Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Томь», город Кемерово (ОГРН<***>, ИНН <***>) в лице представителей участников Общества ФИО1, город Кемерово и ФИО2, город Кемерово

к Обществу с ограниченной ответственностью «Капитал-Инвест», город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

Закрытому акционерному обществу «Терра», город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

Обществу с ограниченной ответственностью «Мера», город Новосибирск (ОГРН <***> ИНН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО3, город Кемерово

ФИО4, город Кемерово

Общество с ограниченной ответственностью «Модерн», город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о применении последствий недействительности ничтожной сделки,

при участии:

ФИО1, ФИО5,

представителей ФИО6 - ФИО7, ФИО8 (доверенности от 11.01.2016, паспорта),

представителей ФИО2 – ФИО7, ФИО8 (доверенности от 11.01.2016, паспорта);

представителя ООО «Томь» директора ФИО1,

представителя третьего лица ФИО4 ФИО9 (доверенность от 14.10.2016, паспорт),

представителя ответчика ООО «Капитал-Инвест» ФИО10 (доверенность от 02.02.2016, паспорт),

представителей ООО «Модерн» ФИО7, ФИО8 (доверенности от 12.04.2016, паспорта),

у с т а н о в и л:

В Арбитражный суд Кемеровской области 10 августа 2016 года поступило исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Томь», город Кемерово (далее – ООО «Томь») в лице представителей – участников Общества ФИО1 и ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Капитал-Инвест», город Кемерово (далее – ООО «Капитал-Инвест»), Закрытому акционерному обществу «Терра», город Кемерово (далее – ЗАО «Терра») о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО «Капитал-Инвест» освободить земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101002:24417 от строительных сооружений и техники и передать его ООО «Томь».

Исковые требования мотивированы тем, что ООО «Томь», ООО «Капитал-Инвест», ЗАО «Терра» 01.02.2015 заключен трехсторонний инвестиционный контракт №3, который следует квалифицировать как договор инвестиционного товарищества. Истцы указывают на то, что лицами, заключившими контракт, не соблюдена обязательная нотариальная форма сделки, предусмотренная частью 11 статьи 3 ФЗ «Об инвестиционном товариществе», что влечет в соответствии с частью 3 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность сделки. Кроме того, во исполнение инвестиционного контракта №3 заключен договор аренды земельного участка от 16.07.2015, который, по мнению истцов, также не влечет правовых последствий, то есть является ничтожным.

Определением суда от 12.08.2016 исковое заявление принято арбитражным судом к производству, предварительное судебное заседание назначено на 31.08.2016. На ООО «Томь» судом возложена обязанность по уведомлению участников ООО «Томь» о возбуждении производства по настоящему делу в соответствии с частью 3 статьи 225.4 АПК РФ.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:

- Общество с ограниченной ответственностью «Мера», г. Новосибирск (определение от 12.08.2016);

- участник ООО «Томь» ФИО3, город Кемерово (по ходатайству о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований – определение от 20.09.2016);

- ФИО4, город Кемерово (по ходатайству ООО «Томь» - определение от 18.10.2016),

- ООО «Модерн», город Кемерово (определение от 16.11.2016).

В судебном заседании 20.09.2016 судом с учетом мнения представителей истцов, исходя из характера спорных правоотношений и предмета заявленных требований в соответствии со статьей 47 АПК РФ ООО «Мера» привлечено в качестве ответчика по настоящему делу.

Подготовка дела к судебному разбирательству проведена в предварительных судебных заседаниях 31.08.2016, 19-20.09.2016, 18.10.2016.

18.10.2016 подготовка дела к судебному разбирательству признана оконченной, в соответствии со статьями 136, 137 судом вынесено определение о назначении дела к судебному разбирательству на 16.11.2016, проведение судебного разбирательства откладывалось до 08.12.2016.

Настоящее судебное заседание в соответствии с частями 3, 5 статьи 156 АПК РФ проведено в отсутствие представителей ОО «Мера», ЗАО «Терра», ФИО3, уведомленных о судебном заседании надлежащим образом.

Поскольку 16.11.2016 к участию в деле привлечено новое лицо (ООО «Модерн»), рассмотрение дела в суде первой инстанции начато с самого начала (часть 4 статьи 51 АПК РФ).

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании после заслушиванию представителей лиц, участвующих в деле, исследования всех материалов дела, объявлен перерыв до 15.12.2016 с целью подготовки истцами письменного уточнения позиции по делу и подготовки к судебным прениям.

