Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Исаенко Е. В., при ведении протокола судебного заседания с применением средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Прима Н.В., рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Техкомплекс», г. Новокузнецк (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ», г. Междуреченск (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 42:28:0803025:415, по адресу: <...> участок № 12, общей площадью 6831 кв.м. (по заявлению от 06.10.2020); обязании предоставить без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 42:28:0803025:415, по адресу: <...> участок № 12, общей площадью 6831 кв.м., в аренду сроком на 3 года, со дня вступления в силу решения суда; обязании подготовить и направить для подписания проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:28:0803025:415, по адресу: <...> участок № 12, общей площадью 6831 кв.м., в аренду сроком на 3 года, со дня вступления в силу решения суда (с учетом уточнения)

при участии:

от заявителя: ФИО1 – представитель, доверенность от 20.10.2020, диплом, паспорт;

от Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ»: без явки;

в качестве слушателя: ФИО2, паспорт,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Техкомплекс» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд к Администрации Междуреченского городского округа с заявлением о признании незаконными действий, выраженных в уклонении от предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 42:28:0803025:415, обязании принять решении о предоставлении данного участка без проведения торгов и обязании заключить договор аренды сроком на три года со дня вступления решения суда в законную силу.

Определением от 16.11.2020 по ходатайству заявителя произведена замена ненадлежащего заинтересованного лица Администрации Междуреченского городского округа на надлежащее – Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» (далее – КУМИ, Комитет).

Определением от 30.11.2020 к рассмотрению приняты уточненные требования общества о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 42:28:0803025:415, по адресу: <...> участок № 12, общей площадью 6831 кв.м. (по заявлению от 06.10.2020); обязании предоставить без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 42:28:0803025:415, по адресу: <...> участок № 12, общей площадью 6831 кв.м., в аренду сроком на 3 года, со дня вступления в силу решения суда; обязании подготовить и направить для подписания проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:28:0803025:415, по адресу: <...> участок № 12, общей площадью 6831 кв.м., в аренду сроком на 3 года, со дня вступления в силу решения суда.

Требования мотивированы наличием права на однократное продление договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) при предоставлении такого участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, до 1.03.2015.

Заявитель является собственником объекта строительства – железнодорожные пути. Основанием для неправомерного отказа в предоставлении земельного участка послужило отсутствие у заявителя зарегистрированного права на объект незавершенного строительства. Такая регистрация не имеет правового значения для целей предоставления земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338).

Объект не имеет признаков самовольной постройки – построен на основании разрешения на строительство на арендованном для этих целей земельном участке. Имущество приобретено на основании возмездного договора, хотя и как совокупность материалов, но фактически представляет собой законченный строительством объект, который введен в эксплуатацию при наличии положительного заключения Сибирского управления Ростехнадзора от 15.07.2015, на него оформлены технические паспорта от 2015, 2020 года, технический план.

Отсутствие надлежащим образом оформленного права на использование земельного участка является единственным препятствием для регистрации права собственности заявителя на железнодорожный путь как объект недвижимого имущества.

КУМИ против удовлетворения заявления возразил, сослался на невозможность предоставления земельного участка без торгов ни в аренду, ни на основании сервитута, поскольку общество не имеет зарегистрированного права на железнодорожный путь как объект незавершенного строительства. По мнению Комитета, железнодорожный путь вообще не может рассматриваться как объект недвижимости, поскольку заявитель приобрел его как набор рельсов, шпал и других строительных материалов.

Как следует из материалов дела, общество на основании договора купли-продажи от 16.12.2019 приобрело у индивидуального предпринимателя ФИО3 имущество согласно пункту 1.1. договора, включая железнодорожный путь, поименованный в договоре как материалы:

- рельсы Р-65 б/у 12,5м в кол-ве 58,18 т., шпала деревянная, пропитанная -910 шт., болт стыковой М27 в сборе - 0,165 т., накладка 2Р-65 б/у - 1,103 т., подкладка Д-65 б/у - 14,090 т., костыль 16*16*165-3,205 т., стрелочный перевод Р65 м 1/9 пр 2434 б/у - 2 шт., ручной переводной механизм с тягами пр 1709 б/у - 2 шт., брусья стрелочных переводов пропит. А4, тип 1-2 шт., рельсы 12,5 м - 2,41 м., накладка 2Р-65 б/у - 0,799 т., костыль 16*16*165-0,09 т., противоугон П 65 - 0,735 т., шуруп путевой М24*175-0,435 т.

В период до 2017 года указанное имущество (далее – сооружение, железнодорожный путь, объект) принадлежало ООО «Современные топливные ресурсы» (ИНН <***>) и было реализовано на торгах в ходе проведения процедуры конкурсного производства ООО «Современные топливные ресурсы», которое в свою очередь на основании разрешения на строительство № RU42308000-182 от 26.05.2011г. построило железнодорожный путь, что подтверждается техническим планом и техническим паспортом на сооружение от 12.05.2015; актом проверки органа Ростехнадзора № 22-03-118 от 10.07.2015; заключением органа Ростехнадзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов № 01-21-06/924 от 15.07.2015; актом № 13 от 18.09.2015г. приемки в эксплуатацию законченного строительством нового железнодорожного пути необщего пользования.

В указанных документах сооружение поименовано как приемоотправочный путь №29 ст. Красногорская необщего пользования 2015 года постройки, общей протяженностью 450 погонных метров, площадью 684 кв.м.

Сооружение расположено на земельном участке с кадастровым номером 42:28:0803025:415, по адресу: <...> участок № 12, общей площадью 6831 кв.м. Данный участок предварительно согласован к предоставлению заявителю решением КУМИ от 25.06.2020 №142 об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории; поставлен на кадастровый учет 18.09.2020.

