Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Громова С.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тюшняковой В.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску

открытого акционерного общества Управляющей компании «Верона»

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ответчику

обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Дальрыбторг»

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:

администрация Корякского сельского поселения

(ОГРН <***>, ИНН <***>)

об обязании передать учетно-регистрационные документы и техническую документацию на многоквартирный дом

при участии:

от истца:

ФИО1 – представитель по доверенности от 10.02.2011 (сроком на два года),

от ответчика:

ФИО2 – представитель по доверенности от 01.10.2011 (сроком на один год)

от третьего лица:

не явились,

установил:

открытое акционерное общество Управляющая компания «Верона» (далее – ОАО УК «Верона», истец) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Дальрыбторг» (далее – ООО «УК Дальрыбторг», ответчик) об обязании передать истцу по акту приема-передачи в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда документацию в отношении многоквартирного дома № 15 по ул. Юбилейная в п. Зеленый Елизовского района Камчатского края, а при ее отсутствии – восстановить и передать ОАО УК «Верона» в течение сорока дней со дня вступления в законную силу решения суда, в том числе:

1) учетно-регистрационные документы для учета и регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, поквартирные карточки по форме № 10 и карточки регистрации граждан по форме № 9 на все квартиры по многоквартирному дому;

2) документацию с изменениями, отражающими состояние вышеуказанного многоквартирного дома в соответствии с результатами проводимых осмотров на 01.09.2011, а именно:

- технические паспорта, поэтажные планы и экспликации – планы земельных участков в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на них;

- планы (чертежи и схемы) подвалов и чердаков с указанием инженерных коммуникаций и развязок систем отопления, холодного водоснабжения, водоотведения (ЖБО), электроснабжения;

- паспорта на общедомовые приборы учета, акты их установки и приемки в эксплуатацию;

- чертежи и схемы инженерных коммуникаций транзитных трубопроводов холодного водоснабжения, теплоснабжения и водоотведения (ЖБО);

- отчеты о проведенных замерах сопротивления, изоляции и фазы - ноль;

- разрешения на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации;

- акты разграничения эксплуатационной ответственности сетей электроснабжения с энергоснабжающей организацией;

- акты осмотра, проверки состояния конструктивных элементов здания (в том числе крыши, ограждающих конструкций, фасадов), дымоходов, радио- и телевизионных сетей на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, протоколы измерения вентиляции;

- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонты, документы о приемке результатов этих работ, в том числе по капитальному ремонту подвала и ремонту фасада;

- акты выполненных работ, подтверждающие фактическое выполнение работ по текущему и капитальному ремонту;

- журналы (книги) учета жалоб и предложений граждан.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 25 000,00 руб. понесенных истцом судебных расходов на оплату юридических услуг.

Требования заявлены истцом со ссылкой на ст.ст. 10, 12, 15, 160, 322, 323, 432, п. 1 ст. 433, ст.ст. 434, 435, 438 ГК РФ, ст.ст. 44, 45, 46, 161, 162, 165 ЖК РФ, п.2 ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ст.ст. 2, 3, 4 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», постановление Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», п.п. 24, 26, 27 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, п.п. 1.5.1, 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 №170, п.п. 4, 6, 58, 117 Административного регламента Федеральной миграционной службы, утвержденного приказом Федеральной миграционной службы Российской Федерации от 20.09.2007 № 208, постановление Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 № 713 «Об утверждении правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию» (в ред. от 28.03.2008), и мотивированы уклонением ООО «УК Дальрыбторг» от передачи вышеуказанных документов вновь избранной управляющей компании – ОАО УК «Верона».

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о месте и времени его проведения извещено надлежащим образом по правилам ст.ст. 121-123 АПК РФ, что подтверждается материалами дела, в связи с чем судебное заседание проведено в его отсутствие на основании ст. 156 АПК РФ.

