Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи О.Н. Бляхер при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лондон И.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску

Администрации Быстринского муниципального района (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ответчику

обществу с ограниченной ответственностью Камчатская фирма «Ветер удачи» (ИНН <***>, ОГРН <***>, )

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора

краевое государственное бюджетное учреждение «Природный парк Вулканы Камчатки»

о расторжении договора № 253 от 09.07.1999, обязании вернуть земельный участок и взыскании задолженности в сумме 35 611,34 руб.

при участии:

от истца:

ФИО1 - представитель по доверенности от 25.10.2012 (сроком на три года);

от ответчика:

ФИО2 - генеральный директор;

от третьего лица:

не явился

установил:

Администрация Быстринского муниципального района (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением, в котором просит расторгнуть договор №253 от 09.07.1999, обязать общество с ограниченной ответственностью Камчатская фирма «Ветер удачи» (далее - ответчик) вернуть земельный участок, расположенный в <...> СССР, а также просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за пользование земельным участком за период 2009 - 2011 года в сумме 35 611,34 руб.

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 309, 310, пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением суда от 06.11.2012 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Краевое государственное бюджетное учреждение «Природный парк «Вулканы Камчатки».

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом по правилам ст.ст.121-123 АПК РФ. В силу ст.136 АПК РФ судебное заседание проводится в его отсутствие.

До начала судебного заседания истец представил в суд заявление об уточнении исковых требований, в соответствии с которым Администрация Быстринского муниципального района настаивает на заявленных требованиях к указанному ответчику.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении и в заявлении об уточнении исковых требований от 18.12.2012.

На вопрос суда относительно предъявленных требований к ООО КФ «Ветер удачи» пояснил, что не согласен на замену ответчика.

Признал, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании долга за 2009 год, за исключением долга за 4 квартал. Представил дополнительные документы, которые приобщены судом к материалам дела в порядке статьи 66 АПК РФ.

Ответчик заявил ходатайство об отложении судебного заседания в связи с неявкой представителя третьего лица.

Поскольку ответчик не согласен на замену ответчика и настаивает на требованиях к ООО КФ «Ветер удачи», суд, рассмотрев ходатайство об отложении судебного заседания в связи с неявкой третьего лица, отказывает в его удовлетворении, исходя из того, что препятствий для рассмотрения дела в настоящем заседании не имеется.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в представленном ранее отзыве на исковое заявление, в соответствии с которым указал, что 30.12.2009 право собственности на административное здание конторы и здание столярной мастерской, расположенные на спорном земельном участке с кадастровым номером 41:05:02 0303:29, зарегистрировано за Краевым государственным учреждением «Природный парк «Быстринский», ныне Краевое государственное бюджетное учреждение «Природный парк «Вулканы Камчатки». В связи с чем полагает, что право аренды и, соответственно, обязательства по уплате арендных платежей, с указанного момента перешло к новому собственнику зданий. Администрация Быстринского муниципального образования была обязана перезаключить договор аренды на земельный участок с новым собственником зданий. При этом согласие на заключение данного договора от ООО КФ «Ветер Удачи» в соответствии с законодательством не требуется.

Также представитель ответчика признал требования в части взыскания долга по арендной плате за пользование земельным участком по договору №253 от 09.07.1999 за 4 квартал 2009 года, то есть до момента перехода права аренды к новому собственнику зданий. При этом ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании долга за 2009 года за исключением долга за 4 квартал со сроком уплаты 15.11.2009, который ответчик признает. Кроме этого, ответчик считает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договор аренды.

Заслушав пояснения присутствующих представителей, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 09.07.1999 между Администрацией Быстринского муниципального района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Камчатская фирма «Ветер удачи» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №253, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды на 49 лет земельный участок, имеющий кадастровый номер 41:05:020303:29, площадь 0,95 га, расположенный по адресу <...> СССР, для строительства новых теплиц в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка, и в качественном состоянии.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование участком в размере 570 руб. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органа государственной власти субъекта РФ или местного самоуправления централизовано устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным извещением арендатора.

В пункте 2.2 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в пункте 2.1 договора суммы до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за IV квартал - не позднее 15 ноября текущего года.

В силу пункта 2.5 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,3 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Согласно пункту 5.1 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Быстринского района.

Договор аренды земельного участка №253 от 09.07.1999 зарегистрирован в установленном порядке 09.07.1999, номер государственной регистрации 274, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 09.07.1999.

Полагая, что ответчик не исполнил свои обязательства по внесению арендной платы, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается статьей 310 ГКРФ.

