Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Дубешко Е.В. при ведении протокола, аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания Семеновой О.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, город Кемерово (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Сербика», поселок Металлплощадка, Кемеровский район, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о государственной регистрации дополнительного соглашения,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>), ФИО2, г. Москва; Инспекция Федеральной налоговой службы по г. Кемерово, город Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии:

от истца – ФИО3, представитель, доверенность от 01.07.2019 (сроком действия на 3 года), паспорт;

от Управления Росреестра (17.02.21) – ФИО4, представитель, доверенность №206-Д от 04.12.2020;

от ИФНС по г. Кемерово (17.02.21) – ФИО5, представитель, доверенность №115 от 31.12.2020;

от ответчика, ФИО2– не явились, извещены;

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сербика» (далее - ООО «Сербика», Общество) о государственной регистрации дополнительного соглашения от 15.01.2020 к заключенному между сторонами договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.01.2020. В ходе рассмотрения дела истец представил дополнительные пояснения по обстоятельствам спора, заявил ходатайство об изменении предмета иска, просил суд удовлетворить требование: внести изменения в запись единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о цене договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.01.2020, заключенного между ООО «Сербика» и ФИО1, переход права собственности на основании которого был зарегистрирован 27.01.2020 (рег. №42:24:0201005:7879-42/001/2020-17 и №42:24:0201005:6927-42/001/2020-1), указав 57 000 000 руб. согласно Дополнительному соглашению от 15.01.2020 к данному договору.

К участию в деле в качестве 3-их лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, судом привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу (Управление Росреестра), инспекция Федеральной налоговой службы по г. Кемерово (ИФНС по г. Кемерово), а также ФИО2 (ФИО2).

Управлением Россреестра даны подробные пояснения, указано на правомерность позиции ИП ФИО1, избрании им надлежащего способа зашиты нарушенных прав со стороны ответчика, уклоняющегося от внесения изменений в ЕГРН относительно цены, порядка оплаты совершенной сделки по купле-продаже недвижимого имущества, заявлено ходатайство о рассмотрении спора без участия.

ИФНС по г. Кемерово в заседании 17.02.2021 даны устные пояснения, указано на отсутствие со стороны налогового органа в настоящий момент каких-либо вопросов к сторонам сделки, оформленной договором купли-продажи недвижимого имущества от 14.01.2020 с учетом дополнительных соглашений к договору от 15.01.2020.

Ответчик в нарушение ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) отзыва на иск не представил. Аналогичным образом ФИО2, извещенный надлежащим образом согласно ст.ст.121 – 123 АПК РФ о рассмотрении дела, каких-либо пояснений суду не направил.

Дело рассмотрено судом в заседании 24.02.2021 в отсутствие представителей ответчика и 3-их лиц на основании ст. 156 АПК РФ.

Истец на иске (с учетом уточнения) настаивал по основаниям, аналогичным изложенным в исковом заявлении, а также пояснениях по делу.

Согласно части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьям 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Судом установлено, что основанием для возникновения рассматриваемого спора послужили следующие обстоятельства.

19.12.2019 сторонами заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - Предварительный договор), согласно условиям которого (пункты 1.1.,1,2., 1.4.) Стороны обязуются заключить в будущем Договор купли-продажи недвижимого имущества (основной договор). Предметом основного договора является обязательство Продавца (ООО «Сербика») передать в собственность Покупателю (ФИО1) за плату следующие объекты недвижимости:

помещение, назначение нежилое, общей площадью 1 195,7 кв.м., этаж 1,2, адрес объекта: <...>, кадастровый номер 42:24:0201005:7879, принадлежащее Продавцу на праве собственности, о чем в Единый государственный реестр прав 02.07.2014 сделана запись регистрации № 42-42-01/195/2014-109 (далее – ФИО6);

помещение, назначение неживое, общей площадью 18,5 кв.м., этаж 2, номер на поэтажном плане 38, адрес объекта: <...>, кадастровый номер 42:24:0201005:6927, принадлежащее Продавцу на праве собственности, о чем в Единый государственный реестр прав 16.02.2015 сделана запись регистрации № 42-42/001-42/101/044/2015-295/2 (далее-ФИО7).