Представитель истца полностью поддержал исковые требования, обосновывая их тем, что общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме № 15 по ул. Юбилейная в п. Зеленый Елизовского района Камчатского края приняты решения о выборе управляющей организацией ОАО УК «Верона» и о расторжении с ООО «УК Дальрыбторг» договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса. Поскольку собственниками помещений многоквартирного дома заключен договор с ОАО УК «Верона», о чем ответчик извещен, то на стороне ООО «УК Дальрыбторг» возникла обязанность по передаче истцу спорной документации, требуемой для управления жилым домом. Полагал, что в отсутствие доказательств признания решений общего собрания собственников помещений недействительными, доводы ООО «УК Дальрыбторг» о нарушении порядка проведения собраний не имеют отношение к предмету спора, так как правом на обжалование таких решений общество не обладает.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований истца, ссылаясь на проведение собрания собственниками жилых помещений с нарушением требований закона.

В направленном суду письменном мнении третье лицо считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, полагая, что договор управления многоквартирным домом с ОАО УК «Верона» являются незаключенным.

Заслушав объяснения представителей сторон, ознакомившись с мнением третьего лица, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 31.08.2009 между администрацией Корякского сельского поселения и ООО «УК Дальрыбторг» (управляющая организация) заключен договор управления многоквартирным домом на срок с 01.09.2009 по 01.09.2012, по которому администрация передала в управление обществу находящийся на территории Корякского сельского поселения муниципальный жилой фонд, а также жилой фонд, принадлежащий собственникам помещений, которые не определились с выбором способа управления многоквартирными жилыми домами, согласно Приложению №1 к договору, в том числе жилой дом № 15 по ул. Юбилейная в п. Зеленый Елизовского района Камчатского края (далее – спорный жилой дом).

Договор заключен по результатам проведенного администрацией открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, отраженным в протоколе конкурсной комиссии от 20.08.2009 №3.

25.07.2011 собственниками помещений спорного жилого дома проведено общее собрание в форме заочного голосования, оформленное протоколом № 1 от 25.07.2011, на котором принято решение о выборе другой управляющей организации – ОАО УК «Верона», об утверждении формы договора с ОАО УК «Верона» и оформление акцепта решением собственников, о расторжении договора управления с ООО «УК Дальрыбторг». Результаты голосования отражены в протоколе, из которого видно, что в голосовании принимали участие собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов. Фактическое голосование каждого собственника отражено в заполненном гражданами письменном решении, являющимся по своей сути бюллетенем для голосования. В данных решениях отражены Ф.И.О. собственника, реквизиты и наименование правоустанавливающего документа, площадь помещения, результат голосования.

На основании принятых решений собственники спорного жилого дома 25.07.2011 заключили с ОАО УК «Верона» договор управления многоквартирным жилым домом сроком на пять лет, начиная с 01.09.2011.

ООО «УК Дальрыбторг» уведомлено собственниками помещений о принятии решения о расторжении договора управления с ООО «УК Дальрыбторг» и заключении договора управления с ОАО УК «Верона», а также о необходимости передачи технической и иной документации вновь избранной управляющей компании.

Обращение собственников помещений и ОАО УК «Верона» к ООО «УК Дальрыбторг» с предложением о передаче ОАО УК «Верона» технической и иной документации, необходимой для выполнения функций по управлению многоквартирным домом, оставлено без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом.

В силу ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. При этом решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно: частями 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В силу ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Таким образом, данное положение применимо к правоотношениям, возникшим при заключении договора на управление жилыми домами по результатам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.

Поскольку договор управления от 31.08.2009 заключен с ООО «УК Дальрыбторг» в отношении спорного жилого дома по результатам открытого конкурса, и в материалах дела не содержится доказательств того, что ранее собственниками принимались решения о выборе способа управления, то в рассматриваемом случае возможность расторжения договора предусмотрена ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ.

Собственники помещений в спорном жилом доме воспользовались специальным правом отказаться в одностороннем порядке от договора управления, заключенного с ООО «УК Дальрыбторг», которое предусмотрено указанной нормой закона. Такой отказ совершен собственниками до истечения срока действия договора от 31.08.2009 и оформлен протоколом общего собрания собственников помещений от 25.07.2011 № 1. В данном случае решение собственников о выборе другой управляющей компании, по смыслу ч. 9 ст. 161 ЖК РФ и с учетом правовой позиции, сформированной Президиумом ВАС РФ в постановлении от 15.07.2010 №1093/10 о недопустимости одновременного существования двух способов управления одним и тем же многоквартирным жилым домом, является, по сути, отказом собственников от исполнения услуг прежней управляющей компании ООО «УК Дальрыбторг».