После перерыва в судебном заседании 15.12.2016 в соответствии со статьей 49 АПК РФ принято заявление истцов об уточнении предмета исковых требований в части содержания тех последствий, которые должны быть применены судом - обязать ООО «Капитал-Инвест» освободить земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101002:24417 от строительных материалов и техники, передать его ООО «Томь».

После перерыва в судебном заседании 15.12.2016 истцами представлены дополнительные пояснения по делу, заслушаны пояснения лиц, участвующих в деле,

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству и на стадии судебного разбирательства лицами, участвующими в деле, представлены письменные пояснения, отзывы, возражения.

Истцы по делу в обоснование своих доводов по исковому заявлению указали, что правовая природа любого договора определяется, исходя из его нормативного определения, в котором отражены основные признаки. Предметом договора об инвестиционном товариществе является объединение вкладов для осуществления совместной инвестиционной деятельности; признаками: объединение вкладов двумя или несколькими лицами, объединение вкладов с целью осуществления совместной инвестиционной деятельности, осуществление совместной инвестиционной деятельности для извлечения прибыли. Несоблюдение сторонами инвестиционного контракта №3 требований к наименованию, порядку подготовки к оформлению, а также прочих конкретных требований не меняет сущность этих правоотношений. Несоблюдение нотариальной формы договора явилось причиной правовой неопределенности в субъектном составе участников инвестиционного контракта и количественных показателей земельного участка как инвестиционного вклада, что само по себе (но не только это) существенным образом затрагивает права и интересы ООО «Томь» и его участников. Позиция истцов в квалификации инвестиционного контракта в процессе разрешения иных дел не противоречит той позиции, которая изложена при разрешении настоящего дела. При этом и истцы, и ООО «Капитал-Инвест» одинаково квалифицировали инвестиционный контракт №3 еще до разрешения настоящего дела. Ничтожность договора аренды земельного участка обусловлена ничтожностью инвестиционного контракта, во исполнение которого и был заключен договор аренды. Отстаивание истцами экономических интересов Общества, участниками которого они являются, не может рассматриваться как злоупотребление правом. Истцы указывают на то, что после начала строительства (которое по данным истцов началось в октябре 2015 года) в ООО «Капитал-Инвест» направлялись письма с требованием о прекращении строительства и об освобождении земельного участка; на общем собрании ООО «Томь» было принято решение о расторжении договора аренды земельного участка, прекращении демонтажа парковки, изменении инвестиционного контракта и решении вопроса с застройщиком и компенсации потерь ООО «Томь» и ООО «Модерн» (протокол направлен ООО «Капитал-Инвест»). В обоснование нарушения прав и интересов ООО «Томь» заключением спорной сделки истцы указали, что ООО «Томь» недополучило площадей в инвестиционном результате, по оценке, истца в 2 раза; ООО «Томь» не может использовать застраиваемый земельный участок в текущем времени по своему усмотрению; снос здания площадью 1474,4 кв.м стоимостью более 14 млн. рублей – это нарушение интересов Общества (снос произведен без предоставления какой-либо компенсации, Общество не может эксплуатировать данное здание). Истцы считают, что пункт 5 статьи 166 ГК РФ в данном случае не может быть применен. Относительно правомерности требования защиты нарушенного права в части передачи земельного участка ООО «Томь», доля которого в собственности Обще6ства составляет 87/100, истцы полагают, что ООО «Мера», обладающее 13/100 доли в праве собственности на этот земельный участок, не высказывает своей заинтересованности в исходе настоящего спора, не участвует в судебном разбирательстве, с учетом пункта 4 статьи 252 и части 1 статьи 247 ГК РФ, части 3.1. статьи 70 АПК РФ, истцы считают заявленные требования правомерными.

ООО «Томь» в лице представителя ФИО9 исковые требования, заявленные участниками, не поддерживало. ООО «Томь» в отзыве на исковое заявление указывало на то, что инвестиционный контракт №3 следует квалифицировать как договор долевого участия в строительстве. Общество указывало на то, что участники Общества (истцы) не доказали факта нарушения своих прав именно отсутствием нотариального удостоверения контракта. Считает, что оснований для признания недействительным договора аренды земельного участка не имеется; двусторонняя реституция невозможна.