Вместе - ФИО6 и ФИО7 - именуются Объекты недвижимости, Имущество.

Цена Объектов недвижимости по основному договору составляет 62 000 000 руб. и подлежит оплате в следующем порядке:

10 000 000 руб. в момент заключения Основного договора;

15 000 000 руб. в течение двух рабочих дней с момента подтверждения Продавцом снятия записи о залоге на Имущество, то есть о прекращении залога;

37 000 000 руб. подлежит оплате в течение двух рабочих дней с момента подтверждения Продавцом снятия записи о залоге на Имущество, путем передачи Продавцу права требования долга по договору денежного займа от 19.12.2019 № 1 с Заемщика - ФИО2.

Стороны обязались заключить Основной договор в срок до 20.01.2020. Одновременно на Покупателя сторонами возложена обязанность по обеспечению выполнения отчета рыночной стоимости Имущества для определения его объективной цены, подлежащей уплате при отчуждении Объектов недвижимости.

Также из пояснений истца судом установлена хронология событий, предшествующих и связанных с приобретением вышеуказанного Имущества. Имущество принадлежало ООО «Сербика» и находилось в залоге у ПАО Сбербанк России по договорам залога. ООО «Сербика» (в лице директора ФИО2) предложило приобрести ФИО1 указанные Объекты недвижимости. Цена варьировалась от 55 000 000 руб. до 62 000 000 руб. и подлежала определению на основании отчета рыночной стоимости. При этом условия приобретения, предложенные ответчиком, были следующие:

- договор купли-продажи с Обществом подлежал заключению только на следующий год, то есть в 2020 году, - после изменения Обществом системы налогообложения, а именно после перехода с общей системы (ОСН) на упрощенную систему налогообложения (УСН), что возможно только с начала календарного года (п. 1 ст. 346.13 Налогового кодекса РФ);

- часть денежных средств должна поступить ФИО2 в 2019 году как гарантия приобретения имущества в 2020 г. после перехода Общества на УСН.

В свою очередь, в целях обеспечения своих имущественных интересов ФИО1 согласованы предложенные Обществом условия при исполнении следующего.

Во-первых, подлежал заключению предварительный договор как договор организационного характера, в котором стороны определяли порядок действий при заключении основного договора.

Во-вторых, денежные средства подлежали передаче ФИО2 по договору займа, возврат которых обеспечивался поручительством Общества и залогом имущества. Залоговое имущество должно быть свободно от любых обременений и ограничений со стороны третьих лиц. Стоимость залогового имущества должна была быть сопоставимой со стоимостью передаваемых по договору займа денежных средств.

В-третьих, часть денежных средств, переданных ФИО2, подлежала зачету в последующем в цену выкупа приобретаемого имущества, в отношении которого был заключен предварительный договор. Данное условие закреплено в Предварительном договоре (п. 1.2.).

В целях реализации выше обозначенных условий сторонами были заключены следующие сделки и осуществлены следующие действия:

- 19.12.2019 между ФИО1 и ФИО2 (далее - заемщик) заключен договор займа № 1, согласно которому ФИО1 занимает ФИО2 денежные средства в размере 32 000 000 руб., срок возврата не позднее 01.02.2020 (п. 2.3. договора);

- в подтверждение получения суммы займа ФИО2 предоставлена ФИО1 расписка (п. 2.2.), которая является неотъемлемой частью договора займа (копии расписки, как и договора займа, приложены к исковому заявлению).

