложении 2 к Постановлению Городской Управы города Калуги от 29.12.2007 № 249-п (в редакции от 18.05.2010 № 167-п) красные линии обозначены красным цветом, т.е. являются действующими.

Следовательно, с даты вступления в силу указанного постановления красные линии считаются установленными, а границы территорий общего пользования определенными.

Согласно пунктам 3.4, 3.8 Инструкции РДС 30-201-98 красные и другие линии градостроительного регулирования подлежат обязательному отражению и учету, в том числе при установлении границ землепользовании; в проектах землеустройства; в проектах межевания территорий; при установлении границ территориальных зон в поселениях; в земельном и градостроительном кадастрах; на планах земельных участков.

Таким образом, на день образования спорного земельного участка, принятия постановления Городской Управы города Калуги от 29.03.2013 № 3260-пи «О разделе земельного участка с к.н. 40:25:000064:1884» красные линии были уже установлены, и подлежали учету при формировании земельного участка.

Наименование «Лазурная» было присвоено улице, расположенной в малоэтажной и многоэтажной застройке жилых домов в д.Лихун, постановлением Городской Думы городского округа «Город Калуга» от 28.11.2007 № 155, местоположение улицы указано в графическом приложении к постановлению (приложение 1 к отзыву Фонда).

Постановлением Городской Думы города Калуги от 25.01.2000 № 26 «Об адресном реестре муниципального образования «Город Калуга» (далее - Постановление об адресном реестре) утверждено Положение об адресном реестре города Калуги, порядке установления и регистрации адресов строений (утратило силу с 29.06.2018).

Пунктом 3.1. Постановления об адресном реестре установлено, что выделение и оформление границ улиц, определение порядка нумерации строений на них производится на основе планов детальной планировки и планов застройки данной территории с использованием актуализированных картографических материалов.

Внесение в адресный реестр наименования улицы производится на основании решения Городской Думы городского округа «Город Калуга» и специального графического приложения к решению, где обозначаются границы улицы (пункт 4.1. Постановления об адресном реестре).

В материалах Генерального плана ул. Лазурная показана как существующий элемент улично-дорожной сети населенного пункта д. Лихун. Ширина полосы отвода автомобильной дороги ул. Лазурная в красных линиях составляет 35 м, установлена Проектом планировки территории в районе д. Лихун и включает в себя в том числе территорию озеленения.

Постановлением Правительства Калужской области от 08.12.2006 № 314 утверждена программа дорожных работ, финансируемых за счет средств областного бюджета на 2007 год. Указанной программой предусмотрено строительство подъездной дороги и улично-дорожной сети для малоэтажной жилой застройки в д. Лихун Октябрьского округа г. Калуги.

Решением Городской Думы городского округа «Город Калуга» от 25.10.2017 № 203 утверждена Программа комплексного развития транспортной инфраструктуры городского округа «Город Калуга» на 2018-2028 годы (приложение 6 к пояснениям Фонда от 03.12.2018). Показатели по существующей улично-дорожной сети сведены в таблице 1 (улицы сельских территорий) данной программы, в том числе ул. Лазурная: порядковый номер 322, протяженность 500 м от <...> до леса, асфальт.

Постановлением Городской Управы города Калуги от 09.06.2018 № 5949-пи утвержден перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения МО «Город Калуга», виды и периодичность работ по их содержанию для расчета норматива финансовых затрат, в том числе утвержден и перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения МО «Город Калуга» (сельские территории). Улица Лазурная указана в данном перечне под порядковым номером 197 (приложение 7 к пояснениям Фонда от 03.12.2018).

При сопоставлении графического приложения к Постановлению № 155 от 28.11.2007, Проекта планировки территории в районе д. Лихун, сведений о протяженности улиц и данных публичной кадастровой карты видно, что:

-улица Лазурная разделяет существующую малоэтажную (индивидуальную) жилую застройку от планируемой многоэтажной застройки;

-границы улицы Лазурная соответствуют установленным красным линиям;

- улица Лазурная является существующим элементом улично-дорожной сети и относится к 3 категории дорог.

Согласно части 11 статьи 5 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 257-ФЗ) автомобильными дорогами общего пользования местного значения городского округа являются автомобильные дороги общего пользования в границах городского округа, за исключением автомобильных дорог общего пользования федерального, регионального или межмуниципального значения, частных автомобильных дорог. Перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения городского округа может утверждаться органом местного самоуправления городского округа.

Согласно подпункту 1 статьи 3 Закона № 257-ФЗ автомобильная дорога - объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог.