В последующем ООО «Томь» в лице руководителя ФИО1 поддерживало заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

ООО «Капитал-Инвест» с иском не согласилось, завило возражения, которые сводятся к следующему. Истцами неверно квалифицирован инвестиционный контракт №3 – указанный договор является смешанным договором инвестирования, на передачу функций застройщика и технического заказчика, строительного подряда, купли-продажи недвижимой вещи и простого товарищества. Ответчик полагает, что у истца отсутствует материально-правовой интерес в удовлетворении иска, истец не доказал, каким образом его право подлежит восстановлению при удовлетворении заявленных требований. Фактическое исполнение инвестиционного контракта свидетельствует о намерении истца сохранить договор, давало основание сторонам полагаться на его действительность (пункт 5 статьи 166 ГК РФ), истец не вправе ссылаться на недействительность инвестиционного контракта №3. Ответчик считает, что истцы злоупотребляют правом на судебную защиту: настоящий иск, а также иски по делам №А27-24116/2015 и №А27-25299/2015 предъявляются истцами для корректировки условий инвестиционного контракта №3 с целью увеличения количества получаемых ООО «Томь» площадей. Исковые требования направлены на остановку строительства. Ответчик осуществляет строительство законно, на основании разрешения на строительство.

ФИО3 в отзыве на исковое заявление указал на то, что участники ООО «Томь» ФИО1 и ФИО2 с конца 2015 года пытаются необоснованно увеличить площади по инвестиционному контракту №3, инициируют многочисленные иски по разным правовым основаниям, целью которых является остановка строительства. Считает действия названных участников ООО «Томь» проявлением злоупотребления правом, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

ООО «Мера» в процессе рассмотрения дела представило отзыв на исковое заявление, считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению. ООО «Мера» присоединяется к доводам, изложенным ООО «Капитал-Инвест» и ООО «Томь» (представителя ФИО9). ООО «Мера» указало на то, что ООО «Томь» ранее исполняло инвестиционный контракт №3, в связи с чем не может в настоящее время ссылаться на недействительность сделки. Намерения ООО «Томь» сводились к тому, чтобы строительство продолжалось на более выгодных для этого Общества условиях. ООО «Томь» заключило инвестиционный контракт №3, передало в аренду земельный участок, освободило от движимого имущества здания, которые в дальнейшем были снесены, не препятствовало сносу своих зданий. Все это свидетельствует о том, что в период с 01.05.2015 по 10.08.2016 ООО «Томь» давало основания сторонам инвестиционного контракта и договора аренды полагаться на действительность инвестиционного контракта №3, для продолжения застройщиком строительства. К форме сделки у истца не было никаких претензий, истцу были понятны и предмет и существенные условия контракта. Считает, что ООО «Томь» злоупотребляет своим правом.

ООО «Модерн» считает исковые требования ООО «Томь» обоснованными, так как инвестиционный контракт №3 является ничтожным по причине несоблюдения предусмотренной законом нотариальной формы. Считает, что по своей правовой природе инвестиционный контракт является договором инвестиционного товарищества, который, в свою очередь, является разновидностью договора простого товарищества. Указывает на то, что ООО «Капитал-Инвест» занимает земельный участок по недействительному правовому основанию, поэтому должно освободить его. На земельном участке, переданном под застройку, находилось здание, принадлежащее ООО «Модерн», которое было снесено без согласия последнего и без какой-либо компенсации. Заключенные договоры (инвестиционный контракт №3 и договор аренды земельного участка) нарушают права собственника недвижимого имущества – ООО «Модерн».

ФИО4 поддержала доводы, изложенные ее представителем ФИО9, в том числе представлявшего интересы ООО «Томь» до отмены выданной ему доверенности. В представленных письменных объяснениях ФИО4 указывает на то, что ряд выводов, изложенных в решении арбитражного суда по делу №А27-25299/2016, имеют преюдициальное значение.

Выслушав пояснения представителей сторон, третьих лиц, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

ФИО1 и ФИО2 являются участниками ООО «Томь» с долей участия в уставном капитале 25% каждая.

В соответствии со статьей 8 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» участники общества вправе, в частности, участвовать в управлении делами общества в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и уставом общества; получать информацию о деятельности общества и знакомиться с его бухгалтерскими книгами и иной документацией в установленном его уставом порядке; принимать участие в распределении прибыли.