В целях обеспечения возврата суммы займа стороны определились и зафиксировали в условиях договора займа, что его заключению предшествует (п. 2.1):

заключение договора поручительства, согласно которого ООО «Сербика» выступает в качестве поручителя и несет солидарную ответственность с заемщиком;

заключение договора залога недвижимого имущества, согласно которого в целях надлежащего исполнения заемщиком обязательств по возврату займа, Общество передает в залог ФИО1 следующие объекты недвижимого имущества, принадлежащие Обществу на праве собственности:

- здание, кадастровый № 42:24:0201002:2432, назначение: нежилое, площадь 507,2 кв.м, адрес: Кемерово, ул. Терешковой, 41;

- склад химикатов, кадастровый № 42:24:0201002:1193, назначение: нежилое, адрес: <...>;

- химстанция (холодный склад) № 30, кадастровый № 42:24:0201002:1204, назначение: нежилое, площадь 250 кв.м., адрес: <...>;

- земельный участок, с кадастровым № 42:24:0201002:2442, категория земель: земли населенных пунктов, адрес: ул. Терешковой, 41;

- нежилое помещение, кадастровый № 42:24:0201005:7800, назначение: нежилое, площадь 237,6 адрес: <...>.

19.12.2019 ФИО1 заключены договор поручительства с ООО «Сербика» (копия представлена в материалы дела) на условиях указанных выше, и договор залога имущества (также копия представлена в материалы дела), принадлежавшего на праве собственности Обществу, стоимость которого была сопоставима с размером заемных средств, а именно составила 32 000 000 руб. (п. 1.3. договора залога). Указанные договоры поручительства и залога одобрены решением единственного участника ООО «Сербика» ФИО2 от 19.12.2019 (копия решения приложена к исковому заявлению).

Таким образом, имущественные права ФИО1 при совершении договора займа были защищены поручительством со стороны Общества и стоимостью заложенного Обществом имущества.

Следует отметить, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества между ООО «Сербика» и ФИО1 заключен 19.12.2019 также на основании решения единственного участника об одобрении сделки (копия представлена истцом в материалы дела).

Таким образом, 19.12.2019 стороны взаимосвязанными сделками подтвердили свои намерения и дали соответствующие заверения относительно заключения Основного договора на согласованных условиях.

19.12.2019 ООО «Сербика» и ФИО1 обращаются в регистрирующий орган с соответствующими заявлениями о государственной регистрации залога на имущество, что подтверждается следующими описями №42/201/017/2019-39260, №42/201/017/2019-39263, № 42/201/017/2019-39265, № 42/201/017/2019-39267, № 42/201/017/2019-39268 и штампами о произведенных регистрационных записях ипотеки от 28.12.2019 на договоре залога. К данному договору залога были приложены договоры займа, поручительства, расписка в получении денежных средств, что подтверждается также в отзывах Управлением Росреестра.

14.01.2020 Обществом в адрес ФИО1 направлен проект Основного договора, а также решение единственного участника ООО «Сербика» от 14.01.2020 об одобрении данной сделки. В предлагаемой редакции Основного договора ответчиком были включены платежи в виде 10 000 000 руб. и 15 000 000 руб., предусмотренные в Предварительном договоре. Оплата в виде передачи Обществу права требования долга от ФИО2 в предложенной редакции отсутствовала, поскольку предполагалось уточнение размера этой части в зависимости от рыночной стоимости имущества. Как пояснил суду истец, срочность заключения договора в данной редакции со стороны ответчика была аргументирована необходимостью внесения денежных средств по договорам займа, заключенных с ПАО «Сбербанк России, в обеспечение которого имущество, подлежащее продаже ФИО1, находилось в залоге у банка (иными словами, целью выступало погашения кредита и записи об ипотеке приобретаемого истцом имущества до государственной регистрации перехода права собственности на него).

Кроме того, как следует из пояснений, ФИО1, принимая во внимание, что сумма 32 000 000 руб. внесена путем заключения договора займа, а также то, что этот заем обеспечен залогом принадлежащего Обществу имущества, и не видя какой - либо угрозы из-за не включения в стоимость имущества части цены, 15.01.2020 подписал договор купли-продажи в редакции, предложенной ответчиком, с условием внесения в него изменений после получения отчета о рыночной цене имущества.

