Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Макаровой А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Развитие» «Д.У.» Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Достижение», г. Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Комитету градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка, г. Новокузнецк (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о понуждении заключить дополнительное соглашение о замене стороны-арендатора по договору аренды земельного участка от 05.11.2009 № 03-6282.

при участии (после перерыва) в отсутствии лиц, участвующих в деле

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Развитие» «Д.У.» Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Достижение», г. Москва (далее- истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением об обязании Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (далее- ответчик, Комитет) заключить с Обществом дополнительное соглашение о замене стороны-арендатора по договору аренды от 05.11.2009 № 03-6282 земельного участка с кадастровым номером 42:30:0301066:27, общей площадью 21259 кв.м., расположенного по адресу: <...>., обязании Комитета в десятидневный срок с момента вступления судебного решения по настоящему делу в законную силу направить Общества подписанное дополнительное соглашение о замене стороны-арендатора по договору аренды от 05.11.2009г. № 03-6282 земельного участка с кадастровым номером 42:30:0301066:27, общей площадью 21259 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в 3 (трех) оригинальных экземплярах (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 11.11.2016 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 21.12.2016. Определением суда от 21.12.2016 судебное разбирательство назначено в судебном заседании на 24.01.2017, которое откладывалось на 16.02.2016, в судебном заседании объявлялся перерыв до 27.02.2017.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о дате, месте и времени судебного заседания в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание после перерыва представителей не направили, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствии.

Суд на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным провести рассмотреть спор в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Требования истца мотивированы переходом Обществу права аренды по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора находящегося в государственной собственности № 03-6282 от 05.11.2009 в связи с приобретением объекта недвижимости с кадастровым номером 42:30:0301066:154 у прежнего арендатора со ссылками на статью 552 Гражданского кодекса РФ. Подробно доводы Общества изложены в исковом заявлении и возражениях на отзыв ответчика.

Комитет возражал против удовлетворения требований Общества, полагая, что дополнительное соглашение может быть заключено не к договору аренды, а только к соглашению о присоединении к договору аренды на земельный участок №6/746 от 12.05.2012, заключенному с прежним собственником объекта недвижимости- обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Стратегия» «Д.У.» Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Созидание». Подробно доводы Комитета изложены в отзыве на исковое заявление.

Как следует из материалов дела, 05.11.2009 между Управлением по земельным ресурсам и землеустройству Администрации города Новокузнецка (арендодатель) и ФИО1, ФИО2, а также ЗАО «ЭМС Западная Сибирь» (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора находящегося в государственной собственности № 03-6282 (далее- договор аренды).

В соответствии с пунктом 1.1. договора аренды арендодатель сдал, а арендатор принял на основании распоряжения Главы города Новокузнецка от 23.10.2009 №2852 в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 42:30:0301066:0027 площадью 21259кв.м. под здание торгово-выставочного комплекса по ул. Павловского, 11 совместно с другими собственниками пользователями помещений в здании, в дальнейшем именуемые соарендаторами (далее- -земельный участок), в границах, указанных на кадастровом плане, выданном Территориальным отделом №11 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области.

Арендатор согласен на вступление в договор других правообладателей частей здания, расположенного на земельном участке. Соарендаторы начинают использовать земельный участок на условиях настоящего договора с момента заключения соглашения о присоединении к договору. Соглашение о вступлении в договор на сторону арендатора нового лица подписывается арендодателем и вступающим в договор соарендатором (пункт 2 договора аренды).

Земельный участок передается в аренду до 01.11.2010 (пункт 2.1. договора аренды).

В силу пункта 7.4 договора аренды по истечение срока действия договора аренды, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Соглашением №1/220 от 03.11.2010 в преамбулу договора внесены изменения в отношении арендодателя. В соответствии с решением Новокузнецкого городского совета народных депутатов от 30.09.2009 № 8/92 «Об утверждении Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка» в качестве арендодателя выступает Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка.

12.05.2012 между Комитетом и ООО Управляющая компания «Стратегия» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Созидание» заключено соглашение №6/746 о присоединении последнего в качестве арендатора к договору № 03-6282 от 05.11.2009 аренды земельного участка (далее- соглашение о присоединении).

В соответствии с пунктом 1.1. соглашения о присоединении арендодатель сдал, а арендатор, собственник помещений магазина принял в пользование на условиях договора аренды совместно с другими собственниками (пользователями) помещений в здании торгово-выставочного комплекса по ул. Павловского, 11 в Центральном районе г. Новокузнецка, в дальнейшем именуемыми соарендаторами, из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 42:30:03010066:0027 площадью 21259 кв.м.

Условиями использования земельного участка стороны признают условия договора № 03-6282 от 05.11.2009 аренды земельного участка, за исключением пунктов 3.1., 3.2., 3.3., 7.1.

20.10.2014 между ООО Управляющая компания «Стратегия» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Созидание» (продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Развитие» «Д.У.» Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Достижение» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 4/С от 20.10.2014, в соответствии с которым продавец обязуется передать в общую долевую собственность владельцев инвестиционных паев закрытого инвестиционного фонда ООО УК «Развитие», а покупатель обязуется принять по передаточному акту и оплатить следующий объект недвижимого имущества: помещение, назначение нежилое помещение, общая площадь 1546,7 кв.м., этаж 1, кадастровый (условный) номер 42:30:0301066:154, расположенное в здании по адресу: <...> (далее- нежилое помещение).

