Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Громова С.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тюшняковой В.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1

(ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к ответчику

муниципальному унитарному предприятию «РЕМЖИЛСЕРВИС» Вилючинского городского округа

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора

Комитет по управлению муниципальным имуществом Вилючинского городского округа (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий по договору

при участии:

от истца:

ФИО1 – предприниматель, лично, паспорт <...>, выдан 10.05.2011 Отделением милиции ОВД г. Вилючинска Камчатской области,

ФИО2 – представитель по доверенности
от 20.03.2012 (сроком на один год),

от ответчика:

не явились,

от третьего лица:

ФИО3 – представитель по доверенности
от 19.03.2012 № 301 (сроком до 31.12.2012),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Камчатского края с иском к муниципальному унитарному предприятию «РЕМЖИЛСЕРВИС» Вилючинского городского округа (далее – МУП «РЕМЖИЛСЕРВИС», предприятие, ответчик) об урегулировании разногласий по п. 3.2 договора купли-продажи нежилых помещений № 1 от 22.06.2010 (с учетом принятого определением суда от 21.02.2012 уточнения истцом исковых требований).

Требования заявлены истцом со ссылкой на ст.ст. 421, 422, 445, 446, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), ст.ст. 3, 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 159-ФЗ) и мотивированы наличием между сторонами разногласий, возникших при заключении указанного договора в части зачета стоимости неотделимых улучшений в стоимость приобретаемого арендованного имущества.

Определением суда от 21.02.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом Вилючинского городского округа (далее - Комитет по управлению муниципальным имуществом).

Ответчик в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом по правилам ст.ст. 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ), что подтверждается материалами дела, в связи с чем судебное заседание проведено в его отсутствие на основании ст. 156 АПК РФ.

ИП ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, ссылаясь на положения ст. 5 Закона № 159-ФЗ, предусматривающей зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества. Просила принять спорный пункт 3.2 договора в следующей редакции: «В счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества засчитывается стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенная арендатором, в сумме 165 481 руб. 36 коп.».

Представитель третьего лица возражений по существу заявленных истцом требований не заявил, оставил вопрос о разрешении спора на усмотрение суда.

Заслушав объяснения представителя истца, мнение третьего лица, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, арбитражный суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 01.05.2005 между МУП «РЕМЖИЛСЕРВИС» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) с согласия Комитета по управлению муниципальным имуществом (собственник арендуемого помещения) был заключен договор аренды № 62, по которому арендатору в аренду передано помещение в муниципальном здании, расположенном в г. Вилючинске Камчатской области (на момент заключения договора аренды). Общая площадь помещения – 36,5 кв.м., адрес – ул. Гусарова, д. 45, кв. 18 (раздел 1 договора).

Договор аренды заключен с 01.05.2005 на неопределенный срок (п. 7 договора в редакции дополнительного соглашения от 27.06.2008).

30.05.2005 ИП ФИО1 обратилась в Комитет по управлению муниципальным имуществом с заявлением о выкупе арендуемого помещения, которое было согласовано с МУП «РЕМЖИЛСЕРВИС» с указанием на предоставление акта оценки.

Согласно произведеному по заказу предпринимателя отчету № 22.06-05 от 22.06.2005 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (жилой квартиры № 18 в доме № 45 по ул. Гусарова в г. Вилючинске), выполненному с целью определения рыночной стоимости для покупки объекта, рыночная стоимость данного объекта недвижимости составила 7 400,00 рублей.

В дальнейшем на заявлении предпринимателя от 30.05.2005 определена выкупная стоимость помещения, о чем проставлена резолюция от 27.06.2005.

В соответствии с утвержденными МУП «РЕМЖИЛСЕРВИС» 06.07.2005 техническими условиями, ИП ФИО1 произвела реконструкцию арендуемого помещения для использования в качестве нежилого помещения и организации магазина детских товаров, что подтверждается представленным в материалы дела локальным сметным расчетом, актом о приемке выполненных подрядной организацией работ по реконструкции квартиры от 21.11.2005, от 16.02.2006, от 17.01.2006, актом от 07.02.2006 о приемке выполненных работ по устройству наружных и внутренних инженерных сетей, коммуникаций, систем и оборудования, в том числе с составлением проекта и производством приемо-сдаточных испытаний, техническими характеристиками, свидетельствующими о приемке в эксплуатацию системы пожарной сигнализации.