Норма статьи 5 Закона № 257-ФЗ выделяет среди прочего автомобильные дороги местного значения, а также автомобильные дорогами общего пользования местного значения городского округа, под которыми понимаются автомобильные дороги общего пользования в границах городского округа, за исключением автомобильных дорог общего пользования федерального, регионального или межмуниципального значения, частных автомобильных дорог.

Из содержания подпункта 1 статьи 3 Закона № 257-ФЗ следует, что автомобильная дорога включает в себя в том числе и полосу отвода дороги, под которой понимаются земельные участки (не зависимо от категории земель), которые предназначены для размещения конструктивных элементов автомобильной дороги, элементы ее обустройства, защитные зеленые насаждения (озеленение).

Улицы и дороги местного значения в жилой застройке - улицы для осуществления транспортной и пешеходной связи на территории жилого района (микрорайонов), выходы на магистральные улицы и дороги регулируемого движения; проезды - для осуществления подъезда транспорта к жилым и общественным зданиям, учреждениям, предприятиям и другим объектам застройки внутри районов, микрорайонов, кварталов, в т.ч. и внутридворовые проезды.

Границы полосы отвода автомобильной дороги определяются на основании документации по планировке территории и обозначаются красными линиями.

В силу пункта 7 Правил по охране автомобильных дорог и дорожных сооружений, утвержденных постановлением Совета Министров РСФСР № 129 от 05.03.1969, застройка полосы отвода автомобильной дороги жилыми, общественными зданиями и складами, а также установка в пределах этой полосы рекламных щитов и плакатов, не имеющих отношения к безопасности движения, запрещается.

Из изложенных норм следует, что автомобильные дороги общего пользования местного значения городского округа являются объектами транспортной инфраструктуры, утверждение перечня которых находится в компетенции органа местного самоуправления, и которые, кроме непосредственно проезжей части, включают в себя, территорию защитного озеленения и сопутствующие и обеспечивающие в пределах полосы отвода безопасность движения сооружения - тротуары и иные элементы.

Отсутствие в сведениях государственного кадастра недвижимости (кадастровом паспорте) информации об отнесении земельного участка к землям общего пользования само по себе не свидетельствует о том, что такой участок не является территорией общего пользования. По смыслу пункта 1 статьи 262 ГК РФ, пункта 11 и 12 статьи 1 ГрК РФ основным признаком, позволяющим отнести земельный участок к территории общего пользования, является возможность его использования неограниченным кругом лиц. В соответствии со сложившейся судебной практикой для целей определения относимости земельного участка к землям общего пользования необходимо руководствоваться сведениями о фактическом использовании земельного участка. (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27.01.2015 по делу № А68- 435/2013).

Таким образом, судом установлено и материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок частично сформирован за счет территории общего пользования - автомобильной дороги ул. Лазурная. Согласно произведенному ответчиком расчету площадь территории общего пользования, включенной в границы земельного участка, составляет 149,0 кв.м

Формирование спорного земельного участка за счет территорий общего пользования и предоставление его в аренду, является самостоятельным основанием для признания спорного договора ничтожной сделкой. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Довод истца о том, что согласно выкопировке из ПЗЗ г. Калуги (статья 19. Карта градостроительного зонирования) спорный земельный участок располагался в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-1), не включает в себя территории общего пользования и на земельном участке в соответствии с градостроительным регламентом возможно строительство 2 многоэтажных домов суд находит не состоятельным.

Документы градостроительного зонирования не предполагают отдельное закрепление территории общего пользования и установление в отношении такой территории самостоятельной территориальной зоны и градостроительного регламента. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон (пункт 12 статьи 85 ЗК РФ), в том числе в состав зоны Ж-1.

Напротив, из представленной истцом выкопировки из ПЗЗ г. Калуги непосредственно видно (согласно условным обозначениям), что земельный участок расположен как в границах территориальной зоны Ж-1, так и в границах территории «Территории общего пользования; территории, предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами».

Установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о нарушении истцом норм земельного законодательства (части 1 пункта 1, пункта 4, пункта 11 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015), регулировавших процедуру предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования. При этом в нарушение требований федерального законодательства (пункта 12 статьи 85 ЗК РФ, пунктов 11,12 статьи 1 ГрК РФ) и интересов местного населения Управа предоставила в аренду земельный участок относящийся к территориям общего пользования, о значении которой она не могла не знать, как уполномоченный орган, осуществляющий контроль и регулирование градостроительной деятельности в пределах муниципального образования «Город Калуга».

Указанная правовая позиция в части определения правового статуса земель общего пользования последовательно поддерживается арбитражными судами, в частности постановлением 18 арбитражного апелляционного суда от 25.02.2019 по делу № А76-8577/2018.

