Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: индивидуальный предприниматель Сонгина И.Ю., государственное унитарное предприятие Республики Карелия «Республиканский государственный центр «Недвижимость», филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Карелия

при участии представителей:

от заявителя, Администрации Питкярантского муниципального района, - не явился;

от ответчика, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, - Дадакин В.В., главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения по доверенности от 02.05.2012 №102;

от третьих лиц, индивидуального предпринимателя Сонгиной Ирины Юрьевны, государственного унитарного предприятия Республики Карелия «Республиканский государственный центр «Недвижимость», филиала федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Карелия, - не явились,

установил: Администрация Питкярантского муниципального района (далее – заявитель, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее – ответчик, Управление) о признании незаконным отказа от 28.09.2012 в государственной регистрации аренды и обязании осуществить государственную регистрацию права аренды по договору на сдачу в аренду муниципального имущества, находящегося в собственности Питкярантского муниципального района, от 05.03.2012 №1-12.

Заявление основано на Гражданском кодексе Российской Федерации и Федеральном законе от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) и мотивировано тем, что кадастровый паспорт на арендуемую часть помещения отсутствует, а кадастровый паспорт на само помещение был предоставлен ранее. Письмом от 24.11.2011 №5492 ГУП РК РГЦ «Недвижимость» отказано в изготовлении кадастрового паспорта на неизолированную часть помещения. В заключенном между Администрацией и индивидуальным предпринимателем Сонгиной Ириной Юрьевной договоре на сдачу в аренду муниципального имущества, находящегося в собственности Питкярантского муниципального района, от 05.03.2012 №1-12, объект аренды индивидуализирован путем графического отображения границ и размера арендуемой площади на поэтажном плане, являющимся неотъемлемой частью договора аренды, посредством выделения красным цветом границ соответствующей части помещения.

В судебное заседание представитель Администрации не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель Управления, возражая против удовлетворения заявления, указал, что согласно договору от 05.03.2012 №1-12 на сдачу в аренду муниципального имущества, заключенного между Администрацией и индивидуальным предпринимателем Сонгиной Ириной Юрьевной, в аренду сдается часть помещения торгового зала (помещения №2) на 1 этаже площадью 16,5 кв.м., которое входит в состав нежилого помещения общей площадью 1414, 4 кв.м., право на которое ранее было зарегистрировано в ЕГРП за арендодателем – муниципальным образованием «Питкярантский муниципальный район». Согласно пункту 3 статьи 26 Закона о регистрации, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения, помещения с указанием размера арендуемой площади.

Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 24 декабря 2012 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя привлечены - индивидуальный предприниматель Сонгина Ирина Юрьевна (далее – индивидуальный предприниматель), Государственное унитарное предприятие Республики Карелия Республиканский государственный центр "Недвижимость" (далее – ГУП РК РГЦ «Недвижимость»).

Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 12 февраля 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен - филиал федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Карелия (далее – Филиал).

Представитель ГУП РК РГЦ «Недвижимость» в суд не явился, отзыв на заявление не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Индивидуальный предприниматель в суд не явилась, отзыв на заявление не направила. Копия определения суда с указанием времени и места рассмотрения дела была направлена по одному известному суду месту нахождения третьего лица и возвращена органом почтовой связи по истечении срока хранения.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.

Представитель Филиала в суд не явился, направил отзыв, из которого следует, что в соответствии со статьей 43 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) с 1 января 2013 года положения настоящего Закона применяются к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее – объекты учета). Согласно пункта 5 статьи 1 Закона о кадастре в соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Таким образом, при осуществлении кадастрового учета части объекта учета заявителю будет выдан кадастровый паспорт на объект учета, в котором будут отображены сведения о части объекта учета. Вместе с тем, до 01.01.2013 года в переходный период применения Закона о кадастре к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства применялся Порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Закона о кадастре к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее – Порядок учета в переходный период). Согласно пункту 1 Порядка учета в переходный период государственный учет осуществлялся в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Осуществления государственного учета частей объектов учета Порядок учета в переходный период не предусматривал. Из разъяснений, содержащихся в письме Министерства экономического развития России от 30.12.2011 №29972 ИМ/Д23 «О некоторых вопросах, связанных с государственным учетом объектов недвижимости в переходный период применения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» при поступлении в орган кадастрового учета соответствующего заявления и технических планов, содержащих сведения о частях объектов учета, в осуществлении государственного учета таких частей должно быть отказано в соответствии с подпунктом 1 пункта 70 Порядка учета в переходный период (имущество, о государственном учете которого представлено заявление, не является объектом учета, государственный учет которого осуществляется в соответствии с Порядком учета).