Пунктами 1,2 статьи 65.2 ГК РФ предусмотрено, что участники корпорации (участники, члены, акционеры и т.п.) вправе оспаривать, действуя от имени корпорации (пункт 1 статьи 182), совершенные ею сделки по основаниям, предусмотренным статьей 174 настоящего Кодекса или законами о корпорациях отдельных организационно-правовых форм, и требовать применения последствий их недействительности, а также применения последствий недействительности ничтожных сделок корпорации.

В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что участник корпорации, обращающийся в установленном порядке от имени корпорации в суд с требованием о возмещении причиненных корпорации убытков (статья 53.1 ГК РФ), а также об оспаривании заключенных корпорацией сделок, о применении последствий их недействительности и о применении последствий недействительности ничтожных сделок корпорации, в силу закона является ее представителем, в том числе на стадии исполнения судебного решения, а истцом по делу выступает корпорация (пункт 2 статьи 53 ГК РФ, пункт 1 статьи 65.2 ГК РФ).

Порядок обращения участника корпорации в суд с такими требованиями определяется, в том числе с учетом ограничений, установленных законодательством о юридических лицах.

Лицо, уполномоченное выступать от имени корпорации, также является представителем корпорации при рассмотрении названных требований наряду с предъявившим их участником корпорации.

В случае оспаривания участником заключенных корпорацией сделок, предъявления им требований о применении последствий их недействительности или о применении последствий недействительности ничтожных сделок ответчиком является контрагент корпорации по спорной сделке.

Учитывая приведенные нормы российского законодательства, разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, обстоятельства, связанные с участием истцов в деятельности Общества с ограниченной ответственностью «Томь», суд считает, что материально-правовой интерес в заявленном споре у ФИО1 и ФИО2, как и у ООО «Томь» имеется.

Истцами заявлено требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки по причине несоблюдения требований к форме ее заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Статьей 163 ГК РФ установлено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Частью 11 статьи 3, статьей 8 ФЗ «Об инвестиционном товариществе» предусмотрена нотариальная форма договора об инвестиционном товариществе.

Норма, предусмотренная пунктом 3 статьи 163 ГК РФ, носит императивный характер, следовательно, несоблюдение нотариальной формы сделки свидетельствует о ее ничтожности. При этом законом не предусмотрено правило о том, что сделка является ничтожной при обязательном наступлении каких-либо последствий или при наличии еще каких-то обстоятельств.

При рассмотрении спора о применении последствий недействительности ничтожной сделки по причине несоблюдения нотариальной формы обстоятельства, связанные с причинением истцу убытков или возникновение иных неблагоприятных последствий в результате заключения такой сделки, не входят в предмет исследования судом и доказывания сторонами, и сами по себе не влияют на действительность (недействительность) оспариваемой сделки в таком случае.

В данном случае истцы, заявляя иск по указанному им основанию, не обязаны доказывать причинение ООО «Томь» и (или) им как его участникам убытков или наступление каких-либо неблагоприятных последствий.

При изложенных обстоятельствах суд не дает оценки доводам сторон, третьих лиц и представленным им доказательствам относительно того, причинены ли спорной сделкой убытки ОО «Томь» и его участникам и наступили ли иные неблагоприятные последствия в результате заключения этой сделки.

Оценив содержание оспариваемых договоров, иных документов, представленных в дело, пояснениям лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

01 февраля 2015 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Томь» (Инвестор-1), Закрытым акционерным обществом «Терра» (Инвестор-2), Обществом с ограниченной ответственностью «Капитал-Инвест» (Застройщик) заключен инвестиционный контракт №3.

Предмет контракта определен его сторонами в разделе 2. Стороны определили, что в рамках реализации Инвестиционного проекта Инвестор-1, Инвестор-2 и Застройщик обязуются объединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для достижения общей цели, предусмотренной настоящим Контрактом. Нвестора-2 и Застройщика является реализация Инвестиционного объекта – «Здание многофункционального использования в составе: административное учреждение, торгово-развлекательный комплекс, гостиница на земельном участке общей площадью 7553 кв.м с кадастровым номером 42:24:0101002:23556, по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, Заводский район, проспект Ленина, 33, далее «Инвестиционный объект».

Создание инвестиционного объекта будет производиться в 2 очереди:

1) первая очередь: торгово-офисная часть (от ул. Пролетарская по пр. Ленина согласно проекта);

2) вторая очередь: гостиничная часть (по ул. Пролетарская согласно проекта).

Срок ввода Инвестиционного объекта в эксплуатацию:

1) первая очередь – торгово-офисная часть: 4 квартал 2017 года;

2) вторая очередь – гостиничная часть: 23 июня 2018 года.