Управой 14.12.2016 был подготовлен градостроительный план № RU403010006461 земельного участка с кадастровым номером 40:25:000064:1892.

Как установлено судом, основными видами разрешенного использования по пункту 2.1 градостроительного плана земельного участка являются в том числе многоквартирные жилые дома 6-12 этажей. В пункте 2.2 градостроительного плана земельного участка «Требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке. Назначение объекта капитального строительства» указано назначение объекта капитального строительства - многоэтажные жилые дома.

При этом все параметры планируемого к строительству объекта - многоэтажных жилых домов, такие как: зона планируемого размещения объекта капитального строительства, предельное количество этажей или высота здания (п. 2.2.2.), максимальный процент застройки (п. 2.2.3.), максимальная плотность, максимальный коэффициент застройки (п. 2.2.4.), иная информация (п. 7) установлены Проектом планировки территории в районе д.Лихун.

Частью 1 статьи 37 ПЗЗ г. Калуги (ред. от 26.03.2015) установлено, что размещение вновь создаваемых объектов капитального строительства на территории города Калуги осуществляется в соответствии с утвержденными в установленном порядке проектами планировки территории, региональными нормативами градостроительного проектирования Калужской области, местными нормативами градостроительного проектирования Калуги, иными нормативными правовыми актами.

Проект планировки территории в районе д. Лихун утвержден со следующими показателями для территории многоэтажной жилой застройки (приложение 1 к постановлению Управы от 18.05.2010 № 167-п):

1. Площадь кварталов (в красных линиях) - 17,9880 га, в том числе территории зон:

-зона планируемого размещения объектов жилого назначения с объектами нежилого назначения - 11,4720 га;

-зона планируемого размещения объектов социально-культурного назначения -1,117 га;

-зона планируемого размещения детских дошкольных учреждений - 1,6 га;

-зона планируемого размещения общеобразовательных школ - 3,1 га;

-зона планируемого размещения объектов хранения транспортных средств - 0,6990

га.

2. Территории общего пользования - 5,2056 га, из них:

-улицы, проезды - 2,967 га;

-озелененные территории - 2,2386 га.

Согласно чертежу планировки территории с обозначением линий дорог, улиц, проездов, объектов транспортной инфраструктуры, границ зон планируемого размещения объектов социально-культурного, коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства (приложение 4 к постановлению Управы от 18.05.2010 № 167-п) земельный участок с к.н. 40:25:000064:1892 расположен в зоне планируемого размещения детских дошкольных учреждений.

У сторон отсутствуют разногласия относительно расположения спорного земельного участка на основном чертеже проекта планировки территории.

Из материалов по обоснованию Проекта планировки территории в районе д. Лихун, которые были предоставлены ответчику Управлением архитектуры (исх. № 9324/06-18 от 20.08.2018, приложение 5 к пояснениям от 03.12.2018), видно, что в пределах спорного земельного участка запланировано размещение детского сад на 250 мест (номер 16 на схеме планировки территории и ведомости жилых и общественных зданий и сооружений).

Дошкольные образовательные учреждения по смыслу пункта 20 статьи 1, подпункта «в» пункта 1 части 5 статьи 23 ГрК РФ, части 1 статьи 9 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» относятся к объектам местного значения городского округа.

Объекты местного значения - объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления органами местного самоуправления полномочий по вопросам местного значения и в пределах переданных государственных полномочий в соответствии с федеральными законами, законом субъекта Российской Федерации, уставами муниципальных образований и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие муниципальных районов, поселений, городских округов (пункт 20 статьи 1 ГрК РФ).

Согласно статьям 42, 43, 45 ГрК РФ подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры и зон планируемого размещения объектов капитального строительства, в том числе объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

Следовательно, точные границы территории размещения объектов местного значения определяются проектом планировки, что соответствует правовой позиции, сформулированной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.09.2017 №56-АПГ17-12.

Доводы истца о неподтвержденности наличия территории общего пользования судом отклоняются, как не подтвержденные материалами дела.

Зона планируемого размещения объекта капитального строительства - территория, необходимая для целей строительства, реконструкции и разрешенного использования планируемого к размещению или реконструкции объекта капитального строительства. Границы зоны планируемого размещения объекта капитального строительства обосновываются и устанавливаются проектом планировки территории (абзац 11 статьи 3 ПЗЗ г. Калуги).

Исходя из условий договора № 147/13, в целях размещения многоэтажных жилых домов Фондом предполагалось использовать весь земельный участок площадью 7 827,0 кв.м., в то время как возможность возведения многоэтажных жилых домов на данной территории не предусмотрена градостроительной документацией.