Ранее для размещения объектов железнодорожного транспорта (строительство железнодорожных путей) земельный участок 42:28:0803025:152 площадью 4 011 кв.м был предоставлен ООО «Современные топливные ресурсы» по договору аренды №11017 от 20.01.2015, заключенному с Комитетом (арендодатель).

После постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 42:28:0803025:415 общество обратилось к главе Междуреченского городского округа с заявлением от 6.10.2020 о предоставлении его в аренду сроком на 3 года без проведения торгов. К заявлению в числе прочих были приложены ранее заключенный договор аренды и документы, подтверждающие право на расположенный на испрашиваемом земельном участке железнодорожный путь.

Письмом №1414 от 14.10.2020 Комитет возвратил обществу указанное заявление, сославшись на отсутствие документов, подтверждающих право заявителя на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов. Указано, что такое право имеют собственники сооружений, расположенных на земельном участке.

Посчитав нарушенными свои права и законные интересы, заявитель обратился в суд.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе (подпункт 10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон №137-ФЗ) (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 отмечено, что приведенной нормой права прямо предусмотрено право общества, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

На момент рассмотрения заявления общества (по 08.01.2021) действовал Приказ Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов». Пунктом 33 указанного перечня предусмотрено, что право на подачу заявления о предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ, принадлежит собственнику объекта незавершенного строительства. Вместе с тем при отсутствии зарегистрированного права собственности на данный объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на объект незавершенного строительства, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН.

С учетом указанных норм суд признает обоснованным довод заявителя о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности на объект не является препятствием для предоставления ему земельного участка для завершения строительства без проведения торгов. Тот факт, что в договоре купли-продажи от 16.12.2019 имущество поименовано как совокупность материалов, не опровергает факт строительства объекта, его проверки органом Ростехнадзора и ввода в эксплуатацию.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765 отмечено, что в случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов. В материалах дела отсутствуют сведения о подобном обращении в отношении железнодорожного пути, расположенного на испрашиваемом участке.

Из определений Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338, от 14.09.2020 № 308-ЭС20-3366 также следует, что предоставление земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ осуществляется при наличии фактически существующего и законно возведенного объекта незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса РФ).

В целях проверки фактического наличия на момент спора и степени готовности незавершенного строительством объекта суд предложил сторонам представить соответствующие доказательства. Заявителем представлен технический паспорт от 2.10.2020, где отражены следующие данные: железнодорожный путь 2015 года постройки, площадью застройки 1 339,9 кв.м, длиной 499,96 м, шириной 2,68 м, износ 0%. Указанное подтверждает наличие объекта, для оформления завершения строительства и права собственности на который обществом испрашивался земельный участок.

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрены основания отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Одним из таких оснований (пункт 4) является случай, когда на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства. Указанное основание введено с 1.09.2018 Федеральным законом от 03.08.2018 №341-ФЗ.

Этим же законом в статью 39.20 ЗК РФ введен пункт 1.1, согласно которому земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

Статья 23 ЗК РФ предусматривает основания установления прав ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут и публичный сервитут).

Правовое регулирование установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности содержится в главе V.3 ЗК РФ. Согласно пункту 1 статьи 39.23 ЗК РФ одним из случаев, когда предусмотрено заключение соответствующего соглашения является размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка (подпункт 1).

Согласно пункту 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Норма подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ о возможности предоставления без торгов земельного участка под объектом незавершенного строительства является общей по отношению к специальным нормам пункта 4 статьи 39.16, пункта 1.1 статьи 39.20 ЗК РФ о запрете на предоставление таких земельных участков в аренду, если они могут быть предоставлены на ином праве. Кроме того, указанные нормы находятся в одном нормативном акте – ЗК РФ, т.е. имеют одинаковую юридическую силу, но пункт 4 статьи 39.16, пункт 1.1 статьи 39.20 ЗК РФ приняты позднее, чем подпункт 4 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Следовательно, к спорным правоотношениям подлежат применению специальные нормы.

С учетом вида расположенного на испрашиваемом земельном участке объекта – линейный объект (железнодорожный путь) и вышеуказанных ограничений суд вынес на обсуждение сторон вопрос о возможности оформления права на использование земельного участка путем заключения соглашения о сервитуте, а не договора аренды.

Заявитель 18.12.2020 обратился в КУМИ с заявлением о заключении соглашения об установлении сервитута для размещения, ввода в эксплуатацию и последующей эксплуатации линейного объекта.

Решением №14 от 13.01.2021 Комитет отказал в заключении соглашения о сервитуте со ссылкой на то, что заявитель не является собственником объекта. Суд не оценивает законность данного решения, рассматривая спор в пределах заявленных требований.

Суд установил наличие на испрашиваемом земельном участке правомерно созданного линейного объекта, принадлежащего заявителю, и пришел к выводу, что использование соответствующего земельного участка возможно на основании сервитута. Данные обстоятельства являются препятствием для предоставления испрашиваемого земельного участка в аренду на основании пункта 4 статьи 39.16, пункта 1.1 статьи 39.20 ЗК РФ, в связи с чем заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Суд отклоняет довод КУМИ о возможности предоставления земельного участка только в аренду на торгах, как не соответствующий нормам земельного законодательства. Суд отмечает, что при отсутствии обращения уполномоченного органа в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов проведение торгов в отношении земельного участка, фактически занятого таким объектом незавершенного строительства, может спровоцировать спекуляцию земельным участком; недобросовестные действия, направленные на получение платы от собственника объекта за отказ формальных конкурентов от участия в торгах.

При отказе в удовлетворении требований судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

в удовлетворении заявления отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья Е.В. Исаенко