В рамках реализации Инвестиционного проекта Застройщик обязуется за счет своего вклада оплатить проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы на инвестиционном объекте, прокладку внешних сетей и коммуникаций, благоустройство территории, и выполнить иные требования, предъявляемые органами власти к внешнему облику Инвестиционного объекта и прилегающей территории, и настоящего Контракта.

По условиям инвестиционного контракта Инвестиционный проект - совокупность организационно-технических мероприятий по созданию Инвестиционного объекта - «Здание многофункционального использования в составе: административное учреждение, торгово-развлекательный комплекс, гостиница» на земельном участке, обшей площадью 7553 м2 с кадастровым номером 42:24:0101002:23556, по адресу: Кемеровская область, г.Кемерово, Заводский район, проспект Ленина, 33, с использованием вложений привлекаемого капитала (инвестиций) и иных вкладов из различных источников, в форме проведения проектных, подготовительных, строительных, ремонтных, пусконаладочных работ, работ связанных с вводом объекта в эксплуатацию, и оформления имущественных прав (пункт 1.1).

В пунктах 1.2.-1.5. определено, что Инвестиционный объект - «Здание многофункционального использования в составе: административное учреждение, торгово-развлекательный комплект, гостиница» на земельном участке, общей площадью 7553 м2 с кадастровым номером 42:24:0101002:23556, по адресу: Кемеровская область, г.Кемерово, Заводский район, проспект Ленина, 33.

Инвестор-1 - лицо, которое направляет собственные и/или привлеченные средства в виде вклада на реализацию Инвестиционного проекта по созданию Инвестиционного объекта на условиях, определенных настоящим Контрактом, с целью получения права собственности на Нежилые помещения в созданном инвестиционном Объекте и права общей долевой собственности на земельные участки.

Инвестор-2 - лицо, которое направляет собственные и/или привлеченные средства в виде вклада на реализацию Инвестиционного проекта по созданию Инвестиционного объекта на условиях, определенных настоящим Контрактом, с целью получения права собственности на нежилые помещения в созданном инвестиционном Объекте и права общей долевой собственности на земельные участки.

Застройщик - лицо, которое направляет собственные и/или привлеченные средства на реализацию Инвестиционного проекта по созданию Инвестиционного объекта на условиях, определенных настоящим Контрактом, с целью получения права собственности на нежилые помещения в созданном Инвестиционном Объекте и права общей долевой собственности на земельные участки, и выступающее Заказчиком при оформлении проектно-сметной и разрешительной документации.

Условия о вкладах сторон (раздел 3) определены в инвестиционном контракте следующим образом:

Для достижения общей цели - реализации настоящего Инвестиционного проекта Инвестор-1, Инвестор-2 и Застройщик обязуются объединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица:

Вкладом Инвестора-1 является доля 86/100 земельного участка, общей площадью 7553 м.кв. с кадастровым номером 42:24:0101002:23556 по адресу: Кемеровская область, г.Кемерово, Заводский район, проспект Ленина, 33.

Стоимость указанного земельного участка оценивается Сторонами и составляет 15 000 000 (пятнадцать миллионов) рублей.

Вкладом Инвестора-2 является доля 14/100 земельного участка, общей площадью 7553 м.кв. с кадастровым номером 42:24:0101002:23556 по адресу: Кемеровская область, г.Кемерово, Заводский район, проспект Ленина, 33.

Стоимость указанного земельного участка оценивается Сторонами и составляет 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей.

Вкладом Застройщика являются денежные средства в сумме 950 000 000 (девятьсот пятьдесят миллионов) рублей.

Вклады, внесенные Сторонами для осуществления совместной деятельности, признаются их общей долевой собственностью.

Право общей долевой собственности на земельные участки, являющиеся вкладом Инвестора-1 и Инвестора-2, возникают у сторон с момента государственной регистрации права общей долевой собственности.

Право общей долевой собственности на денежные средства, являющиеся вкладом Застройщика, возникает у всех сторон с момента внесения денежных средств в совместную собственность для достижения общей цели.

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 421 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения инвестиционного контракта №3) стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Оценив изложенные в инвестиционном контракте №3 и в договоре аренды земельного участка от 16 июля 2015 года условия, фактические отношения сторон (практику, переписку, переговоры), суд пришел к выводу о том, что действительная воля сторон не была направлена на заключение именно договора инвестиционного товарищества.