Проанализировав условия договора №253 от 09.07.1999 на предмет соответствия требованиям ст.ст. 606, 607, 608, 614 ГК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о том, что возникшие на его основании между сторонами правоотношения регулируются нормами главы 34 ГК РФ.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определяемые договором аренды.

Вместе с тем, ответчик принятые обязательства в установленные договором сроки не выполнил.

Согласно расчету истца размер арендной платы, подлежащей уплате за период с 2009 по 2011 года, составляет 35611,34 руб.

В своих возражениях ответчик указывает, что в период с 2010 по 2011 года он не пользовался земельным участком, так как с 30.12.2009 право собственности на административное здание конторы и здание столярной мастерской, расположенные на спорном земельном участке, зарегистрировано за Краевым государственным учреждением «Природный парк «Быстринский» (в настоящее время краевое государственное бюджетное учреждение «Природный парк «Вулканы Камчатки»), в связи с чем обязанности по внесению арендных платежей должно нести указанное лицо.

Как установлено судом, в материалы дела представлены свидетельства от 30.12.2009 о государственной регистрации за Краевым государственным учреждением «Природный парк «Быстринский» права оперативного управления на здание столярная мастерская кадастровый номер 41-41-01/010/2007-184 и административное здание конторы кадастровый номер 41-41-01/010/2007-183, расположенные по адресу <...> ССС, д.17А и 17Б.

То обстоятельство, что переданные объекты находятся на спорном земельном участке, кадастровый номер которого был изменен и на момент обращения в суд зарегестрирован согласно представленным выпискам как 41:04:010105:104, сторонами не оспаривается.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, расположенных на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (статья 271 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования.

Поскольку указанные нормы права направлены на закрепление за собственниками объектов недвижимости права пользования земельным участком, занятым этими объектами, суд полагает, такие нормы права применимыми в настоящем случае.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»: при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку при рассмотрении спора суд установил, что переход права собственности на административное здание конторы и здание столярной мастерской, находящиеся на спорном земельном участке, зарегистрирован в установленном законом порядке 30.12.2009 за КГБУ «Природный парк «Вулканы Камчатки», суд с учетом положений статьи 131 Гражданского кодекса РФ пришел к выводу о переходе права аренды на земельный участок к собственнику объектов недвижимости - КГБУ «Природный парк «Вулканы Камчатки» - в части, необходимой для использования и эксплуатации указанных зданий.

Таким образом, с момента регистрации права собственности на административное здание конторы и здание столярной мастерской, КГБУ «Природный парк «Вулканы Камчатки» частично приобрело право пользования земельным участком с кадастровым 41:04:010105:104, ранее предоставленным ответчику на основании договора №253 от 09.07.1999, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке соответствующий договор аренды.

Следовательно, у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендных платежей за пользование земельным участком за 2010-2011 г.г., исходя из всей площади участка.

На предложение суда об уточнении требований как в определении от 06.11.2012, так и в судебном заседании 24.12.2012, истец пояснял, в том числе письменно (заявление об уточнении требований от 18.12.2012), что настаивает на заявленных требованиях в полном объеме к ООО КФ «Ветер удачи».

Обоснованного расчета арендной платы с учетом используемой площади спорного земельного участка как ответчиком, так и КГБУ «Природный парк «Вулканы Камчатки», истцом не представлено.

Более того, КГБУ «Природный парк «Вулканы Камчатки» обращалось к истцу с заявлением от 16.02.2010 о предоставлении спорного земельного участка в аренду в связи с передачей вышеназванных зданий в оперативное управление, следовательно, истцу было заранее известно о том, что спорным земельном участком пользуется не только ответчик, но и КГБУ «Природный парк «Вулканы Камчатки».

В силу ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что исходя из положений АПК РФ, выбор ответчика по делу (как замена, так и процессуальное соучастие на стороне ответчика) является прерогативой истца и должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение именно заявленных требований в защиту права и законного интереса и именно к этому лицу приведет к наиболее быстрой и эффективной защите от посягательств и/или восстановлению нарушенных и/или оспариваемых прав. При этом арбитражный суд по своей инициативе лишен возможности замены ненадлежащего ответчика надлежащим и может это сделать лишь с согласия либо по ходатайству истца. Выбор ненадлежащего ответчика по делу является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении требований.

Таким образом, учитывая, что часть требований заявлена к ненадлежащему ответчику, оснований для взыскания с ООО Камчатская фирма «Ветер удачи» арендных платежей за пользование земельным участком за период с 2010 по 2011 года в том объеме, в котором заявил истец (27232, 2 руб.) не имеется.