Согласно акту от 16.02.2006 приемки законченного строительством объекта, которым приняты работы по реконструкции объекта аренды, после выполненных работ площадь объекта составила 30,2 кв.м., стоимость объекта составила 490 000,00 руб., из которых стоимость строительно-монтажных работ – 390 000,00 руб., стоимость оборудования, инструмента и инвентаря – 100 000,00 руб.

Письмом № 268 от 05.02.2007 МУП «РЕМЖИЛСЕРВИС» обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом за разрешением на продажу жилого помещения, расположенного по адресу <...>, общей площадью 30,9 кв.м., в здании 1694 года постройки, с первоначальной стоимостью 16 979 руб. и остаточной стоимостью 10 187 руб.

В соответствии с имеющейся на письме резолюцией от 09.02.2007, директору МУП «РЕМЖИЛСЕРВИС» поручено перевести вышеуказанное жилое помещение в нежилое и оформить продажу нежилого помещения.

Письмом № 531 от 27.02.2007 МУП «РЕМЖИЛСЕРВИС» обратилось к Главе Вилючинского городского округа за разрешением на перевод жилого помещения, расположенного по адресу <...>, общей площадью 30,9 кв.м., в здании 1694 года постройки, в нежилое, указав первоначальную балансовую стоимость объекта – 17 427 руб. и остаточную стоимость – 9 677 руб.

На заседании межведомственной комиссии по переводу жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение; переустройству и перепланировке жилого помещения при администрации Вилючинского городского округ, результаты которого оформлены протоколом № 17 от 05.03.2007, предприятию разрешен перевод жилого помещения, расположенного по адресу <...>, общей площадью 30,9 кв.м., в здании 1694 года постройки, в нежилое помещение.

Постановлением администрации Вилючинского городского округа № 304 от 07.03.2007 жилое помещение общей площадью 30,9 кв.м., расположенное по адресу <...>, переведено в нежилое, в целях использования под магазин по продаже промышленных товаров; в адрес МУП «РЕМЖИЛСЕРВИС» направлено уведомление № 9 от 09.03.2007 о переводе указанного жилого помещения в нежилое; соответствующие изменения внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем свидетельствует выписка от 06.09.2007 № 01/004/2007-916.

Дополнительным соглашением от 26.07.2007 в договор аренды № 62 от 01.05.2005 внесены изменения в части характеристики объекта аренды и определено, что в связи с переводом помещения № 18 по адресу <...> из жилого в нежилое, объектом аренды является нежилое помещение № 18, расположенное по указанному адресу на цокольном этаже здания, включает в себя позиции №№ 1-6, общая площадь – 30,9 кв.м.

В дальнейшем МУП «РЕМЖИЛСЕРВИС», ссылаясь на согласие собственника на возмездное отчуждение арендуемого предпринимателем имущества, предложило истцу реализовать предоставленное Законом № 159-ФЗ преимущественное право выкупа арендуемого нежилого помещения, предоставив соответствующее заявление и необходимые документы. При этом первоначально в письме № 943 от 17.05.2010 предпринимателю предложено выкупить помещение по цене 271 400,00 руб., в том числе НДС 41 400,00 руб., а затем по цене 204 000,00 руб. с возможностью предоставления рассрочки до трех лет (письмо № 960 от 20.05.2010).

В заявлении от 18.05.2010 ИП ФИО1 выразила согласие на реализацию предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права выкупа арендуемого помещения по оценочной стоимости 204 000,00 руб., в том числе НДС 31 118,64 руб., а также просила зачесть в счет выкупной стоимости имущества стоимость произведенных ею неотделимых улучшений.

Дополнительно истцом в адрес МУП «РЕМЖИЛСЕРВИС» направлено заявление от 26.05.2010 о соответствии условиям отнесения к субъектам малого или среднего предпринимательства по приведенным в заявлении критериям, в котором также выражена просьба о зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений. Документы, подтверждающие стоимость произведенных неотделимых улучшений направлены истцом в адрес МУП «РЕМЖИЛСЕРВИС» с сопроводительным письмом от 08.06.2010.