При этом еще до момента заключения на предложенных ответчиком условиях договора купли-продажи имущества ФИО1 15.01.2020 обратился в оценочную организацию - ООО «Инфо-Консалт», что подтверждается договором от 15.01.2020 № ОН/04-15-01-2020 на выполнение работ по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - двух нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> (копия договора представлена в материалы дела). В соответствии с указанным договором срок выполнения отчета 5 рабочих дней (п. 3.2.), а именно отчет должен был быть подготовлен до 22.01.2020, что также было обусловлено подписанием проекта договора купли-продажи имущества 15.01.2020, так как по условиям предварительного договора основной договор подлежал заключению до 20.01.2020 (п. 1.4. предварительного договора).

Согласно предоставленному отчету рыночная стоимость имущества составила 56 692 000 руб. (рыночный отчет был представлен в материалы дела).

Отчет о рыночной стоимости имущества фактически подготовлен оценочной организацией во второй половине дня 15.01.2020 (копия акта выполнения работ от 15.01.2020 № 10 приложена истцом к пояснениям), что и явилось причиной быстрого оформления документов.

Так, 15.01.2020 принято решения единственного участника ООО «Сербика» ФИО2 об одобрении сделки на иных условиях (копия имеется в деле), с учетом изменения стоимости имущества и порядка ее внесения, а также сторонами подписано дополнительное соглашение об изменении цены и порядка оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества. Согласно условиям дополнительного соглашения от 15.01.2020 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.01.2020 стороны договорились внести изменения в п.2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.01.2020, изложив его в следующей редакции:

«п. 2.1. Цена Объектов недвижимости по настоящему договору составляет 57 000 000 (пятьдесят семь тысяч) руб. и подлежит оплате в следующем порядке:

10 000 000 (десять миллионов) руб. в момент заключения настоящего договора;

15 000 000 (пятнадцать миллионов) руб. в течение двух рабочих дней с момента

подтверждения Продавцом погашения регистрационной записи об ипотеке на Имущество в отношении ПАО Сбербанк России;

2.1.3. 32 000 000 (тридцать два миллиона) руб. подлежит оплате Путем передачи Продавцу права требования долга по договору денежного займа от 19.12.2019 № 1 с Заемщика - ФИО2 (паспорт <...> выдан 24.06.2014 Отделением УФМС России по Кемеровской области в Кемеровском районе), в течение 2 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на объекты недвижимости».

Одновременно 15.01.2020 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.01.2020, которое предусматривало указание на то, что ФИО6 обременен правом аренды третьих лиц, о чем в ЕГРН сделана регистрационная запись № 42-42- 01/280/2014-084 от 03.09.2014.

Кроме того, поскольку на момент сдачи в регистрирующий орган договора купли-продажи и на момент государственной регистрации перехода права собственности не предполагалось внесение всей выкупной стоимости имущества, стороны в п. 2.2. договора купли - продажи оговорили условие о том, что с момента передачи Имущества Покупателю и до полной его оплаты Имущество не находится в залоге у Продавца.

15.01.2020 стороны обратились с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на Имущество, что подтверждается описями документов, принятых для оказания государственных услуг (№42/201/001/2020 - 1569 и 42/201/001/2020-1570), копии которых предоставлены в материалы дела. Дата выдачи документов согласно описям 28.01.2020.

28.01.2020 при получении документов от регистрирующего органа ФИО1 обратился с заявлениями о погашении регистрационных записей об ипотеке на объекты, стоимость которых обеспечивала возврат займа от ФИО2 (копии описей приложены истцом к пояснениям).

При этом свои обязательства по оплате Имущества ФИО1 выполнил в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 16.01.2020 № 28 на сумму 10 000 000 руб.; платежным поручением от 28.01.2020 № 59 на сумму 15 000 000 руб.; договором уступки права требования от 30.01.2020 (об уступке истцом ответчику права требования денежных средств в размере 32 000 000 руб. от ФИО2, который их занял у истца).