Включение в границы земельного участка территории общего пользования, а также несоответствие разрешенного использования земельного участка утвержденной документации по планировке территории породили для ответчика негативные последствия, выразившиеся в невозможности использования земельного участка, предоставленного на определенный срок для конкретных целей.

Материалы дела не содержат доказательств того, что ответчику передан в аренду земельный участок согласованной сторонами площади и пригодный для указанных в договоре целей.

Аналогичная правовая позиция изложена в решении Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.08.2019 по делу № А56-135598/2018, оставленном в данной части без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.03.2020.

Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 ГК РФ следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Направляя письмо от 08.11.2016 исх. № 570, арендатор тем самым сообщил о возникших препятствиях в использовании арендуемого участка, о чем последнему стало известно 09.11.2016 (вх. № 3372-07 от 09.11.2016). Истец, в свою очередь, не представил иных документальных подтверждений о наличии возможности дальнейшего использования спорного земельного участка в полном объеме исходя из первоначально определенной в нем площади, тем самым Фонд был вправе с 09.11.2016 приостановить исполнение своего обязательства.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела и приведенные нормы законодательства, суд приходит к выводу о невозможности использования земельного участка в том объеме, в каком он предлагался к использованию при заключении договора аренды.

В п. 4 итоговой справки по обобщению судебной практики по спорам, вытекающим из арендных и земельных правоотношений, утвержденной Президиумом Арбитражного суда Западно-Сибирского округа 17 августа 2015 года, указано, что в случае невозможности использования участка, по которому проходят красные линии, определяющие границы территорий общего пользования, арендодатель не вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы, поскольку строительство объектов недвижимости на указанной территории запрещено.

Данные выводы вытекают из положений статей 328. 606 и 611 ГК РФ, из которых следуют определенные обязательства арендодателя и арендатора, а также их встречный (взаимный) характер. В связи с этим учитывается наличие права требовать исполнения обязательства по внесению платы только за соответствующий период, связанный с обеспечением возможности использования имущества, недопустимость предоставления в пользование конкретному лицу территорий общего пользования (пункты 8, 10 информационного письма № 66, постановления Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 13689/12 и от 12.04.2011 № 15248/10, пункты 11 и 12 статьи 1 ГрК РФ).

Утверждения Управы о том, что ответчик мог до подписания соответствующего соглашения о передаче прав и обязанностей по договору ознакомиться с состоянием земельного участка, и, соответственно, отказаться от его заключения, при этом между сторонами был подписан акт приема-передачи земельного участка без каких-либо замечаний, судом не принимаются.

В определении ВС РФ № 310-ЭС19-16588 от 16.06.2020 сформулирована правовая позиция. Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществления строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования. Кроме того, в силу части 5 статьи 71 АПК РФ наличие акта приема-передачи не исключает исследование обстоятельств дела на основании других доказательств.

Ответчик был фактически лишен возможности приступить к целевому использованию земельного участка, а владение таким земельным участком носило номинальный характер, лишенный какого бы то ни было экономического эффекта для арендатора.

В рассматриваемом случае, ни ответчик, ни любое другое лицо не могло бы использовать в спорный период данный земельный участок по назначению, что лишает истца права требования арендной платы.

В такой ситуации Управа не может быть признана осуществившей юридически значимое и экономически ценное для арендатора предоставление. Ответчик не должен возмещать Управе стоимость такого пользования в деньгах по определенной договором цене.

Причем неиспользование земельного участка в данном случае наступило по обстоятельствам, не зависящим от Фонда и за которые он не отвечает и которые не могут быть ни поставлены ответчику в вину, ни отнесены к сфере договорного риска Фонда.

Описанные в настоящем деле обстоятельства, исключившие возможность использования Фондом земельного участка и достижение им той имущественной цели, ради которой он должен вносить арендные платежи, относятся всецело к сфере компетенции арендодателя, и негативный эффект данных обстоятельств не может быть переложен на арендатора.

Данная правовая позиция подтверждается постановлением решением Арбитражного суда Орловской области от 29.12.2017 по делу № А48-5800/2017 (определение ВС РФ от 17.12.2018 № 310-ЭС18-20387), решением Арбитражного суда Омской области от 07.04.2017 по делу № А46-12199/2016 (определение ВС РФ от 20.11.2017 № 304-ЭС17-16916).

Доказательства, подтверждающие факт пользования и владения Фондом поддержки строительства доступного жилья в Калужской области спорным земельным участком истцом в материалы дела не представлены.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка не имеется.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что ответчик не лишен возможности обратиться с иском в суд о применении последствий недействительности сделки.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

Судья И.В. Чехачева