В письме № 1143 от 11.06.2010 МУП «РЕМЖИЛСЕРВИС», сославшись на п. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ, указало на отсутствие оснований для зачета стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, поскольку указанные улучшения произведены без согласия арендодателя.

Одновременно ответчик направил истцу для подписания проект договора от 20.05.2010 купли-продажи нежилого помещения № 18 цокольного этажа, расположенного в жилом доме по адресу <...>, по цене 204 000,00 руб., в том числе НДС 31 118,64 руб., установленной согласно отчету № 17-10 от 16.02.2010 об оценке нежилого помещения.

Полагая, что в соответствии с п. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ раздел договора «Цена продажи объекта, сроки и порядок расчетов» должен быть дополнен пунктом 3.2, содержащим условие о стоимости неотделимых улучшений, засчитываемой в счет оплаты приобретаемого имущества в размере 165 481,36 руб., истец письмом от 19.07.2010 направил ответчику протокол разногласий к проекту договора купли-продажи муниципального имущества.

В письме № 2270 от 26.10.2010 ответчик отказался дополнить договор пунктом 3.2 в предложенной истцом редакции и направил для подписания новый проект договора от 22.06.2010, не предусматривающий зачета стоимости неотделимых улучшений в счет стоимости выкупаемого имущества.

Поскольку разногласия относительно спорного пункта 3.2 договора купли-продажи нежилых помещений стороны во внесудебном порядке не урегулировали, спор по несогласованным условиям передан истцом на рассмотрение арбитражного суда.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Судом по материалам дела установлено и ответчиком не оспорено, а третьим лицом не отрицалось, что ИП ФИО1 имеет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в порядке Закона № 159-ФЗ.

В данном случае МУП «РЕМЖИЛСЕРВИС» в силу ст. 4 Закона № 159-ФЗ является стороной обязанной заключить договор купли-продажи арендуемого предпринимателем имущества по его заявлению. В связи с чем настоящий спор подлежит рассмотрению в арбитражном суде в порядке ст. 446 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 217 ГК РФ установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из материалов дела усматривается, что обосновывая заявленные требования, предприниматель ФИО1, реализуя преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, установленное Законом № 159-ФЗ, просила ответчика при заключении договора зачесть в счет оплаты приобретаемого имущества стоимость произведенных ею неотделимых улучшений данного имущества. Однако ответчик отклонил предложение истца, в связи с чем между сторонами возникли разногласия по вопросу зачета в счет оплаты выкупной стоимости предмета договора стоимости неотделимых улучшений.

Согласно п. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Мотивируя отказ в принятии к зачету в счет оплаты выкупаемого имущества стоимости произведенных неотделимых улучшений, МУП «РЕМЖИЛСЕРВИС» в направленных истцу письмах ссылается на недостаточность документов, представленных в подтверждение выполнения улучшений, и недоказанность факта их производства с согласия арендодателя.

В то же время, суд находит такой отказ ответчика неправомерным.

Согласно ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Возможность осуществления неотделимых улучшений предусмотрена пунктом 5 договора аренды № 62 от 01.05.2005, согласно которому арендатор вправе производить неотделимые улучшения с разрешения арендодателя. Пунктом 10.5 договора аренды предусмотрена возможность производить реконструкцию помещения, переоборудование технического, электротехнического и иного оборудования и капитальных ремонтных работ с согласия арендодателя.

Из представленных в материалы дела документов видно, что все проводимые истцом в ходе арендных отношений мероприятия по переводу объекта аренды из жилого фонда в нежилой фонд были согласованы с арендодателем.

Работы по реконструкции помещения, предшествовавшие переводу помещения в нежилой фонд, выполнялись на основании утвержденных МУП «РЕМЖИЛСЕРВИС» 06.07.2005 технических условий, в которых приведен перечень обязательных к исполнению действий, что позволяет сделать вывод не только об осведомленности ответчика о производимых истцом реконструкционных работах, но и том, что эти работы производились на основании непосредственных указаний арендодателя.