Суд рассматривает дело в порядке части 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей заявителя и третьих лиц.

Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 05.03.2012 Администрация (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Сонгина И.Ю. (арендатор) заключили договор №1-12 на сдачу в аренду муниципального имущества, находящегося в собственности Питкярантского муниципального района, а именно, часть помещения торгового зала площадью 16, 5 кв.м., расположенного в составе встроенных нежилых помещений торгового комплекса на первом этаже жилого дома по адресу: город Питкяранта, улица Гоголя, дом 7.

10 сентября 2012 года данный договор представлен Администрацией в Сортавальский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия для проведения процедуры государственной регистрации права.

Письмом от 28.09.2012 №07/006/2012-455 Управление сообщило об отказе в государственной регистрации договора аренды от 05.03.2012 №1-12.

Администрация, считая отказ Управления в государственной регистрации договора аренды незаконным, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд считает, что заявленное требование является обоснованным исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Закона о регистрации).

Пунктом 1 статьи 3 Закона о регистрации установлено, что правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Положения Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества.

Требования статьи 26 Закона о регистрации подлежат применению с учетом и на основании положений Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества (статья 609).

Таким образом, исходя из смысла положений Гражданского кодекса Российской Федерации, регистрация возникающих из договора аренды помещения прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это помещение, осуществляется на основании статьи 26 Закона о регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (пункт 3 статьи 26 Закона о регистрации).

В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано при непредставлении документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Согласно пункту 3 статьи 26 Закона о регистрации в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Таким образом, действующее законодательство относит части сооружений к объектам недвижимого имущества, подлежащим государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В качестве документа, позволяющего индивидуализировать объект аренды, заявителем представлено на государственную регистрацию Приложение №2, являющееся неотъемлемой частью договора и представляющее собой выкопировку из технического паспорта сооружения, на котором отмечена передаваемая в аренду часть помещения, а именно выделены границы арендуемой части сооружения с указанием размера и площади помещения.

Согласно пункту 10 статьи 33 Закона о регистрации до 1 января 2013 года обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 настоящего Федерального закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Как видно из материалов дела и не оспорено ответчиком, кадастровый паспорт на все помещение торгового комплекса представлялся в регистрирующий орган при государственной регистрации права собственности Администрации на нежилые помещения Торгового комплекса площадью 1414,4 кв.м, расположенные в подвале и на первом этаже жилого дома по адресу: г.Питкяранта, ул.Гоголя, д.7, после осуществления которой Администрации было выдано свидетельство о государственной регистрации права от 14.08.2009 10 АБ 255787.

В соответствии с пунктом 10 статьи 33 Закона о регистрации представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Вместе с тем согласно позиции Управления отказ в регистрации договора аренды от 05.03.2012 N1-12 обусловлен непредставлением заявителем кадастрового паспорта помещения с указанием арендуемой площади (части арендуемого помещения).

Кадастровый паспорт объекта недвижимости согласно пункту 4 статьи 14 Закона о кадастре представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, сведения в который по смыслу пункта 3 статьи 1 данного Закона вносятся на основании государственного кадастрового учета.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона о кадастре кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 – 21 части 2 статьи 7 настоящего Закона сведений об объекте недвижимости.

В рассматриваемом случае закрепление собственником (Администрацией) части принадлежащего ему объекта недвижимости за ИП Сонгиной И.Ю. на праве аренды не влечет вследствие этого прекращения права собственности на объект недвижимого имущества в целом и образования новых объектов недвижимости, а является актом распоряжения имуществом, принадлежащим Администрации Питкярантского муниципального района, что по смыслу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации не изменяет ни объекта, ни содержание права собственности лица.