Переход права собственности на указанное нежилое помещение зарегистрирован 10.11.2014, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации №42-42-06/179/2014-428.

Комитет направил в адрес Общества проект соглашения о присоединении к договору № 03-6282 аренды земельного участка от 05.11.2009, в ответ на которое Общество письмом №08/08-1 от 08.08.2016 направило свой отказ от его подписания и предложило рассмотреть проект дополнительного соглашения о замене стороны –арендатора по договору в представленной редакции в течение 30 дней с даты его получения.

28.09.2016 Комитет направил Обществу ответ, в котором отказал в подписании представленного дополнительного соглашения о замене стороны договора, указав на необходимость заключения предложенного ранее соглашения о присоединении к договору аренды.

В связи с тем, что ответчиком в тридцатидневный срок не было подписано дополнительное соглашение, Общество, полагая, что Комитет препятствует надлежащему оформлению арендных отношений на землю, что, в свою очередь, создает препятствия для надлежащего учета арендной платы, в том числе в целях налогообложения, а также лишает истца возможности документально подтверждать при необходимости законные права на землю, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства и фактические обстоятельства дела в их совокупности и взаимосвязи, выслушав пояснения представителей сторон, суд считает заявленное требование обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Исходя из части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Из содержания статей 452, 609 Гражданского кодекса РФ изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме, посредством заключения сторонами соответствующего соглашения.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Предложение истца о заключении дополнительного соглашения о замене стороны договора арендатора Комитетом принято не было.

Рассмотрев довод ответчика о возможность заключения только дополнительного соглашения к соглашению №6/746 от 12.05.2012 о присоединении к договору аренды земельного участка о замене стороны по договору аренды, в связи с тем, что договор аренды предполагает только вступление в договор других правообладателей частей здания, расположенных на земельном участке, суд признает его основанным на неверном толковании правовых норм, в силу следующего.

Согласно статье 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей прав собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статей 552 Гражданского кодекса РФ, 35 Земельного кодекса РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В силу указанных норм покупатель объекта недвижимости (нежилого помещения в нем) вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, с момента государственной регистрации права собственности на здание, сооружение.

Факт продажи объекта недвижимости соарендатором земельного участка с кадастровым номером 42:30:03010066:0027 площадью 21259 кв.м., используемого по договору аренды №03-6282 аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 05.11.2009 подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.

С момента заключения соглашения №6/746 о присоединении последнего в качестве арендатора к договору № 03-6282 от 05.11.2009 аренды земельного участка ООО Управляющая компания «Стратегия» «Д.У.» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Созидание» стало соарендатором земельного участка, на котором расположено нежилое помещение.

В связи с чем, в силу норм статьи 552 Гражданского кодекса РФ истец приобрел право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, при смене собственника объекта, права на занимаемый данным объектом земельный участок, переходят к новому собственнику в силу закона, путем перемены лица в договоре аренды, а не путем волеизъявления сторон на присоединение к договору, выраженному в соглашении.

В связи с чем, отсутствуют основания для заключения дополнительного соглашения о присоединении к договору аренды, предлагаемому Комитетом.

Переход к Обществу права аренды земельного участка в силу закона не исключает возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора этого участка.

Поскольку статьей 39.20 Земельного кодекса РФ при нахождении здания (помещения в нем) на неделимом земельном участке предусмотрена правовая конструкция договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом установленных обстоятельств дела, суд считает подлежащим удовлетворению требование истца о обязании Комитета заключить с Обществом дополнительное соглашение о замене лица на стороне арендатора по договору №03-6282 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора находящегося в государственной собственности от 05.11.2009 года, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:30:0301066:27, общей площадью 21259 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

При этом суд также полагает возможным удовлетворить требование истца об обязании Комитета направить Обществу данное дополнительное соглашение в десятидневный срок с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу в количестве экземпляров обеспечивающих наличие подлинников дополнительного соглашения для каждой из сторон (арендодателя и лица на стороне арендатора) договора аренды, а также возможности его государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Обязать Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка, г. Новокузнецк (ОГРН <***>, ИНН <***>) заключить с обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Развитие» «Д.У.» Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Достижение», г. Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>) дополнительное соглашение о замене лица на стороне арендатора по договору №03-6282 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора находящегося в государственной собственности от 05.11.2009 года, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:30:0301066:27, общей площадью 21259 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Обязать Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка, г. Новокузнецк в десятидневный срок с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу направить в адрес общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Развитие» «Д.У.» Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Достижение», г. Москва дополнительное соглашение о замене лица на стороне арендатора по договору №03-6282 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора находящегося в государственной собственности от 05.11.2009 года, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:30:0301066:27, общей площадью 21259 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в соответствующем количестве экземпляров.

Взыскать с Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка, г. Новокузнецк (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Развитие» «Д.У.» Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Достижение», г. Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Судья И.А. Конарева