Отсутствие возражений со стороны ответчика на проведение реконструкции объекта аренды подтверждается, в том числе, фактом заключения сторонами дополнительного соглашения от 26.09.2007 к договору аренды № 62 от 01.05.2005, согласно которому в наименование объекта аренды внесены изменения, с учетом произведенных мероприятий по реконструкции и переводу помещения из жилого фонда в нежилой фонд.

Соответствующее согласование на неотделимые улучшения следуют также из представленных в материалы дела обращений ответчика в компетентные органы Вилючинского городского округа (собственник имущества) по вопросу перевода помещения из жилого фонда в нежилой фонд, последовавших после выполнения работ по реконструкции, а также протокола межведомственной комиссии, давшей разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и соответствующего постановления администрации Вилючинского городского округа № 304 от 07.03.2007 о переводе помещения в нежилой фонд в целях использования под магазин промышленных товаров.

Таким образом, неотделимые улучшения произведены истцом, путем проведения реконструкции арендуемого помещения на основании выданных ответчиком технических условий. Фактическое выполнение работ подтверждено перечисленными ранее в настоящем решении актами приемки выполненных работ.

То обстоятельство, что документы, свидетельствующие о выполнении работ, ответчиком не утверждены, не является достаточным основанием для того, чтобы считать произведенные истцом неотделимые улучшения осуществленными в отсутствие согласия арендодателя. К тому же действующее гражданское законодательство не предусматривает обязанность согласования проекта неотделимых улучшений с арендодателем, устанавливая лишь условие получение одобрения как такового на производство неотделимых улучшений.

Доказательств, опровергающих как сам факт выполнения работ по реконструкции, так и их стоимости, ответчиком в порядке ст. 65 АПК РФ не представлено.

Не представлен ответчиком и отзыв на иск, содержащий какие-либо возражения по существу заявленных истцом требований, в то время как в определениях суда от 31.01.2012 и от 21.02.2012 ответчику предлагалось представить как отзыв, так и опровергающие требования истца доказательства. Однако ответчик воспользовался своими процессуальными правами в той мере, в какой счел необходимым, что свидетельствует об отсутствии у него каких-либо возражений по предъявленному иску по смыслу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ.

Стоимость неотделимых улучшений, испрашиваемая предпринимателем к зачету (165 481,36 руб.) соответствует разнице между оценочной стоимостью спорного объекта недвижимости до проведения реконструкции (7 400,00 руб.) и оценочной стоимостью после выполнения реконструкции, которая указана МУП «РЕМЖИЛСЕРВИС» в его письмах и проекте договора от 22.06.2010 (172 881,36 руб. без учета НДС).

Обстоятельство того, что работы по реконструкции арендуемого помещения осуществлялись в рамках действующих договорных отношений по аренде, предусматривающих, что стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений возмещению ему не подлежит (п. 5 договора аренды № 62 от 01.05.2005), не свидетельствует о необоснованности требований предпринимателя.

Порядок зачета стоимости неотделимых улучшений в стоимость приобретаемого арендованного имущества регулируется специально установленной императивной нормой – п. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ, которая направлена на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса. Распространяя действие Закона на арендные отношения, возникшие до его принятия, законодатель не сделал оговорку о том, что правило, предусмотренное п. 6 ст. 5 названного Закона, не применяется, если в договоре аренды предусмотрено иное. Поэтому арендодатель при отчуждении указанного недвижимого имущества не должен включать в стоимость этого имущества стоимость неотделимых улучшений, независимо от условий договора аренды.

При таких обстоятельствах требования истца являются обоснованными и подлежащими удовлетворению с изложением спорного пункта договора в редакции истца.

Понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины подлежат возмещению ему за счет ответчика на основании ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 1-3, 17, 27-28, 101-103, 110, 167-171, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Пункт 3.2 договора купли-продажи нежилых помещений № 1 от 22.06.2010 изложить в следующей редакции:

«В счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества засчитывается стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных арендатором, в сумме 165 481 руб. 36 коп.».

Взыскать с муниципального унитарного предприятия «РЕМЖИЛСЕРВИС» Вилючинского городского округа в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 4 000,00 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья С.П. Громов