Доказательства уведомления ООО «УК Дальрыбторг» об отказе собственников помещений спорного жилого дома от исполнения договора от 31.08.2009 в деле имеются, равно как и имеются доказательства заключения истцом с собственниками помещений договора управления этим же домом с 25.07.2011 в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.

Доводы ответчика о проведении собрания с нарушением закона и об отсутствии полномочий у лиц, подписавших договор управления многоквартирным домом, подлежат отклонению, поскольку в силу ч. 6 ст. 46 ЖК РФ право на обжалование решений общих собраний собственников помещений предоставлено законом собственнику помещения, а не управляющей компании. Доказательств признания недействительными в установленном законом порядке решений общего собрания собственников жилых помещений в материалы дела не представлено.

Из положений ст. 183 ГК РФ следует, что сделка, совершенная неуполномоченным лицом, является оспоримой. Следовательно, признание её недействительной возможно только по иску заинтересованного лица (ст. 166 ГК РФ). Доказательств признания договора управления недействительным в установленном законом порядке не представлено, доказательства того, что стороны договора его оспаривают также отсутствуют.

Доводы третьего лица о том, что администрация не подписывала и не уполномочивала представителей на подписание договора управления с ОАО УК «Верона», факт заключения с истцом договора управления по спорному жилому дому не опровергает, поскольку в силу ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений является обязательным для всех собственников помещений, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Факт уведомления администрации о проведении общего собрания собственников помещений в форме заочного голосования подтверждается материалами дела, в связи с чем данное лицо не было лишено права ознакомиться с протоколом в соответствии со ст. 46 ЖК РФ. При этом доказательств реализации администрацией предоставленного ч. 6 ст. 46 ЖК РФ права обжалования решений, принятых общим собранием собственников помещений, суду не представлено.

Доводы ответчика о недействительности заключенного с истцом договора управления многоквартирным домом от 25.07.2011 со ссылкой на отсутствие при проведении собрания установленного ст. 46 ЖК РФ кворума участников голосования по вопросу выбора домового комитета, судом отклоняются, поскольку данная норма права определяет обязательное наличие кворума (не менее двух третей голосов от общего количества голосов собственников помещений) лишь по вопросам принятия решений, предусмотренных пунктами 1 – 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, к числу которых не относятся вопросы выбора (смены) способа управления жилым домом и наделения домового комитета полномочиями на заключение договора управления многоквартирным домом от имени собственников. При этом, вопреки утверждению ответчика, возможная недействительность отдельных решений собственников не влечет по смыслу ст. 180 ГК РФ недействительности остальных их решений, в том числе касающихся заключения договора управления многоквартирным домом с новой управляющей организацией.

Доводы ответчика о том, что истцом не направлены предложения о заключении договора управления каждому собственнику, опровергаются представленными в материалы дела договорами с отдельными гражданами, проживающими в спорном жилом доме, которые свидетельствуют, что истцом ведется работа по оформлению договорных отношений, связанных с управлением жилым домом, с каждым собственником этого дома.

При этом оформление волеизъявления сторон путем подписания единого для всех собственников договора не противоречит как ч.ч. 1, 4 ст. 162 ЖК РФ, так и общим положениям ГК РФ о сделках и договоре, допускающим заключение договора с множественностью лиц на стороне договора. Фактически в протоколах собраний собственниками помещений в соответствии со ст. 161 ЖК РФ выражена воля на выбор в качестве способа управления управляющей компании ОАО УК «Верона», что предполагает согласие собственников на заключение договора управления согласно ст. 162 ЖК РФ. В данном случае договор управления от 25.07.2011 заключен на основании решений собственников помещений спорного жилого дома о выборе способа управления в лице управляющей компании с определением условий этих договоров, которые ОАО УК «Верона» приняты.

Закрепленное ЖК РФ правило об обязательности исполнения всеми собственниками помещений решения общего собрания, в том числе о выборе способа управления, во взаимосвязи с тем, что в рассматриваемом случае такое решение собственников имеется и в судебном порядке не оспорено, а также учитывая установленную законом обязанность управляющей организации приступить к исполнению хотя бы одного заключенного договора управления и невозможность осуществления данных функций избирательно в интересах отдельных собственников помещений в многоквартирном доме, подписавших договор, позволяет сделать вывод о том, что со стороны управляющей организации, которая в интересах всех собственников приступила к выполнению работ и услуг, имеет место совершение конклюдентных действий. Поэтому данные отношения должны рассматриваться как договорные, вне зависимости от неподписания договора с отдельными собственниками помещений.