Кроме того, в соответствии с частью 1 статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В связи с тем, что истцом не представлено допустимых доказательств, подтверждающих объем используемой площади спорного земельного участка в 2010-2011 г.г. как ответчиком, так и КГБУ «Природный парк «Вулканы Камчатки», у суда отсутствует возможность самостоятельно произвести расчет арендной платы за 2010 и 2011 год, обязанность по уплате которой лежит на ответчике.

Вместе с тем, требования истца о взыскании с ответчика долга по арендным платежам по договору за 2009 год, т.е. до 30.12.2009 (до момента перехода права аренды к новому собственнику зданий), заявлены правомерно.

Однако ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности за 2009 год за исключением долга за 4 квартал 2009 года со сроком уплаты 15.11.2009 в сумме 2094, 79 руб., которую ответчик признает.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Течение срока исковой давности в силу части 1 статьи 200 ГК РФ начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с представленным расчетом истцом заявлено требование о взыскании с ООО КФ «Ветер удачи» долга за 2009 год в размере 8379,14 руб.

Как пояснил представитель истца и подтверждается расчетом арендной платы за 2009 год, исходя из условий договора и установленных органами местного самоуправления ставок и коэффициентов, указанных в расчете, арендная плата составляет 2094,79 руб. в квартал.

В силу пункта 2.2 договор арендная плата вносится ежеквартально до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за 4 квартал – не позднее 15 ноября текущего года.

Согласно штампу канцелярии Арбитражного суда Камчатского края на исковом заявлении, иск Администрации Быстринского муниципального района подан в суд 28.09.2012, следовательно, срок исковой давности по требованию о взыскании долга за 2009 год, за исключением долга за 4 квартал 2009, на момент подачи искового заявления истек, что также подтвердил представитель истца в судебном заседании.

Таким образом, сумма долга по арендным платежам за 4 квартал 2009 года, подлежащая взысканию с ответчика, составляет 2094,79 руб., а в удовлетворении требований о взыскании долга за 2009 в сумме 6284,35 руб. надлежит отказать в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Рассмотрев требования истца о расторжении договора №253 от 09.07.1999 и обязании ответчика вернуть земельный участок, расположенный в <...> СССР суд приходит к следующему.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законодательными актами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как разъяснено в пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов:

- направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок;

- предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);

- требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Из приведенных норм закона, следует, что предъявляя по настоящему делу исковые требования о расторжении договора №253 от 09.07.1999, истец должен подтвердить достаточными и достоверными доказательствами, в том числе, то обстоятельство, что он до предъявления искового заявления по настоящему делу в арбитражный суд направлял ответчику письменное предложение расторгнуть договор №253 от 09.07.1999.

В материалы дела представлены письма №1805/2007 от 17.09.2009 и №727 от 18.11.2011, в которых истец сообщил ответчику о том, что им в течение ряда лет не выполняются условия договора аренды №253 от 09.07.1999 в части оплаты за аренду земельного участка и не ведется работа по освоению земельного участка, а также известил об изменении методики арендной платы с 2009 года. В указанных письмах истец также просил незамедлительно известить администрацию района о намерениях использовать земельный участок в дальнейшем или отказе от него и расторжении договора аренды.

Однако указанные письма не содержат уведомления о предложении расторгнуть договор №253 от 09.07.1999.

Буквальное толкование текста, содержащегося в названных выше письмах, позволяет суду сделать вывод, что арендодатель не выражает свою волю о намерении расторгнуть договор, а лишь просит арендатора сообщить о своих намерениях относительно арендуемого земельного участка.

Таким образом, указанная корреспонденция не подтверждает факт соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку из представленных писем не следует однозначное и конкретное предложение арендодателя расторгнуть договор.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

При таких обстоятельствах требование истца о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Правила статьи 622 Гражданского кодекса РФ регламентируют обязанность арендатора возвратить арендованное имущество при прекращении договора аренды.

Поскольку требование истца об обязании ответчика вернуть арендуемый земельный участок является производным от требования по расторжению договора, данное требование также подлежит оставлению без рассмотрения.

В силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае оставления арбитражным судом заявления без рассмотрения.

В силу статьи 333.37 НК РФ истец не уплачивал государственную пошлину, поскольку освобожден от ее уплаты, вопрос о ее взыскании или возврате судом не рассматривается.

На основании изложенного 117,65 руб. государственной пошлины относится на ответчика и взыскивается с него в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 1-3, 17, 27-28, 101-103, 110, 148, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования в части расторжении договора №253 от 09.07.1999 и обязании вернуть земельный участок оставить без рассмотрения.

Исковые требования в части взыскания долга удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Камчатская фирма «Ветер удачи» в пользу Администрации Быстринского муниципального района 2094, 79 руб. долга.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Камчатская фирма «Ветер удачи» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 117,65 руб.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.Н. Бляхер