Установив, что на государственную регистрацию не сдано дополнительное соглашение об изменении стоимости приобретенного им Имущества и порядка его оплаты, ФИО1 после окончательного расчета за приобретённое у ответчика имущество 05.02.2020 обратился с требованием о необходимости совместного обращения за регистрацией дополнительного соглашения.

04.03.2020 ответчик ответил на данное обращение, что в виду плотного рабочего графика не сможет обеспечить совместного обращения и просил отложить вопрос до апреля текущего года.

23.04.2020 истец вновь обратился к ответчику с предложением сдать 12.05.2020 дополнительное соглашение на государственную регистрацию, на что Общество 07.05.2020 ответило отказом со ссылкой на действие ограничительных мер по противодействию распространению новой коронавирусной инфекции, просило отложить данное обращение до окончания действий ограничительных мер.

29.06.2020 ФИО1 вновь уведомляет ответчика о необходимости явки 30.06.2020 в МФЦ Кировского района, однако ответчик явку своего представителя для сдачи дополнительного соглашения на регистрацию не обеспечил.

В этот же день истцом направлена претензия, в которой очередной раз сообщалось о необходимости совместного обращения в регистрирующий орган и предлагалось обеспечить явку 09.07.2020 в МФЦ. Претензия была направлена 02.07.2020, что подтверждается квитанцией с описью вложения.

Со ссылкой на уклонение ответчика как второй стороны сделки от совместного обращения с заявлением о внесении в ЕГРН изменений в сведения о цене сделки, ФИО1 просил в судебном порядке внести в ЕГРН изменения о цене договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.01.2020, заключенного между ООО «Сербика» и ФИО1, переход право собственности на основании которого зарегистрирован 27.01.2020 за ФИО1, за регистрационными номерами № 42:24:0201005:7879-42/001/2020-17 и № 42:24:0201005:6927-42/001/2020-1, указав цену возмездной сделки - 57 000 000 руб. в редакции дополнительного соглашения от 15.01.2020 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.01.2020 (с учетом принятого судом ходатайства об изменении предмета иска).

Удовлетворяя иск, суд руководствуется следующим.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пунктам 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По общему правилу, установленному в п. 1 ст. 485 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее – Постановление Пленума ВС РФ №25), оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Суд соглашается с истцом, что по смыслу приведенных норм материального права и разъяснений Пленума ВС РФ само по себе приобретение покупателем товара по цене ниже его рыночной стоимости не может рассматриваться как отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Тем более, что фактические обстоятельства подтверждают приобретение имущества (с учетом рыночного отчета) стоимостью в 57 000 000 руб. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 05.02.2019 № 32-КГ18-29).

Более того, реальность, возмездность, действительность всех вышеперечисленных сделок, в том числе дополнительного соглашения об увеличении выкупной стоимости и об изменении порядка оплаты, не оспаривает ни один участник рассматриваемого спора.

Суд отмечает также, что Дополнительное соглашение от 15.01.2020 об увеличении выкупной стоимости и изменении порядка оплаты заключено сторонами во время, когда договор купли - продажи от 14.01.2020 еще не был ими исполнен (выкупная стоимость не была оплачена, а переход права собственности не был зарегистрирован). Данные обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют об отсутствии оснований для вывода о недобросовестном характере поведения сторон, согласованных действиях по инициированию настоящего судебного спора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 статьи 555 ГК РФ). При этом договором может быть предусмотрена оплата недвижимости в рассрочку. Такой договор считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (абзац 2 пункта 1 статьи 489 ГК РФ). Одновременно к договору о продаже недвижимости в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 ГК РФ. Пунктом 5 статьи 488 ГК РФ прямо определено, что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В рассматриваемом случае, а именно в п. 2.2. договора купли-продажи от 14.01.2020, стороны предусмотрели, что с момента передачи имущества Покупателю и до полной его оплаты, имущество не находится в залоге у Продавца. При таком условии и при отсутствии полного расчета между Продавцом и Покупателем залог в силу закона не возникает, а, следовательно, не подлежит регистрации.