Таким образом, факт прекращения с ООО «УК Дальрыбторг» договора управления многоквартирным домом от 31.08.2009 в отношении спорного жилого дома подтверждается материалами дела.

Согласно ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Частью 10 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Обязанность ООО «УК Дальрыбторг» по передаче технической и иной документации вновь избранной управляющей компании предусмотрена п. 3.1.27 договора управления многоквартирным домом от 31.08.2009.

Учитывая изложенное и принимая во внимание тот факт, что перечень истребуемых истцом документов соответствует пунктам 24, 26, 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, пунктам 1.5.1 - 1.5.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 №170, пункту 2 Перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, и пункту 4 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 «Об утверждении правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию», пунктам 6, 58 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденного приказом Федеральной миграционной службы Российской Федерации от 20.09.2007 № 208, а также отсутствие в материалах дела доказательств передачи спорной документации истцу, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований об обязании ООО «УК Дальрыбторг» передать учетно-регистрационные документы и техническую документацию на спорный жилой дом.

Доводы ООО «УК Дальрыбторг» о недоказанности наличия у него таких документов не могут служить основанием для отказа указанных требований истца, поскольку отсутствие или утрата истребуемой от ответчика документации, само по себе, не может являться основанием для прекращения обязанности, установленной ч. 10 ст. 162 ЖК РФ. В этом случае документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица. Такое толкование норм жилищного и гражданского законодательства приведено Президиумом ВАС РФ в постановлении от 30.03.2010 №17074/09 и подлежит применению в настоящем споре.

Рассмотрев заявление истца о возмещении судебных расходов на оплату услуг представителя, арбитражный суд приходит к выводу о его удовлетворении по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, в состав которых по определению ст.ст. 101, 106 АПК РФ входят, в том числе, судебные издержки, представляющие собой расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде, подлежат взысканию тем лицам, в пользу которых принят судебный акт. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно ч. 2 ст. 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Судом установлено, что представительство истца в суде осуществляла ФИО1 согласно договору на оказание услуг от 07.02.2011 и выданной истцом доверенности от 10.02.2011. За оказание услуг истец выплатил представителю вознаграждение в размере 25 000,00 руб., что подтверждается расходным кассовым ордером № 1 от 06.02.2012.

Принимая во внимание объем оказанных представителем услуг, юридический характер спора и его сложность, продолжительность рассмотрения дела и количество судебных заседаний, а также полное удовлетворение исковых требований, арбитражный суд признает предъявленные истцом к возмещению расходы на оплату услуг представителя в сумме 25 000,00 руб. разумными и подлежащими возмещению.

Понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины в силу ст. 110 АПК РФ подлежат возмещению ему за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 1-3, 17, 27-28, 101-103, 110, 167-171, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

обязать общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Дальрыбторг» в течение тридцати дней с момента вступления в законную силу решения суда передать открытому акционерному обществу Управляющей компании «Верона» по акту приема-передачи следующую техническую и иную документацию на многоквартирный жилой дом № 15 по ул.Юбилейной в п. Зеленый Елизовского района Камчатского края:

2) документацию с изменениями, отражающими состояние вышеуказанного многоквартирного дома в соответствии с результатами проводимых осмотров на 01.09.2011:

- паспорта на общедомовые приборы учета, акты их установки и приемки в эксплуатацию;

- отчеты о проведенных замерах сопротивления, изоляции и фазы - ноль;

- разрешения на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации;

- акты выполненных работ, подтверждающие фактическое выполнение работ по текущему и капитальному ремонту;

- журналы (книги) учета жалоб и предложений граждан.

При отсутствии указанной документации обязать общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Дальрыбторг» восстановить ее за свой счет и передать открытому акционерному обществу Управляющей компании «Верона» по акту приема-передачи в течение шестидесяти дней с момента вступления в законную силу решения суда.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Дальрыбторг» в пользу открытого акционерного общества Управляющей компании «Верона» 4 000,00 руб. расходов по уплате государственной пошлины и 25 000,00 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья С.П. Громов