В соответствии со статьей 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

Особенности договора простого товарищества, заключаемого для осуществления совместной инвестиционной деятельности (инвестиционного товарищества), устанавливаются Федеральным законом "Об инвестиционном товариществе".

Пунктами 1, 2 статьи 3 ФЗ «Об инвестиционном товариществе» (далее – Закон) предусмотрено, что по договору инвестиционного товарищества двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и осуществлять совместную инвестиционную деятельность без образования юридического лица для извлечения прибыли.

В договоре инвестиционного товарищества товарищи участвуют в пределах и в объеме, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом и договором инвестиционного товарищества, при этом один или несколько товарищей (управляющие товарищи) осуществляют от имени всех товарищей ведение общих дел товарищей.

Статьей 2 указанного Закона установлено, что в целях настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

1) совместная инвестиционная деятельность - осуществляемая товарищами совместно на основании договора инвестиционного товарищества деятельность по инвестированию общего имущества товарищей в допускаемые федеральным законом и данным договором объекты инвестирования в целях реализации инвестиционных, в том числе инновационных, проектов;

2) политика ведения общих дел (инвестиционная декларация) - являющаяся частью договора инвестиционного товарищества совокупность условий, устанавливающих обязательные для выполнения управляющим товарищем требования к перечню допускаемых федеральным законом объектов инвестирования, к составу и структуре общего имущества товарищей и (или) к размеру исполнения по сделкам, заключаемым одним, несколькими или всеми управляющими товарищами, в том числе в отношении одного лица или группы лиц, включая лиц, являющихся аффилированными по отношению к управляющим товарищам и (или) их аффилированным лицам. Договором инвестиционного товарищества может быть предусмотрено исключение из политики ведения общих дел (инвестиционной декларации) любого из указанных требований или включение в нее дополнительных требований.

В то же самое время ни из условий инвестиционного контракта №3, ни из поведения его сторон не следует того, что стороны намеревались осуществлять совместную инвестиционную деятельность без образования юридического лица так как совместная инвестиционная деятельность понимается в Законе.

Политика ведения общих дел (инвестиционная декларация) сторонами инвестиционного контракта №3 не определена, отсутствует условие о том, кто из трех участников является управляющим товарищем, отсутствуют условия, определяющие порядок ведения общих дел, условия о счете инвестиционного товарищества, на который перечисляются денежные средства, переданные в состав общего имущества.

Вместе с тем, ФЗ «Об инвестиционном товариществе» достаточно конкретно определяет ряд условий, которые должны содержаться в договоре инвестиционного товарищества (о вкладах товарищей, об общем имуществе товарищей, о ведении общих дел товарищей, о счете инвестиционного товарищества и учете прав на общее имущество товарищей – статьи 6, 7, 9, 10 Закона).

Из текста инвестиционного контракта и других представленных документов не следует того, что его стороны определили указанные аспекты деятельности.

Пункт 5.1. инвестиционного контракта, предусматривающий то, что ведение бухгалтерского учета по совместной деятельности сторон в рамках реализации контракта передается Застройщику, нельзя считать в качестве условия, определяющего порядок ведения общих дел.

Из имеющихся материалов дела, пояснений лиц, участвующих в деле, не усматривается того, что стороны (вместе или каждая отдельно) инвестиционного контракта №3 когда-либо в отношениях с третьими лицами позиционировали себя как участники инвестиционного товарищества, выступая от его имени.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 11 Закона договор инвестиционного товарищества должен содержать условия об определяемом на дату заключения данного договора совокупном размере общего имущества товарищей, о составе их вкладов в общее дело товарищей, о размере, сроках и порядке внесения товарищами вкладов, о соотношении долей каждого из товарищей в праве собственности на общее имущество товарищей, порядке изменения указанного соотношения, об ответственности товарищей за нарушение обязанности по внесению вкладов и иные условия, необходимость включения которых в договор инвестиционного товарищества предусмотрена настоящим Федеральным законом.

Условие о совокупном размере общего имущества товарищей в инвестиционном контракте №3 отсутствует.

Пунктом 3.3. статьи 6 Закона предусмотрено, что передаваемые в состав общего имущества товарищей денежные средства зачисляются на отдельный банковский счет или банковские счета, указанные в статье 10 настоящего Федерального закона. При этом в распоряжении банку о перечислении денежных средств должно быть указано, что денежные средства передаются в состав общего имущества товарищей по договору инвестиционного товарищества с индивидуальным обозначением данного договора.