В связи с чем необходимость в предоставлении кадастрового паспорта на часть помещения отсутствует.

Кроме того, в соответствии с Приказом Минюста Российской Федерации от 18.02.2008 № 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка" в кадастровом паспорте не предусмотрена возможность отображения сведений о частях сооружений, находящихся в обременении.

Как видно из материалов дела, Администрация обращалась в ГУП РК РГЦ «Недвижимость» с просьбой изготовить кадастровый паспорт части помещения (письмо Администрации от 07.11.2011 №3461).

ГУП РК РГЦ «Недвижимость» письмом от 24.11.2011 №5492 сообщило Администрации о невозможности изготовления кадастрового паспорта на часть помещения, если данная часть помещения не является обособленной или выделенной.

Таким образом, поскольку в данном случае арендуемая часть нежилого помещения не является выделенной (отсутствуют какие-либо стены или перегородки), требование Управления о предоставлении кадастрового паспорта с указанием арендуемой необособленной части помещения (арендуемой площади) не может быть признано правомерным.

В представленном на государственную регистрацию договоре аренды, заключенном на срок более одного года, а также в приложении №2 к договору (выкопировка из технического паспорта) содержатся данные, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое арендатору в качестве объекта аренды в виде части помещения. Индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости. При техническом учете происходит описание реально существующего объекта недвижимости, при этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений - стены, перегородки, потолки и т.п., что является не только описанием, но и подтверждением юридического факта существования предмета аренды. Договор аренды и приложение №2 к договору содержат номера части помещения и описание его точного местоположения в помещении, что позволяет индивидуализировать объект.

Таким образом, следует признать, что Администрация, указав в договоре аренды данные, позволяющие идентифицировать объект аренды, с приложением к договору поэтажного плана, являющегося выкопировкой из технического паспорта, с указанием номеров, размера и площади арендуемых помещений, выполнила требования пункта 3 статьи 26 Закона о регистрации.

На основании изложенного отказ Управления в государственной регистрации договора аренды от 05.03.2012 №1-12 является неправомерным.

Кроме того, согласно части 1 статьи 43 Закона о кадастре, до 1 января 2013 года устанавливается переходный период применения настоящего Федерального закона к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Частью 2.3 статьи 43 Закона о кадастре установлено, что в переходный период государственный учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляют:

- органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в ранее установленном порядке осуществления государственного учета;

- подведомственные органу кадастрового учета государственные бюджетные учреждения в порядке осуществления государственного учета в переходный период.

Согласно части 3 статьи 43 Закона о кадастре в переходный период соответствующие органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдают кадастровые паспорта объектов недвижимости. Такие кадастровые паспорта должны оформляться в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Из материалов дела следует, что в спорный период (на день обращения с заявлением о регистрации договора аренды) ГУП РК РГЦ "Недвижимость" отказало в выдаче кадастрового паспорта на часть арендуемого помещения. Согласно пояснениям, изложенным в отзыве Филиала, полномочия по выдаче кадастровых паспортов помещений перешли к Филиалу с 1 января 2013 года.

Таким образом, Администрация была лишена возможности выполнить требования Управления о предоставлении кадастрового паспорта помещения с отображением в нем путем нанесения пунктирных линий частей помещения, не являющихся обособленными помещениями.

С учетом вышеуказанного заявленные требования Администрации основаны на законе и подлежат удовлетворению полностью.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Заявление Администрации Питкярантского муниципального района удовлетворить.

Признать недействительным, как несоответствующее Федеральному закону от 2107.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия от 28.09.2012 №07/006/2012-455 об отказе в государственной регистрации.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Администрации Питкярантского муниципального района путем осуществления государственной регистрации права аренды по договору на сдачу в аренду муниципального имущества, находящегося в собственности Питкярантского муниципального района, от 05.03.2012 №1-12.

2. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект, 65) через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Гарист С.Н.