Нормы материального права (ст.ст. 1, 421, 424 ГК РФ) и правовые позиции судов (Определение ВС РФ от 05.02.2019 № 32-КГ18-29; Определение от 23.01.2017 № 304-ЭС16-18360, Определение ВС РФ от 26.12.2016 № 303-ЭС16-18119) в целом не исключают легитимность таких соглашений об изменении цены и порядка оплаты даже после государственной регистрации перехода права собственности.

Как указано в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 27.12.2018 по делу № 310-ЭС18-13357, обеспечение принципа достоверности сведений ЕГРН, закрепленного в части 1 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), является необходимым условием не только стабильности, но и самой возможности оборота недвижимости как особой категории вещей («Обзор судебной практики ВС РФ № 1 (2019)», утв. Президиумом ВС РФ 24.04.2019).

Согласно пунктам 48, 52 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (зарегистрирован в Минюсте России 25.03.2016 № 41548) в записи реестра прав на недвижимость о вещных правах на объекты недвижимости указываются сведения о существенных условиях сделки по отчуждению, в том числе сведения о цене возмездной сделки, если право возникает на основании сделки об отчуждении. Документ на основании, которого внесена данная запись, подлежит хранению в реестровом деле.

Таким образом, при изменении цены сделки, а также порядка, сроков и размеров платежей по договору купли-продажи недвижимости в кредит с условием о рассрочке платежа в ЕГРН должны быть внесены сведения об изменении условий сделки.

Аналогичная позиция поддержана Управлением Росреестра, привлеченным к участию в деле в качестве 3-го лица согласно ст.51 АПК РФ.

Часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ предусматривает, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Перечень лиц, которые могут обратиться с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, установлен статьей 15 Закона о регистрации.

В частности, пунктом 3 части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава- исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Частью 7 статьи 15 Закона № 218-ФЗ также предусмотрено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Таким образом, законодатель допускает внесение изменений в сведения ЕГРН на основании подписанных дополнительных соглашений. Однако такие регистрационные действия возможны при совместном обращении сторон сделки, так как в силу положений статьи 15 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав носит заявительный характер и проводится на основании заявления сторон договора.

Учитывая уклонение от подачи заявления о внесении изменений в сведения ЕГРН ООО «Сербика» - одной из сторон сделки (Дополнительного соглашения к договору купли - продажи от 14.01.2020), выбранный истцом способ защиты истцом соответствует выше изложенному принципу о достоверности публичного реестра, а нормы права подлежат применению по аналогии с нормами, предусматривающими возможность понуждения в судебном порядке государственной регистрации сделки. Принятое по настоящему делу решение суда будет основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН.

Дополнительно суд отмечает следующее.

ООО «Сербика», извещенное надлежащим образом согласно ч.1 ст.123 АПК РФ о рассмотрении спора, никаких возражений на иск не представило. Из материалов дела также не следует вывод о несогласии ответчика с обстоятельствами, на которых основан иск. В силу ч.3.1. ст.70 АПК РФ данные обстоятельства считаются признанными ответчиком. Уклонившись от участия в рассмотрении дела, ответчик принял на себя риск негативных последствий в виде разрешения судом спора в пользу истца (статьи 8, 9, 41, 65 АПК РФ).

Иск подлежит удовлетворению. Судебные расходы по уплате истцом государственной пошлины относятся на ответчика (ч.1 ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Иск удовлетворить.

Судебные расходы по делу отнести на ответчика.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о цене договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.01.2020, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Сербика» и ФИО1, переход права собственности на основании которого зарегистрирован 27.01.2020 (рег. № 42:24:0201005:7879-42/001/2020-17 и № 42:24:0201005:6927-42/001/2020-1), указав 57000000 руб. согласно дополнительному соглашению от 15.01.2020 к данному договору.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сербика» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 6000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия посредством подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья Е.В. Дубешко