По условиям инвестиционного контракта №3 Застройщик вносит денежный вклад в размере 950 000 000 рублей (пункт 3.1.3). В то же время ни в инвестиционном контракте, ни в других документах не имеется информации об открытии банковского счета в соответствии с указанными выше требованиями законодательства.

Суд также обращает внимание на следующее.

Вкладами Инвестора-1 (ООО «Томь») и Инвестора -2 (ЗАО «Терра» являются доли в земельном участке общей площадью 7553 м.кв. с кадастровым номером 42:24:0101002:23556 по адресу: Кемеровская область, г.Кемерово, Заводский район, проспект Ленина, 33.

В соответствии с пунктом 5.2. инвестиционного контракта Инвестор-1 и Инвестор-2 обязаны: внести свой вклад в общую долевую собственность Сторон для осуществления

Совместной деятельности в течение срока действия настоящего Контракта путем передачи земельных участков в аренду, для дальнейшего осуществления строительства Инвестиционного проекта.

Как следует из письменных объяснений ООО «Томь» от 31.08.2016, и не опровергнуто ни кем из лиц, участвующих в деле, земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101002:23556 площадью 7 553 кв.м. не существует с 22.05.2015, когда он был снят с учета в связи с его преобразованием в земельный участок с номером 42:24:0101002:24287.

Затем соглашением от 17.06.2016 ЗАО «Терра» и ООО «Томь» решили разделить участок с номером 42:24:0101002:24287 на два участка: с номером 42:24:0101002:24416 (с определением долей ?); с номером 42:24:0101002:24417 (с определением долей 13/100 для ЗАО «Терра» и 87/100 для ООО «Томь»).

Из имеющегося в деле договора аренды земельного участка от 16 июля 2015 года, заключенного между ООО «Томь» (Арендодатель-1), Обществом с ограниченной ответственностью Мера» (Арендодатель-2), Обществом с ограниченной ответственностью «Капитал-Инвест» (арендатор) следует, что Арендодатели обязуются предоставить за плату во временное п\владение и пользование земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: Здание многофункционального использования в составе: административное учреждение, торгово-развлекательный комплекс, гостиница, площадь6 772 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Кемеровская область, Кемеровский городской округ, <...>; кадастровый номер 42:24:0101002:24417, именуемый в дальнейшем «Земельный участок», а Арендатор обязуется принять Земельный участок и оплачивать арендную плату на условиях, предусмотренных договором (пункт 1.1. договора аренды земельного участка).

Согласно пункту 1.2. договора аренды земельного участка Арендодатели владеют на праве долевой собственности Земельным участком в следующих долях:

- Арендодатель-1 владеет 87/100 в праве общей долевой собственности на Земельный участок, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права (серия 42 АЕ №014137 от 25.06.2015, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии);

- Арендодатель -2 владеет 13/100 в праве общей долевой собственности на Земельный участок, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права (серия 42 АЕ №129306 от 16.07.2015, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии).

Цель предоставления земельного участка: подготовка к строительству и строительство Инвестиционного объекта – Здание многофункционального использования в составе: административное учреждение, торгово-развлекательный комплекс, гостиница (пункт 1.3.).

В разделе 2 указанного договора установлены условия об арендной плате.

Как пояснили представители ООО «Томь» и ООО «Капитал-Инвест», условия договора аренды по предоставлению земельного участка его арендодателями выполнены. Кроме того, сторонами выполняются также и условия о внесении ООО «Капитал-Инвест» арендной платы.

С учетом изложенного, суд считает, что указанные взаимоотношения ООО «Томь» и ООО «Капитал-Инвест» свидетельствуют об отсутствии намерения вести совместную инвестиционную деятельность. Фактически сложившиеся отношения по аренде земельного участка, основанные на договоре аренды земельного участка от 16 июля 2015 года, противоречат существу и правовой природе института инвестиционного товарищества.

Представитель истцов в судебном заседании пояснил, что такая схема взаимоотношений обусловлена удобством в оформлении необходимых для строительства документов.

Однако, по мнению суда, если стороны при заключении инвестиционного контракта №3, исходили из того, что они намерены вести совместную инвестиционную деятельность и создают инвестиционное товарищество, то они имели возможность и не были ограничены в использовании имеющихся правовых механизмов урегулирования их взаимоотношений, в том числе по оформлению необходимых документов, предусмотренных законодательно (прежде всего, ФЗ «Об инвестиционном товариществе», Гражданский кодекс Российской Федерации и др).

Указанные судом обстоятельства свидетельствуют о том, что стороны инвестиционного контракта №3 при его заключении не преследовали цели создания инвестиционного товарищества, не намеревались осуществлять совместную инвестиционную деятельность.

Кроме того, суд также отмечает, что часть земельного участка, принадлежащая ЗАО «Терра» передана в собственность ООО «Мера», что напрямую следует из содержания договора аренды земельного участка от 16.07.2015, договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок от 07 июля 2015 года.

В то же самое время, ООО Томь», ООО «Капитал-Инвест», заключая договор аренды земельного участка от 16 июля 2015 года с ООО «Мера» и зная об условиях инвестиционного контракта №3, не предприняли мер по изменению условий инвестиционного контракта №3, по внесению в него изменений, и проч. Указанное поведение названных Обществ, свидетельствует, по мнению суда, о том, что для ООО «Томь» и ООО «Капитал-Инвест» не имеет определяющего значения, кто именно вместе с ними является участником инвестиционного контракта №3, определяющим, по мнению суда, для названных лиц при таком поведении является возможность использования земельного участка (принадлежащего ООО «Томь») и денежных средств ООО Капитал-Инвест» для строительства здания многофункционального использования в целях последующего извлечения прибыли.

В материалах дела имеется ответ ЗАО «Терра» №13 от 02.08.2016, адресованный ООО «Модерн», из которого следует, что ЗАО «Терра» передала все права и обязанности по инвестиционному контракту №3 ООО «Мера» посредством подписания договора о передаче прав и обязанностей по инвестиционному контракту. Указанным в письме договором суд не располагает, ООО «Томь» и ООО «Капитал-Инвест» сообщили суду об отсутствии у них иной информации и документов относительно участия ЗАО «Терра» в инвестиционном контракте.

Исходя из условий инвестиционного контракта №3, фактически сложившихся отношений и выяснения действительной воли сторон при его заключении, в процессе судебного разбирательства суд пришел к выводу о том, что стороны преследовали цель извлечения прибыли в будущем путем объединения принадлежащего им имущества для его использования в целях строительства многофункционального здания для последующего приобретения определенной части этого здания.

Суд приходит к выводу о том, что инвестиционный контракт №3 следует рассматривать в качестве договора, содержащего условия о простом товариществе, купли-продажи будущей недвижимой вещи, долевого участия в строительстве.

Условия, изложенные в инвестиционном контракте №3, о вкладе товарищей, соответствуют требованиям, предусмотренным в статье 1042 ГК РФ, установленным для простого товарищества.

В соответствии с частью 1 статьи 1 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается (часть 3 статьи 1 указанного Закона).

Статьей 4 Закона №214-ФЗ предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 2 Закона №214-ФЗ для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

1) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

2) объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Анализ объема прав, а в большей мере обязанностей Застройщика (ООО «Капитал-Инвест») по инвестиционному контракту №3, свидетельствует о том, что в этой части оспариваемый договор отражает в большей мере условия долевого участия в строительстве.

Кроме того, к отношениям сторон по инвестиционному контракту №3 применены и положения, предусмотренные в параграфе 7 главы 30 ГК РФ, поскольку контракт предусматривает создание в будущем недвижимого имущества, передачу его частей в собственность трех участников за определенную плату, исходя из оценки соответствующего вклада каждого из участников.

Таким образом, поскольку исковые требования основаны на несоблюдении нотариальной формы оспариваемого инвестиционного контракта №3 как договора инвестиционного товарищества, что напрямую закреплено частью 11 статьи 3, статьей 8 ФЗ «Об инвестиционном товариществе», а суд при рассмотрении дела пришел к выводу о том, что инвестиционный контракт №3 не является договором инвестиционного товарищества и не содержит отдельных условий такого договора, то оснований для вывода о недействительности инвестиционного контракта №3 по заявленным истцами основаниям не имеется. В силу чего исковые требования удовлетворению не подлежат.

Доводы лиц, участвующих в деле, относительно злоупотребления истцами правом (статья 10 ГК РФ), возможности применения в данном случае пункта 5 статьи 166 ГК РФ, не влияют на указанные выводы суда, в связи с чем суд не дает им оценки.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истцов.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, частью 2 статьи 176, статьями 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение 1 месяца.

Судья В.В. Останина